（一）首部

1.判决书字号：广东省汕头市龙湖区人民法院（1997）龙下民初字第27号。

2.案由：房屋买卖纠纷。

3.诉讼双方
原告：陈某，男，1960年8月17日出生，汉族。
诉讼代理人：陈胜忠，汕头市律师事务所律师。
被告：汕头经济特区对外商业（集团）建设公司。
法定代表人：胡某，总经理。
诉讼代理人：方扬，该公司职员。
诉讼代理人：郑涌锷，汕头市龙湖区律师事务所律师。
被告：汕头经济特区春湖企业发展公司。
法定代表人：吴某，经理。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：广东省汕头市龙湖区人民法院。
合议庭人员：审判长：郑新强；审判员：陈舜川、纪维忠。

6.审结时间：1998年11月25日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称：我于1993年6月3日与被告汕头经济特区对外商业（集团）建设公司（以下简称建设公司）签订购置房产合约一份，向对方购买汕头市龙湖区南湖街春湖园7幢402号房产，并依约交清购房款及由被告代收的各项附加费，被告虽交付房屋但没有开出购房发票和将代办有关设施费用的有效单据交给我，也未按规定向主管部门申办产权登记，且总以“产权证正在办理中”为由，至今未将上述房屋产权证交给我。请求法院确认原、被告所签订的购房合同无效；由被告退还购房款和其他代收费用，并赔偿我经济损失50000元。

2.被告建设公司答辩称：购买房屋及签订合同是事实，但我公司是投资方，汕头经济特区春湖企业发展公司（以下简称春湖公司）是开发方，所有发票都在春湖公司处，要求追加其为第二被告。另因当时售房给原告时，国家尚未规定售房须有许可证和登记手续。现正在办理有关手续，请求确认合同有效，双方继续履行。

3.被告春湖公司答辩称：我公司已按要求向有关部门申办手续，拖延至今主要原因是建设公司未按时付清欠我公司的房款，致使房产证不能按时交付原告，责任在于建设公司。

（三）事实和证据
汕头市龙湖区人民法院经公开审理查明：1993年6月3日，原告陈某与被告建设公司签订了一份购置房产合约，约定由原告向建设公司购买位于汕头市龙湖新村南湖街春湖园7幢402号房产（现编号为龙湖新村14幢南面二号楼402房），面积98.57平方米，房价2600元/平方米，总金额人民币256282元。双方同时约定产权证由被告建设公司代办。同日，原告向被告建设公司交付房款256282元及办契税费3555元。被告建设公司也将上述房屋交原告使用，并根据原告要求于1996年1月2日向原告出具了总金额为256282元、已交房款256282元等内容的证明。原告据该证明及购置房产合约办理抵押贷款，相关抵押担保合同经公证处公证后在市国土房产局办理了抵押登记手续。但原告建设公司一直没有代办产权证。原告多次催促无果，遂诉至本院，要求被告建设公司在法定期限内办妥上述产权证交付原告。诉讼期间，原告变更诉讼请求，要求确认双方所签购房合同无效，被告建设公司应退还购房款及其他代收费用，赔偿经济损失50000元。
另查，龙湖新村南湖街春湖园7幢系被告春湖公司开发，由被告建设公司以2000元/平方米包销。双方就此于1993年5月19日签订了购售楼房合同书。该幢楼房于1994年5月25日竣工验收，但一直没有向国土房产局办理总确权手续。审理期间，本院向汕头国土房产局龙湖分局征询调查，该局复函称房产所涉土地属集体建设用地，被告春湖公司已向其申请办理总确权登记，并向国土房产部门申请补办该用地转为国有土地的手续。
上述事实有以下证据证明：
1.原告与被告建设公司于1993年6月3日签订的购置房产合约[列（商总）建字185号]；原告交付被告建设公司购房款的收款收据共七张及转让（销售）房产收入发票一张，收据金额合计与发票金额一致为256282元；纳税人为原告的广东省契税收据一张，金额3555元，以上书证证明原告向被告购买房产交清房款，将契税费交被告代为办证事实。
2.由质管部门出具的工程竣工验收证明书，证明春湖园7幢经竣工验收，工程合格。
3.被告建设公司与被告春湖公司于1993年5月15日签订的购售楼房合同书一份，证明上述房产系春湖公司开发，由建设公司代为包销。
4.本院向汕头市国土房产局龙湖分局发出的征询函及该局复函各一份，证明房产用地属集体建设用地，被告春湖公司已向该局申请补办该地转为国有土地手续，手续办妥后可以办理总确权登记。
5.关于原告交清房款256282元的书面证明及原告将该房用于抵押贷款，所涉担保合同由汕头市公证处公证的公证书各一份，证明原告将所购房产用于抵押贷款事实。
6.庭审笔录，用以证明庭审查明有关事实。

（四）判案理由
汕头市龙湖区人民法院院认为：由于开发商春湖公司在春湖园7幢房产的开发、销售乃至起诉前期间没有及时办理该房产用地由集体建设用地转为国有土地的相关手续，致使无法对该房产进行总确权，从而影响到被告建设公司代原告办理产权证手续的进行，是本案争议的主要原因。鉴于开发商没有将该地转为国有土地即进行房产开发、销售行为系发生在《城市房地产管理法》之前，按照《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》之精神，因在审理期间春湖公司已向国土房产部门申请补办将该集体建设用地转为国有土地手续，国土房产部门也明确答复允许其办理这一手续，待办妥手续后给予进行房产总确权，故应从宽处理，认定其销售行为有效。而原告已交付全部房款并实际使用该房产多年，且将该房产用于抵押贷款，其请求解除合同、退还房款理由不充分，不应予以支持。被告建设公司代收了原告的办证契税费，负有按约定代原告办妥房产权证的义务，因被告春湖公司办理前述手续需一定期间，故判令建设公司应在限期内办妥该房屋的产权证并交原告存执。

（五）定案结论
汕头市龙湖区人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第二款第（二）项、第一百一十一条的规定，判决如下：
被告汕头经济特区对外商业（集团）建设公司应于本判决发生法律效力之日起5个月内将办妥汕头市龙湖新村14幢南面2号402房的房屋所有权证及国有土地使用证交付原告存执。
案件受理费人民币6360元，由被告汕头经济特区对外商业（集团）建设公司负担。

（六）解说
本案属于较特殊的房屋买卖纠纷，其争议焦点是当前房地产市场中一个较为突出而在房地产审判中尚未普遍表现出来的问题，即由于房地产开发商、出售商在开发、销售房地产过程中，由于欠缺房地产法律法规规定的某些法定条件，如有关地价款、契税费缴纳、必要登记手续等，致使购房户在交足房款乃至实际使用房屋数年后，仍无法办理房屋所有权证，从而引发纠纷。由于房地产市场在逐步形成、发育的初期，相应的立法滞后，这类纠纷的产生有其客观必然性。另外某些开发售房商也钻法无明文的漏洞，在代收购房户的办证契税费后寻找种种借口拖延办证，甚至挪用有关税费，或者因经济困难，逃债而远走他方，使这类纠纷更大量地产生。解决这类纠纷的社会呼声很高。在这种情况下，汕头市龙湖区人民法院根据《民法通则》和《经济合同法》的基本原则和立法精神，大胆探索开拓房地产审判新领域，果断受理因迟延办理房产权证引发的纠纷，本案就是其中的一个例子。本案的开发、销售房屋行为发生在《城市房地产管理法》之前，根据最高人民法院的相关司法解释作出责令违约方限期代办房产证的判决，之后原被告均服判息讼。但从本案引申开去，还有相当多问题有待我们去研究、探索：如对欠缺法定手续开发、售房行为引发办证不能的，判令限期办证须依赖于开发、售房的主管行政职能部门是否允许其补办相关法定手续；对判决后未能自觉履行的，如需强制执行应如何操作?对违约方给购房户造成损失，应如何解决赔偿问题?能否对违反相关法律进行房产开发、销售的开发售房商处以行政处罚，而允许购房户自行申办房产证等手续?等等，这些解决办证纠纷的设想，在立法上尚处于空白断层阶段；而只有从立法上明确规定，才能有效地消除已发生的纠纷和最大限度地减少今后可能发生这类纠纷。本案在审理过程中，由于必须研究、解决法律适用问题，须与行政职能部门就这类纠纷的处理共同探讨以达成共识，不得不花费大量的时问和精力，以至于不得不按法定程序申请延长审限。这也说明健全此类问题立法的紧迫性，否则必然牵制司法活动的高效开展。
（王晓霞）