（一）首部

1.判决书字号：云南省昆明市盘龙区人民法院（1998）盘初房字第130号。

2.案由：房屋纠纷。

3.诉讼双方
原告：中房昆明民安物业管理公司。
法定代表人：颜某，经理。
诉讼代理人：张某，该公司干部。
诉讼代理人：谢明斌，友元律师事务所律师。
被告：荣华城海鲜餐厅。
法定代表人：吴某，经理。
诉讼代理人：吴某，云南省烟草公司职工。
被告：昆明电脑公司研究所。
法定代表人：梁某，所长。
诉讼代理人：黄某，该所职工。
诉讼代理人：邓永宁，该律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：云南省昆明市盘龙区人民法院。
独任审判员：审判员：蒋继红。

6.审结时间：1998年8月20日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称：坐落于昆明市永康路中房昆明公司建设的住宅区有住宅楼三幢，占地面积为1.01公顷，属原告物业管理范围。与该幢楼相邻的永康路2号原规划为办公楼、商店和房屋，从1990年起被改建为海鲜餐厅。此后，两被告在我方享有使用权、管理权的绿化用地上建盖厨房、厕所及职工宿舍，并树立烟囱，开挖排污水沟，排放油烟、废气、废水及噪音，污染了小区环境，影响了小区18户住户的正常生活。原告多次与两被告协商未果，故于1998年5月6日诉至法院，要求两被告排除妨害，退出所占用的绿化用地。

2.被告辩称
（1）第一被告海鲜餐厅辩称：1996年3月第一被告向第二被告电脑公司承租了坐落于本市永康路2号的房屋经营海鲜餐饮，未改变过房屋结构，亦不承担侵权责任。
（2）第二被告电脑公司辩称：坐落于本市永康路2号的房屋系第二被告于1990年10月15日向中房昆明公司购买，1993年第二被告经规划部门批准，在该房后门空地上搭建了临时建筑。1996年3月第二被告将该房出租给第一被告使用。1997年11月临时建设工程规划许可证期满，第二被告继续向有关部门申报，未得到批复。原告没有该公共用地的使用权，也无小区住户的委托，无权对第二被告提起诉讼，请求法院驳回原告起诉。

（三）事实和证据
昆明市盘龙区人民法院经公开审理查明：本市永康路2号房屋系电脑研究所购买的商业网点房，该房与原告管理的住宅楼相邻。1993年电脑研究所在其房屋后面的公用绿化用地上搭建了临时建筑，并取得了规划部门颁发的许可证。该许可证现已到期。1996年10月15日，电脑研究所将上述房屋及临时建筑出租给海鲜餐厅使用，临时建筑被用做厨房，并未经许可树立烟囱，排放废气、废水及噪音，污染了小区的环境，影响了小区住户的正常生活。
以上事实有下列证据证实：
1.电脑公司研究所与中房昆明公司房屋销售交接凭证。
2.中房昆明公司委托原告进行物业管理的委托合同。
3.原告的营业执照及物业管理公司的资格证书。
4.小区住户提交给盘龙法院的信，证明小区住户委托原告起诉两被告排除干扰。
5.电脑公司研究所于1995年6月12日领取的昆明市临时建筑工程规划许可证。
6.1996年10月30日昆明市房地产管理局房地征（86）198号《昆明市基本建筑征用土地批准通知书》和征用土地范围附图，1998年6月30日昆明市土地管理局出具给盘龙区人民法院的证明，证明临时建筑占用的土地已经昆明市人民政府批准，被中房昆明公司征用建盖小区。

（四）判案理由
昆明市盘龙区人民法院认为：原告已依法取得物业管理资格证书，又经工商登记注册。根据国家有关法律的规定，基于中房昆明公司和小区住户的委托，其有权对小区进行管理，对两被告的行为有权提起诉讼。被告电脑研究所在小区的公共绿化用地上自行搭建临时建筑，现无合法手续；加之该临时建筑由第一被告海鲜餐厅承租后用作厨房，无证排放油烟，污染了小区环境。不仅妨害了原告对小区行使管理职权，也侵害了小区其他住户的合法权益，故被告应停止侵权。

（五）定案结论
昆明市盘龙区人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定，判决如下：
两被告于本判决生效后一个月内拆除永康路2号的临时建筑。
案件受理费2430元，由两被告各负担1215元。

（六）解说
这是一起新类型的因房屋相邻引起的侵权案件，即由于侵权人的过错行为导致管理者无法行使其管理权。该案争论的焦点在于被告搭建临时建筑所占用的土地是否属于原告管理的规划公共绿化地，原告是否有权提起诉讼。
本案中，原告作为物业管理公司，是经工商登记注册、依法取得物业资格证书的企业。原告受中房昆明公司委托对该公司所属小区行使管理权。而作为双方所诉争的土地，系中房昆明公司经政府批准征用的土地，属该公司的规划用地，同时也属原告管理范围。而被告电脑公司研究所向中房昆明公司购买了永康路2号商业网点后，经规划部门批准，在该房后院空地搭建临时建筑，并租给被告海鲜餐厅经营海鲜餐饮。临时许可证期限届满后，被告电脑公司研究所未取得继续使用该临时建筑许可证，仍租出临时建筑。况且临时建筑所占用的是公共绿化带。加之，被告海鲜餐厅在经营中，无证排放油烟、噪音，污染了小区，影响了小区住户的正常生活。原告作为小区的物业管理部门，受小区住户委托行使管理权的机构，在被告的行为严重侵害小区住户的合法权益的情况下，有权制止两被告的侵害，有权在与被告协商未果的情况下诉诸法律程序，向人民法院起诉，要求两被告停止侵害、排除妨碍、恢复原状，其请求理应得到法律的保护。
新建立的物业管理机构，适应当前市场经济发展的需要，在生活中起到了重要的作用。随着城市的发展，新兴小区不断设立，广大住户急需专业、规范和负责的物业管理服务。但是，多年来我国的房屋管理建设步伐缓慢，法律法规滞后，造成物业管理与其规范脱节，管理秩序混乱，因此，在小区中此类纠纷发生后，住户常常苦于没有有力措施维护其合法权益。而作为此类案件所适用的法规，仅在《民法通则》第八十三条中有类似的规范，远不能满足当前的实际需要。故法院在审理此类案件时，只能基本依据现实状况，酌情予以裁决。
（蒋继红）