（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：江苏省南京市玄武区人民法院（1997）玄民初字第922号。
二审判决书：江苏省南京市中级人民法院（1998）宁民终字第228号。

2.案由：房屋中介纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：张某，男，1947年12月28日生，南京深圳装饰公司六分公司经理。
诉讼代理人：刘某，南京长城广告公司职员。
原告（被上诉人）：娄某，男，42岁，宜兴石材厂经理。
诉讼代理人（一审）：刘某，南京长城广告公司职员。
被告（上诉人）：南京市玄武区华丰信息咨询服务部（以下简称华丰服务部）。
业主：李某，经理。
诉讼代理人（一审）：刘伯戡，南京凌霄律师事务所律师。
诉讼代理人（二审）：汤静，南京玄武律师事务所律师。
被告（被上诉人）：张某1，男，1945年3月19日生，原华丰服务部业务员，现无业。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：江苏省南京市玄武区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈新娣；代理审判员：查宣东、王慎。
二审法院：江苏省南京市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：沈亚峰；代理审判员：陈芷和、沈通。

6.审结时间
一审审结时间：1997年12月8日。
二审审结时间：1998年4月3日。

（二）一审诉辩主张

1.原告张某、娄某诉称：我们经被告介绍租房，缴纳了信息介绍费和看房费，由被告的工作人员张某1带去看房，按被告提供的合同与出租人订立租赁协议，交付全年租金14400元。事后发现此房不属出租人所有，已被房主收回，造成我们经济损失，要求两被告赔偿经济损失。

2.被告华丰服务部辩称：张某1虽是我单位聘用的业务员，但他在从事与原告的中介业务中，完全以个人名义进行，所收服务费也未交到单位，造成损失应由张某1本人负担。

3.被告张某1辩称：我与李某合伙开办服务部，损失应由李某和我共同承担。我已赔偿原告4000元，此款亦应由李某与我均担。

（三）一审事实和证据
南京市玄武区人民法院审理查明：1996年12月初，张某、娄某在《扬子晚报》上看到华丰服务部刊登的服务中介信息，与华丰服务部联系租房事宜，并办理了相关登记手续。同月11日，张某1电话与原告联系，向其提供本市新街口附近房源，约好12日中午前去本市明瓦廊37号3单元307室看房。13日晚，张某、娄某和张某1在此房内与出租人刘某商谈租房，由张某、娄某当场给付刘某全年租金14400元，给付张某1信息服务费1200元、看房费60元，刘某、张某1分别打了收条交给张某、娄某。1997年2月，张某、娄某准备入住时，被真正房主阻止，两人才发现刘某系假房主。经与华丰服务部交涉，张某1于同年4月赔偿张某、娄某4000元，余款因李某与张某1意见不一致未给付。
上述事实，有租房协议、收条、调查笔录、庭审笔录等在卷，足以证实。

（四）一审判案理由
南京市玄武区人民法院经审理认为：被告在从事房屋信息中介服务活动中，应向原告提供客观、公正、准确、高效的服务，经纪人违反法律、法规规定，给原告造成经济损失，应当承担赔偿责任。华丰服务部因内部管理不善，在向原告提供的房屋信息中介服务中，其经办人未审查出租人的相应手续，造成被骗，应当赔偿原告的房租损失并退还有关中介费用，华丰服务部保留向张某1追偿的权利。

（五）一审定案结论
南京市玄武区人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第五条规定，作出如下判决：
1.被告华丰服务部于本判决生效后15日内一次性赔偿原告张某、娄某人民币14400元整，并退还信息服务费人民币1200元、看房费人民币60元。
2.驳回原告张某、娄某对被告张某1的诉讼请求。
诉讼费470元，其他诉讼费用200元，合计670元，由华丰服务部负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
一审判决后，被告华丰服务部不服，向南京市中级人民法院提起上诉称：上诉人与张某、娄某从未建立任何民事法律关系，张某1是以个人名义从事业务活动，造成的损失应由张某1自己承担。
原审被告张某1辩称：自己是为华丰服务部从事房屋中介业务，所收费用也交给华丰服务部，并非个人行为。
原审原告张某、娄某未作书面答辩。

2.二审事实和证据
南京市中级人民法院经审理，采纳了一审法院认定的事实并进一步查明：（1）张某、娄某是在《扬子晚报》上看到华丰服务部刊登的房屋中介信息后，以电话的方式与华丰服务部联系租房事宜，华丰服务部作了电话记录。（2）张某1系华丰服务部的业务员，其根据电话记录得知张某、娄某的租房意向后，为张某、娄某联系房源。（3）张某1作为华丰服务部经办人在租房协议上签字，发生纠纷后，也是以华丰服务部业务员的身份赔偿了张某、娄某4000元。（4）华丰服务部至今未取得房屋主管部门颁发的房屋中介资格证书。
二审认定事实和证据同一审，另有二审法院调查笔录在卷为证。

3.二审判案理由
南京市中级人民法院认为：（1）当事人应当依法从事房屋中介活动。华丰服务部未取得房屋中介资格即向客户提供房屋中介服务，其与张某、娄某电话达成的中介协议是无效的。（2）华丰服务部业务员在具体经办房屋中介服务中，未尽审查义务，给张某、娄某造成损失，应由华丰服务部承担赔偿责任。（3）原审法院判决华丰服务部赔偿张某、娄某损失是正确的，但对共已给付的4000元未扣除不当，应予变更。

4.二审定案结论
南京市中级人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，作出如下判决：
（1）变更南京市玄武区人民法院（1997）玄民初字第922号民事判决第一项为华丰服务部于本判决生效后15日内一次性赔偿张某、娄某10400元，并退还信息服务费1200元，看房费60元，合计11660元整。
（2）维持南京市玄武区人民法院（1997）玄民初字第922号民事判决第二项。
诉讼费470元，由上诉人负担。

（七）解说
这是一起因提供房地产中介服务致委托人利益受到损害的特殊损害赔偿案件，处理本案的关键是要明确以下几个问题。
1.委托中介协议效力的确认
张某、娄某以电话委托方式与华丰服务部达成中介协议，委托华丰服务部提供中介服务。要确认该协议的效力，应当首先明确受委托方是否具有该项民事行为能力。房地产中介不同于一般的服务行业，从业的前提是要取得中介资格。建设部《城市房地产中介服务管理规定》第二条规定了房地产中介服务的范围“是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称”，而房地产经纪“是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动”。根据这一规定，所谓房地产中介，实际是多项房地产业务的总称，从事其中任何一项房地产中介业务，都应取得从业资格。《城市房地产中介服务管理规定》第十二条第二款规定：设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应由当地县级以上房地产管理部门进行审查，经审查合格后，再行办理工商登记。这里所说的“审查”就是对房地产中介服务机构的资格审查，即从资金和人员条件来审查其是否具备从事某项房地产中介业务的资格。华丰服务部营业执照限定的经营范围是从事信息咨询服务，即只取得房地产信息咨询资格，而张某、娄某电话委托其提供的是居间代理服务，在未经审查取得居间代理从业资格前，依法不能从事该项业务。从法律上来说，华丰服务部在居间代理业务方面不具有民事行为能力，不具备协议的主体资格。《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（一）项规定无民事行为能力人实施的民事行为无效，因此可以认定，华丰服务部与张某、娄某的委托中介协议是无效的。一方因无效协议而取得的财产依法应予返还。华丰服务部因该项中介业务而取得的信息服务费、看房费就应返还张某、娄某。
2.关于赔偿责任人的确定
要确定赔偿责任的承担者，应首先认定张某1是以个人名义还是华丰服务部名义从事中介业务。从本案事实可看出，张某1是在张某、娄某以电话委托方式与华丰服务部达成委托中介协议后，按照华丰服务部登记的委托人名单，以华丰服务部业务员的身份与张某、娄某联系并实施具体的中介服务行为，张某、娄某主观上也认为是华丰服务部为其提供中介服务。张某1在租房协议和所打收条上均是以华丰服务部经办人名义签名，张某1自始自终没有以个人名义与委托人之间有过口头或书面的约定，张某1的行为应认定是代表华丰服务部的行为。至于张某1有无将收取的费用交给华丰服务部，这是其内部事务，对案件事实的认定没有影响。由于张某1在从事中介业务中未尽审查义务，造成委托人利益的损失，根据《城市房地产中介服务管理规定》第二十四条规定，因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任，所在中介服务机构可以对有关人员追偿。《中华人民共和国民法通则》第四十三条也规定了“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”。据此，华丰服务部应当承担因其工作人员工作失误给委托人造成损失的赔偿责任，如华丰服务部认为损失是因张某1工作失误造成的，在承担了赔偿责任后，可依法向张某1追偿。
3.损失数额及应赔偿数额的确定
张某、娄某因中介机构工作人员的过错，支付了14400元租金后，未能取得承租房屋的使用权，已支付的14400元租金就是他们的实际损失，依法应由提供中介服务的华丰服务部承担赔偿责任；但在损害结果发生后，张某1已赔偿委托人4000元损失，由于张某1在整个事件的过程中，始终是以华丰服务部业务员的身份出现，其作出的赔偿行为当然应认定是华丰服务部的行为，不是个人行为。确定具体的赔偿数额时，就应当扣除已实际赔偿的4000元，认定10400元。一审法院判决中未将已赔偿的4000元扣除，等于作出张某1赔偿4000元是个人行为的认定，这实际是对同一人在同一事件中的前后行为作了截然不同的认定，混淆了法律关系。既然张某1是以华丰服务部经办人的身份为委托人提供中介服务，发生损害结果应由华丰服务部承担，则损害结果发生后，张某1在与委托人交涉赔偿事实过程中，其身份并未改变，依然是华丰服务部经办人与委托人商谈善后处理事项。其作出的赔偿行为，当然是代表华丰服务部，在考虑赔偿额时，就应将张某1给付的4000元作为华丰服务部已赔偿部分扣除。
本案法院判决中的有些提法有欠妥之处，如判决认定华丰服务部未取得房屋中介资格，认定的过宽，否定了华丰服务部事实上已取得的信息咨询从业资格。从严格意义上讲，只能作出其未取得从事居间代理业务资格的认定。
通过本案的审理，暴露出当前房地产中介服务市场上的管理混乱，未取得中介资格擅自从业的现象比比皆是，而从业人员普遍业务素质不高，因受利益驱动，不遵循行业规章或者本身对行业规章了解不够，违规操作，给当事人造成损害的纠纷也时有发生。通过法院审判解决纠纷，只是治标不治本，关键是管理部门加强行业管理，规范房地产中介服务市场。而规范房地产中介服务市场，单靠法律、法规是不够的，有法律、法规，没有严格的管理，同样不能规范房地产中介服务市场。管理部门只有加强监督管理，强化从业人员业务培训，加强对房地产中介机构的从业资格审查，加大对违规从业行为的处罚力度，从根本上杜绝违规行为，才能真正规范房地产中介服务市场。
（沈亚峰）