(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:海南省海南中级人民法院(1994)海南民二初字第13号。
二审判决书:海南省海南高级人民法院(1994)琼民终字第27号。
再审判决书:中华人民共和国最高人民法院(1997)民提字第5号。
3.诉讼双方
原告(被上诉人、再审申请人):海南一洲药业有限公司(以下简称一洲公司)。
法定代表人:庄某,董事长。
诉讼代理人(一、二审):钱某,该公司总经理助理。
诉讼代理人(一审):林接明,海口市对外经济律师事务所律师。
诉讼代理人(二审):鲍某,该公司物业部经理。
被告(被上诉人、再审对方当事人):海南渝中(万宁)企业公司(以下简称渝中公司)。
法定代表人:屈某,经理。
诉讼代理人(一、二审):王某,该公司副经理。
诉讼代理人(一、二审):冯怀东,海南省对外经济律师事务所律师。
第三人(上诉人、再审对方当事人):海南华能旅业服务开发公司(以下简称华能公司)。
法定代表人:杨某,董事长。
诉讼代理人(一审):吴昊,海南诚信工贸房地产律师事务所律师。
诉讼代理人(一、二审):陈仁华,海南诚信律师事务所律师。
诉讼代理人(二审):庞某,该公司办公室主任。
5.审判机关和审判组织
一审法院:海南省海南中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:于雷;代理审判员:钟爱萍、周文娟。
二审法院:海南省高级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:符敬荣;审判员:崔兰;代理审判员:傅华。
再审法院:中华人民共和国最高人民法院。
合议庭组成人员:审判长:郭彦桢;审判员:孙延平;代理审判员:钟毅。
6.审结时间
一审审结时间:1994年3月21日。
二审审结时间:1994年12月23日。
再审审结时间:1998年5月25日。
(二)一审诉辩主张
1.原告一洲公司诉称:1992年8月6日,我公司与被告渝中公司签订楼房买卖合同,约定被告渝中公司将华能大厦共计12层出售给我公司,由我公司分4期付款给被告渝中公司,被告渝中公司于1993年5月31日前将该座大厦及其命名权、物业管理权移交给我公司。可是被告未依时移交,我公司多次交涉未果,致使我公司在商业宣传信誉等方面受到极大损害,故请求法院确认我公司对该座大厦拥有命名权、物业管理权,并责成被告渝中公司继续实际履行其合同义务;被告渝中公司立即交付房屋,并对其延期交付房屋所构成的违约行为依据合同违约责任条款承担赔偿责任。
2.被告渝中公司辩称:延期交付房屋的违约责任在于原告一洲公司。其理由,我公司只是依合同约定完成合同附件所列的建筑标准项目,第二次装修是原告一洲公司的义务,而未进行第二次装修,楼房就无法验收交付,同时也给我公司带来损失,我公司保留要求原告一洲公司赔偿损失的权利。由于房屋至今未能验收交付,尚不存在其他权利移交问题,原告一洲公司的全部诉讼请求均无理由,请依法驳回。
(三)一审事实和证据
海南省海南中级人民法院经审理查明:1992年6月21日,被告渝中公司与第三人华能公司就海口市大同路36号华能大厦(共24层)签订楼房买卖合同,约定华能公司将全座大厦售给渝中公司后,所有权、管理权及其他权利与义务全部移交给渝中公司;华能公司在大厦五层以上,任选1至5层自留使用,账号结算在渝中公司第二期付款时扣除,价格同样按本合同售出的单价乘以面积计算。同年8月6日,原告一洲公司与被告渝中公司签订楼房买卖合同,约定渝中公司将华能大厦共12层出售给一洲公司,一洲公司分4期付房款,如无特殊情况,渝中公司应于1993年5月31日前将房屋交付给一洲公司,同时移交该大厦的管理权、命名权。在一洲公司与渝中公司的合同履行过程中,渝中公司曾就该大厦的第二次装修工程问题通知一洲公司协商解决,与此同时,一洲公司就该大厦的命名权、管理权接收事宜向渝中公司发出函件。1993年6月30日,第三人华能公司致函给渝中公司称其同意在确权一年后,渝中公司要求另行命名,将予以协助。同年7月2日渝中公司转该函给一洲公司。8月31日,渝中公司致函一洲公司称因其与华能公司所签合同未涉及命名权的转让问题,使其与一洲公司所签合同中规定的命名权移交条款无履行能力,建议三方会谈协商。经三方多次口头协商未果,一洲公司遂于1993年9月4日向一审法院起诉。案经一审法院审理,依法追加华能公司作为第三人参加诉讼。经调解,三方各持己见。庭审中华能公司述称,我公司在华能大厦5层以上任选5层自留使用,不存在全座大厦卖给被告之事实,同样就不存在所有权、管理权及其他权利义务全部移交。“6月30日”之函件未经法定代表人同意,不具有法律效力。渝中公司擅自将该大厦命名权和物业管理权转让一洲公司,侵犯了我公司的合法权益,我公司将保留追究其侵权责任的权利。经现场调查,一洲公司购买之部分楼房,尚未装修完毕。一洲公司、渝中公司、华能公司除自留一层使用外,其余均已转让,目前该大厦管理工作由华能公司负责。
上述事实有下列证据证明:
1.被告与第三人于1992年6月21日签订的楼房买卖合同及合同附件。
2.被告与原告于1992年8月6日签订的楼房买卖合同及合同附件。
3.1993年2月15日,被告致原告协商二次装修事宜的函。
4.1993年5月17日,原告致函要求被告书面说明命名权、管理权事宜的函。
5.被告通知原告所属楼房可交付进场二次装修的通知书。
6.1993年6月30日,第三人给被告的函件。
7.1993年7月6日,第三人致被告宣布“6月30日”函无效的函。
8.三方当事人的陈述。
9.法院调查和庭审笔录。
(四)一审判案理由
海南省海南中级人民法院认为:被告渝中公司分别与第三人华能公司、一洲公司签订的合同是合法有效的合同。法律规定当事人协商同意的有关修改合同的文书也是合同的组成部分。因此可认定,1993年6月30日的函件系被告渝中公司与第三人华能公司所签合同的补充。依法成立的合同,应受法律保护。合同当事人应当按照合同的约定,全部履行自己的义务,第三人华能公司以盖有其公章的“6月30日”的函件未经法定代表人许可为由否认其效力,理由不当,不予支持,同样第三人华能公司以其留该大厦5层自用为由,否认全座大厦售给被告渝中公司后,所有权、管理权等一切权利义务移交给被告渝中公司之事实,其理由也不当,不予采纳。从其与被告渝中公司所签的合同上审查,只能认定第三人华能公司是在其出售全座大厦给被告渝中公司后,又以同样的价格向被告渝中公司购回5层的。据此,原告一洲公司请求大厦的命名权、管理权归其所有,合理合法,应予支持。至于原告一洲公司要求被告渝中公司支付延期交付房屋的违约金,因责任不在于被告渝中公司,故其诉讼请求无理,应予驳回。
(五)一审定案结论
海南省海南中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十八条,《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款,《中华人民共和国经济合同法》第三条、第六条之规定,作出判决如下:
1.华能大厦的命名权、物业管理权归原告一洲公司。本判决生效后,原告一洲公司可持本判决书到有关部门办理该大厦更名手续。
2.驳回原告一洲公司要求被告渝中公司支付违约金的诉讼请求。
案件受理费人民币22175元,由第三人承担60%,原、被告各承担20%。
(六)二审情况
1.二审诉辩主张
(1)上诉人(原审第三人)华能公司诉称:我公司与渝中公司的补充协议未约定将华能大厦整座销售给渝中公司,双方1992年6月21日所签合同第七条第三款不能成立,渝中公司在未取得命名权及物业管理权的前提下,擅自将其转让是无效的民事行为。请求二审法院撤销一审判决,判定华能大厦命名权、管理权归其所有。
(2)被上诉人(原审原告)一洲公司辩称:华能公司与渝中公司有恶意串通,伪造证据的行为,要求法院对此予以重视,同时认为一审法院判决华能大厦命名权、管理权归其所有正确,请求维持。
(3)被上诉人(原审被告)渝中公司辩称:我公司是否有权将该大厦的命名权、物业管理权转让给一洲公司,将服从法院的判决。同时提出该公司与一洲公司订立房屋买卖合同时,并未将大厦命名权作为确定价格的因素,而楼房物业管理因其服务性质的,属无利或微利行业,因此即使该大厦的命名权、管理权不能转让给一洲公司,也并未给该公司造成实际损失。
2.二审事实和证据
海南省高级人民法院经审理查明:1992年6月21日华能大厦发展商华能公司与渝中公司签订了购买华能大厦的楼房买卖合同,该合同第七条第三款约定:华能大厦全座售给渝中公司后,所有权、管理权及其他权利与义务全部移交给渝中公司,同时又在第五款约定:在该大厦5层以上,华能公司任选1至5层留做自用,账务结算在渝中公司付第二期款时扣除(价格同样按本合同售出的单价乘以面积计算)。1992年7月10双方又签订了楼房买卖合同补充协议,双方在该协议中约定,因华能大厦由酒店改成写字楼,大厦总建筑面积扩大为25958.58平方米,华能公司自留第12层至16层共5层使用,确定渝中公司购买华能大厦的第1至11层和第17层至24层,该补充协议若与1992年6月21日楼房买卖合同中有关规定相矛盾,则以本补充协议为准。1992年8月6日渝中公司又和一洲公司签订了楼房买卖合同,由渝中公司将其所购华能大厦6层至11层,17层至22层计12层转让给一洲公司。双方约定买卖房屋价格为每平方米4600元,总价款61145132元人民币。双方在该合同第四条即房屋移交时间中规定,渝中公司应于1993年5月31日前将房屋竣工验收后交付一洲公司,渝中公司在移交房屋的同时,将该大厦的管理权、命名权一并移交给一洲公司。1993年5月17日一洲公司曾致函渝中公司,要求渝中公司就华能大厦命名为一洲大厦事宜和华能大厦物业管理权接收事宜作出书面说明,并称其在通过验收及上述问题妥善解决后,将按合同执行付款。渝中公司于1993年5月20日函复一洲公司,称其同意在大厦工程验收合格一年后,由一洲公司对大厦重新命名;有关大厦的物业管理,根据一洲公司目前不具备实施物业管理的条件等情况,仍由其渝中公司承担。1993年5月28日渝中公司致函一洲公司确认其已将华能大厦的命名权转让给一洲公司。华能公司也于1993年6月30日书面函复渝中公司,同意在房屋确权一年后,如渝中公司另行命名应予以协助,并提供必要文件。渝中公司于1993年7月2日将此函转付一洲公司。此后,华能公司又于1993年7月6日函告渝中公司,以“6月30日”函件未征得本公司法定代表人同意,以及华能公司与渝中公司签订的楼房买卖合同及补充协议已明确,因华能公司自留5层使用,原合同第七条第三款已不成立,已不存在管理权及其他权利的转移问题为由,宣布其“6月30日”的复函无效。1993年8月28日,华能公司又与渝中公司签署了会谈纪要,确定渝中公司购买华能大厦计17层,而非整座大厦,因而双方1992年6月21日楼房买卖合同中将该大厦的所有权、管理权及其他一切权利和义务转移给渝中公司的条款不能成立,渝中公司无权自行处分华能大厦的管理权及其他权利,渝中公司应尽快就命名权、管理权问题与一洲公司进行协商。双方还明确该会谈纪要是对1992年6月21日楼房买卖合同和1992年7月10日楼房买卖合同补充协议的确认和补充。一洲公司因要求渝中公司移交该大厦命名权、管理权未果,便向原审法院起诉。
上述事实的证据与一审相同。
3.二审判案理由
海南省高级人民法院认为:华能公司与渝中公司于1992年6月21日和7月10日签订的楼房买卖合同,因双方当事人对其效力无异议,双方意思表示自愿真实,也不违反法律禁止性规定,且已履行完毕,应为有效。1992年6月21日华能公司与渝中公司所签楼房买卖合同第七条第三款规定:华能大厦全座售给渝中公司后,所有权、管理权及其他权利与义务全部移交给渝中公司。该条约定其他一切权利义务应包括华能大厦的命名权。依该合同条款的约定,该大厦的命名权和管理权应一并移交给渝中公司。但在1992年7月10日,在双方签订的楼房买卖合同补充协议中,已明确华能公司自留该大厦第12至16层计6层使用,而将剩余的17层卖给渝中公司,这是对双方楼房买卖合同条款的重大变更。根据双方关于补充协议若与楼房买卖合同中有关规定相矛盾,则以补充协议为准的约定,由于华能公司并非将全座大厦卖给渝中公司,故渝中公司取得该大厦命名权和管理权的前提条件已经丧失,买卖合同中全部所有权、管理权以及其他权利与义务全部移交渝中公司的约定已经失效。这在1992年8月27日华能公司与渝中公司所签会谈纪要中已进一步作了明确的表示,应当予以确认。渝中公司和一洲公司1992年8月6日所签楼房买卖合同亦为有效合同,但双方在合同中约定将该大厦的命名权和管理权一并移交一洲公司,侵犯了华能公司的合法权益,不应予以保护;一洲公司主张华能公司与渝中公司签订的补充协议和会谈纪要系双方恶意串通伪造,因无充分证据,本院不予采纳。华能公司上诉有理,本院予以支持。
4.二审定案结论
海南省高级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定,作出判决如下:
(1)撤销海南省海南中级人民法院(1994)海南民二初字第13号民事判决。
(2)华能大厦的命名权、物业管理权归华能公司享有。
二审案件受理费共44350元,由渝中公司、一洲公司各承担50%。
(七)再审情况
1.再审诉辩主张
终审判决后,一洲公司不服判决,申请再审称:二审法院否认华能公司与渝中公司有恶意串通,伪造证据之事实,而作出违背事实、适用法律错误的判决,请求再审予以改判。
原审上诉人华能公司、被上诉人渝中公司未作答辩。
2.再审事实和证据
中华人民共和国最高人民法院再审查明:1992年6月21日华能公司与渝中公司签订了由渝中公司购买全座24层、建筑面积24000平方米华能大厦的合同。该合同中约定全座大厦售给渝中公司后,所有权、管理权及其他权利与义务全部移交给渝中公司,还约定在本大厦5层以上,华能公司任选1至5层自用,账务结算在渝中公司第二期付款时扣除,价格同样按本合同售出的单价乘以面积计算。同年7月10日双方又签订楼房买卖合同补充协议,其主要内容是将华能大厦由酒店改建成写字楼,大厦总建筑面积扩大为25958.58平方米。华能公司自用的5层确定为第12层至16层,建筑面积为6427.1平方米。
1992年8月6日渝中公司与一洲公司签订楼房买卖合同,将所购华能大厦第6层至11层、17层至22层,共12层,建筑面积13292.42平方米,转让给一洲公司。合同约定渝中公司应于1993年5月31日前将房屋竣工验收后交付给一洲公司。另外,渝中公司在移交房屋的同时,将该大厦的管理权、命名权一并移交给一洲公司。1993年5月20日鉴于华能大厦即将竣工,渝中公司又发函给一洲公司,称其同意在大厦工程验收合格一年后,由一洲公司对大厦重新命名。同年6月30日,华能公司针对渝中公司要求变更大厦名一事,函复渝中公司,同意在房屋确权一年后,对大厦另行命名予以协助。渝中公司于7月2日将此函转一洲公司。7月6日华能公司以“6月30日”函未征得该公司法定代表人同意为由提出反悔。8月28日华能公司又与渝中公司签署会谈纪要,确定渝中公司购买华能大厦第1层至11层、第17层至24层,而非全座大厦,因而双方于1992年6月21日在楼房买卖合同中将该大厦的所有权、管理权及其他一切权利和义务转移给渝中公司的条款不能成立。渝中公司无权自行处理华能大厦的管理权及其他权利。
上述事实的证据与一审相同。
3.再审判案理由
中华人民共和国最高人民法院认为:大厦的命名权属民事权利,依附于所有权,随所有权的转移而转移。华能公司与渝中公司签订的楼房买卖合同、楼房买卖合同补充协议和渝中公司与一洲公司签订的楼房买卖合同均合法有效。华能公司将华能大厦全座出售给渝中公司后,选购自用的5层属买回性质,因此大厦的所有权、管理权和其他权利、义务全部移交给渝中公司,包括大厦的命名权;渝中公司在转让房屋时,又将大厦的管理权、命名权一并移交给一洲公司。据此,一洲公司依法取得华能大厦的命名权和物业管理权,其申诉有理,应予支持。华能公司、渝中公司事后反悔,没有合法根据,不予支持。原一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持;二审改判不当,应予改判。
4.再审定案结论
中华人民共和国最高人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、《中华人民共和国经济合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、第一百八十四条第一款之规定,作出判决如下:
(1)撤销海南省高级人民法院(1994)琼民终字第27号民事判决。
(2)维持海南省海南中级人民法院(1994)海南民二初字第13号民事判决。
二审案件受理费44350元,由渝中公司、华能公司各负担50%。
(八)解说
1.本案的关键在于合同效力
华能公司与渝中公司签订的楼房买卖合同及其补充协议和渝中公司与一洲公司签订的楼房买卖合同,均是在海南房地产超常规发展,法律、法规滞后的时期签订的,其没有违反当时的法律、法规之规定,也没有损害社会公共利益,是合同双方的真实意思表示,故上述合同均合法有效。
2.合同有效,应受法律保护
合同中的一方要变更合同内容,须经对方同意方可成立。从表面上看,华能公司与渝中公司之间的民事法律关系是孤立的,只要双方一致表示同意变更合同即可。其实不然,华能公司与渝中公司民事法律关系的设立是渝中公司与一洲公司签订合同的前提条件,因此它们之间存在着必然的因果关系,华能公司与渝中公司变更“命名权、管理权”事项,势必影响渝中公司与一洲公司所设立合同的执行。本案华能公司反悔,渝中公司无异议,一洲公司不同意,故华能公司的反悔没有道理,二审法院只引用程序法,未引用实体法便撤销一审判决,欠妥。再审法院撤销二审判决,维持一审判决是正确的。
3.华能公司为何反悔
深入细致地分析华能公司与渝中公司签订的合同及其补充合同,可见华能公司起初是同意转让华能大厦的命名权和物业管理权的。为什么华能公司反悔呢?这不得不说一下题外话,合同签订之后,华能集团成立股份制公司,向社会发行股票,华能大厦便成为该公司的实业象征,从而有利于扩大该公司的影响,如今华能大厦易名会给股民带来负面影响,故而反悔。华能公司的反悔,造成渝中公司未能依约将该大厦的命名权、管理权转让给一洲公司,这是本案发生纠纷的导火线。
4.本案属较为罕见的民事权利纠纷
民事权利是公民、法人在民事法律关系中,依照法律的规定或者合同的约定,根据自己的意愿实现自己某种利益的可能性。本案涉及的命名权、物业管理权与所有权既有关联,又具有独立性,其表现在大厦的命名权、物业管理权与所有权可以分别转让也可联合转让。华能公司将华能大厦全座出售给渝中公司后,大厦的所有权、管理权和其他权利、义务全部移交给渝中公司,其中包括了大厦命名权,这是命名权、物业管理权与所有权联合转让的一种表现。后来华能公司选购自用的5层属回购性质。据法院调查,三方当事人除自留1层使用外,其余的均已转让,这又是命名权、物业管理权与所有权分别转让的一种表现。
5.关于命名权和物业管理权的转让
命名权和物业管理权的转让,属于非正式法律行为,法律未规定特定的条件和方式,只要双方意思表示达成一致,其转让即为有效,受法律保护。
(钟爱萍)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.1999年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第551 - 557 页