（一）首部
1.判决书字号
一审判决书：广西壮族自治区贺县（现贺州市）人民法院（1994）贺经初字第18号。
二审判决书：广西壮族自治区梧州地区（现贺州地区）中级人民法院（1995）梧地民终字第122号。
再审判决书：广西壮族自治区贺州地区中级人民法院（1998）贺地民再字第7号。
3.诉讼双方
原告（被上诉人）：翁某，男，1933年8月13日出生，汉族，个体户，住贺州市。
委托代理人（二审、再审）：陈世佳，贺州市律师事务所律师。
委托代理人（再审）：翁某1（翁某之子），个体户。
被告（被上诉人）：贺州市对外经济贸易公司。
法定代表人（一、二审）：吴某，经理。
法定代表人（再审）：刘某，经理。
委托代理人（一、二审）：刘某，该公司经理助理。
委托代理人（一审）：谭某，该公司干部。
委托代理人（二审）：蒋某，该公司干部。
委托代理人（再审）：麦某，该公司职员。
第三人（上诉人）：张某，男，1933年5月20日出生，汉族，贺州市对外经济贸易公司干部，住贺州市。
第三人（上诉人）：麦某1，男，1932年12月15日出生，汉族，贺州市对外经济贸易公司退休干部，住贺州市。
委托代理人（再审）：钟志英，广西德法律师事务所律师。
第三人（上诉人）：吴某，男，1956年5月8日出生，汉族，个体户，住贺州市。
第三人（上诉人）：姚某，女，1952年5月23日出生，汉族，贺州市桂岭供销社职工，住贺州市。
委托代理人（一审）：梁锦麟，贺州市律师事务所律师。
委托代理人（二审）：左少善，钟山县新星律师事务所律师。
委托代理人（二审）：叶某，退休干部。
第三人（上诉人）：张某1，男，1937年9月15日出生，汉族，农民，住贺州市。
5.审判机关和审判组织
一审法院：广西壮族自治区贺县（现贺州市）人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈卫国；审判员罗耀、黄秀莲。
二审法院：广西壮族自治区梧州地区（现贺州地区）中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：黄家胜；代理审判员：杨守贡、黎永忠。
再审法院：广西壮族自治区贺州地区中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：严立明；审判员欧文格、李美富。
6.审结时间
一审审结时间：1995年2月28日。
二审审结时间：1995年11月16日。
再审审结时间：1998年12月8日。
（二）一审情况
1.一审诉辩主张
（1）原告翁某诉称：我于1993年12月13日与被告签订转让贺县桂岭外贸站房地产协议书，后我按协议付清房款，又办好土地使用权、房产证。但被告未将桂岭外贸站房地产交付我使用，请求法院判令被告迅速将桂岭外贸站房地产交付我。
（2）被告贺州市对外经济贸易公司辩称：原告所诉是事实，造成违约的原因在于我公司桂岭外贸站张某等人不听公司安排，一意孤行，因违约造成的损失应由张某等人承担。
（3）第三人共同述称：我们是桂岭外贸站的住户和房屋承租人，被告卖房前，未通知我们，其与原告签订的房地产转让协议侵犯了我们的合法权益，请求法院依法确认原、被告之间的房屋买卖合同无效，维护我们的合法权益。
2.一审事实和证据
贺县人民法院经审理查明：1993年12月13日原告翁某以“桂岭花卉协会”名义与被告贺县对外经济贸易公司签订关于转让桂岭外贸站房地权属的协议书。协议规定由被告将其所属的桂岭外贸站的房地产转让给原告，作为双方联营开发花卉工艺品的场地，价款共为135000元，其他有关办证手续费用亦由原告负担。协议同时还规定房款由原告在1994年6月底前交清，被告同时交房给原告使用。桂岭外贸站房地产坐落在贺县桂岭镇新西门街592号，权属为被告所有。原告与被告买卖房屋时，第三人张某（桂岭外贸站职工）、麦某1（桂岭外贸站退休职工）、姚某（原桂岭外贸站站长家属）居住使用桂岭外贸站部分住房及铺面。第三人吴某、张某1从1998年开始租用桂岭外贸站部分房屋从事食品、油料加工，租期至1993年底止。1992年2月11日，桂岭外贸站原站长黄某未经被告同意与第三人吴某签订租房协议，由吴某租用桂岭外贸站水泥楼房二间，砖木结构平房三间，期限至1998年年底止。1993年7月31日，被告曾发出通知，要求使用桂岭外贸站铺面的原承租人及职工一律在同年8月20日搬出，但未果。1994年6月，原告如约交清房款，同年5月5日领取了房产证，并依贺县人民政府贺政土字（1994）16号《关于转让国有土地使用权的批复》，于1994年8月18日领取了国有土地使用证，此后，原告多次催促被告尽快履行合同，但被告因第三人不肯腾房而不能履行合同。为此，原告提起诉讼，请求判令被告迅速履行双方签订的房屋买卖合同。
上述事实有下列证据证明：
（1）原、被告签订的协议书。
（2）被告1993年7月31日要求第三人搬迁的通知。
（3）被告收到原告房款的收据4张。
（4）原告领取的房产证、国有土地使用证。
（5）1992年2月11日桂岭外贸站与吴某签订的租房协议。
（6）三方当事人的陈述等。
3.一审判案理由
贺县人民法院认为：
（1）原、被告签订的关于转让桂岭外贸站房地权属的协议书是合法有效合同；原告按合同交清购房款，并依照法律政策及贺县人民政府批复办妥了有关房地产交易手续，领取了房产证及土地使用证，已全部履行完毕合同约定的义务，被告逾期不履行合同是没有道理的。
（2）第三人张某、麦某1、姚某不是被告房屋共有人，依法不享有优先购买权；第三人吴某、张某1承租被告房屋租期届满后，所续签租房协议未经被告认可，此协议应属无效；因此，吴某、张某1已不是被告房屋承租人，亦不享有房屋优先购买权。
（3）原、被告之间的房屋买卖是有效民事法律行为，应受法律保护，第三人应搬离仍占住、使用的桂岭外贸站房屋。
4.一审定案结论
贺县人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第七十二条之规定，作出判决：
原、被告订立的买卖桂岭外贸站房屋的协议合法有效，限第三人张某、麦某1、姚某、吴某、张某1在判决生效后30日内搬离其占住、使用的桂岭外贸站房屋。
案件受理费4200元，由被告负担。
（三）二审情况
1.二审诉辩主张
（1）上诉人张某等五人诉称：原审判决程序违法，诉讼主体不合格，被告与桂岭花卉协会签订房屋买卖协议，桂岭花卉协会应是本案原告，翁某盗用花卉协会的名义签订房屋买卖协议应属无效；张某等人是外贸公司职工，吴某、张某1是房屋的承租人，上诉人在同等条件下，依法享有优先购买权。
（2）被上诉人翁某辩称：贺县外贸公司认为桂岭外贸站没有发展前途，要撤销该站并要转让出卖该站的房地产，但找不到买主，后经张某访到本人并介绍与贺县外贸公司的领导相识，经多次协商签订了协议书，被上诉人按协议规定付清转让房地产款，并办好了土地使用证和房产证及交清税款和一切应办手续的费用；上诉人在本人与贺县外贸公司签订协议之前从未提出过优先购买权，由于1994年要在桂岭外贸站背后规划建新市场，地价上涨才提出该要求，上诉所提没有依据。
（3）被上诉人贺州市对外经济贸易公司辩称：1993年公司决定要转让桂岭外贸站房屋、地产，桂岭外贸站的职工是知道的，当时无一人说要；后签订了转让协议，办好了各种手续，时隔很久才提出优先购买的问题；吴某、张某1的承租期1993年已满，是否续租公司不清楚，不存在优先购买权的问题。
2.二审事实和证据
梧州地区中级人民法院经审理认定的事实与证据与一审认定的基本相同。
另外，二审还查明：二审期间，经贺县外贸公司申请，贺县国有资产管理局对桂岭外贸站土地使用权、房屋资产进行价值评估，确认桂岭外贸站资产（土地使用权、房屋）评估基准日（1993年9月30日）的评估价值为138000元。
上述事实有贺县国有资产管理局资产评估确认通知和贺县资产评估事务所资产评估报告书证实。
3.二审判案理由
梧州地区中级人民法院认为：翁某以桂岭花卉协会的名义与贺县外贸公司协商后签订了关于转让桂岭外贸站房地权属的协议书，此后，翁某按协议办理了房地产转让的有关手续并付清了房地产转让补偿费，领取了房产证和国有土地使用证，上诉人在此期间均没有提出异议。二审期间，贺县国有资产管理局亦对桂岭外贸站的房地产价值进行了评估并作出了确认通知。因此，翁某与贺县外贸公司的转让桂岭外贸站房地权属的协议合法有效，张某等五人应搬出桂岭外贸站的房屋交给翁某使用。
4.二审判案结论
梧州地区中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费4200元，其他诉讼费2000元，由上诉人张某等五人负担。
（四）再审诉辩主张
1.抗诉机关广西壮族自治区人民检察院认为：（1）原判决认定事实错误。贺县国有资产管理局的评估结果有重大错误：认定桂岭外贸站职工在外贸站转让时未主张购买权，有悖于事实。（2）原判决适用法律错误。转让的房地产是国有资产，但外贸公司并未按法定程序办理，转让行为应属无效。外贸公司出卖外贸站资产前，并未将出卖计划告知原有住户，侵犯了原有住户的权益。
2.麦某1等五原审上诉人同意抗诉机关的意见。
3.原审被上诉人翁某辩称：我与贺县外贸公司签订的转让桂岭外贸站房地产协议是合法有效的，张某、麦某1的后代长期强占我受让所得的房地产，严重侵犯了我的合法权益。
4.原审被上诉人贺州市对外经济贸易公司同意原判。
（五）再审事实和证据
贺州地区中级人民法院再审查明：一、二审判决认定的事实除贺县资产评估事务所的评估报告失实外，其他认定基本正确。
另查明：（1）广西壮族自治区人民检察院贺州分院委托梧州地区国有资产管理局对桂岭外贸站的资产进行评估，确认桂岭外贸站在评估基准日（1993年11月30日）的房产和土地使用权资产总额为203927元。（2）1994年1月5日，外贸公司通知桂岭外贸站：“因桂岭外贸站已于1993年12月24日转让给翁某，凡以往租用桂岭外贸站门面、仓库、房屋的职工及其他人等，请于本月15日前将属于自己的物资等清理出站。”张某等五人拒绝搬迁。（3）翁某办理房产证和土地使用证等手续共缴纳各种税费20967元。（4）转让价款135000元，翁某分别在1994年1月5日付35000元、4月2日付15000元、4月14日付25000元、6月7日付60000元给外贸公司，至1998年12月8日止，按人民银行规定的流动资金贷款利率计算利息为64100元。
上述事实有下列证据证明：
1.梧州地区国有资产管理局出具的资产评估确认通知和梧州地区资产评估事务所的资产评估报告书。
2.贺州市外贸公司1994年1月5日给桂岭外贸站的通知。
3.翁某缴纳各种税费的发票、收据。
4.贺州市外贸公司四次收到翁某135000元的收据。
5.利息计算表。
（六）再审判案理由
贺州地区中级人民法院再审认为：
1.桂岭外贸站的房地产是国有资产，依照《国有资产评估管理办法》第三条第（一）项的规定，转让前应当进行资产评估。外贸公司在转让桂岭外贸站前未进行评估，违反了该办法的规定。二审期间，外贸公司虽然补办了申请评估手续，但梧州地区国有资产管理局的重新评估证实贺县国有资产管理局的评估失实，因此贺县国有资产管理局的评估确认通知不能作为定案的依据。
2.贺州市外贸公司在转让桂岭外贸站前，没有提前将价格等转让条件明确告知职工和承租人，侵犯了承租人的优先购买权，依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条的规定，张某等承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。据此，翁某以桂岭花卉协会名义与贺县对外经济贸易公司签订的关于转让桂岭外贸站房地权属的协议书应确认无效。造成买卖无效的主要责任在外贸公司，外贸公司根据无效协议收取翁某的房地产转让费135000元应返还给翁某并赔偿翁某因此所受损失。抗诉机关认为转让行为应属无效的抗诉理由成立，予以采纳。原一、二审判决认定事实部分有误，判决适用法律不当，应予纠正。
（七）再审定案结论
贺州地区中级人民法院根据《中华人民共和国经济合同法》第七条第一款第（一）项、第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项的规定，作出如下判决：
1.撤销贺县（现贺州市）人民法院（1994）贺经初字第18号和本院（1995）梧地民终字第122号民事判决。
2.原审被告人贺州市对外经济贸易公司应返还房地产转让价款135000元给原审被上诉人翁某，翁某应返还桂岭外贸站的房地产给贺州市对外经济贸易公司。
3.贺州市对外经济贸易公司应赔偿翁某的损失20967元和利息损失64100元（从外贸公司每次收款之日起按人民银行规定的流动资金贷款利率计算至1998年12月8日止，以后另计）。
一、二审诉讼费共10400元，全部由贺州市对外经济贸易公司负担。
（八）解说
处理本案主要涉及三个问题：
1.国有资产评估问题
防止国有资产流失，是近年来比较热门的话题。为此，国务院、财政部、国家国有资产管理局等部门曾多次制定规章或发文，一再强调要加强国有资产的管理，以防止国有资产的流失。1991年11月16日，国务院发布的《国有资产评估管理办法》明确规定，资产拍卖、转让的，应当进行评估，1992年2月15日，国家国有资产管理局、财政部、国务院生产办、劳动部、国家工商局等部门联合发布的《关于加强关停企业国有资产管理的若干规定》也规定，对有偿转让给非国营企业的国有资产必须进行评估。贺州市对外经济贸易公司在转让桂岭外贸站资产前并未申请评估，违反了上述规定，转让行为应认定无效。二审期间，虽然补办了评估手续，但该评估后来被证明是错误的（少算面积70平方米，将评估基准日的地价每平方米140元误定为97.60元）。失实的评估结论，没有达到评估的目的，不能作为定案的依据。所以，应视为转让前没有经过资产评估。
2.承租人的优先购买权问题
（1）一审认为张某、麦某1、姚某不是房屋共有人，不享有优先购买权，显然不当。张三人并不是以房屋共有人、而是以本单位职工和承租人的理由主张优先购买权，一审判决犯了偷换概念的逻辑错误。无论按法律还是按房改政策，租住单位公房的职工都享有优先购买权。（2）一审认为吴某、张某1与桂岭外贸站签订的续租协议未经贺州市外贸公司认可而无效，吴、周在租期届满后，与贺州市外贸公司事实上并没有解除租赁关系，仍在租用桂岭外贸站的房屋，外贸公司明知而无异议，1994年1月5日发给桂岭外贸站的通知还要求张某将1993年各人租金收回来，应当认定吴、周是承租人，享有优先购买权。（3）二审判决虽然未认定张某等五人没有优先购买权，但却以张某等人在翁某办理转让手续至领证期间没有提出异议为由，而认定张某等五人无理，缺乏事实和法律依据。1994年1月5日，贺州市外贸公司通知，请租用桂岭外贸站的人于当月15日前将属于自己的物品清理出站，张某等五人拒绝搬迁，足以认定张某等五人已提出异议。而翁某的交接、办证等所有手续都是在张等五人拒绝搬迁，发生纠纷后直至当年9月份才办妥的。（4）我国《民事诉讼法》规定的诉讼时效是二年，没有法律或法规规定优先购买权要在办手续之前提出的规定，张某等人在诉讼时效期间内提出，应当允许。
3.提前通知承租人问题
根据最高人民法院的司法解释，出租人出卖出租房屋应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。据此规定，出租人有三项义务：一是通知承租人，二是告知出卖条件，三是提前三个月。本案中，贺州市外贸公司1993年7月30日发给桂岭外贸站的通知只要求张某等五人搬出所占房屋交由公司统一安排使用，并未说明要出卖桂岭外贸站的房地产，没有证据证明外贸公司已提前三个月通知承租人。事实上也是如此，当时贺州市外贸公司还未有成熟的处理方案，直至11月份还与桂岭镇政府协商由镇政府全部接收桂岭外贸站资产和职工的方案。后因协商不成，才与翁某协商买卖桂岭外贸站的。所以，本案只能认定张某等五人应当知道贺州市外贸公司要出卖桂岭外贸站，但外贸公司并没有将价格等出卖条件通知承租人，与翁某达成买卖协议后，也没有征求承租人意见，侵犯了承租人的优先购买权。
（严立明）
案例来源：国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.1999年经济审判暨行政审判案例卷》 中国人民大学出版社 第423 - 429 页
