（一）首部

1.裁定书字号：陕西省西安市未央区人民法院（1993）未民初字第098号。

2.案由：商品房预售纠纷。

3.诉讼双方
原告：李某，女，31岁，西安市书院门淡江商行职员。
诉讼代理人：罗某，西安台联日用化工有限公司董事长。
被告：西安市未央区城乡建设开发公司。
法定代表人：贾某，副经理。
诉讼代理人：张某，西安市未央区城乡建设环境保护局副局长。
诉讼代理人：陈某，退休干部。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：陕西省西安市未央区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：徐世界；代理审判员：冯霁、薄小荣。

6.审结时间：1994年2月3日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称：原告与被告于1992年8月26日签订了购房协议。按照协议规定，原告购买被告位于西安市二府庄小区32号楼点单元4层1号商品住宅1套，建筑面积为93.41平方米，购房总价款为人民币96119元；协议签订后，先由原告付给被告购房总价款的70%计人民币68000元，余款在1993年9月30日前一次付清；被告于1993年8月31日前将房交付原告使用。现原告已按协议规定向被告支付了购房总价款的70%，即68000元人民币，而被告不但不按协议日期交房，反而在原告第二次交钱时，向原告发了一份“通知”，强行要求原告同意提高售房价格，否则将撕毁原购房协议。
原告认为：其与被告签订的购房协议，是双方当事人经过协商，在意见一致的情况下自愿达成的，协议的内容不违背法律，应为合法有效之协议。现被告不履行该协议，延误交房日期并单方提出提高售房价格，是一种违约行为。故原告要求法院依法判令被告履行原购房协议，并由被告承担违约责任，赔偿损失。

2.被告辩称：其与原告在自愿协商一致的基础上签订了购房协议属实。但原购房协议中的房价是按当时国家有关政策核定的。随着市场经济的建立，国家为了顺利发展房地产业，不断出台新政策，调整各种税费，由于政策性原因而增加了建房单位的支出，使售房单位无力承受，面临困境。比如西安市人民政府陆续颁布征收的邮电通信建设费、城市建设综合开发管理费、土地出让金、新建住宅区天然气化工程建设资金等等，均未核算在原售房价款内。由于上述各项费用的增加，原售房价格明显偏低，应予调整。
被告认为：其提出调整售房价格，完全是国家政策的变化所造成的，当事人双方事前无法预料，事后也无法抗拒，并不是由于被告的过错引起的，故不应承担违约责任。被告表示，愿以比对待其他购房户更优惠的条件与原告协商解决这起售房纠纷。

（三）事实和证据
陕西省西安市未央区人民法院经过公开审理查明：
原、被告于1992年8月26日自愿签订了商品房预售合同。双方约定：1.由原告购买被告位于西安市二府庄小区32号楼点单元4层1号商品房1套，建筑面积93.41平方米，购房价款人民币96119元。2.购房决定后，原告付给被告总房款的70%计人民币68000元，余款在1993年8月30日前一次付清。3.被告于1993年8月31日前，将房交付给原告使用。4.被告向原告交房时，同时发给原告购房使用证明书。5.协议生效后，具有法律效力，签约双方必须严格履行条款。不按时交付房款和不按时交付房屋，延误时间，每月按售房款的1%赔偿损失。若单方撕毁协议者，按售房款总数的10%赔偿损失。6交房前，如遇人力不可抗拒自然灾害，而造成交房延误，被告将不受第5条款的制约。协议签订后，原告即按协议向被告支付了总房价款的70%，即人民币68000元。
1993年8月30日原告向被告支付余下购房款时，被告提出：一年来国家宏观经济环境发生了很大的变化。由于国家对房地产开发企业的调整、各项税费的增加、原材料上涨等原因，原预售商品房的价格水平使本公司面临破产的危险，故将已售出商品房的价格调整为每平方米成本单价人民币1278.04元，并提出两条处理意见：1.凡售价低于1278.04元者，应在交房之日补足差价。考虑到利息因素，对已交的房款加算利息，按年息10%计算，折抵部分差价。2.凡不愿补足差价者，将对已售出单价低于1278.4元的商品房按1400元单价及交款比例退款，以解除协议。被告就上述内容向原告发出了书面通知，称：凡在接到通知1个月内不办理手续又不到有关部门或法院起诉者，我公司将对已售房屋另行出售。
另查明：根据西安市人民政府市政发（1992）135号、市政发（1992）161号、市政发（1993）104号文件和西安市土地局市土地发（1992）128号、市土地计发（1993）44号以及西安市未央区城乡建设环境保护局未城环字（1993）004号文件的规定，被告除已按规定向政府部门交纳有关税费外，尚需再交纳商品房各种配套设施费用1000多万元人民币。
以上事实均有证据在卷佐证。

（四）判案理由
1.原、被告于1992年8月26日签订的商品房预售合同，是双方当事人在平等、自愿的基础上，经过协商一致签订的。该合同自签订时起，对双方当事人具有法律约束力，均应自觉履行合同约定的义务。
2.被告在商品房预售合同履行过程中提出变更合同中的价格条款，其主要原因是国家政策发生了变化，商品房配套费用及税费的增加，这是房地产开发企业无法预见，也无能为力的。被告在履行商品房预售合同的过程中并无过错，因此不存在承担违约责任的问题。
3.根据商品房配套费用及税费增加的实际，被告提出了解决商品房预售价格的两种办法，即在原预售价格的基础上将已售出商品房的价格调整为每平方米成本单价1278.04元人民币（该价格低于新售价和市场同类房屋平均售价）；或者按每平方米1400元的价格退还预付款，并表示在此基础上对原告还可给以优惠，其态度是诚恳的，办法亦合情合理，依法应予以支持。

（五）定案结论
经西安市未央区人民法院主持调解工作，原告对被告提出的变更预售合同中的价格条款表示理解。原、被告就房屋价款达成新的协议，即每平方米售价为1178元人民币，加上楼层售价房屋总价款为115538.82元人民币。除原告已预交68000元外，尚欠47538.82元人民币。被告主动表示愿意承担本案的诉讼费用。据此，原告申请撤回起诉。
陕西省西安市未央区人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十一条第一款、第一百四十条第（五）项之规定，裁定如下：
准予李某撤回起诉。
案件受理费人民币3900元减半收取。

（六）解说
随着我国社会主义市场经济的逐步确立和房地产业的迅猛发展，人民法院受理的房地产案件日益增多，尤以商品房买卖纠纷最为突出。由于现行法律、法规对此没有作出明确规定，因此给人民法院审理案件增加了难度。
1993年6月在全国民事审判工作座谈会上，最高人民法院提出了审理房地产案件的三个原则：第一，有利于房地产业健康发展的原则，也就是遵循市场经济规律，支持、保护有利于房地产业健康发展的民事行为；第二，依法保护合同的原则，对房地产开发经营合同，只要是双方的真实意思表示，又不违反国家法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力，合同能全部履行的就全部履行，能部分履行的就部分履行，不能用赔偿损失代替合同的履行；第三，公平保护当事人合法权益的原则，对房地产案件的当事人，不论是公民还是法人，是本地人还是外地人，是中国人还是外国人，都应公平依法保护他们的合法权益，制止不公平竞争和转嫁经营风险的行为。上述规定是目前人民法院审理房地产案件的政策性依据。
本案原告李某与被告西安市未央区城乡建设开发公司于1992年8月26日签订的商品房预售合同，是双方当事人在平等互利、协商一致的基础上自愿签订的，与现行法律政策无相悖之处，不损害国家利益、社会公共利益和他人利益，属于有效合同。李某要求继续履行合同，应予支持。但是，由于西安市人民政府和政策主管部门在该商品房预售合同签订之后，对商品房配套费用及税费进行了政策性调整，宏观上发生了非因开发公司过错和其所能预料的情事变化，如果坚持按原合同约定的商品房预售价格执行，显失公平，故应允许其变更。这与最高人民法院1993年8号文件精神亦相符合。
（樊云）