(一)首部
1.判决书字号:山东省济南市中级人民法院(1993)民事字第37号。
3.诉讼双方
原告:山东省煤炭劳动服务公司。
法定代表人:宋某,经理。
诉讼代理人:赵某,男,42岁,山东省济南福兴实业总公司经理,住该公司宿舍。
诉讼代理人:孙某,男,50岁,山东煤炭多种经营营销公司经理,住公司宿舍。
被告:山东省商业综合公司。
法定代表人:季某,总经理。
诉讼代理人:栗某,男,40岁,该公司副总经理,住该公司宿舍。
诉讼代理人:李岩松,山东省律师事务所律师。
第三人:山东省巾帼实业总公司。
法定代表人:徐某,总经理。
诉讼代理人:刘炳君,山东省第二律师事务所律师。
第三人:海南新世纪经济技术发展公司。
法定代表人:郑某,董事长。
诉讼代理人:徐某,山东省巾帼实业总公司总经理。
第三人:山东省农村经济开发中心。
法定代表人:苏某,副总经理。
诉讼代理人:王某,该经济开发中心法律事务助理。
5.审判机关和审判组织
审判机关:山东省济南市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:纪文迁;审判员:庄敬敏、郭光亮。
(二)诉辩主张
原告诉称:原告与被告山东省商业综合公司于1993年5月16日签订了商品住宅楼购销合同,并按合同约定付给被告人民币900百万元。被告未按合同约定日期将各种手续及房产所有权交付原告,请求被告履行合同并赔偿原告经济损失。
被告辩称:因第三人山东省巾帼实业总公司未将该房按合同约定如期交付被告,故不能按期将房交付原告。我们亦造成较大经济损失,请求给予赔偿。
第三人山东省巾帼实业总公司及海南新世纪经济技术发展公司辩称:因山东省农村经济开发中心不履行合同,由此所造成的一切损失应由该中心承担。
第三人山东省农村经济开发中心辩称:所签订的商品楼购销合同尚未办理房产交易手续,违反法律规定;原价格计算有误;山东省巾帼实业总公司等有炒卖房地产行为,愿返还购房款,但不同意继续履行合同。
(三)事实和证据
山东省煤炭劳动服务公司诉山东省商业综合公司、山东省商业综合公司诉山东省巾帼实业总公司、山东省巾帼实业总公司与海南新世纪经济技术发展公司诉山东省农村经济开发中心商品住宅楼购销合同纠纷案,因上述三个诉系同一标的物的连环购销合同纠纷,山东省济南市中级人民法院受案后,决定合并审理。经审理查明:山东省农村经济开发中心于1988年秋与济南市天桥区石桥村委会洽谈旧村改造事宜,并于1991年4月与该村委会签订了联合开发石桥居民住宅楼合同。1993年1月,所建6栋楼房主体工程基本建成后,山东省农村经济开发中心没有办理出售商品住宅楼土地使用权转让手续,即与山东省巾帼实业总公司、海南新世纪经济技术发展公司于1993年1月11日签订了商品住宅楼购销合同。合同载明:山东省农村经济开发中心(以下简称甲方)把5栋商品住宅楼出售给山东省巾帼实业总公司、海南新世纪经济技术发展公司(以下简称乙方),建筑面积17919.82平方米,每平方米850元,总价为1523.01847万元;付款方式:合同签订后付总款数的30%,3月底付总款数的50%,余款待房屋验收后10日内付清;交房时间为1993年6月1日。甲方负责办理一切房产所有权手续,如乙方在交房前售出该房,则由甲方负责为乙方指定的客户办理房产所有权手续。甲方给乙方办理房产证明后,乙方应按合同规定及时付清款项,每延期1天按总房款的万分之五支付违约金。甲方如不能按期交房,每延期1天按总房款的万分之五支付违约金。楼房竣工验收后2个月,如甲方不能顺利为乙方办理房产权手续,甲方退还乙方所付房款及赔偿银行利息的损失并按总房款的20%支付罚金。合同签订后,山东省巾帼实业总公司于1993年1月12日至6月1日先后6次付给山东省农村经济开发中心人民币共计1204万元。山东省巾帼实业总公司征得海南新世纪经济技术发展公司同意,又于1993年4月23日,与山东省商业综合公司签订了购销所买之商品住宅楼合同,每平方米售价930元,共计16665430.60元。交房时间为1993年6月30日。违约责任与上一合同类同。合同签订后,山东省商业综合公司于1993年4月23日至6月5日先后6次共付给山东省巾帼实业总公司1316万元。山东省商业综合公司因计划变动,在工商部门办理了出售该商品住宅楼许可证后,又于1993年5月15日与山东省煤炭劳动服务公司签订了出售所购商品住宅楼的购销合同,房价为每平方米990元,共计17740621.80元。交房时间为1993年6月30日。违约责任同前述合同。合同签订后,山东省煤炭劳动服务公司以月息5%贷款700万元,月息2.7%贷款100万元及借款100万元,分别于1993年5月19日至6月30日3次共计付给山东省商业综合公司900万元。后因山东省煤炭劳动服务公司只见到楼房复印件图纸,故再未付款。山东省农村经济开发中心至今未将5栋楼房竣工,致使原、被告及第三人山东省巾帼实业总公司共造成经济损失448万余元,为此,原、被告及第三人因合同履行及赔偿经济损失发生诉争。山东省济南市中级人民法院受理此案后,根据原告之申请,于1993年12月3日裁定,将山东省农村经济开发中心在本市石桥村石桥住宅小区所建的第一、三、四、五、六号楼查封。查封期间,为避免造成更大经济损失,法院准许山东省农村经济开发中心继续施工,并督促其办理有关的商品住宅楼土地使用权手续,但山东省农村经济开发中心坚持不予办理。
上述事实有下列证据证明:
1.第三人山东省农村经济开发中心与第三人山东省巾帼实业总公司、海南新世纪经济技术发展公司在1993年1月11日签订的商品楼购销合同;
2.第三人山东省巾帼实业公司与被告山东省商业综合公司在1993年4月23日签订的商品楼购销合同;
3.原告山东省煤炭劳动服务公司与被告山东省商业综合公司在1993年5月15日签订的商品住宅楼购销合同;
4.彼此间的收、付款凭据及银行贷款利息凭证和庭审笔录等证据证实。
(四)判案理由
山东省济南市中级人民法院依据本案的事实和证据认为:
1.基于山东省农村经济开发中心未办理出售商品住宅楼土地使用权转让手续即与山东省巾帼实业总公司、海南新世纪经济技术发展公司签订了商品住宅楼购销合同,违反了国家有关房地产开发和土地使用的法律规定。法院受理此案后,在较长的时间内督促其办理该商品住宅楼土地使用权手续,但第三人山东省农村经济开发中心至今不予办理,故应认定双方所签订的合同无效。
2.由于山东省农村经济开发中心与山东省巾帼实业总公司、海南新世纪经济技术发展公司签订的商品住宅楼购销合同无效,致使后来原、被告及第三人以同一标的物所签订的两个商品住宅楼合同无法履行,给原、被告及第三人造成较大的经济损失,对此,山东省农村经济开发中心应负主要民事责任,除应退还购房款外,还应赔偿相应的经济损失。
3.山东省巾帼实业总公司不注意审查法定手续,盲目签订购房合同亦负有一定责任,应适当承担部分经济损失。
4.山东省煤炭劳动服务公司高息贷款之利息损失,在法律允许之范围内予以保护,超出部分不予支持。
(五)定案结论
在查明事实核实证据的基础上,山东省济南市中级人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项及第六十一条之规定判决如下:
1.山东省农村经济开发中心于本判决发生法律效力之日起10日内返还山东省巾帼实业总公司购房款1204万元,赔偿经济损失4223150元;山东省巾帼实业总公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还山东省商业综合公司购房款1316万元,赔偿经济损失4334200元;山东省商业综合公司于本判决发生法律效力之日起15日内返还山东省煤炭劳动服务公司购房款900万元,赔偿经济损失3134250元。
2.案件受理费258200元,由山东省农村经济开发中心承担228400元,山东省巾帼实业公司承担7500元,山东省商业综合公司承担14300元,山东省煤炭劳动服务公司承担8000元。诉讼保全费7769元,由山东省农村经济开发中心承担7000元,山东省巾帼实业总公司承担769元。
宣判后,原、被告及第三人均未上诉。
(六)解说
近几年来,随着我国改革开放的不断深入和社会主义市场经济的逐步建立和发展,民事法律关系亦呈现多样化的趋势,出现了一些过去所没有的新情况。这类案件起诉到法院,法院如何认定案件性质,如何适用法律,给法院审判工作提出了新的研究处理课题。本案就是一个典型实例。当时房地产法尚未颁布,审理如此复杂疑难案件的确难度不小,合议庭及审判委员会几经讨论研究方才作出上述判决。
1.本案系一起连环购销商品住宅楼合同纠纷案。连环购销合同,是指因同一标的物而签订的一连串购销合同。同一当事人在购入的合同中是需方,在售出的合同中是供方,以此类推,各个购销合同之间形成一种连环关系。鉴于连环购销合同涉及到若干个法律关系,审理这类案件,如果两个有关联的购销合同纠纷起诉到同一法院,应当依法合并审理。如果同一标的物有两个以上有关联的购销合同,其中一个合同纠纷起诉到法院,法院在审理中认为有必要,可以通知与诉讼标的物同一的、且与前合同纠纷有直接关联的合同的当事人作为第三人参加诉讼。本案因购销同一标的物而签订的几个合同,彼此有关联,几个合同的当事人为同一诉讼标的相继到同一个法院起诉,且又属该院管辖,为提高办案效率,方便诉讼,及时查清案件事实,公正、合法地保护当事人的合法权益,合议庭决定合并审理本案是正确的。
2.在诉讼中,为避免给当事人造成更大的损失,并确保本案发生法律效力的法律文书的执行,根据原告之申请,依法裁定将尚未竣工的楼房予以查封,同时,又明确准许其继续施工,措施是得当的。
3.本案的诉讼标的物商品住宅楼尚未取得合法的土地使用权,且房地产管理法还没有颁布实施,法院遵循实事求是的原则,在诉讼中,多次让山东省农村经济开发中心补办有关土地使用权手续,争取化解几个购销合同间的矛盾,由于其坚持不予办理,且山东省农村经济发展中心在不具备商品住宅楼转让条件的情况下,与山东省巾帼实业公司签订的商品住宅楼购销合同显然与法相悖,故导致了就同一标的物签订的后两个合同无效。本案在诉讼中,如果山东省农村经济开发中心及时向政府土地管理部门补办土地使用转让手续,从依法保护合同,有利于房地产业的发展的原则出发,对上述之连环购销合同认定有效,使该合同不仅从形式上,而且从内容上合法化,那么,对原告之诉讼请求亦可予以支持。
4.合同被确认无效后,过错方应承担其法律后果即赔偿责任。
本案的第三人山东省农村经济开发中心将与石桥村共同开发的居民住宅楼作为商品楼进行出售,是否征得石桥村委会应允暂且不谈,仅因其未办理土地使用权转让手续而进行转让这一违法行为,就应当承担原、被告及第三人巾帼实业总公司由此造成的经济损失。鉴于原、被告及第三人山东省巾帼实业总公司在签订标的如此之大的商品住宅楼购销合同时,不注意审查其法定手续,对此,亦应负一定的责任。根据彼此之间的过错程度,判令其承担相应的经济损失是恰当的。至于其已收取的购房款,当然应如数返还。
5.本案原告为急于达到购房目的,在财力不足的情况下,以月息5%及2.7%共计贷款800万元,其超出法律保护范围部分的利息损失,法院不予保护,其经济损失自负。
(魏东哲 黄玉藻 郭光亮)
案例来源:中国高级法官培训中心,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览:1995年综合本》 中国人民大学出版社 第632 - 636 页