1.判决书字号
一审判决书：湖北省枝江县人民法院（1994）枝民初字第506号。
二审判决书：湖北省宜昌市中级人民法院（1994）宜民终字第467号。

2.案由：集资建房合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：XXX村村民委员会，地址：枝江县XXX镇XXX村。
法定代表人：董某，村长。
诉讼代理人（一、二审）：杨某，男，汉族，湖北省枝江县马家店镇滕家河市场经理，住枝江县XX镇XX村。
诉讼代理人（一、二审）：左某，男，汉族，住枝江县XX镇XX村。
被告（上诉人）：金某，男，28岁，汉族，个体工商户，住枝江县XX镇XX号。
诉讼代理人（一、二审）：金某1，男，住枝江县XX镇XX号。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：湖北省枝江县人民法院。
独任审判：审判员：徐清涛。
二审法院：湖北省宜昌市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：商仕和；审判员：郑文堂；代理审判员：胡振元。

6.审结时间
一审审结时间：1994年10月15日。
二审审结时间：1994年12月6日。

1.原告诉称：1993年1月，被告金某与原告签订1份集资建房合同，交集资款2000元，尚欠3700元，立有欠据。集资房建成后，被告于1993年3月搬进市场经营。1994年原告多次向被告催收欠款，但被告不按合同履行，拖欠不付。因此，原告诉至法院，要求：（1）解除与被告签订的集资建房合同，被告退还房屋，交清房租；（2）偿还所欠资金的本息。

2.被告辩称：被告与原告签订了集资建房合同，已交集资款2000元，尚欠3700元属实，但给市场原任经理出具了欠据，后又发现合同内容相互矛盾，且没有经过公证；原告方也无房屋产权证，所以不能履行合同。被告方也认可合同，但认为原告收取租金过高。

1.二审诉辩主张
上诉人金某诉称：（1）上诉人预交了2000元集资款，余款3700元已给被上诉人出具了欠据，因此本案不是合同纠纷，而是债务纠纷，上诉人只需按欠条履行义务即可。（2）上诉人已经交清了1993年全年和1994年1月份的市场管理费，说明合同正在履行中，而不是上诉人不履行合同。一审法院不能判决解除合同。（3）根据合同规定，上诉人对27号营业房应享有所有权。上诉人预交的2000元集资款都为购房预付款，下欠3700元虽然没交，但出具了欠据。（4）上诉人所以未交齐集资款，是因为被上诉方提供的营业房面积与合同约定的36平方米不符，少了2平方米；且房子存在质量问题；另外，被上诉人未办理产权证，使上诉人集资建房没有保障，因此被上诉方有违约行为。
被上诉人辩称：（1）上诉人拒交所欠集资款，又拖欠市场管理费，影响甚坏，市场工作无法开展，所建房屋不能发挥其经济效益。（2）上诉人在一审中也同意解除合同，二审中不能反悔。（3）市场同类营业房均以月租金140元出租，要求按此标准向上诉人收取使用房屋期间的租金，以弥补上诉人给被上诉人造成的损失。

2.二审事实和证据
湖北省宜昌市中级人民法院经审理后，对一审法院认定的事实和采用的证据予以认可。

3.二审判案理由
（1）对合同性质的分析认定。金某与村委会签订的集资合同究竟是何性质的合同，直接关系到本案的实际处理。集资建房是市场经济条件下出现的新情况、新问题，其法律性质，不同于单纯的房屋买卖或房屋租赁。要获得房屋的使用权或所有权，须有待新的法律关系的成立。本案中认定该集资合同的性质，须以合同内容中双方当事人之间实质形成的关系来认定。从合同内容来看，合同明确指出房屋为“营业性用房”，说明集资的目的不是为解决住房问题，而是为解决经营场所而筹措资金。合同中大量关于乙方对房屋使用权的规定，说明合同双方对如何使用房屋已达成一致协议。但合同中又明确指出“乙方享有房屋所有权”，与合同内容所体现的总的协议精神，即乙方实际只享有房屋使用权的规定相矛盾。根据国家政策和有关法律规定，公民个人对临街经营门面房是不宜享有所有权的。实践中，集体组织通过集资形式建市场，与使用市场房屋的经营者之间一般形成的是租赁关系，况且，滕家河市场营业房只是临时性（2年）营业房，由经营者享有所有权是不现实的，它必将损害集体的利益。在这里，房屋的所有权与使用权明显分离。因此，村委会与金某之间根据合同实质形成的是一种租赁关系。金某预交的2000元可认作是定金，据此可取得优先租赁房屋的权利，合同规定是一次性集资，因而总集资款5700元实际是房屋临时使用期2年的租金。至于合同指出乙方享有房屋所有权，由于违反了有关法律规定，损害了国家、集体的利益，应属无效条款。
（2）对纠纷性质的分析与认定。上诉人以对3700元出具了欠据为由，认为该案只存在债务纠纷，不存在合同纠纷。从事实经过来看，上诉人除了拒付3700元外，1994年1月份没按合同约定交清上半年的市场管理费。虽表示保证于5月31日前结清，但到期并未实际履行。1994年6月份又不交下半年的市场管理费。这样，既存在债务，又存在合同违约行为。上诉人也是以被上诉人违约进行辩驳和提起上诉的。将该案定为合同纠纷，对债务问题也一并处理，并无不当。
（3）被上诉人是否违约。上诉人称被上诉方所提供的房屋面积比合同中规定的少了2平方米，被上诉方违约在先。由于被上诉方已通过允许上诉人增搭2平方米用房，免收这部分面积的检质费用予以补偿，且上诉人实际使用该房达1年，则被上诉方违约之说不成立。上诉人称该房存在严重质量问题，一则合同中双方对此并无约定，二则被上诉方对房屋进行了维修，只是不尽完善，不属违约性质。上诉人还提出被上诉人没办房屋产权证，使其使用房屋没有保障。由于村委会建立市场是经过县、镇两级政府同意的，且为临时性营业用房，况且上诉人对营业房实际并不享有所有权，不办产权证，并不影响上诉人正常使用。
（4）关于合同效力。合同是当事人双方自愿签订的，有关房屋集资款的规定也比较合理。虽有一部分条款无效，但并不影响合同其他部分的效力。实际上被上诉方一次性收取集资款后，以后也没再每月另收取租金。至于每月收的40元市场管理费，作为一个管理单位的市场来说，应是合理行为。被上诉方在令合同部分条款无效上是有过错的，但并没因此而获得其他不法利益。再者，集资建市场为国家政策允许的，它是发展房地产业的一种有效措施，对于繁荣市场，搞活经济有一定的促进作用。村委会也是以此为出发点才建立该市场的。同时，由于村委会同其他用户也签订了同样的合同，其牵涉面广，影响范围大，一旦认定合同无效，不仅会给村委会造成巨大损失，也会造成其他不良社会后果。因此，双方当事人签订的集资建房合同应当认定有效。
（5）应否解除双方当事人签订的合同。上诉人金某欠被上诉人3700元集资款，虽给被上诉方出具了欠据，但对给付时间并无约定，则被上诉方有权随时要求偿付。上诉人理应按欠条履行，却屡屡拒绝。后又不按合同约定，如期如数交纳市场管理费，已经构成违约，对市场的正常管理造成了一定影响。被上诉人在经济上也受到了一定损失，违背了村委会建立市场、搞活流通、振兴集体经济的初衷，再继续履行合同已成为不必要。在一、二审审理过程中，村委会坚决要求解除合同，可依法予以支持。上诉人在一审中也同意解除合同，有庭审笔录为证，二审中又反悔，法院不予支持。
（6）原审的处理结果基本可行。因5700元集资款实际是上诉人租赁27号营业房2年的租金，则被上诉人要求上诉人以租金形式弥补其所受损失是合理的。上诉人实际租用房屋的期间起自1993年3月，至1994年10月一审法院作出判决时止，共计租用20个月，每月租金以市场同类房其他用户所交的140元计算，则上诉人应交房租2800元。从1994年2月上诉人拒交市场管理费起，至1994年10月止，计9个月，每月按市场同类房其他用户所交的40元计算，则上诉人应交市场管理费360元。上诉人使用房屋期间应交纳费用总计为3160元。原作为定金的2000元集资款可先行抵付，下欠1360元，应限期给付。上诉人拒付3700元欠款给被上诉人造成了利息损失，因被上诉人预先取得2000元定金已获取一定银行利息，二者可予相互抵消。又被上诉人在签订合同中有一定过错，则其余1700元的利息差额损失由其自己承担。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条之规定所作的判决并无不当，上诉人上诉理由依据不足，本院不予支持。

4.二审定案结论
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费240元，由上诉人负担。