（一）首部
1.判决书字号
一审判决书：福建省福鼎县人民法院（1993）鼎秦民初字第068号。
二审判决书：福建省宁德地区中级人民法院（1994）宁民终字第2337号。
3.诉讼双方
原告（上诉人）：王某，男，61岁，汉族，福鼎县人，个体工商户，住福鼎县XX镇XX街X号。
诉讼代理人：何建安，福建省福鼎县律师事务所律师。
被告（被上诉人）：福建省福鼎县秦屿供销合作社。
法定代表人：林某，主任。
第三人：陈某，男，49岁，汉族，福鼎县人，农民，住福鼎县XX镇XX街X号。
第三人：陈某1，男，30岁，汉族，福鼎县人，福鼎县秦屿供销合作社职工，住福鼎县XX镇XX街X号。
5.审判机关和审判组织
一审法院：福建省福鼎县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈振西；审判员：甘正团；人民陪审员：李阿文。
二审法院：福建省宁德地区中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：吴家林；代理审判员：沈鸣鸣、杨杰。
6.审判时间
一审审结时间：1994年7月14日（经福鼎县人民法院院长批准依法延长审限）。
二审审结时间：1994年11月24日。
（二）一审情况
1.一审诉辩主张
原告诉称：原告于1982年向被告租用坐落秦屿镇康湖街279号店屋1间至今。1993年6月，被告张贴通告要变卖该店屋。原告获悉后多次向被告要求购买，而被告却将该店出卖给第三人，侵犯了原告优先购买权。请求依法确认被告与第三人的房屋买卖关系无效，保护原告优先购买权。
被告答辩：康湖街279号房屋系被告与第三人按份共有，且该房屋店面系其与第三人共用（第三人从店面通行）。第三人有优先购买权。将该店面出卖给第三人，并非侵权，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人诉称：第三人向被告购买的店面系康湖街279号房屋的一部份。该房屋系其与被告按份共有，享有优先购买权。原告所诉无理，请求驳回原告的诉讼请求。
2.一审事实和证据
福建省福鼎县人民法院经公开审理查明：讼争房屋坐落秦屿镇康湖街279号。该房屋为木质结构，前后楼上楼下各2间，中间隔一天井。该房屋原属第三人祖辈所有。1956年公私合营时第三人将该房前截店屋上、下两间折价入股归被告所有，后截上、下两间仍属第三人所有。出入均由前截店屋右侧通行。天井、走廊、楼梯为双方共有。1985年5月31日，该店屋上、下两间由原告承租使用至今。1993年7月10日，被告将该店屋上、下两间出卖给第三人，双方引起纠纷。原告于1993年7月24日诉至福鼎县人民法院，请求确认双方房屋买卖关系无效，保护其房屋优先购买权。
上述事实有下列证据证明：
（1）1993年7月10日被告与第三人订立的“出让卖断店屋契约”；
（2）康湖街279号房屋平面图；
（3）双方当事人对原告承租事实及279号房屋结构及房屋产权事实的陈述。
3.一审判案理由
福建省福鼎县人民法院认为，讼争屋为原告承租，但该店屋与后截天井、走廊、楼梯及第三人的房屋连成一体。该店屋系属康湖街279号房屋整体结构中的一部分，且该房屋天井、走廊、楼梯为被告与第三人共有，同时该店屋右侧系第三人出入的必经之路，第三人对该店屋享有优先购买权，其与被告签订的店屋买卖关系有效，原告基于租赁关系的优先权不能对抗第三人的优先购买权。原告所诉无理，不予支持。
4.一审定案结论
福建省福鼎县人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款之规定，作出如下判决：
驳回原告王某主张讼争房屋优先购买权的诉讼请求。
案件受理费人民币50元，由原告负担。
（三）二审诉辩主张
上诉人（原审原告）诉称：该店屋与第三人房屋虽在同一房屋内，但前后两截产权明确，分别为被上诉人与第三人所有，双方不存在共有关系。尽管中间天井、走廊、楼梯为双方共有，但不能以此推论双方房屋按份共有，第三人不享有优先购买权，一审判决系属适用法律错误，请求撤销原判，支持其诉讼请求。
被上诉人、第三人的答辩：被上诉人店屋系279号房屋的一部分，中间天井、走廊、楼梯为双方共有，且第三人长期从被上诉人店屋右侧通行。279号房屋系属被上诉人与第三人按份共有。第三人有优先购买权。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
（四）二审事实和证据
福建省宁德地区中级人民法院经审理查明：坐落秦屿镇康湖街279号房屋原系第三人祖遗房屋（二层）。该房屋分前后截两部分，中间为天井、走廊、楼梯。1956年公私合营时，第三人将前截店屋（包括楼上）折价入股归被上诉人所有。但第三人仍从底层店屋右侧通行。中间天井、走廊和楼梯为双方共同使用。1982年，被上诉人将其店屋出租给上诉人使用。1993年6月，被上诉人张贴公告出卖该店屋。上诉人及第三人均向被上诉人要求购买。7月10日，被上诉人立契将该店屋以人民币20000元出卖给第三人。上诉人提出异议，向福鼎县人民法院提起诉讼，主张该店屋优先购买权。
上述事实有下列证据证明：
1.康湖街279号平面图；
2.1993年7月10日被上诉人与第三人订立的“出让卖断店屋契约”；
3.双方当事人在一、二审的陈述。
二审对一审认定的事实，进一步作了确认。
（五）二审判案理由
福建省宁德地区中级人民法院经审理认为，被上诉人店屋与第三人房屋虽然连为一体，但双方产权界限明确，第三人对被上诉人前截店屋没有共有权。现被上诉人出卖该店屋，第三人没有优先购买权，其与被上诉人签订的房屋买卖协议无效。上诉人系该店屋承租户，依法享有优先购买权。现其主张优先购买该屋应予支持。福鼎县人民法院以被上诉人店屋与第三人房屋之间的天井等为双方共有，第三人门路从被上诉人房屋右侧通行为由，确认第三人对讼争房屋享有优先购买权理由依据不足，所作判决不当，应依法予以改判。
（六）二审定案结论
福建省宁德地区中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第五十八条第一款第（五）项、中华人民共和国国务院《城市私有房屋管理条例》第十一条之规定，作出如下判决：
1.撤销福鼎县人民法院（1993）鼎秦民初字第068号民事判决。
2被上诉人与第三人签订的房屋买卖合同无效；上诉人对秦屿镇康湖街279号店屋享有优先购买权。
一、二审诉讼费各人民币50元，由被上诉人与第三人各负担50元。
（七）解说
本案的关键是如何认定康湖街279号房屋的产权性质，也就是说该房屋是被上诉人与第三人按份共有还是双方各自所有。根据法学原理，按份共有是指两个或两个以上的人对同一项财产，按照各自所有的份额分享权利、分担义务。按份共有的一个重要特征就是按份共有人对共有财产所享有的权利和承担的义务是对全部财产而言，只是受份额的限制而已。也就是说，双方对共有财产只能明确各自具体的份额，但不能确定该项财产的哪部分属自己所有。显然，康湖街279号房屋不属于这种情况。虽然双方房屋同处于一个整体结构中，但该房屋前截属被上诉人所有，后截属第三人所有。第三人对前截店屋没有共有权（虽然第三人从前截店屋底层通行，但这属于相邻通行权关系而非共有关系）。尽管中间天井、走廊等为双方共同使用，但不能以此推论全部房屋按份共有。因此，一审法院将康湖街279号房屋确认为按份共有，进而确认第三人的优先购买权是错误的。
本案需要说明的另一个问题是第三人从被上诉人店屋中通行，第三人是否因此也享有优先购买权?从相邻关系的角度考虑，将被上诉人房屋出卖给第三人不无道理。一审法院在很大程度上也是从这个角度考虑的，但在立法上确认相邻权也享有优先购买权之前，因相邻关系而产生的通行权是不能对抗上诉人基于租赁关系的而取得优先购买权的。因此，二审法院根据国务院《城市私房管理条例》第十一条的规定，对一审判决进行改判是正确的。
（吴家林）
案例来源：中国高级法官培训中心,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览：1995年综合本》 中国人民大学出版社 第648 - 651 页
