(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:江苏省南京市建邺区人民法院(1993)建民初字第154号。
二审判决书:江苏省南京市中级人民法院(1993)宁民终字第250号。
3.诉讼双方
原告(被上诉人):南京大鹏实业公司(以下简称大鹏公司)。
法定代表人:孙某,总经理。
委托代理人:李某,该公司副总经理。
委托代理人:史某,该公司副总经理。
被告(上诉人):中国农业银行江苏省分行(以下简称省农行)。
法定代表人:潘某,行长。
委托代理人:周某,该行行政处处长。
委托代理人:王某,南京友谊服装总厂法律顾问。
委托代理人:沈独,江苏对外经济律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院:江苏省南京市建邺区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:赵法彭;代理审判员:于刚、陈潇。
二审法院:江苏省南京市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:王睿;代理审判员:潘科明、陈言平。
6.审结时间
一审审结时间:1993年4月23日。
二审审结时间:1993年6月3日。
(二)一审情况
1.一审诉辩主张
(1)原告南京大鹏实业公司诉称:我公司于1992年2月21日和9月27日分别和省农行签订了“房屋集资联建协议”(下称协议)和“集资联建协议的补充条款”(下称补充条款)。协议和补充条款中约定了我方在本市建邺区泰仓巷2号地区建造综合楼和复建房,省农行提供资金620万元,我方待工程竣工后,按每平方米2000元计算划拨建筑面积3100平方米房屋归省农行所有。协议签订后我方全力投入了建房,现因国家政策变更,计划经济逐步向市场经济过渡,造成建材、工时价格全面大幅度上涨,我方不堪重负。为了我公司的的生存和使被拆迁户早日安居乐业,我方多次恳请省农行追加联建资金,并两次紧急致函被告,但被告不予理睬。为此特诉请法院,根据有关法律法规规定判决终止双方所签定协议和补充条款。
(2)被告省农行辩称:我行与原告所签订的协议及补充条款是经过南京市公证处公证的合法有效的协议。协议签订后,我行已先后向原告共计汇给了434万元联建集资款,协议中约定的每平方米按2000元计算之价格标准属住宅设计标准的包干费用。此外原告所言建材等涨价事宜亦言过其实,故要求原告继续履行协议及补充条款。
2.一审事实和证据
南京市建邺区人民法院经审理查明:大鹏公司经有关部门批准在本市泰仓巷2号地区实施拆迁,翻建综合楼和复建房后,即于1992年2月和9月与省农行分别签订了协议和补充条款,约定由大鹏公司向省农行集资620万元,大鹏公司待房屋竣工后,即划拨建筑面积3100平方米房屋归省农行所有。协议和补充条款签订后,原告方积极安排施工,省农行自1992年6月起先后5次共向大鹏公司汇入434万元集资款。但近一段时间来,建筑材料、工时价格和建房费用确实上涨幅度甚大,原告根据情势变更的客观情况向省农行提出追加联建集资款,并两次致函省农行,但省农行未予理睬。大鹏公司为此诉请本院要求终止与被告所签订协议及其补充条款。审理中,省农行认为所签订协议及补充条款经过了公证,合法有效,要求大鹏公司继续履行,双方各执己见。
上述事实有下列证据证明:
(1)南京市公证处(91)宁证内经字第1272号公证书。
(2)江苏省拆许字(1992)第045号城市房屋拆迁许可证。
(3)双方签订的集资联建协议及补充条款。
(4)南京市公证处(92)宁证内经字第1012号公证书。
(5)中国农业银行江苏省信托投资公司催款通知书。
(6)双方签收的同城五联转帐支票和收据。
(7)在建工程费用一览表。
(8)受诉法院的调查笔录、开庭笔录。
(9)双方来往的函件。
3.一审判案理由
南京市建邺区人民法院根据上述事实和证据认为:
大鹏公司与省农行所签订之协议及补充条款是一种名为联建实为买卖的协议。原告鉴于当前政策发生变化,建材、工时价格、工程造价大幅度上涨的客观情况,在与被告协商不成的情况下,根据国家城市规划及房地产管理有关规定和政策,在未办理产权转移手续之前诉请与省农行终止所签协议及补充条款,并无不当,但大鹏公司必须承担相应的违约责任。
4.一审定案结论
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十四条第一款第(四)、(八)项之规定,作出如下判决:
(1)终止大鹏公司与省农行1992年2月、1992年9月所签订的集资联建协议和关于集资联建协议的补充条款。
(2)大鹏公司自本判决生效之日起30日内一次性返还省农行人民币434万元。
(3)大鹏公司自本判决生效之日起10日内,一次性给付省农行违约金31万元。
本案受理费41010元,办案费200元,由大鹏公司和省农行各负担20605元。
(三)二审诉辩主张
1.上诉人省农行诉称:协议和补充条款系房屋联建合同,终止该合同的理由不当,要求继续履行该合同。
2.被上诉人大鹏公司辩称:该合同系买卖合同,双方已经失去合作基础,原审法院判决是正确的,要求维持原判。
(四)二审事实和证据
南京市中级人民法院审理查明:1991年初,大鹏公司批准在南京市泰仓巷2号地区划拨2000平方米土地新建综合楼。同年12月,大鹏公司向中国农业银行江苏省信托投资公司(以下简称农行投资公司)贷款300万元,用于泰仓巷基建工程。1992年2月,经农行投资公司介绍,省农行与大鹏公司达成集资联建协议,并于同年9月又签订了关于集资联建协议的补充条款,约定省农行投资620万元,应得01幢东侧2个单元1至9层房屋,总建筑面积3100平方米,每平方米2000元。此后,大鹏公司全面负责组织施工及建筑材料采购,省农行自1992年9月30日起,先后5次共给付大鹏公司434万元。按约定,尚余186万元在主体工程基本完工时给付124万元,竣工后交付省农行时全部偿清。
在房屋建设过程中,因国家对建材价格调整,大鹏公司提出三大材价格大幅度放开上涨,造成建房成本急剧上升,远远超过原来的预算,使得联建资金产生极大缺口,超出公司承受能力,要求省农行增加联建资金。省农行未同意大鹏公司要求。
1993年2月,大鹏公司向省农行发出书面函件,要求商谈。同年3月大鹏公司再次向省农行提出将联建金额增至每平方米3100元的要求,并表示如省农行不同意,则终止联建协议,退还全部投资和利息。省农行未予答复。1993年3月13日,大鹏公司向建邺区人民法院提起诉讼。
在审理中,南京市中级人民法院委托中国人民建设银行南京分行对大鹏公司在泰仓巷2号地区共建房造价进行鉴定,鉴定结论为每平方米造价2609.10元。
上述事实有下列证据证明。
1.一审所提供所有证据。
2.南京建行的鉴定报告。
3.双方当事人的陈述。
(五)二审判案理由
二审法院认为:大鹏公司与省农行在自愿的基础上签订的集资联建协议及补充条款系联建合同,其内容与现行法律政策无相悖之处。省农行要求继续履行合同,应予支持。原审法院判决终止合同欠当,应予改判。鉴于当时国家建材价格进行政策性调整,建筑有关费用大幅度增加,客观上发生了非因大鹏公司过错和预料的情事变化,如果按原合同约定的关于住宅设计标准的定价执行,显失公平,应予变更。中国人民建设银行南京分行的鉴定结论中认定的利润,因考虑系双方联建,应予适当调整。
(六)二审定案结论
江苏省南京市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定,判决如下:
1.撤销本市建邺区人民法院(1993)建民初字第154号民事判决;
2.变更大鹏公司和省农行签定的关于集资联建协议的补充条款第一条住宅设计标准定价为每平方米2563.79元。省农行在本判决生效后3日内再给付大鹏公司集资建房款3607749元整。
3.坐落本市泰仓巷2号地区01幢东侧2个单元1至9层房屋产权归省农行所有。
一审诉讼费41210元,由大鹏公司和省农行各负担20605元。二审案件受理案41210元,鉴定费3万元,共计71210元,由大鹏公司和省农行各负担35605元。
本判决为终审判决。
(七)解说
本案主要问题是确定大鹏公司与省农行所签订的协议及补充条款是房屋联建合同,而不是房屋买卖合同。
房屋联建合同是双方当事人利用各自的优势条件联合建房,开发房地产的一种便捷、有效的方法,因而是房地产开发中的一种比较普遍的形式。房屋买卖合同最本质的特征是所有权发生转移,一方出让产权获得价款,另一方得到产权支付价款。从本案的法律关系看,争议的房屋产权在合同订立时,乃至发生争议时,都不存在,只存在基建规划设计图纸上,因此,大鹏公司所拥有的只是政府部门批准的规划工程许可证及建筑执照,享有的是一种对该土地实施房地产开发的权利。大鹏公司凭借这种权利,吸引省农行的资金,并与省农行联合开发,省农行所支付的价款是联合建房的投资款,并不是所谓的房屋买卖的预付款。合同中约定所得的部分房屋产权,是投资以后按比例应得的报酬。因此,一审法院确认该案的性质为房屋买卖是错误的。二审法院正确认定案件性质,并判令双方继续履行合同是恰当的。
(刘斌)
案例来源:中国高级法官培训中心,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览:1995年综合本》 中国人民大学出版社 第1401 - 1404 页