(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:广东省广州市天河区人民法院(1999)天法房初字第77号。
二审判决书:广东省广州市中级人民法院(1999)穗中法房终字第1684号。
3.诉讼双方
原告(上诉人):吴某,男,1957年5月7日生,汉族,住广州市。
诉讼代理人:杨允中、余建军,广州经纶律师事务所律师。
被告(被上诉人):广州市大江房地产开发有限公司(以下简称大江公司)。
法定代表人:李某,总经理。
诉讼代理人:陈敏,广州市方圆律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院:广东省广州市天河区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:陈新;审判员:骆润森;代理审判员:林文谦。
二审法院:广东省广州市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:张耀祥;审判员:何慧斯;代理审判员:贾震华。
6.审结时间
一审审结时间:1999年6月28日。
二审审结时间:2000年2月28日(依法延长审限)。
(二)一审情况
1.一审诉辩主张
(1)原告诉称:1998年4月18日我与被告签订XX大厦认购书,约定由我购买XX大厦XX阁33/34楼07室,建筑面积251.33平方米,总房价人民币3534970元,展销会期间送一年管理费、一年期会员卡,且成交满350万元送车位一个及天台花园面积约93.9平方米等。同年4月28日双方签订了房地产预售契约,契约签订后,我按约交付了四成房款和相关费用。1998年8月10日被告通知我只能送车位和天台花园的使用权,这无疑分割了我订立合同时所预期的完整产权及利益。现起诉要求被告赔偿我的损失共计1123054元。
(2)被告辩称:我公司与原告签订认购书时,已口头明确告知原告赠送车位和天台花园是送使用权。天台花园是公共面积不能赠送,原、被告对此部有责任,我公司同意赠一个有长期使用权的车位给原告。我公司没有违约,不同意原告的请求。
2.一审事实和证据
广州市天河区人民法院经公开审理查明:1998年4月18日吴某与大江公司签订XX大厦认购书,约定由原告购买XX大厦XX阁复式33/34楼07室,建筑面积为251.33平方米,经展销会优惠及轻松按揭优惠后,总楼价为人民币3534970元等条款。另经双方协商在备注中约定:展销会期间送一年管理费、一年期会员卡(主卡)一张、副卡二张、成交满350万元送车位一个,送天台花园面积93.9平方米等条款,但未约定车位的具体情况。大江公司在同期的推销广告中介绍有展销会隆重推出顶层复式送天台花园、成交额达350万元送车位一个等优惠条件。1998年4月28日双方签订了房地产预售契约,约定交楼时间为1999年12月31日。1998年5月15日广州市房地产交易所对该契约进行了鉴证。双方在预售契约中未再重申认购书中所列优惠条件。预售契约签订后,吴某依约交付了房款及其他费用等共1123054元。吴某没有在大江公司提供的购买XX大厦顶层复式单元赠送天台花园协议书和赠送车位使用权协议书上签名。吴某未能提供充分证据证明其不能获赠天台花园和车位所有权的损失情况。
上述事实有下列证据证明:
(1)XX大厦认购书,证明双方签认购书的时间及内容。
(2)房地产预售契约,证明双方签约时间及内容。
(3)大江公司在展销会期间印发的宣传广告及销售价格表,证明大江公司在展销会期间的购房优惠条件及XX大厦的销售价格。
3.一审判案理由
广州市天河区人民法院经审理认为:吴某与大江公司签订的认购书和预售契约是双方当事人的真实意思表示,大江公司在将XX大厦XX阁33/34楼07室房屋所有权卖给吴某的同时将应属整栋楼房所有业方共同使用的天台许诺赠送给吴某,该赠送行为是违反有关规定和无法实现的,应为无效的赠送行为。对此双方均有一定责任。大江公司在认购书中许诺赠送停车位一个给吴某,但双方未对所赠送车位的具体情况及是否拥有产权等问题作明确约定,大江公司表示可送有长期使用权的车位给吴某,并无不当。因吴某未能提供充分证据证明其未能获赠天台花园和车位所有权的损失情况,吴某要求大江公司赔偿其损失的诉讼请求不成立,不符合《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条的规定。
4.一审定案结论
广州市天河区人民法院依法作出判决:
驳回原告吴某的诉讼请求。
案件受理费15630元,由原告吴某负担。
(二)二审诉辩主张
1.上诉人(原审原告)诉称:原审法院以“天台的赠送行为违反有关规定和无法实现,赠送行为无效,双方均有一定责任及未对车位是否拥有产权作明确约定”等为由而驳回其诉讼请求的理由不充分,请求撤销原审判决,判令大江公司补偿其无法获赠天台花园的损失70万元,并要求大江公司在其购买的房屋土地使用年限内给予其无偿使用一个车位。
2.被上诉人(原审被告)辩称:同意原审判决,并表示同意在XX大厦的土地使用年限内提供一个车位给吴某无偿使用。
(三)二审事实和证据
广州市中级人民法院经审理查明:1998年4月18日,大江公司与吴某签订XX大厦认购书,约定由吴某认购XX大厦XX阁复式33/34楼07室,建筑面积约为251.33平方米,认购价人民币3534970元;买卖双方同意在未签订正式预售契约之前,此认购书作为法律有效之合约,在买卖双方签订正式预售契约生效时,此认购书则为正式预售契约所代替;展销会期间送一年管理费、一年期会员卡(主卡一张、副卡二张),成交满350万元送车位一个,送天台花园面积约93.9平方米等。同年4月28日,大江公司(甲方)与吴某(乙方)签订房地产预售预约(该契约经广州市房地产交易所鉴证),其中约定:乙方购买XX大厦第XX/XX层XX室,建筑面积251.33平方米,成交价格为人民币3534970元;乙方享有其房产占用范围的土地使用权70年,即1996年6月至2066年6月;甲方应于1999年12月31日前将该房地产建成正式交付乙方使用等。但双方未在上述契约中约定认购书中所列的优惠条件。上述契约签订后,吴某向大江公司交纳购房款1064962元、契税及综合服务费57084元。大江公司在1998年4月的促销广告中介绍在展销会期间隆重推出顶层复式送天台花园,成交额达350万元送车位一个等。本案二审审理期间,吴某与大江公司已就车位问题达成一致意见,即大江公司提供XX大厦车位一个供吴某无偿使用,使用年限为XX大厦的土地使用年限(即至2066年6月止)。
双方在二审审理期间均未提供新的证据。
(四)二审判案理由
广州市中级人民法院认为:吴某与大江公司在自愿、平等的基础上签订的预售契约是双方当事人的真实意思表示,内容符合法律规定,应为有效合同,双方均应自觉履行。虽然双方在认购书中约定了购买顶层复式送天台花园的条款,但该条款约定既不明确又违反天台权属应属公用的法律规定,应无效。双方当事人在事后的契约中又未约定该条款,这表明当事人在订立合同时已变更了认购书中的内容,故应以最后约定为准。因该条款内容与广告宣传内容一致,故可视为大江公司的广告宣传的促销手段。故依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第十九条、第四十九条的规定,大江公司应对其广告不实酌情给予吴某经济补偿50000元。至于双方讼争的车位使用权问题,因双方已达成由上诉人在XX大厦的土地使用年限内(即至2066年6月止)无偿使用该大厦的一个车位的一致意向,车位使用权纠纷已解决,车位的具体位置可由双方另行确定。审查原审判决适用法律不当,应予撤销。
(五)二审定案结论
广州市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项、第六十一条第一款的规定,判决如下:
1.撤销广州市天河区人民法院(1999)天法民初字第77号民事判决。
2.自本判决书送达之日起10日内,广州市大江房地产开发有限公司一次性向吴某支付补偿金50000元。
一、二审受理费各15630元,均由吴某、广州市大江房地产开发有限公司各半负担。
(六)解说
我国《民法通则》及现行的房地产法规中并没有明确规定楼宇天台的权属,但是我们可以从建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第八条关于公用建筑面积组成的规定中得出结论。上述规定并没有将天台列入公用面积公摊部分,这是因为天台无上盖、无四墙,不具有房屋的基本特征,不能作为房屋面积计算,同时这也说明,楼宇用户对天台使用权的大小不受其所占有的该楼宇中房屋面积大小的影响,即楼宇天台应为该全体楼宇所有权人或使用人共同所有和使用。商品房的开发商将其赠送给某个购房者,构成了对其他购房者天台使用权的侵害。这是我国法律所不允许的,因而该赠送行为是无效的。
在本案中,大江公司曾与吴某签订认购书,约定送车位及天台,但后又签订预售契约,并没有对上述赠送另行约定。二审法院判令大江公司需支付补偿金的依据是大江公司的促销广告违反了《消费者权益保护法》第十九条的规定。这里,首先要明确一点:开发商的广告许诺是否具有约束力。商品房销售广告一般有两种类型:(1)向购房者虚拟一个居住环境,如“理想居所”、“置业首选”等等,纯粹以宣传引诱购房者与其签订买卖合同为目的,称为要约引诱,作为要约引诱的广告是不具约束力的。(2)宣传广告中包含明确、清楚的许诺,事后开发商和购房者在要约、承诺以至达成书面购房合同的过程中不再重新约定,其性质从本质上已构成像悬赏广告一样的特殊要约,它以购房者完成签订购房合同的行为为对价和承诺。在这一特殊要约的有效期内,开发商不得随意撤销或变更许诺,即广告许诺具有不可撤回性,开发商在销售广告中作出许诺后,一旦购房者与之签订买卖合同,开发商应毫无选择地履行广告许诺的义务。上面已经提到大江公司赠送天台的行为侵犯了其他购房者的利益,是无效行为。对这种无效行为,大江公司与吴某均有过错,但大江公司作为开发商、房地产的经营者,对房地产专业的法律规定是应当熟悉的,其过错较大。对此,一审法院简单地驳回吴某的诉讼请求,不利于规范房地产市场有序发展。二审法院认为大江公司作为房地产的开发商,其广告内容不实,违反《消费者权益保护法》的有关规定,应给予吴某一定的经济补偿,以弥补吴某无法完全实现购房初衷的损失。
这里又涉及到一个新问题,即如何确定补偿标准。吴某提出以同一时期该大厦中不同房屋销售价格的差额为补偿标准。大家知道,房屋因其朝向、楼层、方位、内部布局的不同,价格差异是很大的,吴某提出的补偿标准不符合公平合理的原则。二审法院在法律既无特别规定,又无判例可参照的情况下,结合我国经济发展水平,参照《消费者权益保护法》第四十九条的规定,给予吴某50000元经济补偿,是法官意志、法官自由裁量权在审判实践中的大胆尝试。
(贾震华)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2000年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第20 - 24 页