（一）首部
1.判决书字号
一审判决书：贵州省贵阳市云岩区人民法院（1997）云民初字第373号。
二审判决书：贵州省贵阳市中级人民法院（1998）筑民二终字第134号。
3.诉讼双方
原告（被上诉人）：高某，女，1911年7月9日出生，贵阳市邮政局退休职工。
诉讼代理人：李理，民族律师事务所律师。
被告（上诉人）：贵州裕华房地产开发有限公司（以下简称裕华公司）。
法定代表人：陈某，总经理。
诉讼代理人：何宁阳，智衡律师事务所律师。
被告（上诉人）：华天房地产开发（贵州）有限公司（以下简称华天公司）。
法定代表人：沈某，总经理。
诉讼代理人：杜晓霞，智衡律师事务所律师。
第三人：邓某，男，1949年12月15日出生，汉族，贵州金鹰建材实业公司第一批发站职工。
第三人：邓某1，女，1945年7月11日出生，汉族。
第三人：邓某2，女，1953年4月2日出生，汉族。
第三人：邓某3，女，1947年2月19日出生，汉族，贵阳无线电二厂职工。
第三人：邓某4，女，1937年7月7日出生，汉族，贵阳市第六中学退休教师。
第三人：邓某5，男，1940年8月17日出生，汉族，贵阳市机械电子工业局干部。
第三人：彭某，男，1952年6月5日出生，汉族，贵阳市房地产管理局威清房管所职工。
第三人：贵阳市房地产综合开发公司。
法定代表人：陶某，经理。
第三人：贵阳市房地产管理局。
法定代表人：郭某，局长。
5.审判机关和审判组织
一审法院：贵州省贵阳市云岩区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：余兰；审判员：阮劲松、艾志安。
二审法院：贵州省贵阳市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王志一；代理审判员：李勇、刘妍。
6.审结时间
一审审结时间：1999年1月13日。
二审审结时间：1999年7月2日。
（二）一审诉辩主张
1.原告诉称：1996年华天公司拆迁原告高某位于XXX路145号私房，约定作价170208.8元，由华天公司代购营业房2间，住宅房1套。经华天公司中介，原告高某与裕华公司签订商品房购销合同，定购B号住宅房及营业房2间，华天公司以与B号房相毗邻的C号房进行担保。后原告高某发现所建房屋与图纸结构不符，要求按图纸修建交房未果，遂向贵阳市云岩区人民法院起诉，请求：（1）被告裕华公司按提供给原告的图纸隔断B、C号房，完善水电、厨房、厕所等设施；（2）被告华天公司按合同向原告交付代购安置的江西村营业房及住房；（3）被告华天公司赔偿逾期过渡费、停产停业补偿费、停业时间的经济损失合计66427.2元；（4）被告华天公司向原告支付生产用电迁移费1500元，贵阳铝镁设计院复核费1000元；（5）被告裕华公司向原告支付逾期交房的违约金105472元；（6）第三人彭某立即迁出所占门面；（7）诉讼费由二被告承担；（8）如法院认定购房合同无效，请求二被告双倍返还购房款421888.4元。
2.被告裕华公司辩称：我公司已将原告诉请的住宅及营业房整单元先于原告卖给华天公司，后受华天公司委托与原告签订商品房购销合同，向原告售房不是我公司真实意思表示，合同无效，请法院判决驳回原告对我公司的诉讼请求。
3.被告华天公司辩称：原告诉请的房屋拆迁安置纠纷与商品房买卖合同纠纷是不同法律关系，不能并案审理；裕华公司未办理商品房预售许可证，与原告所签合同无效；主合同无效，华天公司的担保合同作为从合同亦无效。故请求法院判决驳回原告对我公司的诉讼请求。
4.第三人述称：第三人邓某5、邓某4、邓某、邓某1、邓某3、邓某2等六人述称，请求法院支持原告诉讼请求。
第三人彭某述称：我与房屋综合开发公司签有合同，约定由我回迁“原址”，我原住本市江西村4号，即现在门面位置，原告无权请求我迁出该门面。
第三人房屋综合开发公司述称：江西村该地段商住楼系房管局下属的威清房管所以我公司名义与裕华公司联建，联建单位是威清房管所，故该案与我公司无关。
第三人市房管局述称：我局下属威清房管所以综合开发公司名义与裕华公司签订联建协议后，我方已与裕华公司口头约定，裕华公司支付前期费用后，该商住楼交裕华公司开发、经营，盈亏均与我公司无关，故该案与我单位无关。
（三）一审事实和证据
贵阳市云岩区人民法院经公开开庭审理查明：本市XXX路145号系高某与其夫邓某6的私房，邓某4、邓某5、邓某、邓某1、邓某3、邓某2均系二人所生子女。1988年邓某6去世，该房未继承分割。
1996年华天公司获准在环城北路地段修建商住办公大楼，需拆除高某私房4间，建筑面积92.86平方米，其中办公兼批发用房13.03平方米。1996年10月18日双方签订拆迁房屋产权兑换协议书，约定华天公司一次性补偿高某172319.2元，该款不支付高某，在华天公司代购江西村商住楼B1单元一套价值210944.2元的新房并交付高某后，高某补交38625元给华天公司。后高某考虑到华天公司并非江西村商住楼的建设单位，遂要求与建设单位裕华公司直接签订合同。1996年10月7日，高某与裕华公司签订商品房购销合同，约定高某定购江西村商住楼B1单元二楼B号房（建筑面积80.61平方米），及E和E′号两间营业房（建筑面积23.88平方米），房屋总价款210944.2元，交房时间为1997年5月31日，并约定逾期付款和逾期交房的违约责任。因1996年1月6日华天公司与裕华公司已签订商品房购销合同，约定华天公司向裕华公司购买位于本市江西村5—8地段的商住楼B1单元，即华天公司已购买该房所在的整个单元，故三方约定高某应付房款由华天公司付给裕华公司，裕华公司给高某出具了收到210944.2元购房款的收据。因裕华公司未办理商品房预售许可证，高某担心手续不全不能入住，华天公司以与高所购B号房相毗邻的C号房作担保。
另查：江西村商住楼原设计图纸B号房与C号房本是一套房屋，而裕华公司与华天公司提供给高某的简易平面图复印件上隔为两套。
房屋修至第二层时，高某发现房屋结构与所持附图不一致，要求二公司按附图修建，未被接纳。
1997年10月6日，裕华公司将包括高某所购房屋在内的B1单元住宅房钥匙交付华天公司，同年12月16日裕华公司将包括高某所购房屋在内的营业房钥匙交付华天公司。1998年元月，彭某未经许可抢占高某定购的E号营业房。另查，江西村5—8商住楼系贵阳市房管局以贵阳市房地产综合开发公司的名义与裕华公司联建的，该楼的经营、销售业务由裕华公司负责。
上述事实有下列证据证明：
1.华天公司与高某1996年10月18日签订的拆迁房屋产权兑换协议书。
2.裕华公司与高某1996年10月7日签订的商品房购销合同。
3.华天公司1996年10月28日出具的关于裕华公司与高某购房合同的担保书。
4.裕华公司与房屋综合开发公司的房屋联建协议。
5.彭某与房屋综合开发公司的房屋拆迁协议书。
6.一审法院开庭、调解、调查笔录。
（四）一审判案理由
贵阳市云岩区人民法院认为：裕华公司未向有关部门申办商品房预售许可证，违反房地产管理有关法规，故该购房合同无效，二被告恶意串通，不将原设计方案如实告知原告，导致原告误购房屋，不仅违反诚实信用的基本准则，也违反《消费者权益保护法》的有关规定。
（五）一审定案结论
贵阳市云岩区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第（四）项、第六十一条第一款及《消费者权益保护法》第四十九条之规定，判决如下：
1.由贵州裕华房地产有限公司、华天房地产开发（贵州）有限公司于本判决生效后15日内退还高某购房款170208.8元，另再赔偿高某所支付购房款的一倍即170208.8元。
2.驳回高某其余诉讼请求。
案件受理费8838元，贵阳铝镁设计院复核费1000元，合计9838元，由贵州裕华房地产开发有限公司、华天房地产开发（贵州）有限公司各负担4919元。
（六）二审情况
1.二审诉辩主张
（1）上诉人裕华公司上诉称：高某并未履行购房合同的付款义务，高某与华天公司拆迁产权兑换是真，与裕华公司购房意思是假，判决二公司共同退还购房款证据不足，高某明知裕华公司未办商品房预售许可证而与其签订商品房购销合同，导致合同无效三方均有责任，一审适用《消费者权益保护法》第四十九条不当。
（2）上诉人华天公司上诉称：高某明知房屋的原设计方案仍坚持安置该房，并无误购行为，华天公司已将21万余元购房款支付裕华公司，并未套用高某的购房款，华天公司对高某并无欺诈行为，不应适用《消费者权益保护法》第四十九条，高某对合同无效亦应承担一定责任，一审认定事实不清，适用法律不当。二上诉人均上诉请求撤销原判第一项，判决上诉人不承担双倍返还购房款之责。
（3）被上诉人高某辩称：高某与华天公司所签拆迁协议的内容是作价补偿与代购房屋安置并存；高某与裕华公司所签购房合同是双方真实意思表示，且购房款已由华天公司代为付清，裕华公司在与高某签订合同时，伙同华天公司实施了欺诈行为，故适用《消费者权益保护法》第四十九条是正确的。
2.二审事实和证据
贵阳市中级人民法院确认了一审法院认定的事实和证据。另查明，1998年1月，高某将争议住宅房门封死。
3.二审判案理由
贵阳市中级人民法院认为：公民、法人为民事法律行为，应具有相应的民事行为能力。商品房预售应当向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。本案上诉人裕华公司未办理商品房预售登记，未取得商品房预售的资格，其与被上诉人高某所签商品房购销合同无效。裕华公司与华天公司对合同无效的后果应承担主要责任。但高某明知裕华公司未办商品房预售许可证，亦即明知对方无售房主体资格仍与之签订商品房购销合同，且在争议发生后又将该住宅门封死，造成损失扩大，亦有一定过错。一审法院认定事实清楚。《消费者权益保护法》所保护的是“消费者为生活消费需要购买、使用商品或接受服务”的权益，就本案事实而言，《消费者权益保护法》中规定的商品概念不应当包括房屋，故本案不宜适用《消费者权益保护法》。根据《民法通则》无效合同的处理方式，上诉人裕华公司与华天公司应返还高某购房款并赔偿1996年10月27日拆迁之时至1998年1月高某对该房封门之时的人民银行同期规定的同类贷款利息损失，鉴于在二审调解中二上诉人愿意赔偿79791.2元，从其自愿。因华天公司以C号房作为高某购买裕华公司B号房的担保，华天公司应对该商品房购销合同的履行承担一般保证责任。
4.二审定案结论
贵阳市中级人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，经贵阳市中级人民法院审判委员会讨论决定，判决如下：
（1）撤销原判第一项。
（2）自判决生效之日起10日内由贵州裕华房地产开发有限公司返还高某购房款170208.8元，并赔偿其经济损失79791.2元，合计25万元，如逾期不能履行，由华天房地产开发（贵州）有限公司履行。
（3）维持原判第二项。
一、二审案件审理费各8838元，共17676元，高某负担1767.6元，华天房地产开发（贵州）有限公司与贵州裕华房地产开发有限公司各负担7954.2元。贵阳铝镁设计院复核费1000元，高某负担100元，华天房地产开发（贵州）有限公司与贵州裕华房地产开发有限公司各负担450元。
（七）解说
当前在商品房购销活动中要求适用《消费者权益保护法》双倍返还购房款的案件已经出现，对此消费者权益保护协会往往明确表态支持消费者双倍赔偿的要求，而法律法规目前并无明文规定，在法院民事审判工作中亦属出现的新情况，各地法院处理中做法不一，本案是其中一例。
从理论上说，商品房指的是作为商品出售的房屋，当然是商品。但从《消费者权益保护法》制定的历史条件看，该法所调整的商品范围应当不包括商品房。20世纪80年代中期，我国生产力水平还不高，计划经济与市场调节相结合的运行机制还不够完善，一些从事商品生产的单位和个人，无视国家法律，采取各种不正当的手段，掺杂使假，粗制滥造，短尺少秤，以次充好，生产、销售伪劣商品和冒牌商品，或利用某些消费品和服务的卖方市场，强行搭售，乱涨物价，严重损害了消费者的利益，为了强化对消费者权益的保护，国家制定和实施《消费者权益保护法》。然而我国长期实行的是高度计划经济体制，房屋作为生活必需品一直由计划安排，“商品房”一词虽已出现，说明房屋开始走向市场成为商品，但在《消费者权益保护法》的制定时期，这一称谓可说是名不符实，尽管住房制度改革逐步开展，但时至今日房屋作为消费品也只是正在逐渐实现，因此《消费者权益保护法》的立法者不可能在当时即将商品房纳入商品范畴。同时，房屋是一种不动产，各国民法均对不动产作出有别于动产的规定，正如《产品质量法》将建设工程区别于产品，商品房也应区别于《消费者权益保护法》中的其他商品。另外，全国人大和最高人民法院至今也尚未对《消费者权益保护法》中有关“商品”的范围作出解释。人民法院只有从实际出发，从法律具有时空性这一特点入手作出判决。
但是另一种观点认为我国的《消费者权益保护法》无动产和不动产之分，正如《产品质量法》将建设工程区别于商品，而《消费者权益保护法》并未将商品房排除于“商品”范畴，亦即商品房也应在《消费者权益保护法》调整范围之内。这种观点的支持者认为应维持一审法院的判决。
鉴于现在情况已与1993年立法时发生很大变化，法律条文的不够明确带来执法中的不统一，建议立法机构完善立法，或最高人民法院对此作出司法解释，以便统一认识，这对于维护司法的统一、稳定健康有序的房地产市场、公平保护买卖双方的权益无疑具有积极的意义。
（刘妍）
案例来源：国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2000年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第24 - 29 页
