(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:上海市第二中级人民法院(1995)沪中民初字第160号。
二审判决书:上海市高级人民法院(1997)沪高民终字第161号。
3.诉讼双方
原告(被上诉人):隼能有限公司,住所地:香港永乐街82—86号富昌大厦2字楼A室。
负责人;关某,董事。
诉讼代理人:朱晓剑,上海市信诚律师事务所律师。
诉讼代理人:曾某,女,该公司职员。
被告(上诉人):联成亚洲有限公司,住所地:香港铜锣湾勿地臣街1号时代广场西敏寺大厦2808—2811室。
负责人:卢某,董事。
诉讼代理人:高红秀,上海市工贸经济律师事务所律师。
被告(上诉人):卢某,女,1959年1月1日生,汉族,联成亚洲有限公司董事,住香港。
诉讼代理人:吴心梅、刘福海,上海市公民律师事务所律师。
第三人(上诉人):李某,男,1941年6月19日生,汉族,住台北市。
诉讼代理人:李某1,男,汉族,住美国加利福尼亚州。
诉讼代理人:许顺兴,上海市汇峰律师事务所律师。
第三人:余某,男,1954年7月27日生,汉族,住香港九龙。
诉讼代理人:秦某,男,联成亚洲有限公司职员。
第三人:上海方圆房地产开发有限公司。
法定代表人:颜某,董事长。
5.审判机关和审判组织
一审法院:上海市第二中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:陈雪明;代理审判员:周刘金、薛春荣。
二审法院:上海市高级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:施杨;代理审判员:翁毅、张洁。
6.审结时间
一审审结时间:1997年6月28日。
二审审结时间:1999年7月9日。
(二)一审情况
1.一审诉辩主张
(1)原告诉称:第三人上海方圆房地产开发有限公司(下称方圆公司)开发建设的冠浦花园住宅系由联成亚洲有限公司(下称联成公司)包销。联成公司就上述房屋销售事宜分别与隼能公司及第三人李某达成合作内容不同的协议,共同合作销售。但联成公司及卢某违反与隼能公司的约定,将隼能公司享有合法权益的8套住宅分别销售给李某、余某,侵犯了原告的合法权益,请求判令联成公司、卢某共同将上述8套住宅交付给隼能公司。
(2)被告联成公司、卢某共同辩称:隼能公司未承担其按比例应承担的资金责任,违反了双方签订的有关协议,构成违约,因此丧失了本可享有的权益。上述住宅系第三人方圆公司出售给第三人李某、余某。隼能公司的请求没有合法根据,应予驳回。
(3)第三人李某、余某述称:上述8套住宅系其向方圆公司购买,办理了公证证明手续。原被告间的争执与李、余无关。
(4)第三人方圆公司述称:上述住宅系联成公司售出。方圆公司根据与联成公司签订的协议,以自己的名义与李、余两人签订协议。
2.一审事实和证据
上海市第二中级人民法院经公开审理查明:1992年12月,联成公司与方圆公司签订了代销方圆公司开发建设的坐落于本市XXXX路冠浦花园住宅的协议。双方约定:联成公司应支付代销保证金;规定期限内未售出的单位,由联成公司购入,价款可以以保证金支付。随后,联成公司与李某签订了合作协议,约定李负责提供支付保证金所需的资金,联成公司负责销售,销售利润按比例分享。之后,联成公司又与隼能公司商定共同销售冠浦花园住宅;联成公司的可得利润由双方各半分享。至1994年5月,冠浦花园住宅共售出109个单位。同月22日,鉴于销售疲软,隼能公司与联成公司及卢某经协商后,签订了分楼协议。协议载明:根据分成比例,冠浦花园未售出的单位中的8个单位的销售责任及权益归隼能公司;隼能公司应承担按比例计算的资金责任。该协议同时明确,双方的往来账目在14天内结算清楚。该协议中未规定违约责任。此后,联成公司提交了一份账目给隼能公司。隼能公司以该账目未经稽核、所列收支不实等为由,表示不予认可。由此,双方产生争执、已售出的109个单位获得的销售利润也因此至今不能分配。
1995年2月,方圆公司根据代销期限届满的情况,约请联成公司来沪商谈代销协议终止及楼价款、保证金结算等事宜。此前,由隼能公司负责销售的18个单位中售出9个,一个经方圆公司同意退还,尚有8个单位没有售出,其室号为1B、2C、3P—B、3P—C、3P—F、6F、7D、29F。为此,联成公司通知隼能公司参加会议并要求其承担资金责任。隼能公司以联成公司要求支付的钱款金额高于应付金额而予以拒绝,同时提出按隼能公司计算结果支付,联成公司也表示拒绝。同年2月、3月,方圆公司与联成公司就代销协议终止事宜先后签署了会议纪要和购置冠浦花园协议等文件。双方约定未售出的单位由联成公司购入,6个月内暂不过户;6个月内售出的单位,由方圆公司出面签订买卖协议。此后,联成公司将隼能公司未售出的单位中的2C、6F、29F以共计347000美元的价格出售给余某,1B、3P—B、3P—C、3P—F、7D以共计402616美元的价格出售给李某,由方圆公司出面分别签订了上海市冠浦花园外销商品房出售合同。
上述事实有下列证据证明:
(1)联成公司与方圆公司签订的代销冠浦花园住宅协议。
(2)联成公司与李某签订了合作协议。
(3)联成公司、隼能公司共同销售冠浦花园住宅的协议。
(4)隼能公司、联成公司、卢某签订的分楼协议。
(5)联成公司提交的账目。
(6)方圆公司、联成公司签订的会议纪要。
(7)方圆公司、联成公司签订的购置冠浦花园协议。
(8)联成公司、余某签订的出售合同及付款凭证。
(9)联成公司、李某签订的出售合同及付款凭证。
3.一审判案理由
上海市第二中级人民法院根据上述事实和证据认为:隼能公司与联成公司及卢某就冠浦花园销售达成的合作协议,对双方均具有约束力。隼能公司依据上述协议取得了包括分享销售利润及以出售、出租等方式处分系争房屋的权益,同时承担了资金责任的义务。但上述协议中,当事人间对有关资金责任的约定不够明确,亦未明确违约责任,因而对双方在协议履行过程中所发生的争议,无法据此判断并认定是非责任。联成公司及卢某在争议尚未解决时,未经隼能公司同意,对由隼能公司负责销售、按有关协议精神,销售不成应按基价购入的房屋,以出售的方式作出处分的行为与民事活动应遵循的公平原则相悖,应属无效。联成公司主张隼能公司构成违约依据不足,本院不予采信。李某等向联成公司购买上述住宅后与名义上的买方方圆公司签订的买卖协议亦属无效协议,对此,联成公司具有过错。现隼能公司请求交付上述住宅,因联成公司与方圆公司的代销关系已经终止,该部分住宅已由联成公司依照代销约定购入,根据隼能公司与联成公司及卢某间订立的分楼协议精神,本院认定隼能公司对其未售出部分的住宅负有按一定价格购入的义务,该价格应按联成公司与方圆公司在代销关系终止、进行结算时议定的销售价格确定。由于联成公司及卢某未按本院要求提供符合举证要求的账目,且隼能公司与联成公司对经济结算、账目往来所产生的争议非本案处理范围,故上述房屋的价款及双方销售利润的分配,本案不予处理,可由双方另行解决。联成公司及李某、余某应将上述住宅交付给隼能公司:联成公司应将上述住宅的价款返还给李某、余某。因联成公司及卢某均是本案涉及的有关协议的当事人,卢某又是联成公司的负责人,联成公司与卢某实施的行为无法区别是公司行为还是个人行为,故认定联成公司实施的行为同时也是卢某的行为,对本案中联成公司应当承担的责任,卢某均负连带责任。
4.一审定案结论
上海市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十七条、第五十八条、第六十一条之规定,判决如下:
(1)被告联成亚洲有限公司、卢某,第三人李某、余某分别于本判决生效后30日之内将本市XXX路365弄1号冠浦花园2C、6F、29F、1B、7D、3P—B、3P—C、3P—F住宅交付给原告隼能有限公司。
(2)被告联成亚洲有限公司、卢某于本判决生效后30日内返还第三人李某房屋价款402616美元,返还第三人余某房屋价款347000美元。
本案受理费及诉讼保全费共计人民币98945.42元,由被告联成亚洲有限公司、卢某共同承担。
(三)二审诉辩主张
1.上诉人联成公司上诉称:其与卢某、喜勇置业有限公司、隼能公司及关某于1994年5月22日签订的协议是无效协议。根据联成公司与方圆公司于1992年12月23日签订的冠浦花园代销合同及其补充合同,联成公司仅取得冠浦花园的销售代理权。而联成公司将其中部分房屋的销售转托隼能公司代销,未经被代理人方圆公司同意,故该转委托行为从一开始就没有法律效力。原审基于无效协议作出的判决,显属事实认定有误,适用法律不当。其次,原审将系争8套房屋的所有权判给隼能公司,损害了第三人李某、余某的合法权益。为此,请求二审法院依法改判,驳回隼能公司原审诉请。
2.上诉人卢某上诉称:其系联成公司的股东及董事,在交清了本人应缴的注册资金后,只能以出资额为限对公司承担责任。本案牵涉的有关协议,卢某的任何行为都是作为联成公司董事及负责人代表公司作出的。联成公司是在香港注册成立的有限责任公司,对外其以自身所有全部的资产承担有限责任。原审判决认定卢某对本案联成公司应当承担的责任负连带责任,没有任何法律依据。
3.上诉人李某上诉称:1995年3月24日,其从方圆公司购得系争房屋,支付了土地批租费及房价款402616美元,一切购房行为,完全符合法律规定,且对系争房屋已实际使用。原审判决要求上诉人将系争房屋交付隼能公司,无视其与方圆公司构成房屋买卖关系这一基本事实,违背了有关法律的规定,请求二审法院撤销原判,驳回一审原告的诉讼请求。
4.被上诉人隼能公司辩称:其与联成公司于1994年5月22日所签协议符合我国法律规定,也未损害他人利益,这种民事行为应受国家法律保护,隼能公司销售5月22日协议中约定的18套住宅中的9套,联成公司及卢某、方圆公司均参与签署销售文件,办完销售手续,这证明各方都承认系争协议是真实的意思表示,是合法有效的。联成公司简单地将转委托关系是否有效及其是否取得18套住宅所有权证作为决定系争协议效力的标准,毫无法律依据。1994年5月22日签订分楼协议,联成公司与卢某是作为两个独立的民事法律关系的主体享受权利,承担责任。该协议约定:联成公司及卢某均有义务将有关权益分配给被上诉人隼能公司。故上诉人卢某所谓其不应成为本案的当事人的观点无任何根据。其次,分楼协议早就约定联成公司及卢某应将冠浦花园中18套房屋的权益交给隼能公司,但联成公司及卢某先将系争房屋的权益分配给隼能公司,后又要求方圆公司将这部分房屋销售给第三人,这种“一女二嫁”的行为违反了当事人间的合约规定及法律规定。原审判决判令联成公司及卢某归还李某、余某购房价款,已体现了对第三人合法权益的保护,第三人李某称其权益受到侵害无事实依据。为此请求二审法院驳回上诉,维持原判,以维护被上诉人隼能公司的合法权益。
5.原审第三人余某述称:其向方圆公司购买系争房屋3套,支付楼价款347000美元,双方所签购房合同又经上海市公证处公证,同时也支付了政府各项税收费用,还取得了楼宇钥匙,故该房屋买卖完全符合法律规定。一审判决将系争房屋判给隼能公司属认定事实不清、适用法律不当,要求二审法院撤销原判,以维护本人正当房屋买卖的合法权益。
(四)二审事实和证据
上海市高级人民法院经审理查明,原审法院查明的事实基本属实。另查明,被上诉人隼能公司未按1994年5月22日分楼协议的约定,就系争房屋承担按比例计算的资金责任。在上诉审过程中,上诉人联成公司、卢某强调隼能公司的诉讼请求是要求获得冠浦花园8套房屋的权益,其依据是1994年5月22日共同签署的协议。既然隼能公司一再强调协议有效,那么该协议应对各方当事人都具有约束力,而该协议早已明确,“系争房屋权益获得的前提是需承担资金责任”。隼能公司未承担资金责任却要享受房屋权益,违反了《民法通则》确定的公平原则,故坚持上诉请求,要求驳回隼能公司的原审诉请。
隼能公司则认为,在没有结清已售109套房屋其应取得的20%权益之前,无需承担房屋的资金责任。
(五)二审判案理由
上海市高级人民法院认为:依法成立的协议,应当受到法律的保护。上诉人联成公司及卢某与被上诉人隼能公司于1994年5月22日签订的分楼决议是各方真实意思的表示,且内容与法不悖,上诉人要求确认该协议无效,无法律依据,本院对此不予支持。但上诉人以被上诉人隼能公司未承担资金责任为拒绝交付房屋的抗辩理由依法成立。原审法院在被上诉人隼能公司未承担资金义务的同时,却判决其享受房屋权益,违反了我国法律规定的公平原则,本院依法予以纠正。被上诉人隼能公司认为没有结清已售房屋其应得20%权益之前,无需承担8套系争房屋资金责任的辩称,无法律依据,本院对此不予采纳。至于双方销售利润的分配,因不属本案处理范围,双方可另案主张。系争房屋已为第三人善意有偿取得,并已办妥有关手续,且实际使用,原审判决房屋返还,不利于财产流转关系的稳定。
(六)二审定案结论
上海市高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项,《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百一十一条之规定,作出如下判决:
1.撤销上海市第二中级人民法院(1995)沪中民初字第160号民事判决的第一、第二项。
2.被上诉人隼能有限公司的原审诉讼请求不予支持。
一、二审诉讼费合计人民币153163.13元,由被上诉人隼能有限公司负担。
(七)解说
本案是一起涉及房屋包销以及包销商与分包商之间因房屋包销引发的房地产纠纷案件,具有案件类型新、法律关系复杂的特点,试述如下:
1.房屋包销
我国目前的法律、法规中对房屋包销行为未作明文规定,它不属禁止之列,是一种无名合同。房屋包销是房地产开发商与房地产销售商之间就特定的房屋予以销售,约定包销商在一定的期限内以开发商的名义销售房屋,约定双方之间结算的基价,并保证在期限届满后,由包销商买入剩余包销房屋的一种合同。
在本案中,开发商是上海方圆房地产开发有限公司,包销商是联成亚洲有限公司。包销的特定房屋是上海市XXX路365弄1号冠浦花园。双方虽在协议中未使用“包销”一词而使用“代销”一词,但双方协议内容的实质是确立了包销关系。包销与代销的不同点有许多,但主要的区别在于:(1)代销商不能自行决定价款、单价由开发商为主决定,包销商由于与开发商约定了基价,溢价部分(除税收外)归包销商所有,低于基价部分销售部分的差价由包销商补足,决定权在于包销商。(2)代销商享有的权利是根据约定从销售额中提取佣金,包销商的获利在于协议约定基价外的溢价部分。(3)代销期间代销商一般可以取消代销。在包销期限内,开发方要反悔,承担的违约责任要比代销重得多。(4)代销商在期限届满应将房屋返还开发商。包销商则应按约定的基价购入剩余房屋。
本案中,方圆公司根据双方协议约定期限届满的情况,约请联成公司商谈结算事宜,明确剩余房屋由联成公司购入,但又同意以6个月为限暂不过户,双方据此达成的会议纪要其实质是双方对包销协议期限的延长。
对包销商而言,包销商不负责房屋建造,仅负责销售这部分,包销期间不涉及房地产权证的过户,减少了契税的支付。对开发商而言,房屋包销商的出现使其将建成的房屋实现类似其他商品的成批销售,缩短了生产周期,避免和减少了市场风险,投资回报有把握。双方均有利可图,这是社会分工细化的表现。
根据约定,包销商寻找到的买家,开发商有合同的义务为其办理房屋买卖的手续。结合本案看,方圆公司与李某、余某是正常的房屋买卖关系。
2.包销商与分包商
本案的实质纠纷是包销商与分包商之间的矛盾。
联成公司与隼能公司通过协议约定共同销售,共享利润。由此产生包销商与分包商关系。时至1994年5月由于房地产市场销售疲软,包销商联成公司与分包商隼能公司又商定各自包干,隼能公司再负责18套房屋的销售责任,按比例承担资金,享受18套房屋的权益。同时双方约定要将往来账目结算清楚,为结算事宜双方发生争执。由于包销期限届满,开发商找到包销商,进行结算时,对剩余8套房屋要求包销商联成公司购入。
包销商联成公司通知分包商隼能公司承担相应购入该8套房屋的资金责任。隼能公司以与联成公司未结算的纠葛予以拒绝。这时,包销商与开发商达成了有条件的延期6个月的协议。如果在6个月内包销商再不能销售,则应按基价予以买入。联成公司将该8套房屋分别寻找到第三人李某、余某后,开发商方圆公司按约定给予办理了买卖手续。这时,隼能公司出面干预,以致引起本案诉讼。
本案一审法院未分清这层关系,特别是未分清该房屋的权属属于方圆公司以及隼能公司应当承担的资金而未承担的情况,混淆了物权与债权之间的关系,所作出的判决侵犯了第三人的合法权益,其结果违反了《民法通则》确立的公平原则,隼能公司未承担相应的资金责任却得到了8套房屋,一审法院这样处理,实际上解决的是包销商与分包商利润分成事宜。
3.对第三人权益的保护
由于包销商对于开发商负有最终将剩余包销房屋按约定基价购入的义务,这是包销商所最不愿意看到的结果。当开发商与包销商、包销商与分包商之间发生争议时,应当注意保护善意第三人的利益。
本案中第三人李某、余某是有偿取得争议房屋,且是合法地通过房屋所有权人——开发商购入的房屋,办理了相应的手续,是可以以物权优先的原则对抗债权的。包销商联成公司与分包商隼能公司是一种因合同所形成的债权债务关系,双方之间有销售利润分配上的债权债务纠葛需结算,可以另行通过协商乃至诉讼解决。纵观本案,二审法院的改判是正确的。
(成皿)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2000年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第29 - 35 页