(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:吉林省长春市中级人民法院(1998)长民初字第45号。
二审判决书:吉林省高级人民法院(1999)吉民终字191号。
3.诉讼双方
原告(上诉人):吉林省新亚航空服务公司(以下简称新亚公司)。
法定代表人:肖某,经理。
诉讼代理人(一审):张某,该公司干部。
诉讼代理人(二审):魏某,该公司法律顾问。
被告(被上诉人):长春房地(集团)有限责任公司(以下简称房地集团)。
法定代表人:高某,董事长。
诉讼代理人(一审):夏某,该公司法律顾问。
诉讼代理人:盖某,该公司干部。
第三人(被上诉人):长春市拓展物业管理有限责任公司(以下简称拓展公司)。
法定代表人:夏某1,总经理。
诉讼代理人:陈永红,长春天利律师事务所律师。
诉讼代理人:程某,该公司干部。
5.审判机关和审判组织
一审法院:吉林省长春市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:周更男;代理审判员:丁洪波、任菲菲。
二审法院:吉林省高级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:董志安;代理审判员:张冬梅、陈大为。
6.审结时间
一审审结时间:1999年6月23日。
二审审结时间:1999年12月15日。
(二)一审诉辩主张
1.原告诉称:原告与被告建立了房屋租赁关系,原告向被告如期交纳了房租,而被告却在未事先通知原告的情况下,将包括原告承租房屋在内的整体房屋卖给了第三人。原告和第三人的行为违反了“出租人出卖房屋应提前通知承租人”,“承租人在同等条件下享有优先购买权”的法律规定。故请求法院判令被告与第三人之间的房屋买卖关系无效,原告对被告出卖的整栋房屋依法享有优先购买权,案件受理费由被告承担。
2.被告辩称:(1)被告与第三人之间并非房屋买卖,而是房屋重置换建,是符合长春市城市规划的人民大街两侧房屋改造的要求的。此次换建是一次重大的城市改造项目,换建方(第三人)是城市房地产开发商,原告不具备房地产开发资格,自然不能成为此次换建的主体。重置换建与房屋买卖不同,换建的目的是建,而买卖是为了住,重置换建合同与房屋买卖的权利义务关系也不同,重置换建方不仅要支付换建费,还要负责对原住户的安置,而在买卖房屋中买方则无此义务。重置换建费与房屋买卖的价款组成不同。根据长春市房地产管理局长房字(1985)7号、110号文件和吉林省物价局、吉林省财政厅(1987)吉价服字第8号文件规定,重置换建费是省物价局、财政厅立项,在长春市征收的费用之一,是由房屋现值、排污费、环境率、锅炉房实际值四个部分组成;而房屋的价款则无这些特别规定。(2)即使是在买卖房屋的情况下,原告仅有小部分的承租权却要求对整楼的优先购买权,也不应得到法律的支持,该楼2620平方米,原告承租面积仅136平方米,仅占5%,支持了原告的优先购买权,就等于扩大了原告优先权的范围,这种权益的扩大,没有任何法律依据。所以,我方与第三人之间的协议是合法有效的,没有侵害原告的任何权益。
(三)一审事实和证据
吉林省长春市中级人民法院经公开审理查明:1997年1月,原告与被告建立了房屋租赁关系,由原告承租被告的位于长春市人民大街107号建筑面积2620平方米楼房中的136平方米做营业场所,原告于当月向被告交纳了一年租金计7768.32元。同年4月29日,被告与第三人签订了房屋换建协议,被告将包括原告承租在内的2620平方米国有自管房屋同第三人换建;第三人一次性向被告交纳重置换建费2083768元,第三人向被告交纳当年4月至12月的民用及工商用房租金,计15782.31元;换建后,原住居民和原告的动迁、安置等由其负责等内容。协议签订后,双方履行了义务,经有关机关批准,长春市人民政府向第三人发放了集体自管产房屋所有权证(即长春市人民大街107号处重置换建的房屋)。同年10月,原告得知被告与第三人间的房屋换建行为后,因要求享有优先购买权,要求购买整栋房屋未果,逐诉至法院,要求保护其优先购买权。
上述事实有下列证据证明:
1.由被告签证的经长春市房地产局批准的国有直管非住宅房屋使用证载:承租单位:新亚公司;房屋坐落:人民大街107号;楼号:4—21/901—3;用途:营业;建筑面积:136平方米;月租金647.36元;签发日期1997年1月1日。
2.1997年1月9日被告为原告出具的7053号吉林省服务业租赁特种发票载:承租单位:新亚公司;项目:房租;承租面积:136平方米;月租金:647.96元;缴租月份:1997年1月至1997年12月;金额:7768.32元。
3.1997年4月29日被告与第三人签订的房屋换建协议载:甲方(被告)同意乙方(第三人)申请国有房屋4—21/903—3栋2620平方米(其中工商房136平方米)进行换建,总计2083768元,一次性向甲方交纳重置换建费;乙方同意向甲方交纳1997年4月至1997年12月的租金计15782.31元;房屋换建后,现地所发生的住户、用房单位动迁、安置以及今后的房屋管理均由乙方负责。
4.1998年4月28日长春市规划局致长春市开发办函载:拓展公司在人民大街西侧、人民银行北侧、丰顺街南侧申请建设的一栋23层办公大楼,经我局研究,原则同意。请你单位对开发资格、资金等予以审查,并尽快把意见反馈给我局。
5.1999年7月7日长春市人民政府颁发的长房权字1601408号房屋所有权证载:所有权单位名称:拓展公司;产别:集体自管产;房屋坐落:人民大街107号;产权来源:换建;建筑年份1949年;房屋层数:二层;建筑面积:2620平方米。
6.1998年5月15日吉林省建设厅颁发的房地产开发企业资质证书载:公司名称:拓展公司;成立时间:1997年4月;注册资金:2300万元;资质等级:4级;经营范围:房地产开发。
(四)一审判案理由
吉林省长春市中级人民法院认为:房屋承租人在出售其承租房屋时,在同等条件下,依法享有优先购买权,本案被告与第三人经市政府房屋主管机关审查批准进行房屋重置换建,由第三人报市规划进行房地产开发建设,而原告在该房屋改造建设资质等方面不具有同等条件,故其应享有优先购买权之主张于法无据,本院不予支持。
(五)一审定案结论
吉林省长春市中级人民法院依照《中华人民共和国房地产管理法》第二十四条和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十八条之规定,判决如下:
驳回原告诉讼请求。
(六)二审情况
1.二审诉辩主张
(1)上诉人新亚公司上诉称:同等条件下优先购买权中的同等条件,是该交易购买条件,新亚公司完全具备此房屋的买卖条件,而房地集团在出售房屋时没有按照法律有关规定在三个月前通知新亚公司,因此,房地集团与拓展公司的房屋买卖关系无效,依法应保护新亚公司优先购买该房屋的权利。
(2)被上诉人房地集团、拓展公司答辩认为:原判正确,应予维持。
2.二审事实和证据
吉林省高级人民法院认定的事实与一审同,确认的证据与一审同。
3.二审判案理由
吉林省高级人民法院认为:(1)房地集团与拓展公司所签换建房屋协议,并非是有意规避法律,将房屋买卖说成是房屋换建,剥夺新亚公司享有优先购买房屋的权利,且新亚公司租赁房屋面积仅为136平方米,占整栋房屋面积的5%,如是将房屋分割出售给各个租赁户,不涉及房屋开发建设的问题,新亚公司只能就其租赁的136平方米房屋面积在同等条件下享有优先购买权,不能对整栋房屋享有优先购买权。(2)本案如是房屋买卖性质,也是一种附有条件的房屋买卖,即涉及到房屋开发建设,房屋动迁安置,最重要的条件是买方必须具有房屋开发建设资质。拓展公司虽在1998年5月批下来的资质证书,毕竟能够证明拓展公司具有房屋开发建设资格,而新亚公司至今尚未有此项资格,因此不具备买此房后开发建设的条件。故其主张享有优先购买权的理由不够充分。
4.二审定案结论
吉林省高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
(七)解说
1.关于是否有优先购买权
本案提出了一个新的问题,即出租人出卖房屋时,承租该房屋一部的承租人可否享有整栋房屋的优先购买权。这是本案原、被告间争执的焦点问题,也是审理中一个有争议的问题。一种观点认为,法律规定的承租人享有优先购买权,并未对承租人作具体限制,局部承租人亦是承租人,亦应享有优先购买权,《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十八条“出租人出卖出租房屋……承租人在同等条件下,享有优先购买权”的(下称一百一十八条)规定没有“除外”条款,承租部分房屋的承租人在同等条件下对不分割出售的整体房屋应享有优先购买权。而且,承租5%没有优先购买权,承租25%有无优先购买权?承租75%有无优先购买权?承租99%呢?即使承租99%仍是部分承租人,如此,显然不公平。另一种观点认为,承租部分房屋的承租人,不享有整体房屋的优先购买权。司法解释中虽没有对此明文的规定,虽然部分承租人是承租人,但对“出租房屋”按通常的理解,只能是承租人对承租的房屋在同等条件下享有优先购买权,对未承租的房屋不享有优先购买权。
以上两种争论,是对法律的不同解释,实际上采用了法律解释学中的文义解释方法。按照民法解释学的规则,法律解释先从文义解释入手,若按文义解释有多种解释时,再采用其他解释方法进行解释,若依法律解释方法仍不满意时,则法律存在漏洞,可采法律漏洞补充方法以补充法律漏洞。循此思路,对此案争议问题进行分析可见,第二种意见是正确的。采文义解释出现两种解释意见,根据本案案情,可采限缩解释方法,即指法律条文之文义过于广泛,不符合立法真意,乃限缩法律条文之文义,使局限于其核心,以正确阐释法律内容的方法。若依一百一十八条“出租人出卖出租房屋……承租人……享有优先购买权”一语,文义过于宽泛,若依其文义,则应包括局部房屋承租人享有出租人出卖整栋房屋情形的优先购买权。但这样限制出租人的权利有可能害及出租人的权益,与承租人优先购买权的立法目的相左。因为:承租人优先购买权的立法目的是减少买卖纠纷,减少交易风险,减少交易社会成本,便于房屋的占有、管理和使用,发挥其最大的使用价值,法律规定承租人对其承租的房屋仅仅是承租的房屋在出租人出卖时,享有优先购买权,如果允许局部承租人享有优先购买权,则多个局部承租人都享有整栋房屋的优先购买权,当这些权利人同时主张优先购买权时,则发生矛盾乃至纠纷,影响出租人的交易,与承租人优先购买权减少交易社会成本的立法目的相悖。所以,应把上述这种情况排除在一般情况之外。
那么,若局部承租人不享有优先购买权,如原告所言,对承租了整栋房屋99%份额的承租人而言,亦不享有优先购买权,则未免有失公平。事实上,本案提出的局部承租人的优先购买权问题,实际上是个法律漏洞,即立法时,未考虑到的一种特殊情形。应按法律漏洞的补充方法,加以补充。于本案的情形可适用《民法通则》第四条中的公平原则及民法理论中的类推适用加以补充。根据公平原则和类推适用方法对于局部承租人法律应赋予优先购买权,但得有限制,并非每个局部承租人均享有整栋房屋的优先购买权,只有承租了整栋房屋50%以上(不包括50%)面积的承租人,才可享有优先购买权,此时,承租了超过50%面积的承租人,虽然亦是局部承租人,但事实上他已与全部承租人相近,根据“相近的事物应当同样处理”的类推适用原理,可赋予其优先购买权。
2.优先购买的指交易购买条件,即价格条件,还是购买者自身资信等条件
这也是双方争执的焦点之一。在我国学术界“同等条件”,一般指交易购买条件,即价格的同一,如果出租人基于案件特殊原因给予了其他买受人一种较优惠的价格,而这些特殊原因能以金钱计算,则应折合金钱加入价格之中,此即“实质的价格条件”。笔者认为,一般情况下优先购买权中的“同等条件”即指实质价格条件,但在特殊情况下,购买者的资质、信誉等因素亦是一种条件。如政府有关部门按城市规划进行旧城改造,对某一规划改造区内的房屋只能出卖给有资质的开发商,而不能出卖给一般人或企业,此时,购买人的资质就是应当考虑的条件。但是,购买者自身条件应指买卖当时的条件,而非事后的条件。本案中,在购买房屋时,拓展公司尚未取得房屋建设开发资质,不应当考虑这一条件。
(冯彦彬)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2000年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第35 - 30 页