(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:上海市普陀区人民法院(1998)普民初字第3422号。
二审判决书:上海市第二中级人民法院(1999)沪二中民终字第1620号。
3.诉讼双方
原告(被上诉人):葛某,女,1957年1月25日出生,汉族,住日本国东京千代田区。
诉讼代理人:张钧,上海市协华律师事务所律师。
被告(上诉人):上海康园房地产开发有限公司。
法定代表人:毕某,董事长。
诉讼代理人:谈培初,天达律师事务所上海分所律师。
诉讼代理人:杨勇,天达律师事务所上海分所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院:上海市普陀区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:金红;代理审判员:郝晓鹃、张骏晔。
二审法院:上海市第二中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:郑梅萍;代理审判员:郑华、窦少武。
6.审结时间
一审审结时间:1999年5月28日。
二审审结时间:1999年12月30日。
(二)一审诉辩主张
1.原告葛某诉称:1996年初,被告在日本销售由其开发建设的上海XXX大厦外销商品房,称被告与交通银行东京分行达成协议,凡购买该房的业主可采用按揭形式付款,而被告能以包租形式提供租金保证,业主可用租金来偿还抵押贷款的本息。原告据此与被告签订了外销商品房预售合同。1996年4月16日双方又签订了租赁承诺确认书,约定被告于1997年1月1日开始,对原告购买的上述房屋作出7年的租金保证承诺。同年12月19日,原、被告又签订了房屋出售合同。1997年3月24日原告取得了房屋产权证并由被告予以保管。1997年1月1日起,被告每月向交通银行东京分行支付给原告应还贷款美元1 731.231 7元。然而,自1997年7月起至同年12月,因我国法规规定外销房屋租赁的租金税收由21%下降为10.5%,故被告每月少付原告的10.5%的租金款,且从1998年3月起被告停止支付原告租金。现要求被告立即支付1998年3月至7月的房屋包租租金计美元10957.15元,立即付足1997年7月至12月的包租租金差额计美元1380.60元,因被告的违约行为,自1998年3月起使原告每月遭受相当于当月被告应付租金额14.5%的银行延期付款的赔偿款,故还要求被告赔偿该部分的直接经济损失计美元394.47元。
2.被告康园公司辩称:原告在与被告就XXX大厦系争房屋签订了预售合同后,双方确又签订了租赁承诺确认书,依照我国有关房屋租赁的法律规定,出租方出租房屋应在取得该房屋的所有权后始能实施,而原告与被告签订确认书在先,签订出售合同及取得物权标志即产权证在后,因此原告是在无权出租系争房屋的情况下与被告签订确认书的,故该确认书是无效合同。为了管理外销商品房的包租行为,有关部门于1997年10月1日起执行了《上海市新建外销商品房售后包租试行办法》,参照此办法,该租赁确认书既未向有关部门申请登记,又未经公证机关公证,因此该确认书更不具备法律效力。故不同意原告提出的支付租金的诉讼请求。被告在实际履行合同过程中,是按约定给付租金的,且虽然被告收到税率下降的通知,但税务机关仍按21%征收,故原告提出缺少10.5%的租金不符合事实,被告不予认可。实践中被告是将租金汇入原告在东京分行开设的账户,而非以租金来偿还原告的贷款本息,租金和贷款是不同的法律关系,故对原告提出赔偿损失的请求亦不接受。
(三)一审事实和证据
上海市普陀区人民法院经公开审理查明:1996年4月16日,原告葛某与被告上海康园房地产开发有限公司签订一份上海市外销商品房预售合同,购买XXX大厦A幢17层D室,合同约定于1997年1月1日以前交付房屋。同日双方又签订了一份租赁承诺确认书,约定被告对原告购买的上述房屋作出7年的租金保证承诺,承诺于1997年1月1日开始。其间被告每月向原告支付租金美元2191.4325元,支付日最迟不得超过每月28日。租金保证期间,如被告未能代理将房屋出租或代理出租的租金低于保证租金额,被告仍确保向原告实现其所作的保证,其间应向政府支付的有关税费由原告承担,而物业管理费,水、电、通讯费则由被告承担。1996年8月被告取得系争房屋的交付使用许可证,同年12月19日,原、被告又签订了系争房屋的房屋出售合同。1997年3月24日原告取得了房屋产权证并由被告予以保管。1997年1月1日起,租赁承诺确认书开始履行,被告始每月将租金美元1731.2317元(已扣除有关税费)汇入原告在交通银行东京分行开设的账户。自1997年7月起,外销房屋租赁的税收由每次租金收入的21%下降为10.5%,同年7月至12月被告每月少付原告10.5%的租金款。从1998年3月起,被告停止支付原告租金。因1997年7月起被告违约未给付原告其承诺应付租金,双方产生纠纷,原告遂起诉来院要求判如所请。
上述事实有下列证据证明:
1.系争房屋预售许可证。
2.系争房屋预售合同。
3.系争房屋租赁承诺确认书。
4.系争房屋交付使用许可证。
5.系争房屋出售合同。
6.系争房屋产权证。
7.原告与交通银行东京分行及被告三方签订的抵押及回购协议书。
8.被告税金单据。
(四)一审判案理由
上海市普陀区人民法院根据上述事实和证据认为:原、被告签订外销商品房预售合同和租赁承诺确认书之时,我国尚无调整外销商品房在预售过程中包租问题的法律规定,且双方是在平等自愿的前提下签订的,是真实意思的表示。虽然原、被告于系争房屋预售合同订立后,订立出售合同和取得产权证明之前订立了租赁确认书,但确认书约定的租赁日期是原、被告签订的预售合同中明确的被告应交付房屋的日期,即1997年1月1日起,此时原告已支付了所有购房款,并与被告签订了房屋出售合同,系争房屋的物权标志产权证是一个申办手续的问题,被告也自1997年1月1日起履行了支付租金的义务。虽然按照《上海市新建外销商品房售后包租试行办法》的规定,包租协议应由公证机关予以公证,但双方的租赁承诺确认书约定的内容并未有与法规抵触之处,且《包租试行办法》的颁布实施在双方订立租赁承诺确认书之后,故不能以此瑕疵来否定该确认书的效力。合同双方应严格依照合同约定履行义务。原告依约将自被告处购得的外销商品房交由被告出租,被告依约应支付其向原告所保证的租金。被告自1998年3月起未付原告租金,属违约行为,故对原告提出的要求被告支付1998年3月至7月的租金的诉请予以支持。至于10.5%的租金差额一节,被告对其提出的税务机关仍按21%征税的主张未提供相应的证据,而原告依据国家有关规定,主张该部分权利,其诉请应予支持。关于原告要求被告赔偿原告因延期向银行付款而产生的损失之请求,因租赁关系和按揭贷款关系确系两种不同的法律关系,双方亦从未约定过被告以确认书约定的租金冲抵按揭贷款的本息,故被告提出的将租金款额汇给原告设在建设银行东京分行的账户,以按揭贷款保证协议书来要求被告用租金补偿原告因贷款而引起的损失缺乏法律依据的意见,予以采纳,对原告该部分诉请不予支持。
(五)一审定案结论
上海市普陀区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条之规定,作出如下判决:
1.被告上海康园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内给付原告葛某1998年3月至同年7月的租金10957.15美元。
2.被告上海康园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内给付原告葛某1997年7月至同年12月租金差额1380.60美元。
3.对原告葛某提出的要求被告上海康园房地产开发有限公司赔偿损失美元394.47元诉请不予支持。
本案案件受理费人民币3618元,由原告葛某负担人民币140元,被告上海康园房地产开发有限公司负担3478元。
(六)二审情况
1.二审诉辩主张
(1)上诉人康园公司诉称:包租的实质是变相融资行为,上诉人不具备提供融资服务的主体资格,因此租赁承诺确认书违反国家金融法律、法规的规定,属非法融资,应确认为无效。上诉人请求撤销原判,确认租赁承诺确认书无效,按无效合同的后果处理本案。
(2)被上诉人葛某辩称:租赁承诺确认书合法有效,请求维持原判。
2.二审事实和证据
(1)上海市第二中级人民法院公开审理查明:原判认定事实无误。
(2)二审期间,双方均未提供新的证据。
3.二审判案理由
上海市第二中级人民法院认为:上诉人与被上诉人签订的上海市外销商品房预售合同、上海XXX大厦租赁承诺承认书、上海市外销商品房出售合同是双方当事人真实意思表示,且不违反有关法律规定,应确认为合法有效。现被上诉人已取得房屋产权证,上诉人与被上诉人建立包租关系的行为也不为当时的法律所禁止,且以后实施的有关包租的规定也确认了包租行为的合法性,因此上诉人与被上诉人签订的上海XXX大厦租赁承诺确认书应属合法有效,双方均应依约履行。原审法院据此所作的判决正确,本院予以维持。上诉人提出包租是非法融资的上诉理由没有法律依据,上诉人要求确认该租赁承诺确认书无效的上诉请求,本院不予支持。
4.二审定案结论
上海市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费人民币3618元,由上诉人上海康园房地产开发有限公司承担。
(七)解说
本案是一起外销商品房销售过程中的包租行为引起的房屋租赁纠纷。根据1997年10月1日实施的《上海市新建外销商品房售后包租试行办法》,外销商品房包租的含义界定为:房地产开发经营企业为促进销售,在其投资建造的外销商品房出售时与买受人约定,在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租,以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。本案争议的焦点在于:
1.租赁承诺确认书的效力
原告与被告签订租赁承诺确认书是双方当事人真实意思的表示,双方建立的外销商品房包租关系并不为当时的法律所禁止,且确认书的内容也无与之后实施的相关法规有相悖之处,实践中,被告也已依照约定部分履行了支付租金的义务。现行的《上海市新建外销商品房售后包租试行办法》,又确认了包租行为的合法性,故该确认书应属合法有效。
2.被告应否给付租金和租金差额
既然双方签订的租赁承诺确认书是合法有效的,双方均应本着诚实信用原则依约履行。原告葛某应保证将所购外销商品房交付被告上海康园房地产开发有限公司使用,并确保被告每月支付的租金用以偿还银行每月的抵押贷款本息。被告应每月向原告支付约定的租金,以确保达到房屋售价总额的13.5%/年。因此,被告自1998年3月起停止支付租金,以及在1997年7月起至同年12月的降税期间每月少付原告租金款的10.5%,是违约行为,这部分租金和租金差额理应偿还原告。
3.被告应否承担赔偿之责
关于原告逾期向银行支付贷款本息而产生的赔偿金损失,虽然每月的租金和贷款数额是一致的,但在租赁承诺确认书与银行抵押和回购协议中,并未约定由被告以租金来偿还原告的贷款,且被告将租金汇给原告设在交通银行东京分行的户头,并非直接汇给该行,租赁关系与按揭贷款关系又系两个不同的法律关系,故原告称被告承诺以每月租金来偿还原告银行按揭贷款的本息,缺乏事实依据和法律依据,原告要求被告赔偿延期付款的损失之请求,未得以支持。
(华碧芳)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2000年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第48 - 52 页