（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：四川省绵阳市涪城区人民法院（1999）涪民初字第1063号。
二审判决书：四川省绵阳市中级人民法院（1999）绵民二终字第49号。

2.案由：房屋侵权纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：李某，1956年3月17日出生，汉族，绵阳市邮政局物业公司经理，住绵阳市XX小区XX单元X楼X号。
诉讼代理人（一、二审）：谢某，绵阳市华明物资有限公司职员。
诉讼代理人（一、二审）：辛某，绵阳市丰源实业有限公司职员。
原告（被上诉人）：陈某，女，1958年9月15日出生，汉族，绵阳市房产物业公司会计，住绵阳市XX小区XX单元X楼X号。
诉讼代理人（一、二审）：马某，绵阳市建筑设计院职员。
被告（上诉人）：绵阳市金潮企业有限责任公司。
法定代表人：曾某，董事长。
诉讼代理人（一、二审）：曾某1，绵阳市经济体制改革委员会公务员。
诉讼代理人（一、二审）：齐某，绵阳市金潮企业有限责任公司物业管理公司副经理。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：四川省绵阳市涪城区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：郝尚勇；审判员：符燕翔、张燕君。
二审法院：四川省绵阳市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王立安；审判员：陈红、张兵。

6.审结时间
一审审结时间：1999年5月5日。
二审审结时间：2000年7月21日。

（二）一审情况

1.一审诉辩主张
（1）原告诉称：原告夫妇享有合法产权的花园批发市场B区10号～12号、42号房产，因被告对其强行整改开设通道，撤除楼梯，侵犯其产权和对楼梯下9.69平方米面积的无偿使用权。诉请法院判令：被告返还被侵占的产权面积和无偿使用面积；退还原告多支付的3000元人民币及被被告搬走的原告门面内的物品，并赔偿经济损失。
（2）被告辩称：公司为有利经营，增大每个摊位的顾客流量所进行的整改，不仅提高了摊位面积的使用率而且也扩大了原告所属摊位的有效使用面，被告未侵犯原告的任何权利；原告应付购房款是95664.04元，实付93672元，不存在多支付3000元及物品被搬走的事实。

2.一审事实和证据
绵阳市涪城区人民法院经审理查明：1993年12月28日，原告与被告签订了绵阳市花园批发市场营业用房预售合同。1994年12月20日，双方签订了房地产买卖契约。该契约主要载明：（1）被告将坐落于绵阳市涪城区临园路西段81号房产出售给原告夫妇；（2）价款93672元（均价为2323.21元/平方米）；（3）原告夫妇已于1994年8月18日实际占有了房产；（4）原告所购房内不留任何通道；（5）北邻正负零楼梯下部面积由原告方无偿使用。1994年7月14日，原告方向被告交齐了购房款93672元。原告方取得房产后，未委托被告统一出租，而是采取自己出租方式经营摊位。1995年2月11日，双方办理了房产过户手续。1996年9月13日，原告方办理了该房产的土地使用权的合法手续。原告方依法取得的房产证号为：绵权私字第3349号。该证确认的建筑面积为40.32平方米。1999年2月27日，被告对原告的摊位进行强行整改，经现场勘验：原北邻42号摊位的楼梯被拆除，开设的通道从原告方的4个摊位的东西方穿过，原告的摊位使用面积减少9.456平方米并失去楼梯下部无偿使用的面积9.69平方米。双方为此酿成纠纷。
上述确认的事实均有相应证据在卷佐证。

3.一审判案理由
绵阳市涪城区人民法院根据以上事实认为：原、被告所签房屋买卖契约合法有效。因被告对房屋的整改行为致使原告摊位使用面积减少9.456平方米，故原告要求被告返还该两部分面积的请求，应予支持；原告向被告支付的3000元人民币是双方的有效约定，与“不留通道”的约定无关，被告对此无返还义务；原告店内物资返还问题，属另一个法律关系，可另行处理。

4.一审定案结论
绵阳市涪城区人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条和第七十五条、第一百一十一条、第一百一十二条之规定，判决如下：
（1）由被告返还原告产权证上确认面积的不足部分9.456平方米。
（2）由被告在花园批发市场内向原告方提供相邻的9.69平方米的同类场地供其无偿使用。
（3）驳回原、被告的其他诉讼请求。
诉讼费700元，由被告负担。

（三）二审诉辩主张

1.上诉人诉称：被上诉人的房产所在B区的众多户商家对该区域独户割据不利于经营和方便顾客选购商品的状况极为不满，强烈要求上诉人对该区域进行合理整改。整改的方法是将若干营业用房各让出一部分面积形成通道，使若干所有权不同的门市首尾相连，便于顾客在所有商家柜台前选购商品，形成片区整体经营优势；通道属于营业用房不可分割的组成部分；通道是为顾客选购商品设立的，而非为过往行人使用，上诉人未侵占被上诉人任何产权，与42号摊位紧邻的楼梯下9.69平方米面积非被上诉人的产权面积，交由其无偿使用，为物尽其用，楼梯因整改已不复存在，上诉人无任何义务再向被上诉人提供9.69平方米的面积无偿使用。故请求二审法院撤销原判，依法公正裁决。

2.被上诉人辩称：双方所签订的买卖合同有效，合同中关于“不留通道”的约定应予维护；房产证确认的面积应当保护。原判事实清楚，处理正确，应予维持。

（四）二审事实和证据
绵阳市中级人民法院在确认了上述原判查明的事实外，另补充查明了如下定案事实和证据：
整改前，被上诉人所有的4个摊位与41号、9号和56号～59号摊位构成一个“岛状区域”，要到达该区域的其他摊位购物必“环岛行”；被上诉人的10号～12号摊位单面开门，朝向市场南围墙；“岛状区域”与西面的几十家摊位处于花园批发市场的西南角落，“岛状区域”东侧摊位的顾客需环行才能到达其西侧摊位。为此，被上诉人的摊位所在区域的200余户商家以书面形式联名要求上诉人按照对其他区域的改造模式，进行整改，使本区域的通道方向符合人流走向，以提高每个摊位的商业机会。整改后，商场每个摊位让出零点几平方米至壹点几平方米不等。被上诉人的4个摊位共计让出5.612平方米（在原审认定的9.456平方米中扣除了原楼梯下部划入其摊位的3.844平方米），平均每个摊位让出1.403平方米。整改后的“岛状区域”改变了原分离割据状，该区域因通道的合理设置，与相邻摊位形成一个符合人流走向的整体片区。“岛状区域”整改前的东侧通道因不必存在而被隔成摊位使用；西侧通道保留并同时作为摊位使用。被上诉人的10号～12号摊位整改后南北两面开门，店内四通八达。整改后B区摊位的租金比整改前增加40元～60元不等；上诉人收取的综合费比整改前每个摊位增加10元～40元不等；被上诉人采取自己出租的方式经营摊位，其称整改后经营利润减少，但未提供充足的证据证明。从现场查看，整改后的摊位布局明显比整改前合理、经济。上诉人、被上诉人以及相邻的众多商家均因整改受益。
绵阳市花园批发市场占地约7公顷。被上诉人的房产所在的B区占地4672.39平方米，是批发市场内低档服装经营片区。1997年上诉人依法成为花园批发市场物业管理者。在此之前，花园批发市场内顾客稀少，生意冷清。绵阳市人民政府多次将商品交易会确定在花园批发市场举办，对该市场予以扶持，加上物业公司的统一规划管理，现该市场已发展成为绵阳市最大一家具有规模效益的大型综合批发市场，市场内建成之初的布局和狭窄的通道，已不适应商场的整体发展利益。在众多商家的强烈要求下，从1998年底至1999年初上诉人对商场不合理的状况进行了规划和整改，进行整改的摊位达4万余个，1999年11月15日，绵阳市房屋产权监理处书面证明上诉人出售的花园批发市场B区房屋不存在超卖面积的情况。
上述事实有摊位整改前后的布局图、商家的联名申请书、调查笔录等证据在卷佐证。

（五）二审判案理由
四川省绵阳市中级人民法院根据本案的事实和证据认为：（1）花园批发市场的整体发展利益优于其中的个体商家利益。（2）双方当事人关于“不留通道”的约定因客观情事发生变化，应予撤销，对此双方均无过错。（3）整改的必要性、合理性、多方受益性和花园批发市场这一公共交易场所的特殊性，决定了上诉人的整改行为不构成对被上诉人产权的侵犯。（4）本着利益均衡原则，本院酌定由上诉人按3平方米的面积并按当时买卖双方的成交价每平方米2323.21元补偿被上诉人；关于无偿使用楼梯下部9.69平方米面积的约定，因整改楼梯不复存在，该约定自动失效。双方当事人当初又未约定使用的期限，上诉人依法享有情事变更后的适时解除权且被上诉人已无偿使用4年零6个月，上诉人并不违约。

（六）二审定案结论
四川省绵阳市中级人民法院根据所认定的事实、证据和上述判案理由，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百五十七条之规定，判决如下：
1.撤销绵阳市涪城区人民法院（1999）涪民初字第1063号民事判决。
2.由绵阳市金潮企业有限责任公司补偿李某、陈某人民币6969.63元，限于本判决生效之日起10日内一次性付清。
3.驳回李某、陈某的其他诉讼请求。
一、二审诉讼费共计1400元，由绵阳市金潮企业有限责任公司承担840元，由李某、陈某共同承担560元。

（七）解说
本案是一起个体利益和群体利益冲突，表现为个人财产所有权与商场物业管理者行使物业管理权相冲突的典型纠纷案件。法律保障个体利益、群体利益和社会利益的发展。但当个体利益与群体利益的发展相冲突，而群体利益的发展更有利于社会经济的发展时，法律将最终选择更大的效益价值——群体利益或社会利益，来促进群体利益和社会经济的发展。而对个体利益予以必要的限制，在市场经济并不发达的今天尤为重要，这亦是立法精神之所在。
被上诉人所有的房产是大型综合批发市场中的200余个摊位中的极小部分，这一特殊性决定了批发市场的整体发展利益优于市场中的个体商家利益。花园批发市场是一个特殊的公共交易场所，必须由商家和顾客两方面的行为结合，才能形成其使用价值。随着城市经济的发展，花园批发市场发展成为绵阳市一家具有规模效益的大型综合批发市场，原市场内通道的狭窄和当事人关于“不留通道”的约定，已成为制约低档服装经营片区繁荣发展的重要因素。当事人关于“不留通道”的约定，已失去了存在的客观基础，支持该约定势必阻碍整个商场发展的步伐，达不到资源最经济的利用的目的，就不能最大限度地发挥被上诉人的房产资源价值使其获得更大的效益价值。而“不留通道”即以资源的浪费和阻碍商场整体发展利益为代价，法律始终禁止这样的代价发生！同时，上诉人所进行的整改，也是应该片区200余户商家联名强烈要求而进行的，其整改的必要性显而易见。所以当事人双方关于“不留通道”的约定，因客观情势的变化，应予撤销，对此双方均无过错。
上诉人整改的动机和目的是为资源更合理、更经济的利用，为商场的发展和被上诉人获取更大的效益。上诉人对被上诉人摊位的整改采取了调整摊主绝对使用面积和顾客使用面积的比例方法，该调整行为使被上诉人对其财产的处分权受到一定的限制，但这一限制却符合花园批发市场这一公共交易场所中摊位的使用价值是由商家和顾客两方面行为决定的价值特性。调整并未改变李某、陈某的产权证确认的建筑面积40.32平方米的所有权性质，对该财产的占有、使用、收益、处分的终极权利仍属被上诉人享有。从整改的客观效果看：整改扩大了摊位有效营业面积，为商家获取更大的经济效益提供了设施上的保障。通道的首要功能是方便顾客选购商品，是营业用房不可分割的组成部分，其合理的设置，改变了被上诉人的房产所在区域的摊位独户割据的状态，从空间上保证了被上诉人及众多商家的摊位获取平等的商机。整改使被上诉人和众多业主让出一小部分绝对使用面积做通道，使通道的设置更符合人流走向和更合理。被上诉人的3个摊位改变了过去只向围墙开门的状况，变得四通八达，从而增加了商机。整改使原“岛状区域”东西两侧的通道更合理、更经济。事实上上诉人的合理整改，提高了B区整体经营优势，既符合商场的整体发展利益，也符合被上诉人的利益。而被上诉人关于整改后其摊位的经营利润因整改而降低的主张并无证据支持，该主张二审法院不予采信。整改的必要性、合理性、多方受益性和花园批发市场这一公共交易场所的特殊性，决定了上诉人的整改行为不构成对被上诉人产权的侵犯，为此，被上诉人关于上诉人整改行为是侵权行为的主张，二审法院也不予支持。
通道扩宽后，其中一段通道主要从被上诉人原4个摊位和相邻业主的41号摊位中穿过，被上诉人在成全自己的同时，也成全了其他商家和上诉人，本着利益均衡原则，上诉人应对被上诉人予以适当补偿。二审法院运用了自由裁量权，根据该案的情况酌定了补偿费。至于上诉人是否向其他受益业主追偿则属另一法律关系，而不属于本案的审理范围。关于当事人无偿使用楼梯下部分9.69平方米面积的约定，因整改楼梯已不复存在，该约定应自动失效，双方当事人当初又未约定使用的期限，上诉人依法享有情事变更后的适时解除权，且被上诉人已无偿使用了4年零6个月，上诉人并不违约，故被上诉人要求判令上诉人提供9.69平方米面积供其无偿使用的请求二审法院不予支持。
综上，二审法院运用法律精神创造性办案，在个案中正确地权衡和调整个体利益和整体利益，既实现公平又兼顾效益。在西部大开发的政策背景下，该案所体现的审判为经济建设服务的办案思路具有很好的现实意义。
（陈红）