（一）首部
1.判决书字号
一审判决书：江苏省南京市鼓楼区人民法院（1999）鼓民初字第353号。
二审判决书：江苏省南京市中级人民法院（1999）宁民终字第1174号。
3.诉讼双方
原告（上诉人）：钟某等19户居民。
诉讼代表人（上诉人诉讼代表人）：钟某，男，1953年1月1日生，汉族，无业，住南京市XX巷X号X室。
诉讼代表人（上诉人诉讼代表人）：杨某，女，1945年7月14日生，汉族，南京石城无线电厂退休职工，住南京市XX巷X号X室。
诉讼代表人（上诉人诉讼代表人）：程某，男，1950年1月31日生，汉族，南京电站辅机厂工人，住南京市XX巷X号X室。
诉讼代表人（上诉人诉讼代表人）：夏某，女，1958年3月18日生，汉族，住南京市XX巷X号X室。
原告：南京市鼓楼区房产经营公司（以下简称房产公司）。
法定代表人：何某，总经理。
诉讼代理人：徐燕，南京市联和律师事务所律师。
被告（被上诉人）：江苏盛名实业有限公司（以下简称盛名公司）。
法定代表人：戴某，总经理。
诉讼代理人：李为民，南京市金陵律师事务所律师。
诉讼代理人：戴某1，盛名公司副经理。
5.审判机关和审判组织
一审法院：江苏省南京市鼓楼区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：胡世容；审判员：吴苹、王撮庆。
二审法院：江苏省南京市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：沈通；审判员：路进良、沈亚峰。
6.审结时间
一审审结时间：1999年9月9日。
二审审结时间：2000年7月21日。
（二）一审情况
1.一审诉辩主张
（1）原告诉称：坐落南京市娄子巷164号、166号二层以上的房屋产权归原告人所有。1998年6月，娄子巷166—2号底层业主被告对房屋进行拆改装潢，将屋内地坪挖至0.9米～1.2米深，大部分地坪挖至地梁顶面，基础梁暴露在外，并用槽钢在室内架设夹层，用膨胀螺丝将槽钢固定在框架及四周墙体上，明显加大主体荷载。被告的行为造成原告住宅墙体严重开裂，屋面、墙体渗水，水箱受损，水管漏水，既严重影响了楼上住户的居住安全，也严重侵犯了产权人的合法权益。请求法院判决被告恢复房屋原有的主体结构，拆除夹层，将下挖的部分恢复原状，并对受损的给排水系统及主体结构的基础框架柱采取补救加固措施。
（2）被告辩称：南京市娄子巷166—2号底层房屋产权属被告所有，被告根据使用需要，对该房进行装潢改造，依照有关规定委托有资质的设计单位进行设计，设计方案经南京市建设委员会审核，南京市规划局批准，并由南京市房屋安全鉴定处作出鉴定认可。被告是按法定程序进行的，请求法院驳回原告的诉讼请求。
2.一审事实和证据
南京市鼓楼区人民法院经公开审理查明：南京市娄子巷164号六层商住楼，底层为商业用房，层高4.2米，建筑面积362.04平方米，产权属被告盛名公司所有。二至六层为居住房，由原告钟某等19户居住使用，产权部分属原告房产公司所有，部分由住户按房改政策购买。1998年3月，被告将底层部分的填充墙拆除，地面部分下挖至0.9米～1.2米深，准备增建夹层，由此引发纠纷。同年6月，被告委托南京市房屋安全鉴定处（下称安鉴处）就其在本市娄子巷164号底层增设夹层进行鉴定，结论为：夹层施工对主体未造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全，但夹层设计、施工中存在问题，建议被告采取有关整改措施。此后，被告按照安鉴处提出的要求进行整改，并于同年9月又委托安鉴处对其增设夹层方案进行鉴定，结论为：现经持证设计单位出具的正规施工图，能满足安全使用要求，建议被告施工期间加强监督，确保工程质量。同年11月，江苏省建设委员会抗震办经审核同意被告在南京市娄子巷164号底层加一夹层；南京市公安局鼓楼区分局消防科经审核，同意按所报图纸进行施工。1999年1月，原告向南京市鼓楼区人民法院起诉。
上述事实有相应证据在卷佐证。
3.一审判案理由
南京市鼓楼区人民法院根据以上事实和证据认为：原、被告属同幢异产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理好相邻关系。双方应共同维护大楼的安全，被告通过整改，其设计是按照有关部门的要求所作。原告主张的二至六层房屋受到损坏，是被告增建夹层所致，被告提供了相关证据证明与自己的行为无关，原告没有提出反证，对原告的主张，不予支持。但被告应按批准的施工质量要求组织施工，并由有关监理部门对施工现场进行监督。被告自愿补偿原告钟某等19户每户1000元，予以准许。
4.一审定案结论
南京市鼓楼区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第八十三条及有关部门的规章，作出如下判决：
（1）被告盛名公司对南京市娄子巷164号底层公共部位大平台楼梯间墙体裂缝部位用高标号水泥砂浆粉刷，对地梁露筋部位做好保护层，疏通下水管道。由原告房产公司和被告盛名公司共同委托监理部门负责现场监理，监理费用由被告盛名公司负担。
（2）被告盛名公司给付原告钟某等19户每户1000元补偿费。
上述两项判决于判决生效之日起7日内履行。
本案受理费150元，鉴定费6208元，由被告盛名公司负担。
（三）二审诉辩主张
1.上诉人诉称：一审法院无视上诉人的合法权益，使上诉人每天生活在被破坏的危楼中，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的原诉请求。
2.被上诉人辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
（四）二审事实和证据
二审查明的事实和证据与一审基本相同。
（五）二审判案理由
南京市中级人民法院根据本案的事实和证据认为：南京市娄子巷164号六层商住楼由原告房产公司、上诉人钟某等及被上诉人盛名公司区分所有。各方既对各自的专有部分享有单独所有权，又对共用部分按其专有部分的比例享有共有权。各区分所有权人对专有部分有权进行装修和必要的改造，但在行使这一权利时不得妨碍建筑物的正常使用及违反区分所有权人的共同利益，对共用部分的使用，应当经过全体区分所有权人的同意。被上诉人未经其他区分所有权人的同意，擅自开发利用属共用部分的地下空间，侵害了其他区分所有权人的共有利益，故上诉人以被上诉人侵犯了产权人的合法权益为由，要求被上诉人将下挖的部分恢复原状的上诉理由成立，应予支持。被上诉人改造专有部分，拆除全部填充墙，增建夹层，致建筑物的结构发生改变，违反了正常使用的原则，故上诉人要求被上诉人拆除夹层的上诉理由亦成立，应予支持。原审判决被上诉人对娄子巷164号底层公共部位大平台楼梯间墙体裂缝部位用高标号水泥砂浆粉刷，对地梁露筋部位做好保护层，疏通下水管道正确，但以被上诉人提供证据证明原告房产公司、上诉人的房屋损坏与被上诉人增建夹层的行为无关为由，对上诉人的主张不予支持不当。
（六）二审定案结论
南京市中级人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
1.维持南京市鼓楼区人民法院（1999）鼓民初字第353号民事判决第一项。
2.撤销南京市鼓楼区人民法院（1999）鼓民初字第353号民事判决第二项。
3.被上诉人盛名公司于本判决生效之日起60日内拆除南京市娄子巷164号底层房屋的夹层，将下挖的部分恢复原状，由原告房产公司、上诉人钟某等19户及被上诉人盛名公司共同委托监理部门负责施工现场监理，监理费用由被上诉人盛名公司负担。
一审诉讼费150元，二审诉讼费150元，鉴定费6208元，合计6508元，由被上诉人盛名公司负担。
（七）解说
随着我国住房制度的改革，多人共同拥有一幢建筑物的现象越来越普遍，区分所有人因房屋而发生的纠纷也已涉讼，靠传统民法理论中的相邻权关系已不能解决，为此二审法院在本案审理中引入了建筑物区分所有理论。
所谓建筑物区分所有，是指两个以上自然人或法人共同拥有一幢建筑物，各所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权，和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分（共同部分）所享有的共有权，构成的建筑物所有权的复合共有。由于权利的客体是一个集合体，故这是一个较一物一权复杂得多的法律关系。区分所有人在行使不动产所有权时，不但要面对他和房屋之间的“所有关系”，还要顾及他和邻居（其他区分所有人）之间的“共有关系”，其权利的行使必将受到全体共同权利人的利益限制，不像一般的所有权那样可以任意处分。
本案的被告借拥有的底层单元与地下部分直接相连的优势，开掘商住楼的地下部分，扩大使用空间，在专有部分内增建夹层。被告的行为虽得到所在市规划建设部门的批准，并经房屋质量安全检测部门鉴定对建筑物的整体安全尚不构成危害，但根据建筑物区分所有的理论，被告的行为已构成侵权。首先，被告开挖的部位属共用部分。专有部分仅指由建筑材料组成的四周上下均为封闭的建筑空间，该空间在构造上和使用上必须具有独立性，除此以外的建筑物其他部分均为共用部分。可见被告的专有部分范围是墙壁、地坪和天花板所围成的建筑空间，不及于地坪以下。在区分所有权人无特别约定的情况下，地坪以下应属共用部分。其次，区分所有建筑物的共用部分属全体区分所有人共有，被告的改建行为需经全体区分所有权人同意，否则构成对其他权利人共有权的侵害。我国目前尚未制定建筑物区分所有法，但建设部发布的《城市房产毗连房屋管理规定》对建筑物区分所有已有所涉及，其中第八条规定一方所有人如需改变共有部分的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。被告擅自改建共有部分，即使取得城市规划建设部门的许可，也不影响建筑物的安全性，但为了保护其他权利人的共有权，仍应认定违法。再次，被告对专有部分的利用，也不得违反区分所有人的共同利益。被告对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，可以按自己的意愿对专有部分进行装修或必要的改良，如铺设地板等，但区分所有人的专有部分是建筑物的一部分，其中支撑整个建筑物存在的梁、柱、墙壁等仍属共有部分，所以被告不能像一般的所有权那样任意处分专有部分，而应以不违背共同利益为前提。被告在专有部分增建夹层，使梁、柱的负载加大，应属于违反共同利益的行为，纵然形式上属于行使其专有部分所有权权能范围内的行为，也不应允许。
综上所述，被告未经其他区分所有人的同意，擅自侵占、使用共用部分，不当改造专有部分，构成对其他区分所有人权利的侵害，应当责令其停止侵害、恢复原状。
（沈通）
案例来源：国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2001年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第61 - 65 页
