(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:广东省广州市番禺区人民法院(2000)番法民初字第1529号。
二审判决书:广东省广州市中级人民法院(2000)穗中法房终字第2375号。
3.诉讼双方
原告(上诉人):中国建设银行番禺支行(以下简称番禺建行)。
负责人:罗某,行长。
诉讼代理人(一审):李某,番禺建行干部。
诉讼代理人(一审):李某1,番禺建行干部。
诉讼代理人(二审):马建国,广州市商务律师事务所律师。
诉讼代理人(二审):高某,番禺建行干部。
被告(上诉人):刘某,男,35岁,汉族。
诉讼代理人(二审):潘启伟,广东经国律师事务所律师。
被告(被上诉人):广州百胜房产有限公司(以下简称百胜公司)。
法定代表人:赖某,董事长。
诉讼代理人(一、二审):潘启伟,广东经国律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院:广东省广州市番禺区人民法院。
独任审判:审判员:关庆祥。
二审法院:广东省广州市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:何慧斯;代理审判员:薛梅、闵海蓉。
6.审结时间
一审审结时间:2000年9月20日。
二审审结时间:2000年12月28日。
(二)一审情况
1.一审诉辩主张
(1)原告诉称:1998年10月12日,两被告与我行订立抵押借款合同,约定被告刘某以其向被告百胜公司购买的房屋作抵押,向我行贷款34万元,贷款期限10年,每月20日还本息合计4063元,如刘某不能按时还款等,在我行发出书面通知30天内,百胜公司应履行回购担保责任,代刘某清还所欠之本息及有关费用。上述合同经公证,抵押经过登记。我行已依约定核发了34万元贷款,但刘某未能依约清还贷款本息,我行向百胜公司多次发出履行担保责任书,百胜公司也未履行其应尽的责任。请求被告刘某偿还借款本金336192.75元及利息28717.96元,被告百胜公司承担连带担保责任,本案件诉讼费由两被告负担。
(2)被告刘某辩称:本人是百胜公司职工,本案的购房行为不真实,实际为百胜公司向银行借款,故借款本息应由公司清还。
(3)被告百胜公司辩称:我公司确为本案的实际借款人,由于当时贷款困难,故强令职工以个人名义办理房屋抵押贷款,而实际使用贷款的是我公司,与个人无关,我公司愿以百事佳花园第一、二、三层商铺承担清偿责任。
2.一审事实和证据
广州市番禺区人民法院经公开审理查明:原告具有经营金融业务资格,被告百胜公司具有房地产开发资格及预售百事佳花园资格。1998年初,因百事佳花园预售不景,为解决资金困难,公司强令其员工以购房抵押贷款手段取得银行贷款,由公司支配使用。1998年7月10日,刘某与百胜公司订立购房合同,约定以487850元向该公司购买百事佳花园临江楼17楼F房一套,1998年7月10日前支付首期款147850元,余款采用银行按揭付款方式支付,百胜公司应于1998年12月30日交楼。该合同订立之后,刘某并未向百胜公司支付147850元首期款。1998年8月29日,刘某、番禺建行、百胜公司三方订立抵押借款合同,约定刘某以其向百胜公司购买的房屋作抵押向建行借款34万元,借款期限自1998年10月至2008年10月,月利率6.375‰等等。1998年10月6日,刘某与番禺建行在当时的番禺市房地产交易所办理了上述房产的抵押登记手续。1998年10月8日,上述抵押合同经公证办理了债权文书公证书。1998年10月12日,原告将34万元以刘某名义直接划入百胜公司账户。1998年11月20日至1999年1月20日,原告共收到刘某还贷本金3807.25元及利息6480.5元,之后,刘某再无还贷。1999年12月3日,原告向百胜公司发出履行担保责任书,但百胜公司至今未按该责任书要求履行回购担保责任。另在诉讼中,原告增加了关于刘某应自1999年2月20日起至清交欠款之日止每月承担50元违约金及百胜公司应自1999年2月20日起至清交贷款之日止承担贷款本息总和364910.71元每日万分之四的滞纳金的诉讼请求,但原告未在法定期限内就增加的诉讼请求部分预交受理费。
上述事实有下列证据证明:
(1)中华人民共和国金融机构营业许可证。
(2)中外合资企业经营房地产资质证书。
(3)番禺市房地产买卖契约(经当时的番禺市房地产交易所登记)。
(4)百事佳花园房地产买卖契约。
(5)购住房抵押借款合同。主要内容包括:自1998年10月起至2008年10月止,刘某每月20日还本付息合计4063元,超过3个工作日不能还本付息按同期中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息,每次并处以50元的违约金,如到期刘某不能还款等,百胜公司应在建行发出书面通知30日内履行回购担保责任,代刘某清偿欠还的本息等。
(6)债权文书公证书。
(7)番禺市房地产抵押(按揭)登记证书。
(8)番禺建行制作的客户还款证明书。主要内容:刘某贷款金额34万元,截至2000年5月20日该客户归还本金3807.25元,归还利息6480.50元,尚欠本金336192.75元,尚欠利息28717.96元。
3.一审判案理由
广州市番禺区人民法院根据上述事实和证据认为:刘某与百胜公司之间并无买卖房屋的真实意思表示,实为恶意串通,以合法形式掩盖非法目的,故双方订立的购房合同无效。银行与刘某、百胜公司订立的房屋抵押借款合同因是从合同,亦应认定为无效。造成上述合同无效的原因在于两被告恶意串通欺诈原告,两被告对此应承担过错责任。百胜公司应将其实际占有的贷款返还给受损害方银行,原告已收取的还贷本息10287.75元应全部视做还贷本金,百胜公司仍应返还贷款本金329712.25元。百胜公司另应赔偿原告的利息损失,按10年期住房贷款利率计算,贷款发放日至1999年1月20日的利息以本金34万元计算合计为7080.5元,1999年1月21日至贷款还清之日止以本金329712.25元计算利息。刘某对上述债务负连带清偿责任。原告超过规定期限未预交诉讼费,其增加的诉讼请求按自动撤诉处理。
4.一审定案结论
广州市番禺区人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条第一款第(三)、(四)、(七)项、第六十一条、第一百三十条,作出如下判决:
(1)被告刘某与被告百胜公司所签订的番禺市房地产买卖契约、百事佳花园房地产买卖契约及原、被告三方签订的购住房抵押借款合同无效。
(2)被告百胜公司于本判决生效后10日内,返还原告329712.25元,并赔偿原告利息损失,1999年1月20日前的利息为7080.5元,1999年1月21日起的利息以329712.25元为本金按10年期住房贷款利率计至款项付清日止。
(3)被告刘某对上述债务负连带清偿责任。
本案诉讼费10329元,由被告百胜公司负担。
(三)二审诉辩主张
1上诉人番禺建行诉称:抵押借款合同与两被告之间的购房合同并非主从关系,只是存在关联性。两被告辩称购房并非其真实意思表示,纯属其不愿履行合同的借口。当初订立抵押借款合同时三方当事人均符合法律主体资格,清楚签订合同后产生的法律后果,合同签章真实,故应认定三方当事人在签订抵押借款合同时的意思表示真实,该合同合法有效。一审判决抵押借款合同无效,使我行对抵押房产的优先受偿权丧失,损害了我行在本案中作为善意第三人的合法权益。另外一审中,我行仅就抵押借款合同向法院提起诉讼请求,但一审法院违反不告不理的原则,主动审查刘某与百胜公司之间的购房合同,认定其为无效合同,导致最终侵害我行合法权益。此外,一审法院仅凭刘某与百胜公司在法庭上的陈述,即采信其抗辩,认定购房、抵押均为无效合同也是错误的。请求二审法院改判抵押借款合同为有效合同,判决刘某偿还借款本金336192.75元及合同约定的利息(计算至实际清偿之日止),百胜公司对刘某的上述债务承担连带清偿责任,我行对刘某抵押的房产享有优先受偿权,本案一、二审诉讼费均应由刘某及百胜公司负担。
2.上诉人刘某诉称:一审已认定购房、抵押合同均无效,则应由百胜公司向银行清偿债务,其财产不足清偿部分才应由我承担补充清偿责任。请求二审法院改判我对百胜公司的上述债务承担补充清偿责任。
3.被上诉人辩称:我公司确实使用了胁迫的手段让刘某订立购房及借款合同,故同意刘某的上诉意见。
(四)二审事实和证据
广州市中级人民法院经公开审理查明:1998年11月20日至1999年1月20日期间,番禺建行实际收到刘某返还的贷款利息为4240.75元,一审法院认定为6480.50元错误。另庭审中,刘某、百胜公司均表示上述款项实际由百胜公司提供。其余,一审法院认定的事实和证据清楚、正确。
(五)二审判案理由
广州市中级人民法院根据上述事实和证据认为:抵押借款合同形式上是刘某以其向百胜公司购买的房屋作抵押向银行借款,但实际上刘某并未向百胜公司交纳首期房款,其后的二、三期还贷本息也是百胜公司提供,故可认定本案实质上是百胜公司为筹集资金借刘某名义以公司房产作抵押向银行借款,且其后所得款项也全部由公司支配使用。因此,百胜公司是本案的实际借款人、抵押人。借款、抵押均为百胜公司的真实意思表示,且该抵押已进行了抵押登记备案,故该抵押借款行为有效,银行对抵押房产享有优先受偿权。原审认定抵押借款合同无效不当,应予纠正。百胜公司与刘某逾期履行合同约定的还款义务,首先由百胜公司对借款负清偿责任。刘某在抵押借款合同上签名,应对自己民事行为所引起的法律后果承担相应的民事责任。原判其对百胜公司的上述债务承担连带清偿责任无不当。刘某贷款34万元,实际返还贷款本金3807.25元、利息4240.75元。番禺建行主张清还本金336192.75元合理。一审法院将刘某返还的利息错误认定为6480.50元并充做本金扣减,判决返还本金数计为329712.25元不当,应予纠正。另该行于一审诉讼期间主张返还利息28717.96元,该行二审上诉请求利息计至贷款还清之日止,属增加诉讼请求,其增加部分请求,本院不予处理。
(六)二审定案结论
广州市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(三)项,《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第九十条、第一百一十一条,《中华人民共和国担保法》第三十三条,《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十四条第一、二款、第五十五条,作出如下判决:
1.维持广州市番禺区人民法院(2000)番法民初字第1529号民事判决第三项及受理费负担的决定。
2.变更广州市番禺区人民法院(2000)番法民初字第1529号民事判决第一项为:中国建设银行番禺支行与刘某、广州百胜房产有限公司签订的购住房抵押借款合同终止履行。
3.变更广州市番禺区人民法院(2000)番法民初字第1529号民事判决第二项为:广州百胜房产有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内,清还给中国建设银行番禺支行借款本金336192.75元及利息28717.96元。
4.中国建设银行番禺支行对抵押物坐落于广州市番禺区南浦岛百事佳花园临江楼17楼F房享有优先受偿权。
本案二审受理费7984元,由广州百胜房产有限公司负担。
(七)解说
本案纠纷的引发,是由于房产公司串通职工欺诈银行,取得贷款后又久拖不还。案件二审得以妥善处理,对银行继续开展楼宇按揭业务,保护银行在此类业务中作为抵押权人的优先受偿权,维护房屋交易市场的良性发展,具有重要意义。以下分四点对本案作详尽的分析。
1.关于购房合同与抵押借款合同的关系问题。
关于购房、抵押合同的关系问题,法院内部存在意见分歧。一种观点认为:购房合同与抵押借款(按揭)合同是主从关系。后者因前者并为履行前者而订立,无前者即无后者。本案中,刘某与房产公司均确认买卖房屋并非双方的真实意思表示,刘某也未依照购房合同约定交纳过购房款,故购房合同应为无效合同,按揭人刘某不享有抵押房屋的处分权,抵押借款合同随之无效,按揭银行对抵押物不享有优先受偿权。另一种观点认为,购房合同与按揭合同之间虽存在密切联系,但并不是主从关系,按揭合同不受购房合同效力的影响。因按揭合同的订立不仅取得按揭人的同意,且得到了房产公司的认可。退一步讲,即使购房合同无效或被撤销,刘某对购房合同标的物无处分权,但该物的抵押已取得房产公司的认可,依据《合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认……的,该合同有效”的规定,那么按揭合同仍然有效,银行对抵押物应当享有优先受偿权。二审法院采纳第二种观点改判了一审判决,是正确的。
2.关于抵押借款合同的效力问题。
本案抵押合同形式上看并无违法之处,但由于案件中确实存在房产公司与职工刘某串通欺诈银行,使银行因不知情而订立抵押合同的事实,根据《合同法》,合同是否有效就要看受损害方银行的意思表示了。《合同法》第五十四、五十五条规定:一方以欺诈等手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求法院等变更或撤销,当事人请求变更的,法院等不得撤销。具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权的,撤销权消失。本案中银行上诉请求确认抵押合同有效,保护其对抵押房产享有的优先受偿权,故二审法院支持了银行的主张,使受损害方也是善意第三方银行的合法权益得到真实的维护,二审法院这样处理是非常正确的。
3.关于如何认定第一责任人的问题。
因抵押借款合同有效,刘某根据该合同对欠还的贷款本息应承担全额返还的责任,房产公司承担担保责任。但由于刘某向银行贷款取得的款项实际均由房产公司占有使用,也即房产公司是实际的、真正的借款人,房产公司在本案中犯有在先的、严重的、恶意的过错,故房产公司应为第一责任主体。刘某个人是法律形式上的借款人,其与房产公司共同欺骗贷款银行,故对贷款应承担连带清偿责任,而不是补充清偿责任。一、二审法院将房产公司列为第一还款责任人,并认定刘某负连带清偿责任是正确的。
4.关于本案二审审理结果存在的瑕疵问题。
由于一审诉讼期间,银行作为原告并未明确提出其对本案诉争标的房屋享有优先受偿权的诉讼请求,二审法院在判决主文中将银行对房屋享有优先受偿权作为一判项明确列出,违反了民事审判不告不理的原则。但鉴于一审时,银行将抵押借款合同有效作为论据提出,一审法院对此处理错误,银行上诉时提出其享有优先受偿权的诉讼请求,二审法院可在“本院认为”阐述二审判案理由时,对此作出答复。因抵押借款合同有效,银行对抵押房屋享有的优先受偿权问题,可在本案的执行过程中得到解决,而二审法院将上述问题在判决主文中直接列出是不必要的。
(闵海蓉)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2001年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第65 - 70 页