（一）首部

1.判决书字号：福建省武夷山市人民法院（2000）武民初字第268号。

2.案由：商品房预售合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：武夷山市旭华房地产有限公司。
法定代表人：东某，总经理。
诉讼代理人：谢某，武夷山市司法局干部。
诉讼代理人：张某，武夷山市旭华房地产有限公司职员。
被告：陈某，1957年10月4日出生，汉族，个体工商户，住武夷山市XX路X号。
诉讼代理人：李某，武夷山市司法局干部。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：福建省武夷山市人民法院。
合议庭组成人员：审判长：杨建新；审判员：吴锡钦、张丽。

6.审结时间：2000年8月4日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称：原、被告于1998年11月1日签订商品房购销合同，被告向原告购买武夷山市旭华商贸街第A幢14号店连宅，该房暂测面积188平方米，售价29万元，即每平方米单价为1542.55元。合同约定，如暂测面积与房地产产权登记机关实际测量面积有差异，以实际测量面积为准，实际面积超过暂测面积时，每平方米价格保持不变，房价款金额按实际面积调整。该款交付期限为1999年12月31日，被告逾期付款，月息按1.5%计算。合同签订后，原告依约履行合同，被告对超面积购房款不予给付，为此，要求被告给付超面积购房款49531.28元，利息4160.63元，合计53691.91元。

2.被告辩称：被告购买原告开发的商品房，是以29万元款一次性买断的，不存在超面积购房款的问题，而且原告交付房屋给被告时，也没有提出超面积问题，亦未书面通知超面积价款交付问题，为了保护消费者的合法权益，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
福建省武夷山市人民法院经公开审理查明：1998年11月1日，被告陈某为购买原告武夷山市旭华房地产有限公司开发建设的坐落在武夷山市旭华商贸街第A幢14号店连宅商品房，与原告签订一份商品房购销合同，双方在合同中约定：被告向原告购买商品房建筑面积为188平方米，总金额为29万元，如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以实际面积为准，该商品房交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积+3%时，上述房价款保持不变，超过暂测面积的+3%时，每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。双方还对付款时间、房屋交付时间、违约责任等有关事宜作了约定。
合同签订后，原告按照合同的约定交付了商品房，被告按照合同的约定交付了188平方米的购房款29万元。2000年4月23日，武夷山市房产管理处将实际测定的旭华商贸街店连宅房屋面积情况统计后作出的旭华商贸街房屋情况统计表的交付给原告，原告得知被告所购商品房的实际测定面积为220.11平方米，超过暂测面积32.11平方米，为此，原告向本院提起诉讼。
另查明：旭华商贸街工程开工日期为1999年1月4日，竣工日期为1999年11月16日，原告于1998年8月10日取得商品房预售许可证。
上述事实有下列证据证明：
1.原告提供的书证企业法人营业执照、企业法定代表人证书及商品房预售许可证，证实了原告是依法成立的从事房地产开发、经营的企业法人；原告开发建设的武夷山市旭华商贸街商品房的预售经过有关职能部门的批准，并取得商品房预售许可证，本院予以采信。
2.原告提供的书证商品房购销合同系原、被告双方于1998年11月1日签订的，该合同对预售商品房的坐落位置、面积、价格、实际面积与暂测面积差异的处理、付款时间、交付期限、违约责任等事项作了约定。被告对该合同的超面积价款的处理有异议，认为所购的房屋是以29万元价款一次性买断，而不存在超面积价款的给付问题。本院认为，该合同是经过原、被告双方协商后自愿签订认可的，如果是以29万元价款买断，不论暂测面积与实际面积差异多少都无须多还少补，那么双方在合同中就没有必要约定，实际面积与暂测面积差异的处理。双方既然在合同中作了约定，说明该房屋的价款是以实际面积的平方米价格来计算的。被告对合同虽有异议，但举不出相应的证据反驳，故该书证是本院处理本案的事实依据。
3.原告提供的旭华商贸街商品房交接清单，证实了原、被告双方交接商品房的时间为1999年12月19日，被告对此确认无异议，本院予以采信。
4.原告提供的武夷山市房产管理处对旭华商贸街房屋经实际测量后所作的旭华商贸街房屋情况统计表，该统计表确认原告预售给被告商品房建筑面积为220.11平方米，被告对其面积未提出异议，本院予以采信。
5.原告提供的综合验收证书，系武夷山市建设委员会于1999年12月10日对原告建设的旭华商贸街工程的综合验收依据，该证书确认原告所建工程的规划、质量、消防、环保均符合规范要求，可以交付使用。被告对此确认无异议，本院予以采信。
被告陈某未提供相关证据。

（四）判案理由
福建省武夷山市人民法院根据上述事实和证据认为：原、被告在平等自愿的基础上签订的商品房购销合同合法有效，双方在合同中约定房屋暂测面积与房地产产权登记机关实际测定面积有差异的，以实际面积为准。实际面积与暂测面积不超过+3%时，房价款保持不变，超过暂测面积+3%时，每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。原告预期售给被告的房屋，以房产管理部门实际测定面积超过暂测面积32.11平方米，扣除约定的3%，应当以26.47平方米来计算超面积房价款为40831元，而不是以原告认为32.11平方米计算超面积房价款49531.28元。由于原告提供不出通知被告交付超面积房价款的依据，被告只承认在原告起诉后，法院通知其参加诉讼时方知道原告的诉请，故原告提出“从交付商品房之日起计算超面积房价款的利息”的诉请不予支持。

（五）定案结论
福建省武夷山市人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，作出如下判决：
1.被告陈某应在本判决生效之日起10日内交付给原告武夷山市旭华房地产有限公司超面积购房款40831元人民币。
2.驳回原告武夷山市旭华房地产有限公司“要求被告给付利息4160.63元”的诉讼请求。
本案受理费1819元，由原告负担176元，被告负担1643元。

（六）解说
在房地产开发经营过程中，诸如此类的案件甚多，本案只是武夷山市旭华商贸街该类型案件13件中的1件。一般情况下，当事人在签订商品房预售合同中，不可能对尚未竣工的预售的商品房面积准确无误地约定，只能是约定暂测面积及其房价款。如果预售的商品房工程基本确定，目测的面积与实际相差不大，双方当事人有可能就这一套（或一幢）商品房以整套（或整幢）的单价予以约定预售，并不需要再约定“暂测面积与实际面积差异的处理”。如果该预售商品房面积无法准确计算，有可能房屋面积相差幅度会大些，双方当事人一般会有两种约定：一种是约定预售的商品房实际面积与暂测面积不能超过多少，否则，买方可以终止合同，卖方承担相应的违约责任；一种是实际面积与暂测面积相差多少时，按什么价格处理。本案中双方当事人在签订预售合同时，该标的物尚未动工，因此，无法准确确定房屋面积，为此，双方约定了“暂测面积与实际面积差异的处理”，因此，本案的争议焦点是这种约定能不能成立、合不合法的问题。武夷山市人民法院经审理认为，当事人的这种约定，应当成立，理由是：
首先，该约定是双方当事人的真实意思表示。由于双方当事人对预售的商品房无法确认其准确的面积，所以，在合同中对“暂测面积和实际面积差异的处理”作了专门的约定。当事人双方居于平等的法律地位，通过自由协商，共同确定双方的权利义务关系，双方均应当自觉履行各自的义务。
其次，双方当事人对“暂测面积和实际面积差异的处理”约定没有违反法律、法规。经查，有关法律、法规没有禁止当事人不能作上述约定，也没有规定商品房实际面积与暂测面积不能超过多大幅度。因此，为了解决好预售商品房出现的上述问题，当事人可以在合同中自愿约定，这种约定，依法受法律的保护。
再次，由于被告是在原告起诉后，才知道已经交付使用的商品房面积有出入，故原告要求被告支付超面积房价款利息的诉请不能支持。
最后，原、被告双方在合同中约定，实际面积只有超过暂测面积+3%时，才能在总金额上作调整，本案涉及的预售商品房实际面积经职能部门测量超过暂测面积32.11平方米，扣除允许的+3%幅度，其超面积购房款应以26.47平方米来计算。
《民法通则》和《合同法》均明确规定，“合同当事人应当按照约定，全部履行自己的义务”，“当事人应当按照约定，全面履行自己的义务”，因此，结合本案的实际，笔者认为，武夷山市人民法院作出以上判决是正确的。
武夷山市人民法院在审理该类型13件案件中，以案释法，多做调解工作，故13件该类型案件无论是以调解或是以判决结案，当事人均未提出申诉和上诉，且调解或判决后，当事人均能自觉履行法院的裁决，减轻了法院的执行难度。该类型案件的解决，维护了该片区的房地产市场秩序，促进了房地产业的健康发展。
（杨建新）