（一）首部

1.判决书字号：福建省厦门市中级人民法院（1999）厦房初字第48号。

2.案由：商品房配套费纠纷。

3.诉讼双方
原告：李某等154人。
诉讼代表人：付某，男，1925年9月19日出生，汉族，厦门楚厦建设机械公司职员，住厦门市XX村X号楼XX路X号。
诉讼代表人：董某，男，1936年11月15日出生，汉族，厦门总工会职员，住厦门市禹洲XX村X号楼XX路X号。
诉讼代表人：余某，女，1965年10月3日出生，汉族，厦门佳利企业有限公司职员，住厦门市XX村X号楼XX路X号。
诉讼代表人：林某，男，1964年12月21日出生，汉族，万利达经济发展有限公司职员，住厦门市XX村X号楼XX路X号。
共同诉讼代理人：蔡志强，福建厦门远大联盟律师事务所律师。
共同诉讼代理人：李毅阳，福建厦门远大联盟律师事务所律师。
被告：厦门禹洲集团股份有限公司（原名厦门禹洲房地产开发有限公司，以下简称禹洲公司）。
法定代表人：林某1，总经理。
诉讼代理人：刘豫衡，福建厦门衡峰律师事务所律师。
诉讼代理人：甘建明，福建厦门衡峰律师事务所律师。
第三人：厦门闽洲物业经营管理有限公司（原名厦门禹洲物业经营管理有限公司，以下简称闽洲物业公司）。
法定代表人：江某，总经理。
诉讼代理人：刘豫衡，福建厦门衡峰律师事务所律师。
诉讼代理人：甘建明，福建厦门衡峰律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：福建省厦门市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：赖民勇；审判员：林巧玲；代理审判员：刘宁。

6.审结时间：2000年7月19日（经福建省厦门市中级人民法院批准依法延长审限）。

（二）诉辩主张

1.原告诉称：众原告系厦门禹洲新村住户，分别于1996年至1998年期间向被告禹洲公司购得商品住宅，被告无视诚实信用的合同法律原则和国家关于商品房销售实行明码标价以及一次性定价的规定，强行征收所谓的配套费用，其中煤气开户费、电开户增容费和安全防盗门的费用实质上属商品房建设工程成本，已包括在合同价款内；维修基金不应由被告收取和占用；装修土头清运费所收金额较市场行情高出数倍。被告重复收取价款和虚报收费名目与金额的行为已违反了《消费者权益保护法》和国家有关商品房价格管理的规定，属于严重的价格欺诈行为，依法除应如数退还多收、乱收款项外，还应按照《消费者权益保护法》的规定增加赔偿原告受到的损失，即加倍补偿。故请求：（1）判决被告退回多收的费用，其中煤气开户费每户人民币（币种下同）3010元；电开户增容费每户980元；安全防盗门按实退还（2号楼每户400元，3号楼每户370元，4号楼每户300元，5号楼每户240元，6号楼每户280元，7号楼每户400元）；维修基金按实退还（一房一厅每户1600元，二房二厅每户1800元，三房一厅每户2000元，跃层每户2200元）；装修土头清运费每户350元；（2）按照《消费者权益保护法》有关规定，按上述第一项金额加倍赔偿。

2.被告辩称：讼争的煤气开户费、电开户增容费和安全防盗门安装费系属配套费，被告是基于双方签订的商品房预售合同的约定收取，而维修基金和装修土头清运费系属物业管理费，由物业公司收取，故本案存在两种不同的法律关系，即商品房预售合同关系和物业管理关系，不应合并审理。诉争的煤气、电、防盗门三项费用的实际收取人分别为厦门市煤气总公司、厦门市湖里区供电局和厦门市振威安全技术有限公司，被告仅是代为收取，并未从中谋取任何利益，也未将该三项费用计入建设工程成本，既不存在多收或重复收取的问题，也不存在欺诈行为，且部分原告未实际交纳诉讼费用，故原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。

3.第三人述称：第三人收取的维修基金和装修土头清运费是根据被告与众原告的商品房预售合同约定，由第三人对禹洲新村进行物业管理的必要费用。其中维修基金系第三人代管基金，仍属全体业主所有，征收标准参照建设部、财政部《住宅共同部分费用设施设备维修基金管理办法》之规定；装修土头清运费系依据《福建省物业管理服务收费暂行办法》的规定按实际情况收取。因第三人与众原告系属物业管理关系，而被告与众原告系属合同关系，故两种法律关系不应合并审理。

（三）事实和证据
厦门市中级人民法院经公开开庭审理查明：
1.合同签订情况及约定内容之事实。
1996年至1998年期间，众原告分别与被告禹洲公司签订商品房购销合同，向禹洲公司购买其开发的“禹洲新村”商品房，共计156套，签署合同共计156份。合同中有关本案讼争费用及物业管理方面的约定有如下几种表述形式：
范本1：在合同附件一中的“附着物”一栏载明：下述项目甲方（即卖方）统一配套，并由乙方（即买方）交付相应的费用：护窗；公共的有线电视系统；电话；煤气管道；单元及入户防盗门等。并约定，“乙方入住后，按实交纳有关部门的相应配套费用，按期交纳公共物业管理费用等”。
范本2：在合同第十四条“甲方关于基础设施、公共配费某1筑正常运行的承诺”中载明：甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套某1筑按以下日期投入正常运行：按小区总体规划以有关部门最后批准图为准并根据小区的整体开发过程进行总体安排；水、电、管道煤气、安全防盗系统、有线电视系统等开户增容费用及维修基金由乙方承担。并约定，“该商品房移交后，乙方承诺遵守小区（楼宇）管理委员会选聘的物业管理公司制定的物业管理规定；在小区（楼宇）管理委员会选定物业管理机构之前，甲方指定厦门禹洲物业管理有限公司负责物业管理，乙方遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定”。
范本3：格式与范本2相同，但有明确标注由乙方承担各项费用的具体金额，金额标准即按商品房的户型及所处栋号的征收标准约定。
范本4：格式与范本3相同，同时载明“以上所列款项不含房价中，在交房时由乙方一次性另行交清”。
范本5：格式与范本2相同，但未载明水、电、管道煤气、安全防盗系统、有线电视系统、维修基金等费用承担情况。
上述事实有众原告与禹洲公司签订的156份商品房购销合同予以证明。
2.讼争费用收取情况之事实。
（1）关于讼争费用的征收主体。
讼争的煤气开户费、电开户增容费、安全防盗门安装费、维修基金和装修土头清运费五项费用，有的由禹洲公司收取，有的由闽洲物业公司收取，其中3号楼林某、4号楼石某、王某、洪某、6号楼刘某、7号楼苏某6人的费用均由闽洲物业公司收取（合同均采用范本5）。闽洲物业公司系禹洲公司委托进行禹洲新村物业管理的企业。该事实有收款收据予以证明。
（2）关于讼争费用的性质及征收标准。
煤气开户费即煤气工程收费，禹洲公司按厦门市煤气总公司规定的煤气工程收费标准计收，即每户3010元，禹洲公司亦按此标准向厦门市煤气总公司支付煤气工程费用。
电开户增容费即供电工程贴费，是用户申请用电或增加用电时，应承担的电网外部供电工程的费用，由供电贴费和配电贴费两部分组成，前者系指用户应承担的10千伏以上的外部供电工程的费用，后者系指用户应承担的10千伏及以下的外部供电工程的费用。根据厦门市供电工程贴费收费标准，用户受电电压等级为380/220伏，用户应向电业局交纳贴费为550元/千伏安，其中供电贴费210元/千伏安、配电贴费340元/千伏安。因禹洲新村10千伏及以下的外部供电工程及配套设施由禹洲公司投资，故厦门经济特区湖里供电公司未收取配电贴费，只收取供电贴费。禹洲新村每户为4千伏安，禹洲公司按每户840元向厦门经济特区湖里供电公司交纳供电贴费。禹洲公司向住户收取的电开户增容费为每户980元，系按照厦门市供电工程贴费收费标准中规定的零散居民生活用电在装20安培电能表时应交工料费300元和2千伏安配电贴费680元计收，工料费系指电表费用及安装费用。
安全防盗门安装费用即楼宇对讲电子门锁工程费用，禹洲公司系委托有资质的厦门市振威安全技术发展公司安装安全防盗对讲系统，按每栋商品房所花费的实际费用由该栋商品房所有住户平均分摊后的标准取整计收，其中2号楼每户400元，3号楼每户370元，4号楼每户300元，5号楼每户240元，6号楼每户280元，7号楼每户400元。
维修基金系用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造的专项基金，禹洲公司按户型征收，一房一厅每户1600元，二房一厅每户1800元，三房一厅每户2000元，跃层每户2200元。
装修土头清运费，禹洲公司系按每户350元的标准计收。
上述事实有下列证据证明：
1）厦门市煤气总公司厦煤总（1995）财47号《煤气工程收费标准的规定》。
2）禹洲公司与厦门市煤气总公司签订的协议书。
3）厦门市煤气总公司出具的四份收款收据。
4）福建省电力工业局贯彻《国家计委关于110千伏及以下供电工程收取贴费的暂行规定》的实施细则。
5）厦门市物价局和厦门电业局《关于电费电度表保证金和供电工程贴费收费标准公告》。
6）厦门经济特区湖里供电公司关于禹洲房地产开发公司贴费收取情况说明。
（3）讼争费用实际交纳情况之事实。
1）李某曾某未交纳煤气开户费，其余四项讼争费用均已交清。
2）赖某未交纳电开户增容费，其余四项讼争费用均已交清。
3）王某和熊某五项讼争费用均未交纳。
4）林某、王某1、李某和王某2均未交纳电开户增容费和安全防盗门安装费用，其余三项讼争费用均已交清，其中维修基金均按2000元交纳。
5）罗某除电开户增容费外，其余四项讼争费用均已交清。
6）林某2购买的416号3A商品房，由厦门康乐物业发展有限公司（禹洲新村现任物业管理公司）收取维修基金1800元和装修保证金350元，对其余三项讼争费用是否已交纳当事人存有争议，该事实本院将在下文予以认定。
7）除上述1）～6）项所列之外的其余购房者及林某2购买的406号6G商品房均已交纳五项讼争费用。
上述事实有庭前证据核对笔录及庭审笔录予以证明。
3.林某2购买的416号3A商品房是否已交纳煤气开户费、电开户增容费和安全防盗门安装费，双方当事人存有争议，本院查明：
林某2主张其已交纳该三项讼争费用，据此举证1998年11月12日由禹洲公司开具的编号为0223884的厦门市统一收款收据，该收据记载收款金额为3822元，收款项目为“禹洲新村5＃3A房款”，其主张该房款中已包含三项配套费，但无其他证据印证。
禹洲公司对林某2所举收款收据的真实性无异议，但其认为该收款收据记载的收款项目是房款而非配套费，故林某2的主张不能成立，其未交纳讼争的三项费用。
4.关于讼争的煤气开户费、电开户增容费和安全防盗门安装费三项费用能否另行收取，双方当事人之主张分述如下：
原告主张该三项讼争费用应属工程建设成本，实际亦已纳入工程建设成本，故禹洲公司无权另行收取。
原告主张应属工程建设成本之依据：
（1）国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行联合颁布的《商品住宅价格管理暂行办法》（1992年8月10日起施行）第五条规定：商品住宅价格由成本、利润、税金和地段差价四部分组成，其中成本由六部分组成，第四部分为住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共某1筑的建设费，并依据批准的详细规划和施工图预算计算，住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行。
（2）厦门市物价局厦价（1998）房字003号《厦门市商品房销售价格行为管理办法（试行）》（1998年2月1日起执行）第九条规定：实行政府指导价、经营者定价的房屋销售价格包括成本、税费和利润，成本构成包括地价（土地使用权出让金）和征地拆迁补偿费、前期工程费、房屋某1筑安装工程费、小区内基础设施和公用设施配套建设费、利息；第十条规定：水、电、气、邮电通讯等属房屋配套性质的建设费用按规定的收费标准计入房屋建设成本，一并计入房价，不得以任何借口重复计费。
（3）厦门市物价局厦价（1999）综字032号《关于房地产开发经营违反规定价外收取配套费问题的处理界限的通知》规定：配套费包括煤气开户费、水增容费、电表工料费与供配电贴费、有线电视开户费、邮政信箱费、楼宇门牌号费、水电气户外（远程集中）抄表系统工料费等房屋配套性质的建设费用；房地产开发经营单位，至1999年9月30日止已将上述配套费计入建设成本（不论是已全部或是部分计入成本），而自1998年2月1日起至1999年9月30日止又在商品房销售价外重复收取的，均须清查退还购房者；至1999年9月30日止未将上述配套费计入建设成本，而自1998年2月1日起至1999年9月30日止在商品房销售价外收取的，按购房合同约定执行，凡购房合同没有明确约定、售房标价书又没有明确告知，却增收其他配套项目的，也均须清查退还购房者；配套费是否计入房屋建设成本，以商品房的开发建设项目为单位，并以配套费的各小项目的不同财务处理进行区别。
原告主张实际已纳入工程建设成本之依据：
（1）禹洲新村竣工图纸及工程预（决）算书，证明电、防盗门已列入施工图并计入工程预（决）算，应为工程某1造成本。
（2）提供禹洲新村售楼广告画册及价目表，证明禹洲公司既已承诺出售的商品房是一个配套齐全的住房，那么配套设施费用理应在其成本预算之内，且价目表上体现的售楼价即为合同售价，并无配套费用的说明，而相关收费部门从未开征所谓的煤气开户费和电开户增容费，禹洲公司收取的实属工程建设费，理应计入成本。
禹洲公司主张该三项讼争费用不属建设成本，其对原告提供的竣工图及工程预（决）算书的真实性无异议，但认为竣工图及工程预（决）算书与讼争三项费用是否已实际纳入工程某1造成本并无必然联系，因该三项费用属代收代缴性质，实际收取人分别为厦门市煤气总公司、厦门市湖里区供电局和厦门市振威安全技术有限公司，禹洲公司仅是代为收取，并未从中谋取任何利益；其对原告提供的售楼广告画册及价目表的真实性亦无异议，但认为承诺提供配套齐全的商品房与由买方承担讼争配套费用并不矛盾，售楼价目表亦无法证明买方无须承担讼争配套费用。

（四）判案理由
厦门市中级人民法院根据上述事实和证据认为：
1.关于合同效力的认定。众原告与禹洲公司签订的商品房购销合同均系双方当事人的真实意思表示，符合国家法律、行政法规规定，为有效合同。
2.关于本案涉及法律关系的认定。讼争的煤气开户费、电开户增容费和安全防盗门安装费属配套费用，系基于买卖双方签订的商品房购销合同而产生，属合同关系；而维修基金和装修土头清运费属物业管理费，系基于双方之间的物业管理关系而产生，属物业管理范畴，故前三项费用与后二项费用分属两种不同的法律关系，不宜合并审理，原告关于返还维修基金和装修土头清运费的请求本案不予处理。
3.关于煤气开户费、电开户增容费和安全防盗门安装费（以下统称讼争三项费用）是否必须计入建设成本的认定。《商品住宅价格管理暂行办法》规定的是基础设施和非营业性配套公共某1筑的建设费应纳入成本，但未明确基础设施项目具体指哪一些，而本案讼争的三项费用系属配套设施，非基础设施，故依据《商品住宅价格管理暂行办法》并无法确认原告所主张的三项讼争费用应属建设成本。根据厦门市物价局《厦门市商品房销售价格行为管理办法》和《关于房地产开发经营违反规定价外收取配套费问题的处理界限的通知》的规定，房屋配套性质的建设费用计入房屋建设成本一并计入房价于1999年10月1日起强制执行，本案讼争的合同均签订于1998年12月31日之前，故厦门市物价局的规定不能当然适用于本案讼争合同的签订。因此，原告主张讼争三项费用必须计入建设成本无法定依据支持，其主张不能成立。
4.关于讼争三项费用是否已实际纳入建设成本的认定。竣工图及工程决算书中所包含的电、防盗门安装项目系属建设工程施工合同中的安装工程，从施工单位编制的工程决算中已包含此项工程造价即可佐证这一事实，且该部分工程款亦应由编制决算的施工单位收取，而讼争的三项费用系分别由煤气公司、供电公司和防盗系统安装公司收取，该三项费用并未列入建设安装工程造价，故原告所主张的已纳入工程某1造成本的费用与讼争的三项费用性质不同，原告关于讼争三项费用实际已纳入工程某1造成本的主张不能成立。原告提供的售楼广告及价目表与讼争三项配套费用应由谁承担并无直接关联，因三项配套费用必须计入建设成本无法定依据，且系房屋配套设施的支出，受益方即为购房者，故购房者购房所需承担之对价应以购房合同的约定为准，如合同明确约定该三项配套费由买方承担，亦应视为该费用也是房屋售价的组成部分，即每平方米的单价和配套费用共同组成购房者所需承担的购房对价，合同范本4有关配套费用不含房价中的明确约定进而印证了这一事实。
5.关于讼争款项是否返还的认定。原告既然无法对自己的主张充分举证证明以推翻合同约定之内容，则应按合同之约定履行。合同约定采用范本1、2的，虽未约定具体数额，但可按实际发生金额计收，即禹洲公司或闽洲物业公司已实际收取金额，至于范本1未明确约定电开户增容费，因该项目亦属配套设施，合同已约定由卖方统一配套、买方交付费用，故买方仍应交纳；合同采用范本3、4的，买方应按合同约定金额交纳；合同采用范本5的，因未约定配套费用的承担，故买方无须交纳，卖方应予返还。根据此处理原则，因3号楼林某、4号楼石某、王某、洪某、6号楼刘某、7号楼苏某6人的购房合同均采用范本5，故闽洲物业公司作为讼争三项费用的实际收取人应承担直接还款义务，禹洲公司作为该三项费用的委托收取人应承担连带清偿责任，其中林某4360元，石某、王某和洪某各4290元，刘某4270元，苏某4390元。林某2购买的416号3A商品房购销合同虽亦采用范本5，但因其实际未交纳讼争三项费用，故林某2要求返还该三项费用的请求不能支持，应予驳回。扣除上述采用合同范本5的7名原告外，其余的147名原告及林某2购买的406号6G商品房均应按合同约定交纳讼争三项费用，且其中王某和熊某均未交纳讼争三项费用，李某、赖某、林某、王某1、李某、王某2、罗某亦未完全交清讼争三项费用，该9人亦无权就其未交纳部分主张返还，故147名原告及林某2购买的406号6G商品房要求返还讼争三项费用的请求均不能成立，应予驳回。
6.关于禹洲公司是否存有欺诈行为的认定。基于上述评判，禹洲公司并未重复收取价款，其所收费用的项目及金额确已实际发生，故其亦未虚报收费名目与金额，原告以禹洲公司重复收取价款和虚报收费名目与金额为由主张禹洲公司构成价格欺诈显然不能成立。另，禹洲公司及闽洲物业公司返还林某等6人讼争三项费用系基于合同约定而非原告关于欺诈之主张，故原告要求禹洲公司按已收金额赔偿损失的请求不能支持。

（五）定案结论
厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第八十五条和第八十八条第一款的规定，作出如下判决：
1.第三人厦门闽洲物业经营管理有限公司应于判决生效之日起10日内返还林某4360元、石某4290元、王某4290元、洪某4290元、刘某4270元、苏某4390元，被告厦门禹洲集团股份有限公司对第三人厦门闽洲物业经营管理有限公司的还款义务承担连带责任。
2.驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费人民币16754元，由原告共同负担16432元，由被告厦门禹洲集团股份有限公司负担322元。

（六）解说
近年来，随着房地产开发的迅猛发展和公民投资意识的增强，商品房预售一直是房地产领域的一个热点，由于相关规定尚不规范，因此有关纠纷也层出不穷。本案就是一起因商品房预售而引发的配套费承担纠纷的群体性诉讼案件，这在厦门地区尚属首例，故判决结果对商品房交易习惯有一定的指导意义。
开发商能否另行收取煤气、电和防盗门三项配套费用是本案当事人争议的焦点，原告的立论依据就是配套费已属建设成本，故不能另行收取。围绕原告的主张，判决从三项配套费用是否必须计入建设成本和是否已实际纳入建设成本两个方面进行阐述，进而以原告的立论依据不能成立为由判决驳回其要求开发商返还三项配套费用的请求。从该案可影射出这样一个问题：目前，国家法律、行政法规及至国务院的部门规章，均未规定生活配套设施应计入建设成本，厦门市物价局作为政府价格主管部门，是否有权规定这三项配套费用必须计入建设成本，并计入房价?因为商品房价格属于市场调节价，即由开发商自主制定，且这三项费用属代收代缴性质，因此，在协商售价时，开发商与购房者可自行约定是将三项配套费用包含在总房价中，还是另行收取，也就是说，购房者所需支付的价款即为购房者购房所需承担的对价。这是私权领域的民事行为，作为政府价格主管部门只能指导，不能干涉，更无权强行规定。在审理本案时，厦门市物价局制定的《厦门市商品房销售价格行为管理办法》已开始施行。对该规定的效力，判决没有正面予以认定，仅从该规定强制执行的时间是1999年10月1日，而本案讼争的合同均签订于1998年12月31日之前这个角度，认定厦门市物价局的规定不能当然适用于本案讼争合同的签订，并根据当事人意思自治原则，依合同约定判决。从本案的审理，也反映出目前地方行政规定与法律规定相冲突这一现状的存在。在严格依法律规定处理的同时，由于地方行政规定的本意往往是从维护地方经济秩序、减少纠纷产生出发，规范本地区的通行做法，在现实中具有一定的科学性与可行性，因此，如何从立法上规范地方行政行为，以便于法院更好地适用法律、维护交易安全，值得思考。
（刘宁）