(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:广东省广州市荔湾区人民法院(1997)荔法房初字等1672号。
二审判决书:广东省广州市中级人民法院(1998)穗中法房终字等1720号。
3.诉讼双方
原告(上诉人):陈某,男,住香港XXX街XX号XX楼X座。
原告(上诉人):莫某(兼陈某诉讼代理人),男,住香港九XXX街XX号XX楼X座。
诉讼代理人:武岐山,广东律师事务所律师。
诉讼代理人:易民胜,广州金鹏律师事务所律师。
被告(被上诉人):广州穗南房产发展有限公司(以下简称穗南公司)。
法定代表人:黄某,董事长。
诉讼代理人:赵某,该公司职员。
诉讼代理人:申翰彪,广东商务金融律师事务所律师。
第三人:香港南洋商业银行广州分行(以下简称南洋银行)。
法定代表人:劳某,行长。
诉讼代理人:郑某,该行经理。
诉讼代理人:何某,该行主任。
5.审判机关和审判组织
一审法院:广东省广州市荔湾区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:林惠卿;代理审判员:王燕芳、潘瑞冰。
二审法院:广东省广州市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:陈双源;代理审判员:李晓明、陈冬梅。
6.审结时间
一审审结时间:1998年9月30日。
二审审结时间:1999年3月5日。
(二)一审情况
1.一审诉辩主张
(1)原告诉称:两原告与穗南公司签订房地产预售契约,向穗南公司购置广州市德星路以西、下九路以北荔湾广场首层FB5号铺位。后因穗南公司未按契约约定的时间、面积和图则交付房地产,且在铺内增加了一条圆柱,影响铺位的经营,故起诉要求解除该契约,由穗南公司退回已支付的购房款和利息。
(2)被告辩称:其公司没有按约定的交房时间、面积和图则交付房地产给陈某、莫某属实。其交房时间虽有延误,但符合契约约定的免责条件。对于其他问题,表示愿意作出适当补偿,不同意解除契约及退还购房款。
(3)第三人述称:原、被告双方签订契约后,有部分购房款是原告向该行贷款,并由原告与该行签订房产抵押贷款合约。由于购房及贷款是两个不同的法律关系,故不同意终止房产抵押贷款合约。
2.一审事实和证据
广州市荔湾区人民法院经公开审理查明:1993年9月22日,陈某、莫某与穗南公司签订了房地产预售契约及附件一、二、三、四、五,约定陈某、莫某向穗南公司购买坐落于广州市德星路以西、下九路以北荔湾广场首层FB5号铺位(建筑面积49.48平方米),成交价格为港币1862080元。陈某、莫某在1996年6月30日前分三次付清购房款给穗南公司。穗南公司应于1996年6月30日前将上述房地产建成并正式交付给陈某、莫某使用。陈某、莫某不能按期向穗南公司付清购房款或穗南公司不能按期向陈某、莫某交付房产,每逾期一日,由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的违约金。如遇下列特殊原因,穗南公司可将上述房地产据实予以延期交付陈某、莫某使用,包括:人力不可抗拒的自然灾害;人力不可抗拒的其他事故;施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决;为配合政府的法规而引致的延误;市政配套的批准与安装的延误或其他非穗南公司所能控制的事件等。如穗南公司在上述准许延期交付之日起计90天后,仍未将上述房地产正式交付陈某、莫某使用,则陈某、莫某有权给予穗南公司14天书面通知而合法终止契约。该契约签订后,由广州市公证处公证。陈某、莫某依约向穗南公司交付了全部购房款,其中港币900000元是陈某、莫某向南洋银行贷款,并在1996年10月13日与穗南公司及南洋银行三方签订房产抵押贷款合约,约定由陈某、莫某提供其向穗南公司购买的上述铺位作为贷款抵押,由陈某、莫某分7年84期按月摊还贷款本息给南洋银行,穗南公司为该贷款的担保人。1996年11月穗南公司通知陈某、莫某接收上述铺位。陈某、莫某看铺后发现该铺位面积不足,形状不同,且在铺内增多一条圆柱,穗南公司也延期交楼,故要求穗南公司退回购房款及返还利息。对于工期延误问题,广州市建设委员会在1996年10月15日批复:同意工程竣工交付使用日期后延121天。对于铺位的形状问题,穗南公司提供的铺位改变了部分形状,且在铺内靠近一角落处增加了一条周长2.5平方米的圆柱。关于工程验收问题,穗南公司向法院提供了广州地区建设工程质量安全监督站经验收合格的单位工程竣工验收证明书,经法院向验收单位查证,验收时间为1996年9月25日。在审理期间,广州市房地产测绘所答复一审法院:上述铺位测绘的单元总建筑面积为44.8948平方米。
上述事实有下列证据证明:
(1)1993年9月22日,陈某、莫某与穗南公司签订了房地产预售契约及附件一、二、三、四、五,证明双方的预售商品房买卖关系的建立及契约约定的内容。
(2)1996年10月13日,陈某、莫某与穗南公司及南洋银行三方签订的房产抵押贷款合约,证明陈某、莫某以预购的上述铺位抵押给南洋银行获取贷款。
(3)广州市建设委员会在1996年10月15日的批复,证明穗南公司是经有关部门批准同意延期121天,符合双方延期交付的约定。
(4)广州市房地产测绘所的答复,证明上述铺位面积比契约约定的面积减少4.5852平方米。
(5)穗南公司的陈述,承认铺位改变了部分形状,且在铺内靠近一角落处增加了一条周长2.5平方米的圆柱。
3.一审判案理由
陈某、莫某与穗南公司所签订的房地产预售契约及其附件,和陈某、莫某与穗南公司及南洋银行签订的房产抵押贷款合约,均是当事人的真实意思表示,并没有违反法律、法规,是合法有效的,当事人应自觉履行。现穗南公司没有按约定的时间交付商铺给陈某、莫某,但穗南公司的延期符合契约约定的免责条款,并经广州市建设委员会同意工程竣工交付使用日期后延121天,故穗南公司不存在迟延交楼的事实。对房产面积不足问题,现该商铺经广州市房地产测绘其建筑面积比契约约定的建筑面积减少4.5852平方米,应由穗南公司向陈某、莫某退还因此多收的购房款港币172554.75元。对于商铺图则问题,由于双方在房地产预售契约中已有约定,现穗南公司对商铺现状作了修改,并在铺内增加一圆柱,因此影响陈某、莫某铺位经营状况,故应由穗南公司支付陈某、莫某港币150000元作为穗南公司对其违约行为的经济赔偿。陈某、莫某与穗南公司双方签订的房地产预售契约不宜解除,故对当事人签订的房产抵押贷款合约亦不应终止,应由当事人继续履行。
4.一审定案结论
广州市荔湾区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第(七)项的规定,作出如下判决:
(1)莫某、陈某与穗南公司于1993年9月22日签订的房地产预售契约及其附件有效。
(2)穗南公司自本判决发生法律效力之日起1个月内,一次性向陈某、莫某给付港币322554.75元,作为对陈某、莫某所购商铺面积、图则形状不符的费用补偿。同时,穗南公司将荔湾广场首层FB5号铺位交付给陈某、莫某使用。
(3)驳回陈某、莫某的其他诉讼请求。
案件受理费26806元,由陈某、莫某各负担5903元,由穗南公司负担15000元。
(三)二审诉辩主张
1.上诉人诉称:穗南公司不按面积交楼,契约中约定售房面积49.48平方米,但广州市房地产测绘所测量其售房面积的结果为44.8948平方米,比契约约定的售房面积少10%,且其购买的FB5铺位向右移2米,将原在墙中的承力柱移在商铺中间,其购买的铺位形状由长方形变成了梯形,大大降低了铺位的商业价值;另穗南公司还未按合同附件四的约定进行装修。故要求解除购房契约,穗南公司应退回其购房款及利息,并承担违约责任,支付违约金。
2.被上诉人辩称:原审判决第二项要其给付港币322554.75元,作为对陈某、莫某所购铺位面积、图则形状不符的费用补偿不合理,因陈某、莫某购买的商铺其契约附图是有柱位,与其形状均相一致,故要求二审法院撤销原判第二项。
3.第三人述称:同意原审法院判决,并表示不参与陈某、莫某与穗南公司的争议。
(四)二审事实和证据
广州市中级人民法院经审理查明:1993年9月22日,陈某、莫某与穗南公司签订了房地产预售契约及附件一、二、三、四、五,约定陈某、莫某以港币1862080元向穗南公司购买坐落于广州市德星路以西、下九路以北荔湾广场首层FB5号铺位(建筑面积49.48平方米),穗南公司应于1996年6月30日前将上述房地产建成并正式交付给陈某、莫某使用,陈某、莫某应在1996年6月30日前分三次付清购房款给穗南公司。如遇人力不可抗拒的自然灾害、人力不可抗拒的其他事故、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决、为配合政府的法规而引致的延误,市政配套的批准与安装的延误或其他非穗南公司所能控制的事件等其中一种或多种原因,有市政府有关部门出具的证明文件为依据,可按实际影响的天数相应延期;准许延期交付之日起90天后,仍未能将上述房地产正式交付给陈某、莫某使用,陈某、莫某则有权给予穗南公司14天书面通知终止契约。陈某、莫某不能按期向穗南公司付清购房款或穗南公司不能按期向陈某、莫某交付房产,每逾期一日,由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的违约金。上述房地产在已交付陈某、莫某使用前,须经有关建筑工程质量监督部门及其他有关部门验收合格。上述契约所载的建筑面积是包含分摊的公用面积。穗南公司有权修改荔湾广场的建筑图则,无须陈某、莫某同意或通知陈某、莫某,但必须经有关政府部门批准等。该契约签订后,由广州市房地产交易所进行了鉴证,并由陈某、莫某依约向穗南公司交付了全部购房款,其中港币900000元是陈某、莫某向南洋银行贷款,并在1996年10月13日与穗南公司及南洋银行三方签订房产抵押贷款合约,约定由陈某、莫某提供其向穗南公司购买的上述铺位作为贷款抵押,由陈某、莫某分7年84期按月摊还贷款本息给南洋银行,穗南公司为该贷款的担保人。穗南公司未能依约在1996年6月30日将上述房屋建成交付给陈某、莫某使用。对工期延误问题,穗南公司提供了经有关部门证明荔湾广场施工期间广州地区雨量大、下九路改步行街、国家卫生检查不准运水泥等原因导致工期延误的证据,并获广州市建委批复同意荔湾广场工程竣工交付使用日期后延121天。1996年11月15日,穗南公司向陈某、莫某发出收楼通知,通知其于1996年11月24日办理收楼手续。陈某、莫某看铺后发现该铺位面积不足、形状不同且铺内增多一条圆柱而不收楼。该商铺经由广州市房地产测绘所测量建筑面积为44.8948平方米,比约定的面积少4.5852平方米。对于铺位的形状问题,穗南公司提供的铺位改变了部分形状,且在铺内靠近一角落处移加了一条周长2.5平方米的圆柱。在二审法院审理期间,对于工程验收问题,穗南公司向法院提供了广州地区建设工程质量安全监督站经验收合格的单位工程竣工验收证明书,经法院向验收单位查证验收时间为1996年9月25日。
上述事实有下列证据证明:
1.广州地区建设工程质量安全监督站经验收合格的单位工程竣工验收证明书,证明验收单位查证荔湾广场验收时间为1996年9月25日。
2.一审时已经提供的证据材料。
(五)二审判案理由
陈某、莫某与穗南公司签订的房地产预售契约及其附件是当事人的真实意思表示,并无违反法律的规定,是合法有效的,当事人均应自觉履行。穗南公司不按约定面积交楼,减少陈某、莫某所购商铺面积达9.3%,违反了《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第十四条,同时还改变间隔,将原规划在墙中的承力柱移向商铺中间,大大降低了商铺的使用率和商业价值,属约定预购房与实际交付不符的严重违约行为。陈某、莫某要求解除契约,退回购房款及计付利息合理,予以支持。原审法院判决不当,应予撤销。
(六)二审定案结论
广州市中级人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第六十一条、第一百零六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项及参照《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第十四条的规定,作出如下判决:
1.撤销广州市荔湾区人民法院(1997)荔法房初字第1672号民事判决。
2.穗南公司与陈某、莫某签订的房地产预售契约应予解除。
3.穗南公司于本判决之日起1个月内,一次性退还购房款港币1862080元及利息(其中港币900000元自1996年11月2日起按南洋银行贷款利率计算;其余962080元自1996年11月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清还之日止)给陈某、莫某。
案件一、二审受理费各26806元,均由穗南公司负担。
随后,南洋银行向广州市东山区人民法院提起诉讼,请求陈某、莫某偿还借款本金、利息、罚息、管理费等费用,并请求对陈某、莫某所购房产行使优先受偿权,不足清偿,由穗南公司承担连带责任。该院已于1999年10月25日对该案另行作出一审判决。陈某、莫某对该判决不服,向广州市中级人民法院提起上诉,现该案正在二审审理中。
对于上述预售商品房合同纠纷一案,南洋银行不服,曾经向广东省高级人民法院申请再审,认为陈某、莫某已经将上述房屋抵押给该行,现在未经其同意而提出诉讼解除房地产预售契约,使该行的抵押贷款权益无法实现,要求保护其抵押贷款权益,不同意解除上述契约。该院于1999年12月29日以该行就房产抵押贷款合约的权益问题已另案起诉主张权利,又对上述购房合同纠纷一案提出再审申请,不符合再审条件,作出(1999)粤法民监字第33号《驳回再审申请通知书》,对南洋银行的再审申请予以驳回。
(七)解说
本案中,开发商拟实际交付的铺位不符合其与购房者在房地产预售契约中的约定,严重侵害了购房者的合法权益,导致购房者与开发商发生纠纷,购房者要求解除上述契约。争议焦点在于能否解除上述契约,因此涉及当事人之间的房产抵押贷款合约是否同时处理的问题。处理时考虑了以下问题:
1.关于诉讼主体的确定。
本案中,一、二审法院均将提供按揭贷款的银行列为第三人参加诉讼,是因为当事人签订的房产抵押贷款合约,是基于购房者与开发商所签订的预售契约及其相关附件的存在而签订的,具有关联性。尽管两份合同的签约主体并不相同,前者的签约主体是购房者与开发商,后者的签约主体是购房者、开发商及银行,合同的内容也不相同,产生的是不同的法律关系。但购房者与开发商就房地产预售契约的履行产生纠纷,如解除预售契约后,必然发生抵押贷款合同能否继续履行及提供按揭贷款的银行的权益如何保护的问题。如抵押贷款合同失去预售契约作为其存在的基础,就不能继续履行。因此,预售契约与抵押贷款合同两者是密切相关的。从此角度而言,上述预售契约纠纷的处理,与银行有法律上的利害关系。因此,如果当事人请求解除预售契约,将银行列为当事人参加诉讼,既有利于查明案件事实,保护当事人各方利益,也利于真正解决当事人之间的纠纷。
2.房地产预售契约应否解除。
对于采取银行按揭方式购买尚在建设的房屋,因预售契约产生纠纷,购房者要求解除预售契约的,应充分考虑案件处理后所带来的法律效果及社会效应,慎重处理,严格掌握。其处理后果,不仅影响到当事人合法权益的保护,也影响到房地产市场的繁荣发展及社会秩序的稳定。
购房者将预购房产及其项下的权益抵押给银行作为偿还贷款的担保,银行才与购房者签订按揭合同,提供贷款,购房者在支付部分购房款后,其余款项是向银行贷款由银行直接支付给发展商。按照与银行签订的房产抵押贷款合约,购房者购买的上述铺位已经成为银行提供按揭贷款的担保物,它是设定于特定物上的担保,而该担保物因为是尚未取得产权、仍在建设的房屋,购房者是将自己的期待权抵押给银行,其提供的不是物权的抵押,而是权益的抵押,必须待房屋竣工后,开发商与购房者共同办理产权过户手续,购房者取得房屋产权证,同时与银行共同办理房屋抵押登记,将该房屋抵押给银行,原购房者提供给银行的尚未建成的房屋才转为房屋抵押,上述抵押则成为物权抵押。
在本案中,陈某、莫某与南洋银行签订的房产抵押贷款合约,是解决其预购商品房资金的一种手段,购房者抵押给银行的,在房屋尚未建成交付使用、未办妥房产证前,只是所购房产的项下全部权益,这里所说的权益是很笼统的。而抵押该权益,并非购房者自然丧失其合法权益的主张权。房屋建成后,仍交给购房者占用及管理;在清偿贷款本息后,房屋最终仍由购房者完全所有,购房者是真正的房屋权益所有人,并没有放弃所预购房屋的合法权益,与发展商所签订的预售契约及其附件,仍需要履行。而银行的最终目的,是为了通过放贷使资金流通,购房者贷款后能够按期还款及利息,银行从中就可获取利益,银行同意贷款的最终目的并不是为了要取得购房者预购的房屋。因此,在该预期权益不能实现或受到严重损害时,银行是不会因为其是抵押权人而代购房者主张保护其受损害的合法权益。如果房屋不符合购买者的最终目的,存在这样或那样的问题,直接损害了购房者的利益,只支付违约金或赔偿金,并不能完全解决问题,在这种情况下,购房者依据与发展商所签订之预售契约或合同及其附件、补充协议等,依法主张权利,也不违法,法院应处理双方的预售契约纠纷,根据当事人的诉讼请求,确定是否解除房地产买卖关系。如发展商严重违反预售契约,使购房者的预期利益受到严重损害,购房者要求解除预售契约,无可非议,法院应予支持。而预售契约解除后,对银行造成的损失,银行也可以根据当事人之间的合同约定,依法请求予以保护。如果因为签订了按揭合同即不允许购房者提出解除预售契约,等于剥夺购房者行使合法的预售契约中赋予的权利,有违公平合理、诚实信用原则。即使有为此而约定的条款,也应慎重考虑其效力。
在本案实体处理方面,一、二审法院对于是否解除预售契约,也有不同的处理。一审法院是以经济补偿的形式由穗南公司承担违约责任,没有判决解除陈某、莫某与穗南公司双方签订的房地产预售契约,因此,当事人签订的房产抵押贷款合约亦没有进行处理。但二审法院不光是考虑到穗南公司对陈某、莫某所购商铺间隔的改变,还将原规划在墙中的承力柱移向商铺中间,大大降低了商铺的使用率和商品价值,而且还考虑到穗南公司不按约定面积交楼,面积减少达9.3%,属约定预购房与实际交付不符的严重违约行为,因而改判解除陈某、莫某与穗南公司双方签订的房地产预售契约。
3.解除房地产预售契约,是否同时处理房产抵押贷款合约。
是否同时处理两份合约,取决于提供按揭服务的银行是否提出明确的主张,以及是否配合法院的调查取证。因为购房者与银行另行签订有按揭合同,并且将预购的房屋权益已经抵押给银行,按揭合同的签订主体、内容与预售契约并不相同,银行可以作为有独立请求权的第三人的身份参加到购房人与开发商之间的诉讼中来。而根据两份合约的各自特性,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定:“对当事人双方的诉讼标的,第三人认为有独立请求权的,有权提起诉讼。”如购房者提出诉讼要求解除预售契约,银行拒绝参加诉讼,或参加诉讼后不提出权利主张,其不配合法院调查,会使法院无法查清按揭合同的履行情况,直接影响案件的公正审理。故法院只处理购房者与发展商之间的预售商品房合同关系,不处理按揭合同。按揭合同纠纷可留待当事人另案起诉后再处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条的规定:“人民法院审理案件,其中一部分事实已经清楚,可以就该部分先行判决。”这种处理方式,符合该条规定,也不会影响将来按揭合同的处理及保护各方当事人的合法权益。但银行明确表示不参与购房者与开发商的纠争,也不提出明确的诉讼主张,故法院在处理时只处理购房者与开发商的房地产预售契约纠纷,没有处理其与银行的房产抵押贷款合约。而后由银行就房产抵押贷款合约另行提起诉讼,由法院另案处理购房者与银行的抵押贷款纠纷。根据合同相对性的原则,将两个法律关系分别处理,也不违反现行法律的规定。
(黄海珠)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2001年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第118 - 124 页