（一）首部

1.判决书字号：福建省龙岩市新罗区人民法院（2000）龙新民初字第637号。

2.案由：房屋租赁合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：林某，男，1963年9月19日出生，汉族，个体工商户，住龙岩市XXX街XX号XX楼X座。
原告：熊某，男，1953年1月20日出生，汉族，个体工商户，住龙岩市XXX街XX号XX楼X座。
诉讼代理人：苏尚葵，龙岩天元律师事务所律师。
被告：何某，男，1963年9月27日出生，汉族，个体工商户，住龙岩市XXX街XX号XX楼X座。
诉讼代理人：黄家焱，龙岩维实律师事务所律师。
第三人：龙岩医药采购供应有限公司（原名龙岩医药采购供应站，以下简称供应站）。
法定代表人：黄某，经理。
诉讼代理人：杨达斌，龙岩维实律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：福建省龙岩市新罗区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：黄玉海；审判员：邱红瑛、谢安。

6.审结时间：2000年6月5日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称：1998年2月25日，被告与供应站签订租赁合同，合同约定：被告承租供应站在龙岩市新罗区西城街道西安北路84号一层的店面一间，被告应于每月5日之前交纳租金4500元，租金每一年双方协商一次，租用期限自1998年3月1日起至2003年2月28日止，租用期间，如需终止合同，应提前3个月用书面形式通知对方，供应站如将店面出售，在同等条件下，被告有优先购买权。被告在租赁期间，出租人因企业转轨改制的需要，而将被告承租的店面拍卖，并提前终止租赁合同，被告均未报名竞买。后原告竞买了被告所承租的店面，并取得房屋所有权证，原告根据租赁合同第六条的约定，书面通知被告于1999年9月29日提前终止合同，同时退出租赁店面，然而被告却不予理睬，拒绝搬迁，又拒不支付租金。为此，原告向法院起诉要求确认被告与供应站签订的租赁合同于1999年9月29日终止，责令被告退出租赁的店面；被告应给付原告从1999年10月1日起至实际退出店面之日止，每月以4500元计算的租金；被告应给付原告聘请律师的诉讼代理费500元。

2.被告辩称：被告在承租期限内，因租赁物的产权变化，并不影响被告与供应站所签订的租赁合同的效力。按双方所签订的合同，如需终止合同，应提前3个月用书面形式通知对方，这只是终止合同应履行的通知形式，还需双方协商一致或有法定或约定的解除合同的条件成就时才能终止合同。因原告要求被告退还店面，故不收取被告所付的租金，第三人亦认为产权人已经变更，也不收取租金，故不是被告不支付租金。被告表示不同意终止租赁合同，要求继续履行合同并以每月4500元向原告支付租金。

3.第三人述称：根据龙岩市医药采购供应站与被告签订的租赁合同第六条的约定，甲、乙任何一方在租用期内，如果要终止合同，只需提前3个月通知对方即可，并不需要双方的合意，被告于1999年6月28日收到供应站终止租赁合同的书面通知，符合此条的约定，因而该租赁合同视为已经终止。被告于1999年7月开始停付租金，直至同年10月29日才提出要交纳租金，也以止付租金的方式表明了对合同终止的默示。供应站考虑到合同虽已终止，但被告仍继续使用店面这一情况，故向其出具了一份代收同年7月、8月、9月租金的收据，此3个月的租金，在产权转让前的租金归供应站所有，其余租金依然挂在账上等待处理。被告在接到终止合同书面通知后连续4个月未按合同条款的约定交纳租金的行为，是以实际行动对合同终止的确认。合同终止时间应为1999年6月28日。

（三）事实和证据
龙岩市新罗区人民法院经审理查明：1998年2月25日，原龙岩医药采购供应站将其所有的坐落于龙岩市新罗区西城街道西安北路龙薰商场1016号店房出租与被告何某，双方经过协商于同日签订租赁合同，该合同的主要条款有：……（2）甲方（即原龙岩医药采购供应站）将店面租给乙方即被告何某后，乙方应在每月5日之前向甲方交纳租金2500元，租金每一年双方协商一次。（3）租用期限：自1998年3月1日起至2003年2月28日止……（5）乙方租用期间未经甲方同意，不得任意将店面转租他人，如发现转租，甲方有权终止合同并收回店面，所造成的损失均由乙方负责。（6）乙方租用期间，甲、乙方如需终止合同，应提前3个月用书面形式通知对方，甲方如将店面出售，在同等条件下，乙方有优先购买权……签订合同的同日，被告按合同约定向供应站交纳押金1万元。被告承租店面后对店面进行了装修并投资商业宣传、经营家用电器等，之后，被告按时交纳租金。1999年6月24日，供应站书面通知被告，言明该站正在进行转轨改制，根据上级政府部门的有关规定，此间店面将委托有关部门进行拍卖处理，请被告在接到通知后，尽快做好搬迁工作。被告于同月28日收到通知，其于同年7月2日书面答复供应站，提出双方签订的租赁合同合法有效，因租赁期限为5年，其已投入大量资金，现要求其搬迁并中途解除合同，损失巨大，故不同意搬迁和解除合同。供应站又于同年8月5日书面通知被告，要求被告尽快做好搬迁工作。同年8月24日，原告在供应站委托龙岩市拍卖行对该店面举行的拍卖会上竞买了该店房，并于同年9月14日取得该店面的房屋所有权证。次日，原告以特快专递邮件的形式书面通知被告，供应站已按租赁合同第六条的约定，提前3个月书面通知解除合同，原告作为出租人通知被告租赁合同于1999年9月29日提前终止，被告应于9月29日退出租赁店面，逾期将通过法律途径解决，由此而支出的费用由被告承担。同年9月30日，供应站又书面通知被告，告知其店房已经拍卖，产权已过户给原告，要求按期搬迁。1999年10月22日，被告向供应站交纳租金13500元，供应站向被告出具代收收据。1999年7月20日，原龙岩医药采购供应站与闽西制药厂合资成立龙岩医药采购供应有限公司。
上述事实有下列证据证明：
1.龙岩医药采购供应站与何某签订的租赁合同二份。
2.林某享有龙岩市新罗区西城街道西安北路84号房屋所有权证。
3.龙岩医药采购供应站于1999年6月24日、8月5日、9月30日给何某的便函以及何某于1999年7月2日给龙岩医药采购供应站领导的函复。
4.原告林某于1999年9月15日给被告何某的通知。
5.龙岩医药采购供应站收到何某押金1万元的收款收据以及代收租金13500元收款收据。

（四）判案理由
龙岩市新罗区人民法院审理后认为：被告何某与原龙岩医药采购供应站签订的租赁合同合法、有效。被告在承租期间未违反《城市房屋租赁管理办法》的有关规定，龙岩医药采购供应站与被告签订的租赁合同第五条的内容，既是终止合同的约定条件也是法定条件，该租赁合同第六条的内容是双方当事人对解除或终止合同应当通知对方的方式、期限进行的约定，并无约定解除权的条件，在双方协商不能解除时，原告以此提出主张解除租赁合同的理由不能成立。第三人在因企业体制转轨的需要而转让店面的产权与原告后，被告与第三人所签订的租赁合同对原告继续有效。故原告要求终止履行第三人与被告签订的租赁合同，责令被告交付租赁的店面没有事实依据和法律依据。原告要求被告给付其委托诉讼代理人的费用500元亦不予支持。原告要求被告从1999年10月1日起至交付店面为止，以每月4500元交纳租金的诉讼请求有理，予以支持。

（五）定案结论
龙岩市新罗区人民法依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，作出如下判决：
1.原告林某、熊某和被告何某应继续履行被告何某于1998年2月25日与原龙岩医药采购供应站签订的租赁合同。
2：被告何某应从1999年10月1日起至本判决生效之月止，每月以4500元向原告林某、熊某交纳租金（该款限于本判决生效之日起10日内履行完毕）。
3.驳回原告林某、熊某要求被告何某给付委托诉讼代理人费用500元的诉讼请求。
本案案件受理费12560元，由原告林某、熊某负担10930元，被告何某负担1630元。

（六）解说
本案涉及如下几个方面的法律适用问题：
1.原告要求解除租赁合同，不符合法定解除合同的条件。
合同的解除可分为双方解除和单方解除。由于合同的订立是当事人双方意思表示的结果，双方解除即双方协商一致而解除合同；单方解除是当事人单方提出解除合同，但必须符合法律规定的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了单方解除合同的法定条件，也就是法律赋予债权人的法定解除权。除该条规定的当事人可以解除合同的五种情形外，建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第十二条第一款也规定了房屋租赁当事人可以变更或解除租赁合同的三种情形。本案原告提出的解除事由均不符合法定情形。因此，原告单方主张解除双方订立的租赁合同，不符合法定解除合同的条件。
2.原告要求解除租赁合同，不符合约定解除的条件。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以在订立合同时，在合同中约定解除条件，当该条件成就时，一方当事人就可以享有解除权。在合同成立后，没有履行或者履行完毕前，如果出现合同中约定的解除条件，当事人就可以行使解除权，终止合同的权利义务关系。首先，就约定解除权，必须符合一定的条件，民事法律行为中的条件是一种特定的法律事实，它可以是某种自然现象，也可以是人的某种行为，还可以是某种特定的条件，但并不是任何的自然现象或任何行为都可以作为条件，它必须具有一定的特点：（1）应是将来发生的事实；（2）是可能发生或可能不发生的事实，如果能够肯定将来必定会发生或者能够肯定将来根本不会发生的事实，不能作为民事法律行为的条件；（3）应是当事人选定的事实；（4）应是合法的事实。提前3个月用书面通知对方，只是当事人对解除合同的期限和形式的约定，并不是对某种法律事实的约定，因此，是没有实质内容的约定。原告以此作为解除合同的主张，不能成立。其次，如果认为任何一方只要“提前3个月用书面通知对方”，当履行了这个手续后，就可以单方解除合同，双方就可以以此为理由，随意提出解约，这不符合双方当事人对订立合同时的初衷，也不符合《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，否则将损害当事人的合法权益，该条规定对提高合同安全有重要意义。
3.房屋出租人转让房屋所有权的，原租赁合同继续有效。
房屋出租是房屋产权人实现财产使用权价值的行为，法律规定租赁合同在房屋转让后继续有效，也是充分体现物尽其用的立法意图。根据《房屋租赁管理条例》第十一条的规定，租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定，法院判决林某继续履行何某与原龙岩医药采购供应站签订的租赁合同是正确的。
（黄玉海）