（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：河北省固安县人民法院（1995）固经初字第24号。
二审判决书：河北省廊坊市中级人民法院（1995）廊经终字第65号。

2.案由：财产租赁合同租金、灭损案。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：刘某，男，1947年9月25日出生，汉族，荆东面粉厂负责人，住河北省固安县。
委托代理人：张秀峰，固安县弘章律师事务所律师。
委托代理人：张国强，固安县弘章律师事务所律师。
被告（上诉人）：王某，男，1955年4月27日出生，汉族，农民，住河北省固安县。
一审委托代理人：李城，河北省固安县律师事务所律师。
二审委托代理人：顾某，女，1956年4月2日出生，汉族，王某之妻，住所与王某同。
二审委托代理人：李慧军，北京市大兴县兴正街律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：河北省固安县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：谢建平；审判员：张志军、李元祥。
二审法院：河北省廊坊市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：吴贺明；代理审判员：陈振春、吕忠磊。

6.审结时间
一审审结时间：1995年9月30日（经固安县人民法院院长批准依法延长审限）
二审审结时间：1995年12月25日。

（二）一审情况

1.一审诉辩主张
原告诉称：1990年11月10日，原告与被告签订财产租赁合同。合同约定，被告租原告的荆东面粉厂全部设备和厂房3年。1993年11月1日，双方再次订立书面协议，将租赁期延至1996年11月10日。1994年8月11日，被告交付前期租赁费后提出终止履行合同。而且，被告在原告不同意终止合同的情况下，擅自离去，造成租赁财产受损。原告认为，被告单方中途终止合同的履行违反了合同约定。故原告要求被告给付1994年8月11日至租期届满的租赁费1.62万元和延期付款违约金3240元，并赔偿原告的财产损失4.48万元。
被告辩称：因被告租赁的厂房出现裂缝，处于危险状况无法开机生产。故而于1994年8月10日提出终止合同。原告不同意。我方看管厂房设备一个月后离去。

2.一审事实和证据
河北省固安县法院经调查和审理查明：1990年11月10日，原告与被告签订的财产租赁合同约定，1990年11月10日至1993年11月1日，王某租赁刘某的荆东面粉厂厂房和全部设备3年；王某向刘某交纳租赁费2.16万元，每年平均7200元，每年各季度的最后一天按季交1800元，延期一天，视为违约，如果违约，王某支付租金20%的违约金；租期届满，王某向刘某如数交还厂房、设备，并保证机械设备运转正常，否则，按实际损失予以赔偿；王某负责对原有厂房和生产设备维修、更新，并对因正常事故造成的一切损失承担责任，刘某不负任何责任。1993年8月20日，当事人双方又签订一份延长租期的协议。协议约定，双方继续履行原租赁合同，租赁期限延长至1996年11月11日；租赁费交纳时间改为每季度的第一天。
1994年8月初，被告因厂房墙体出现裂缝，要求原告维修。原告用去513元的建筑材料加固了厂房墙体。1994年8月10日，被告向原告提出不再租赁了，原告不同意。被告即离开荆东面粉厂，放弃对租赁财产的保管。原告知道被告离去，也没有看管荆东面粉厂厂房和设备。荆东面粉厂之财产处于无人管理状态，因而造成机械设备灭损。1995年8月25日，固安县审计事务所评估认定，荆东面粉厂机械设备损失2.39342万元。
上述事实有下列证据证明：
（1）双方当事人签订的财产租赁合同，延长租期协议。
（2）固安县审计事务所的审计报告。
（3）购置荆东面粉厂机械设备的原始凭证。
（4）当事人的陈述。

3.一审判案理由
河北省固安县人民法院鉴于上述事实认为：
（1）根据《中华人民共和国经济合同法》第三十条关于“当事人一方由于不可抗力的原因不能履行经济合同的，应及时向对方通报不能履行或者需要延期履行、部分履行经济合同的理由，在取得有关证明以后，允许延期履行、部分履行或者不履行，并可根据情况部分或全部免予承担违约责任”的规定，被告因租赁厂房墙体出现裂缝，不能继续使用，于1994年8月10日向原告提出终止履行财产租赁合同的理由是正当的。本院认为应当允许被告自1994年8月11日起不再履行合同，并免予承担违约责任。故驳回原告要求被告给付1994年8月11日至租期届满期间的租金和违约金的诉讼请求。
（2）根据《中华人民共和国经济合同法》第三十九条第一项第一目关于承担方“由于使用保管或维修保养不当，造成租用财产损坏、灭失的，负责修复或赔偿”的规定，被告在没有按照合同约定向原告如数交还租赁财产的情况下即离开荆东面粉厂，使租赁财产处于无人管理状态，造成财产灭损，被告对此负有主要责任，依法应予赔偿。但是，原告明知被告对租用财产放任不管后，也未予以看管。故原告对荆东面粉厂财产灭损结果的发生也有一定责任。本院认为可酌情减少被告赔偿的金额，该减少额由原告自己负担。

4.一审定案结论
河北省固安县人民法院根据认定事实，依照法律的规定，于1995年9月30日作出判决：
（1）解除原告与被告签订的荆东面粉厂租赁合同。
（2）被告于本案生效之日起10日内向原告给付赔偿金2.39342万元。
案件受理费2182元，由被告负担；审计费600元，由原告负担300元，被告负担300元。

（三）二审诉辩主张

被上诉人刘某辩称：除不可抗拒的自然灾害外，其他任何理由都不是终止履行合同的正当理由；租赁合同未经双方协商同意终止前，王某仍对租用财产享有使用权和负有保管义务。故而，王某应赔偿租赁物灭损的损失。

（四）二审事实和证据
河北省廊坊市中级人民法院经公开开庭审理查明：当事人双方认为，王某提供的1994年荆东面粉厂厂房状况的6张照片真实地反映了厂房当时的损坏情况。即1994年雨季之后，厂房中间承重隔墙墙体下沉，与前后主墙墙体产生3厘米至5厘米的裂缝。被上诉人称，1988年建厂房时，人工夯实墙体地槽内松土后即用泥浆砌筑墙体。再有，当地1994年夏季降雨量比往年大且集中是共认事实。
1994年8月，当事人双方请求固安县彭村乡法律服务所调解租赁合同纠纷时，固安县彭村乡法律服务所认定荆东面粉厂厂房属危房。1994年8月底，固安县彭村乡法律服务所调解不成。1994年8月30日上诉人王某辞退工人后离开荆东面粉厂。次日，被上诉人刘某即得知上诉人王某不辞而别，荆东面粉厂处于无人管理状态。1995年12月11日，廊坊市审计事务所受二审法院委托，对王某租用财产毁损、灭失情况进行审计和评估，其结论是：1994年9月1日至1995年12月11日，荆东面粉厂毁损、灭失的财产价值27732.33元。
上述事实有下列证据证明：
（1）1994年荆东面粉厂厂房损坏情况的照片。
（2）固安县彭村乡法律服务所固某、孟某书面证言。
（3）廊坊市审计事务所廊审事审字（1995）第94号审计报告书和廊审事评字（1995）第15号资产评估报告书。
（4）当事人双方的陈述。

（五）二审判案理由
1.上诉人租用的厂房，因自然降雨的侵害，中间承重隔墙体下沉，发生严重损坏，被上诉人应及时、认真地修缮，保证上诉人安全使用。上诉人在被上诉人简单维修仍不能消除危险的情况下，向被上诉人提出终止履行租赁合同，其理由是成立的。根据《中华人民共和国经济合同法》第三十条的规定，上诉人自1994年8月11日起不再履行财产租赁合同，应予允许。
2.财产租赁合同终止履行并不意味上诉人也可以不履行将租用财产如数、完好地退还被上诉人的合同义务。上诉人未归还租赁财产且放弃管理，致使租赁财产严重毁损、灭失。就此损失，上诉人负有主要责任。根据《中华人民共和国经济合同法》第三十九条第一项第一目的规定，赔偿损失。
3.被上诉人在明知上诉人对租赁财产放弃管理时，应当预见到财产可能毁损、灭失的后果，而且其有条件（财产所处地点距被上诉人住所100米左右）采取措施，避免财产毁损、灭失的发生。但是，被上诉人没有采取必要的保管措施，放任荆东面粉厂财产毁损、灭失的后果发生。因此，被上诉人对租赁财产损失也有一定责任。就被上诉人这种不作为的过错，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条关于“受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任”的规定，本院据实酌情减少上诉人20%赔偿金额，减少部分由被上诉人自己承担。
4.二审法院在一审法院已查明部分案件事实的基础上，补充查清1994年租赁厂房损坏的原因和状况，并委托具有资产评估资格的廊坊市审计事务所重新评估灭损财产的价值。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，根据查明的事实应予改判。

（六）二审定案结论
河北省廊坊市中级人民法院根据认定事实，依照法律规定，于1995年12月25日作出如下判决：
1.撤销河北省固安县人民法院（1995）固经初字第24号民事判决。
2.上诉人与被上诉人之间签订的荆东面粉厂财产租赁合同自1994年8月11日起终止履行。
3.本判决送达之日起10日内，上诉人向被上诉人给付赔偿金22185.86元。
4.被上诉人负担5546.47元的财产损失额。
5.驳回刘某要求王某给付租金及违约金的诉讼请求。
一、二审案件受理费各2182元，审计费各600元，上诉人负担一、二审案件受理费各1747元，审计费各300元，被上诉人负担一、二审案件受理费各435元，审计费各300元。

（七）解说
本案需要解决两个问题：
1.被告终止履行合同的要求是否应当允许。被告鉴于租用厂房的基础和墙体不坚固，受雨水浸泡而严重损坏，可能会发生因机器运转震动引起倒塌的危险，要求终止履行财产租赁合同。然而，原告只简单加固并未消除危险，即以租期未满为由，予以拒绝。由于原告未及时、认真地履行修缮厂房，保证安全使用的义务。对于被告而言，所遇到的就是属于不可抗力。原告既不修复厂房又不同意终止合同，必将置被告于不公平的困境之中。所以，依照《中华人民共和国经济合同法》第三十条的规定，应当允许被告终止履行财产租赁合同。
2.租赁财产灭损赔偿的归责。财产租赁合同中的租赁物是特定物、非消耗物，终止合同时，承租人必须将原租赁物交还出租人。所以。允许终止履行合同，并不意味着被告可以不按照合同约定，如数、完好地将租赁财产归还原告。被告在原告不同意解除合同时，即放弃对租赁财产的管理，造成财产灭损结果的发生，应承担租赁财产灭损的主要责任。本案原告在明知被告离去的情况下，以其通常的预见水平和能力是能够预见到被告放弃管理后可能会发生财产灭损的后果。但是，原告没有采取其有条件采取的保护措施，其过失对租赁财产灭损后果的发生也是有一定责任的。二审法院根据当事人双方过错大小划分责任，是正确的。
通过本案可以看到，我国乡村众多农民随着改革的进程逐步走向市场经济。但是他们中间，有些人法律意识还很淡薄，不知如何用法律“武器”保护自己，甚至有人嫌“麻烦”放弃寻求法律“救济”，以违法行为去与违法行为“抗衡”。这样，不仅损害他人权益和社会公共利益，也会使自己受到法律惩处。本案被告就是一例。所以，在乡村普及法律知识，提高农民法律意识，使他们能够自觉地按法律规范实施民事行为，是保障社会稳定，促进经济发展的大事。
（陈振春）