(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:海南省海口市秀英区人民法院(1994)秀民初字第82号。
二审判决书:海南省海口市中级人民法院(1995)海口房终字第78号。
3.诉讼双方
原告(上诉人):王某,男,61岁,汉族,农民,住海口市秀英区。
诉讼代理人:伍英秧,海口市第一律师事务所律师。
被告(被上诉人):吴某,男,57岁,汉族,海口市制革厂干部,住海口市秀英区。
诉讼代理人:林师祥,海口市第二律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院:海南省海口市秀英区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:吴军;审判员:韩诚;代理审判员:谭芳经。
二审法院:海南省海口市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:李白平;代理审判员:李红伟、王彤。
6.审结时间
一审审结时间:1995年9月2日。
二审审结时间:1996年12月6日(经院长批准延长审限)。
(二)一审情况
1.一审诉辩主张
(1)原告王某诉称:1978年10月我从海口市秀英区书场村三队分得一块约230平方米的宅基地,次年在该宅基地北侧靠近村道旁边,砌宅基墙基约高1.2米,后被告吴某向我提出要求在我已砌好的宅基墙的基础上建成平房借给他居住,等到有宿舍后再归还。我基于情面答应了被告的请求。在房屋建造过程中,我出钱出力,邻里群众也帮忙建房。房屋建好后,就一直借给被告居住至今。现被告已另买房屋,又从单位分得宿舍,却不肯从所借房屋中搬走,并通过不正当手段将房产证办至其名下,故请求法院依法确认我对该房屋的所有权。
(2)被告吴某辩称:原告诉说严重失实。1979年我从海口市郊区调到市区工作,住房困难。原告住宅转弯处有一块空地,因我不是本地人,我便与原告商量,以他的名义帮我在那块空地上打下基础后,由我出资建房。房屋自建成后,我居住至今,同时也办理了房产证,该房屋所有权应归我,原告的要求无理。
2.一审事实和证据
海口市秀英区人民法院经审理查明:原、被告诉争房屋坐落于海口市秀英区书场村第三队,该房为钢筋水泥结构的平房,面积为49平方米,原告王某和被告吴某系姐、妹夫关系。1978年10月秀英区书场村三队分给原告王某一块230平方米的宅基地。1979年被告吴某从海口市郊调回市区工作,由于居住困难,便与原告商量借地建房。由于当时两家关系很好,在双方没有订立协议的情况下,原告便答应了被告的请求。被告在原告已建好的房屋基础上建了一间49平方米的平房。建房资金主要由被告支付,原告在建房中也给予了帮助。房屋建好后,被告居住至今。1986年12月26日,被告吴某以该宅基地系原告无偿转让为由书面向房产局申办房产所有权证,原告王某为此也在申请书上签名,经房产局核实于1987年签发第3XXXXX号房产所有权证。海南建省后,1992年被告将该房产证换为由海南省海口市房产局签发的房字第1XXXX号房屋所有权证。在此期间,原告未提出异议。原告现要求被告退还诉争房,被告认为诉争房其已取得所有权,不同意退还,为此双方发生争执。
诉争房屋经海南省咨询投资公司评估,该房屋建筑面积49.18平方米,房屋建设用地地价为64495元,因诉争房屋已达报废标准,该房屋残值为491.80元。
上述事实有下列证据证明:
(1)海口市秀英街道办事处书场村村民委员会出具的房屋基地证明。
(2)广东省海口市房地产管理局房证字第3XXXXX号房产所有权证。
(3)海南省海口市房产管理局房字第1XXXX号房屋所有权证。
(4)海南省咨询投资公司资产评估报告书。
(5)受诉法院的调查笔录、开庭笔录。
3.一审判案理由
吴某居住、使用诉争之房屋至今已有十多年。吴某在取得原广东省人民政府签发的房产证时,王某签名同意无偿转让宅基地给吴某,直至1992年吴某将该房产证换为海南省海口市房产局的房产证期间,王某均未提出异议,故吴某受偿宅基地建房,办理房产证手续的行为合法有效,已取得的房产证应予确认。鉴于该块土地系王某无偿转让,且吴某建房时王某已在该地打好地基,故吴某应折价给付王某一定数额的补偿金。
4.一审定案结论
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条的规定,作出如下判决:
(1)位于海口市秀英区书场村秀英街诉争房屋(面积49平方米)所有权判归被告吴某所有。
(2)被告吴某给付原告王某补偿金人民币10000元。
诉争房屋资产评估费3000元,双方各负担1500元;案件受理费773元,由王某负担500元,吴某负担273元。
(三)二审诉辩主张
1.上诉人王某诉称:(1)我对诉争的宅基地享有合法的使用权,被上诉人仅凭出资不能取得诉争房屋的所有权,其以欺诈手段骗取的房屋产权证不应得到法律的确认和保护。(2)原审认定诉争房屋宅基地是我签名同意无偿转让,缺乏法律依据。(3)原审单凭被上诉人骗取的房屋产权证就认定我未提出异议及被上诉人办理房产证手续的行为合法有效与事实不符。请求二审法院撤销原判,改判诉争房屋归我所有。
2.被上诉人吴某辩称:(1)诉争房屋的用地是一块空地,不存在向上诉人借地建房的情况。(2)我之所以在填表时写的是上诉人“无偿转让已打好基础的宅基地”,是想证实地不是我占用的,以免清房时受处理。(3)诉争房屋不是在打好地基的情况下续建的,而是我个人出资在空地上建起来的,没有理由给上诉人补偿10000元。
(四)二审事实和证据
海口市中级人民法院经审理查明:上诉人王某与被上诉人吴某系姐、妹夫关系。1978年10月海口市秀英区书场村第三队分给王某一块约230平方米的宅基地,1979年吴某因居住困难便与王某商量,请求在王某已建好地基和部分房墙的基础上,由其出资盖成房屋后无偿借给吴家居住。王某基于亲戚关系同意了吴的请求。吴遂在王已建好的房屋地基上出资建成一栋约49平方米的砖混结构平房。在建房过程中王某也给予了帮助。房屋建好后,吴家搬入居住。1986年10月,海口市清理非法违章建私房问题,吴某未向清房办申明建房用地来源,也未将清房情况告知王某,即向海口市清房办缴纳了建私房土地罚款和建规费,拿到了诉争房屋的建筑许可证。1986年10月26日吴某填写房产发证申请书时,将房屋用地来源填写为“1979年由爱人胞姐夫王某无偿转让已打好基础的宅基地60.84平方米,同年续建好并搬入居住”。在“在见人(亲属,产邻)”一栏处有“王某”的签名,该签名经海南省诉讼证据鉴定中心鉴定系他人冒签。1987年1月18日海口市房地产管理局根据吴某填报的私人建购房屋登记领证申请表,下发了诉争房屋的房产所有权证,1992年9月14日吴某将该房产证换成海口市房产局的房字第1XXXX号房屋所有权证。1994年5月吴某拟将诉争房屋拆除改成铺面房,王某出面制止,方知诉争房屋产权已登记在吴某名下,双方遂起讼争。
二审对一审的证据确认无异,另有下列证据补充证实:
1.海口市秀英区书场村三队队长王某1和王某2、王某3等村民及书场村村民委员会的证明材料。
2.海口市清房办的罚款收据和建规费缴款书。
3.海口市城市建设局的建筑许可证。
4.吴某于1986年10月26日填写的房产发证申请书和私人建购房屋登记领证申请表。
5.海南省诉讼证据鉴定中心对“王某”签名的文件检验鉴定书。
6.双方当事人陈述及开庭笔录。
(五)二审判案理由
二审法院认为:诉争房屋用地所有权归书场村第三生产队集体所有。1978年10月,书场村三队将该块土地分给王某作为宅基地,即明确了该地的使用权人,法律规定农村居民个人对宅基地只有使用权,任何人不得擅自将宅基地转让、赠与。吴某借清房之机,将在王某宅基地上续建的房屋谎称为接受王某赠与宅基地后建的私房,使清房部门将诉争房屋误作了清房处理,并据此进行了处罚,补发给其建筑许可证,后吴某又在房产发证申请书中称“该宅基地由王某无偿转让”,并冒签“王某”之名,进而取得该房屋的所有权证。然而该房屋所有权证如前述理由,与客观实际情况不符,不能作为房屋产权归属的依据。一审认定事实不清,适用法律错误。鉴于吴某在续建房屋过程中确有投入,故王某应给付吴某诉争房屋残值的60%。
(六)二审定案结论
海口市中级人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十八条第一款第(五)、(七)项、第七十二条第一款、第九十二条、第一百一十七条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定,作出判决:
1.撤销海口市秀英区人民法院(1994)秀民初字第82号民事判决。
2.位于海口市秀英区书场村的本案诉争房屋的所有权归上诉人王某所有。
3.上诉人王某给付被上诉人吴某诉争房屋残值补偿款人民币295.08元。
一、二审案件受理费1546元,鉴定费400元均由吴某负担;诉争房屋资产评估费3000元,由王某和吴某各负担1500元。
本判决为终审判决。
(七)解说
房屋产权证是确认房屋产权的主要依据,但不是确定产权的唯一依据,这是审理房屋产权案件的重要原则。在审理本案时,首先要确认吴某所取得的房屋产权证是否合法取得,其次要查明房屋产权证与客观事实是否相违背。当有充分的证据证明房屋产权证与客观事实不符时,则应本着实事求是的原则,客观、公正地确认房屋产权归属。本案被告吴某一是不享有宅基地的使用权;二是未曾有原告王某转让、赠与房屋的客观事实;三是在海口市清房办调查及申办房屋产权证过程中,隐瞒事实真相,谎称王某无偿转让宅基地给其建房,并冒签了“王某”之名,以欺骗手段取得了诉争房屋的产权证。该房屋产权证的取得依据与客观事实不符,不能作为房屋产权归属的依据。因此法院将诉争之房屋判归王某是正确的。一审在没有认真调查事实真伪的情况下,以吴某用欺骗手段取得的产权证作为房屋产权归属依据显属不当,应予改判。
(蔡红曼)
案例来源:中国高级法官培训中心,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览:1997年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第37 - 40 页