（一）首部

1.判决书字号：江苏省淮阴市清浦区人民法院（1995）浦民初字第519号。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：淮阴市清浦区合意化工厂（以下简称合意化工厂）。
法定代表人：庞某，厂长。
诉讼代理人：张某，该厂经营厂长。
被告：淮阴华城房地产开发有限公司（以下简称华城房地产开发公司）。
法定代表人：范某，董事长。
诉讼代理人：杨某，该公司办公室主任。
诉讼代理人：黄俊华，淮阴市第一律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：江苏省淮阴市清浦区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：章丽森；审判员：张玉梅；代理审判员：王嫦琴。

6.审结时间：1996年5月29日。

（二）诉辩主张

1.原告合意化工厂诉称：1993年8月10日，被告在《淮阴日报》上刊登售房广告称：首次独家举办房产让利销售活动，设施：预留煤气管道、电话孔、空调洞、内塑钢门、外防盗门、铝合金窗、共用天线、分户电表、设车库、屋顶花园等。原告根据被告在报上刊登的售房广告与其签订了购房合同，并预付了全部房款12万元。交房日期定为1994年3月1日，可被告直到1994年10月8日才交付，延期付房7个月零7天，且将广告上的塑钢门改为木质门、球门锁改为普通锁，防盗门常坏，屋顶无花园，房内设施缺少一只门铃、两套灯具、两只灯头，浴缸下水口漏水严重。为此，我厂曾多次与被告协商解决，被告只将8扇木质门收回，防盗门修过两次，其他问题一直不予解决，故诉至法院，要求被告赔偿延期交房的利息5621.90元，其他各项损失9366.02元，并负担本案诉讼费用。

2.被告华城房地产开发公司辩称：我公司与原告签订购房合同后，确未按期交付房屋。至于木质门问题，我公司与原告签订的合同上并未标明是塑钢门，且8扇木门是代为保管，屋顶花园、球门锁，合同上也没有。报纸上刊登广告只是一种要约邀请，而双方签订的合同才是惟一依据。至于房内设施缺少，原告在交付时未提出，而且也不会少的，因房子均是验收合格后才交付用户的。防盗门是采用我市认可合格的门，且我公司亦派人上门修理过。关于浴缸下门口漏水问题已超过建筑工程保修期限。故我公司只同意赔偿延期交付房屋的银行利息5621.90元，其他不予赔偿。

（三）事实和证据
淮阴市清浦区人民法院经审理查明：1993年8月10日，被告华城房地产开发公司在《淮阴日报》上刊登售房广告称：首次独家举办房产让利销售活动，设施：预留煤气管道、电话孔、空调洞、内塑钢门、外防盗门、铝合金窗、共用天线、分户电表、设车库、屋顶花园等。原告看到广告后即委派该厂经营厂长张某到被告处洽谈并签订一份商品房买卖合同。合同中主要条款约定：华城房地产开发公司为甲方，合意化工厂为乙方。甲方售给乙方两套住宅房，总面积为104.9平方米，甲方于1994年3月将商品房交付乙方使用，乙方购买甲方商品房价格为每平方米1143.9元，共计人民币12万元。所购商品房的各项标准与原设计基本相同。合同签订后生效，如一方毁约，应付房款总价5%的违约金。原告于1993年9月10日转帐12万元给被告。被告于1994年10月8日交付房屋。原告接受房屋后发觉与原广告内容上设施有所不同，遂多次找被告方协商解决。被告亦派人修理该房的防盗门和浴缸下水口，并于1994年12月5日派人收下原告换下的该房上的8扇木门。
庭审后，原告又增加诉讼请求，提出所购房屋面积为97.56平方米，被告多算6.34平方米，要求被告退款7211.44元，被告对此否认。本院依法于1996年4月26日委托淮阴市房屋交易所对此房进行实地测算鉴定，结论为：该房销售面积为112.97平方米。
上述事实有下列证据予以证明：
1.原、被告陈述。
2.被告在1993年8月10日《淮阴日报》上刊登的售房广告。
3.原、被告签订的商品房购销合同。
4.所售商品房设计图，并无屋顶花园、球门锁、房内塑钢门等设施。
5.房内木门系被告从江苏湖县静电喷塑厂购进，8扇木门价格1894元。

（四）判案理由
淮阴市清浦区人民法院经审理认为：原、被告签订的房屋买卖合同是合法有效的，且已实际履行，被告未能按期将商品房交付原告使用是一种违约行为，应负赔偿责任。原告提出屋顶花园及房内设施等项合同上无此内容，证据不足，不予支持。被告收下原告换下的8扇木门应视为同意更换或按价予以赔偿。原告主张所购房屋面积不足，被告多收房款，查无实据，不予支持。

（五）定案结论
江苏省淮阴市清浦区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条、第一百零六条、第一百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
1.被告淮阴市华城房地产开发有限公司自愿赔偿原告延期交付房屋同期银行利息5621.90元，原告表示同意。本院依法照准。
2.被告于判决生效后10日内一次性赔偿原告8扇木门款1894元。
案件受理费及其他诉讼费750元，原告负担200元，被告负担550元。

（六）解说
审理本案的关键是认定广告与合同的效力问题，即邀请要约、要约与合同的关系问题。所谓邀请要约又叫要约引诱，是当事人一方邀请另一方向自己提出要约。邀请要约只要求提出订约的建议，不要求提出合同的基本条款。而要约是由订立合同的一方当事人向另一方当事人提出合同的主要条款，希望另一方接受并且与自己订立合同的意思表示。而合同是当事人之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。根据本案具体案情，被告华城房地产开发公司在报纸上刊登的商品房预售广告，虽然对合同的标的即商品房的设施作了较为明确的说明，但对合同的其他主要条款诸如价格、期限、违约责任均未提出，因此，该广告并不是完全意义上的要约，更符合邀请要约的特征。同时，尽管广告中含有要约的成分，但双方在其后订立的合同，对广告中的内容进行了变更，应视为形成了新的要约与承诺，即双方所签订的合同。该合同是双方协商一致的结果，并不违反法律，是合法、有效的，且已实际履行，具有法律约束力。双方发生纠纷后，应以合同的约定作为定案的依据。原告以广告内容主张屋顶花园等设施，因合同中并无此项约定，其主张并无事实和法律依据，法院对此不予支持是正确的。
（李涛）