（一）首部
1.判决书、调解书字号
一审判决书：海南省海口市振东区人民法院（1995）振民重字第143号。
二审调解书：海南省海口市中级人民法院（1996）海口房终字第102号。
3.诉讼双方
原告（被上诉人）：德阳市德深物资贸易公司（以下简称德深公司）。
法定代表人：廖某，经理。
诉讼代理人（一、二审）：孙长江，德阳市经济律师事务所律师。
诉讼代理人（一、二审）：王航兵，昌华律师事务所律师。
被告（上诉人）：海口通达租赁公司（以下简称通达公司）。
法定代表人：吴某，经理。
诉讼代理人（一、二审）：谭梦龙，海口市第一律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院：海南省海口市振东区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：卫青玲；人民陪审员：许光瞳、朱监年。
二审法院：海南省海口市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李白平；审判员：刘海霞；代理审判员：李红伟。
6.审结时间
一审审结时间：1996年6月10日。
二审审结时间：1996年11月15日。
（二）一审诉辩主张
1.原告诉称：我司为开拓海南业务，经他人介绍，向通达公司购买房屋一套，并电汇购房款100万元，但至今通达公司没有交付房屋，也未退还购房款。现经了解通达公司根本无房可交，故诉请法院判令通达公司归还我司购房款及其利息。
2.被告辩称：德深公司称其向我司购买房屋纯属虚构，双方既未签订购销合同，我司也从未委托任何人推销房屋，故买卖关系不成立。至于德深公司汇来我司的100万元，是代海口通海实业开发公司向我司支付的购房定金，故请求法院判决驳回德深公司的诉讼请求。
（三）一审事实和证据
海口市振东区人民法院经审理查明：1993年4月28日，重庆钢铁（集团）生活服务公司物资供应分公司经理李某来海南考察之前，受德深公司口头委托，为德深公司在海口联系购买一套集居住办公为一体的公寓楼。同年5月4日，李某来到海口后，经朋友介绍认识了通达公司的法定代表人吴某，得知通达公司有幢位于海口市国贸花园X号的公寓楼出售，当时通海工贸实业开发公司（简称通海公司）正与通达公司洽谈购买该楼房事宜，李某便将该公寓楼的位置、面积、单价等情况电话告知德深公司，并声称从中购一套没有问题。德深公司为能尽快购买到房子，便根据李某提供的通达公司单位、开户银行、账号，于1993年5月10日电汇给通达公司100万元（该款系德深公司于1993年4月28日向德阳市劳动城市信用社借贷的，月利率为1.5%），汇款单用途栏中明确注明为购房款。不久，李某又电话告诉德深公司，该房是期房，需待同年9月份才能交付使用。德深公司表示如9月份再不交房则要求退款。但实际上，就在德深公司汇出购房款的当天，即1993年5月10日，通达公司与通海公司签订了房屋买卖合同一份，约定将海口市国贸花园X号整幢公寓楼全部出售给通海公司，并约定签约当天通海公司须支付定金200万元。通海公司即向通达公司出示了德深公司的电汇传真件，声称德深公司汇给通达公司的100万元是代其支付的定金，但在诉讼中没有证据证明这一事实。德深公司经多次追款未果，遂诉诸法院。
以上事实有汇款凭证、合同书、证人证言及双方的陈述材料为凭。
（四）一审判案理由
根据以上事实和证据，海口市振东区人民法院经审理认为：房屋买卖双方应当签订书面协议，并报有关部门登记核准才受法律保护。现德深公司及其委托代理人李某均未与通达公司签约，仅凭介绍人口头许诺即汇购房款100万元给通达公司，且在德深公司汇款当天，通达公司已与通海公司签订了买卖合同，将国贸花园X号整幢楼房出售给通海公司，通达公司已无房可售，故双方买卖关系不成立，但通达公司明知德深公司汇给自己的100万元是购房款，却长期占用，不予退还，违反诚实信用原则，其行为是错误的，理应还本付息。至于通海公司与李某以及与通达公司之间有何经济往来，与本案无关。
（五）一审定案结论
根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款之规定，海口市振东区人民法院于1996年6月10日作出判决：
通达公司须于判决发生法律效力之日起十日内退还德深公司购房款100万元，并赔偿其利息损失（从1993年5月10日起至还清欠款之日止，以月利率1.5%息）。
一审案件受理费15010元，由通达公司负担。
（六）二审情况
1.二审诉辩主张
一审判决后，通达公司不服判决，提起上诉。
（1）上诉人通达公司上诉称：一审判决认定我公司与德深公司的房屋买卖关系不成立，实际上我公司与德深公司既无口头协议，又无书面合同，根本不存在房屋买卖关系，在诉讼前，我公司不认识德深公司的任何一个人，德深公司付给我公司的100万元，实际是代通海公司所付的购房定金，因此，一审判决在认定事实和适用法律上均有错误，请求二审法院依法撤销该判决，以维护我公司的合法权益。
（2）被上诉人德深公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，依法应予维持，请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。
2.二审事实和证据
海口市中级人民法院经审理查明：1993年5月4日，重庆钢铁（集团）生活服务公司物资供应分公司经理李某到海口，住在通海公司。在来海口之前李某曾受德深公司口头委托，为其在海口购买一套集居住办公为一体的公寓楼。李某住在通海公司期间，得知通海公司正与通达公司洽谈购买海口市国贸花园X号公寓楼事宜，李某便将该公寓楼的有关情况电话告知德深公司，声称从中购买一套没问题。为此，德深公司根据李某提供的通达公司的全称、开户银行、账号等，于1993年5月10日电汇给通达公司人民币100万元（该款系德深公司于1993年4月28日向德阳市劳动城市信用社借贷的，月利率1.5%），并在汇款单用途栏注明为购房款。德深公司还将该电汇凭证传真到通海公司。就在德深公司汇款的当日，即1993年5月10日，通达公司与通海公司签订了房屋买卖合同一份，将国贸花园X号公寓楼整幢出售给通海公司，并约定签约当天通海公司须支付购房定金人民币200万元，通海公司即向通达公司出示了德深公司的电汇传真件，声称德深公司的100万元是代其支付的购房定金。之后，德深公司对此予以否认，并诉诸原审法院，要求通达公司返还购房款人民币100万元及其利息。
上述事实有下列证据证明：
（1）通达公司与通海公司于1993年5月10日签订的房屋买卖合同书。
（2）1993年5月10日德深公司电汇100万元的凭证及传真件。
（3）证人李某等的证言。
（4）双方当事人的陈述。
3.二审判案理由
二审法院经过调解，双方当事人自愿达成了协议，该协议符合法律规定，应予确认。
4.二审定案结论
双方达成的协议如下：
（1）通达公司自愿偿还德深公司人民币100万元及其利息（利息以月利率1.5%计算，自1993年5月10日计至1996年11月10日），本金及其利息共计人民币163万元。
（2）德深公司自愿以上述款项购买通达公司位于海口市金贸区国贸花园9单元1301、1401跃层式房屋一套，面积300.12平方米，601室三房二厅房屋一套，面积170.17平方米，共计房屋面积为470.29平方米（实际面积以房产部门确认的面积为准），购买价格为每平方米3550元，共计购房价款人民币166.9529元（办房产证时根据实际面积多退少补）。
（3）上述一、二项相抵后，德深公司于本调解书生效当日在通达公司交付上述房屋时补给通达公司人民币4万元。
（4）通达公司与德深公司按有关规定到房产管理部门办理房屋产权过户手续，通达公司保证所售房屋无产权争议。
（5）一、二审案件受理费共计30020元，由通达公司、德深公司各负担一半。
（七）解说
这是一起因房屋买卖而引起的不当得利案，在本案的处理过程中，涉及到以下三个方面的问题。
1.德深公司与通达公司之间是否存在房屋买卖关系的问题。尽管德深公司有购买房屋的意思表示，委托李某在海口为其购买一套房屋，并且在电汇给通达公司100万元的汇款凭证用途一栏中注明为购房款，但是，依照我国法律的有关规定，房屋买卖作为一种要式民事法律行为，不仅要求当事人双方的意思表示真实，而且要求双方当事人必须签订书面合同，并到有关主管部门进行登记。而本案的双方当事人既没有签订书面合同，又没有口头约定，甚至在诉讼前双方都互不相识，就连受委托人李某也未与通达公司协商购房事宜，可见，德深公司与通达公司之间根本不存在房屋买卖关系。此外，通海公司称德深公司所付的100万元系代其支付的购房定金，证据不足，不予认定。
2.德深公司所付100万元款项的性质问题。根据我国《民法通则》第九十二条的规定，没有法律或者合同的根据，因他人财产受到损失而获得的利益叫不当得利。如前所述，德深公司与通达公司没有房屋买卖关系，同时也无证据证实德深公司所付的100万元系代通海公司支付的购房定金，因而通达公司获得该100万元，没有法律或者合同的根据，造成了德深公司的损失，而且通达公司的获益与德深公司的损失之间具有直接的因果关系，完全符合不当得利的构成要件。二审法院正是抓住了本案的这一关键，通过说理，使双方当事人及其诉讼代理人均感到信服，从而为调解打下了基础。
3.本案如何处理的问题。在不当得利之债中，受损害人享有请求返还其利益的权利，受益人则要承担返还其所得不当利益的义务。根据法律的规定，返还的不当利益，包括原物及其所产生的孳息。根据这一基本原则，德深公司所付的100万元及其从信用社贷款的利息应由通达公司返还。考虑到通达公司返还该款的困难，同时通海公司与通达公司签订房屋买卖合同后，未能继续履行合同，通达公司手中尚有部分房屋这一实际情况，按现行市场价格，通达公司以相应面积的房屋折价由德深公司购买。这样，既体现了从实际出发，严格依法办事，又使德深公司的合法权益得到了保障，因而双方当事人在调解后握手言欢，均感到满意，收到了良好的社会效果。
（李白平）
案例来源：中国高级法官培训中心,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览：1997年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第492 - 495 页
