1.判决书字号
一审判决书：江苏省南京市玄武区人民法院（2001）玄民初字第298号。
二审判决书：江苏省南京市中级人民法院（2002）宁民终字第419号。

2.案由：房屋典当纠纷案。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：张某，女，1925年12月5日出生，汉族，南京阀门厂退休工人，住南京市。
诉讼代理人（一审）：余苏燕、倪贵凤，南京志仁律师事务所律师。
诉讼代理人（二审）：朱某，女，南京光达有限公司职员，住南京市。
被告：吴某，男，1943年12月19日出生，汉族，南京侨台整容门诊部医生，住南京市。
诉讼代理人（一审）：花峻、曹君亚，江苏神州大地律师事务所律师。
被告：吴某1，男，1940年出生，汉族，南京市玄武区建筑公司退休职工，住南京市。
被告：吴某2（又名李某），男，1942年9月16日出生，汉族，河北省峰峰矿务局总医院主任技师，住河北省。
诉讼代理人（一、二审）：花峻、曹君亚，江苏神州大地律师事务所律师。
被告：吴某3，女，1937年出生，汉族，湖北汽车工业学院退休教师，户籍在湖北省十堰市，现住新加坡。
被告：陶某1，男，1962年5月25日出生，汉族，吉林省长春一汽—大众汽车有限公司外协质量科干部，住吉林省长春市绿园区。
被告：陶某2，女，1958年3月16日出生，汉族，吉林省长春一汽一大众汽车有限公司外协质量科干部，住吉林省长春市。

4.审级：二审。

5.审判机关和组织
一审法院：江苏省南京市玄武区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘云；审判员：王慎、薛亚萍。
二审法院：江苏省南京市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：仇杏明；代理审判员：钮丽娜、杭鸣。

6.审结时间
一审审结时间：2001年12月25日。
二审审结时间：2002年4月28日。

1.一审诉辩主张
（1）原告诉称：1955年7月20日，原告向被告之父吴某4承典同仁东街3号私房一间，面积为21平方米，典金135块银元加65元人民币，典期2年。到期后，原告多次催吴某4赎回，他坚决不赎。该房屋典当至今已有40余年，几十年来，原告一直居住在此房内，且房地产税、房屋的修理一直都由原告交付和维修，故诉至法院，请求确认该房屋产权归原告所有。
（2）被告吴某1未作答辩。
（3）被告吴某、吴某2辩称：1955年7月20日签订的协议是双方真实的意思表示，合法有效。原告的理由不充分，证据不足，原告与吴某4之间并非承典关系，而是租赁关系，被告未向原告收取租金，原告理应承担房屋的税费。原告提出诉讼请求已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。
（4）被告吴某3辩称：1955年父亲典房给张某时，我与父母、弟弟同住南京市同仁东街3号。1956年上大学离开南京，但学校放假期间常回南京探视，当时典房给张某之事，不仅父母时有谈及，而且四邻街坊也都知道。我相信父母所说，更尊重该房屋产权40多年已归属张某之事实，认为该房产权应归张某所有，故我放弃对该案所争议的房屋（21平方米）产权的继承权，但保留对我父母其他所有遗产的继承权。
（5）被告陶某1、陶某2辩称，我们对我母亲及老一辈在南京的房屋财产问题不是很清楚，当我们看了张某老人的起诉书后，深表同情，同意放弃本次起诉的由其居住的同仁东街3号21平方米房屋的继承权。

2.一审事实和证据
江苏省南京市玄武区人民法院经公开审理查明：坐落南京市同仁东街3—5号房屋的产权原系周某丈夫吴某4所有，张某与吴某4于1955年签订协议一份，约定将同仁东街3号坐南朝北一间住房（面积18平方米，有阁楼，但阁楼未在产权证上记载）由张某居住使用，张某及其家属在该房内居住至该房拆迁。1966年吴某4死亡后，由其妻周某申请该房屋产权登记，并于1987年取得玄字第0XXX5号房屋所有权证，产权证中记载的18平方米即为张某所使用房屋的面积。1992年周某在院落内领执照新建平房两幢及阁楼，于1994年申请房屋变更登记，并于同年11月取得了玄变字第0XXX0号房屋所有权证。1985年5月28日，因周某患精神疾病，由吴某起诉张某要求赎回出典的房屋，因吴某没有典约，本院调查后，发现只有一份押租契约，故吴某以没有典当关系为由撤诉。1994年11月，张某以本案被告为被告，诉至本院要求房屋确权，后亦撤诉。期间，张某多次向有关部门申请要求处理，均未果。2000年12月，张某再次诉至本院要求确认房屋产权归其所有。其间，张某又于2001年3月以南京市房地产管理局为被告诉至本院，要求撤销房屋所有权证，本案依法中止审理。在行政诉讼一案中，本院以张某已于1995年7月即应当知道同仁东街3号房屋所有权证已经由周某领取，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条的规定，张某应当在知道作出具体行政行为之日起3个月内提出，而原告提出行政诉讼已超过诉讼时效为由，判决驳回张某的诉讼请求。判决生效后，本案恢复审理。
本案争议的事实在于张某与吴某4签订的是典约还是租约。就此，原告张某和被告吴某、吴某2进行了举证。
（1）原告张某举证及被告吴某、吴某2的质证情况。
1）原告代理人摘抄南京市落实私房政策办公室1994年12月14日制作的南京市审查私人出租房屋社会主义改造情况处理表，内容有：“核……出典房屋两户，黄某承典46.2平方米，张某承典21平方米……”对该证据，吴某、吴某2质证称，对真实性不持异议，但这是1994年房屋动迁时，玄武区有关拆迁部门摸底调查时的调查表，并非原始材料。
2）1994年10月27日吴某1在房管所的谈话笔录。吴某1在该笔录中陈述：3号房屋平面分间图11、4和12、13房一边间三间是出典房。11、12、13一通间是典给黄某，4房典给张某（21平方米）。对此，吴某、吴某2质证时认为该证据并非原始材料，不能证明本案事实。
3）原告代理律师余苏燕对陈某的谈话笔录。余苏燕问：我们给你看一份租约，是张某向吴某4租房，你是介绍人，并在租约上签了字，这是不是你的签字?陈某答：不是，我从没见过这份租约。吴某4那时是四类分子，他不可能管这事，也不可能签字。吴家欺张某不识字。余苏燕问：按当时的生活水平，当时花200元能否买到房子?陈某答：那时物价很低，200元肯定能买到房子，张某不可能花200元租房子。对该证据，被告吴某、吴某2要求陈某出庭作证。
4）证人周某1和证人黄某1的书面证言。周某1称：张某于1955年经吴家出租房房客陈某介绍，以押金200元典住房一间，确属事实，当时典约是由吴再和主办（吴某4之父），立约我虽不在场，但事后，我姐夫吴某4与二姐周某常常提及有关典房之事，除出典给张某，另外还典给姓黄的住房二间，凡左邻右舍均知此事。黄某1（即黄某）称，我原住同仁东街3号，典住吴某4家住房两间，当时住在同门内对面的张某也典住一间堂屋。对此两份证据材料，吴某、吴某2质证称，形式上是真实的，但对内容有异议。
5）1983年10月5日南京市房地产管理局房屋所有权、使用权、国有土地使用权收据一份，载明：“申请人张某，申请权利房产典权，白契一件。”并注明：“白契产权人拿走到法院清典。”对此证据，吴某、吴某2质证称，白契的涵义不清楚，并没有说明是租契还是典契。
6）证人郭某当庭证言。郭某称：“张某的房子是吴某4的父亲给她的，她出了200块钱。签约时，我不在场，但契约我看到过，契约的内容就是约定典期两年，如两年不赎，房子就是张某的。当时看到的是毛笔写的小楷字，不是现在这张契约，契约是吴某4的父亲写的。”郭某并当庭比划该契约的模样，约40厘米长，可折叠（注：类似奏折）。
7）证人吴某5当庭证言。吴某5称：“当时的房子是由张某典来的，当时我租了一间20平方米的房子，租金每月五斗米，没有收取押金。当时承典该房只需几百元。关于典此房是听张某和吴某4说的。”
8）证人钱某当庭证言。钱某称：“我知道张某的房子是55年典的，57年她让人家赎，但是人家不肯要。典是张某告诉我的，她说是两年，她典房花了200元。典约以前在单位给我们看过，字是竖着写的，用的老式信纸，字写的蛮大的。”
9）证人陈某于1984年3月31日的书面证言。陈某称：此房确实是1955年典的房子，当时典房合同期为2年。期满后，承典人曾多次催房主赎回，可是房主一直不肯赎回。对该证据，被告吴某、吴某2要求陈某出庭作证。
10）证人陈某1995年11月29日书面证明一份。陈某称：这张字据是假的，当时不是这种纸，是张花古纸，比这张纸大；不是复写纸复印的，写的都是毛笔字；内容不是租，而是典；盖的印章不是我的印。对该证据，被告吴某、吴某2要求陈某出庭作证。
（2）被告吴某、吴某2举证及原告张某的质证情况。
被告吴某、吴某2举出一份摘抄笔录：
南京市私有房屋典权登记申请书，缴证验付：白契一件，承租契约，不予登记，退。审核意见：该房系张某承租吴某4之房，并非典权。因房主与房客间有矛盾，不愿退还“收据”。注销，归档。
“房屋产权登记现场查勘表”，备注：此房由385—1产权人租给张某，产权属吴某4。
对被告吴某、吴某2的举证，原告质证称，白契并不能证明就是租约。
（3）法院1985年民字第163号、1994玄民初字第611号、2000玄行初字第39号档案卷宗内的证据材料及质证情况。
1）法院1995年3月31日对陈某的调查笔录。陈某称：“我与郝某作的介绍……原先我不肯签字的，郝某劝我，都是一个居民小组的，我就签字作了证明”，“（张某与吴某4）是典当关系，是吴再和与张某订的协议，”“这张契约是假的，这不是我签的字，当时张某与吴再和订的协议是用旧式信纸写的，我和郝某签字作的介绍，”“当时那张协议是吴再和写好的，并且把我们的名字都签好的，然后由我们盖章，我、张某、郝某的名字都是吴再和签的，交协议时我们四人在场，”“当时协议写的确实是典，上面还写了，房子漏了自理，等等，张某一直也没有交租金，而且那上面没写我不能住什么的……协议交付时吴再和读给我们听，当时我文化不高。”
2）法院1995年4月4日对张某的谈话笔录。张某称：“主要的介绍人是陈某，当时还有一个叫哈（郝）大妈，她也知道这个事情，但当时传说已经禁止出典私房，哈（郝）大妈是人民代表，所以她没有出面作为介绍人，”“（当时在协议上签字盖章的）就三个人，一个是吴再和，一个是我，还有就是陈某，哈（郝）大妈肯定没有签字，她没出面，”“（这份协议）我一直保存在自己身边，没有离开过我，”“我当时既没有签字也没有盖章，是别人代我签的字，”“（当时在场的）有三个，我、吴再和、陈某，肯定只有三个人，当时订好后，陈某读给我听了，读的是典。”
3）法院1995年4月25日对周某1的调查笔录。周某1称：“典房子当时我不在场，但是听我二姐周某和我姐夫吴某4说是典的，而且一直没收过房租，如果是租的，我二姐后来生活比较困难，她不会不收租的。”
4）1954年4月21日房地产移转变更登记申请书。载明，他项权利情况：权利人姓名：黄某；权利种类：房屋典权；权利范围：房屋2间；权利价值：500万；设定日期：1954年4月。
5）法院于1985年5月31日在南京市房地产普查登记办公室复印及抄录张某与吴某4的契约一份。载明：乙方存执：立允/承租房屋合同人吴某4/张某（以下简称甲乙方），今年凭介绍人租妥甲方坐落同仁东街3号坐南朝北正房一间，在房门窗齐全，楼阁一个，西边厨房公用，电灯自来水共用自缴，当月双方协商由乙方付给甲方押租人民币200元正（甲方不另出给乙方收据），每月行租中熟米五升，先住后付不得拖欠短少……该契约由吴某4、张某、陈某落款并盖章。
6）法院于1985年7月15日对吴某的谈话笔录。吴某称：“我们没有契约，我们没有字据，过去我们都不管家，父亲吴某4在世当家，由于我们兄姐都不管家，所以一直不清楚，加上张某坚持讲是典当，所以我们告了典当。”
7）张某于1995年7月12日书写的撤诉报告，本院于同日退还原告张某的材料。载明：“今退还原告张某：1.1955年7月20日契约一份（原件）……”本院当庭询问原告该契约原件现在何处，原告表示找不到。
8）法院（2001）玄行初字第39号卷宗中，2001年4月23日庭审笔录中，南京市房地产管理局称：“收据上，原告（张某）当时拿出一张白契，白契指的是当事人自己签订的契约，我们将白契又退回了，收据又收回了，收据的原件在我单位的卷宗中，当时原告提出到法院进行清典，原告与周某之间不是典当的关系，而是承租的关系。”
9）1994年11月8日张某在起诉状中的陈述：“吴某4在立出典契约时，欺我不识字，孩子年幼，我相信他口头讲的，但他写的又是另一回事”，“吴某4斩钉截铁讲‘典’，而契约上写的是‘租’，200元是承典钱，而不是租金。”
对法院档案卷宗内的材料，原、被告均不持异议，但原告认为，撤诉报告是原告写的，但当时没有盖章。
根据上列证据，可以作出如下认定：
原告称本案中的现存契约并非原始典契，认为原告与吴某4签订的是典契，但从上述证据来分析，原告所举证据1）虽然是南京市落实私房政策办公室制作的调查表，但从调查表的内容来看，在1985年吴某起诉要求回赎房屋时，房地产管理部门档案中已无“典契”，且在1987年之前，在房产所有权证上，张某所住房屋面积仍然仅18平方米，并没有21平方米，该证据只是当时有关部门拟拆迁时进行的调查，不能证明张某与吴某4之间有典契。原告所举证据2）虽然是吴某1的口述，但在本院1985年、1994年审理的案件的档案卷宗中，吴某、吴某1都称，因为手上没有契约，故而并不知道是典还是租，只是听张某说是典，在本院档案卷宗证据6）中，吴某亦作如此陈述，该陈述是一致的。在本案审理中，吴某2亦称系听说是典，吴某3虽称听其父母说是典，但吴某3一人的承认并不能构成对其他共同被告有拘束力的诉讼中的自认。原告所举证据3）、6）、8）、9）、10）以及本案卷宗中证据1）、2）相互矛盾，如：关于介绍人问题，张某称只有三人，但陈某称却有四人；张某称其在协议上既没有签字也没有盖章，但陈某却称是吴再和签了大家的名字后，都盖了章；关于契约的用纸，陈某1995年3月称是老式信纸，1995年11月称是花古纸，比现在这份契约的纸大，写的都是毛笔字，郭某称是一种约40厘米长，可折叠的旧式类似奏折式纸，是毛笔写的小楷字，钱某称是老式信纸，字写的蛮大的；另外，陈某还称，协议交付时吴再和读给我们听，当时我文化不高，而张某却称，当时订好后，陈某读给我听。原告所举证据5）载明，张某持白契一件申请房产典权，但白契并不就指典契，同样，在被告所举南京市私有房屋典权登记申请书中，也载明白契一件，同时，还注明了系“承租契约，不予登记，退”，本院档案卷宗中的证据8）也说明只有租赁白契，并没有典当契约，而原告所举证据4）、7）均系传闻。另外，在本院档案卷宗证据9）中，张某称吴某4欺其不识字，将典写成租，但当时并非只有两人在场，原告所举证据10）以及本院档案卷宗中证据1）、2）均说明了这一点。且从现存契约本身来看，本院档案卷宗证据4）中，黄某于1954年典房两间，在产权证上有明确的记载，而张某称系典当该房，但在产权证中他项权利一栏并未有记载。原告称现存契约系伪造，但本院从1985年起调取的所有契约样本均是一致的，且均为“乙方存执”，而本院档案卷宗中的证据7）已说明，契约原件已退还张某，从经验法则来看，被告吴某等人不可能更换原告本人所持契约原本，故可以排除伪造的可能性。本院在1995年已将契约原件退还原告，而原告现不能举出该原件，致本院亦无法就该契约的大小以及契约形成时间等进行鉴定，该举证不能的后果应当由原告自行承担。因此，上列证据并不能证明原告与吴某4的原始契约系典契。依现有证据，应当认定现存契约系原始契约，是真实的。

3.一审判案理由
江苏省南京市玄武区人民法院经审理认为：该原始契约并不能说明张某与吴某4之间系租赁关系，从全案证据完全可以推定两人在订约时存在设定典权的意思表示，而并非签订单纯的租赁契约。从本案分析，证人陈某、郭某、吴某5均称，当时典或买同类房屋亦仅需200元左右，而从黄某的典价来看，黄某典房面积为房屋2间，面积为46.2平方米，典价为500万（旧币），而从张某所使用的房屋可以推知其典价在200元左右，故可以认定现契约应属租赁契约与典权设定契约之联立。而据吴某5的证言，其承租的面积与张某房屋面积相似，而租金为每月五斗米，张某的每月行租为五升米，参考张某所付典价，本院认定：在南京市同仁东街3—5号产权证记载的18平方米的房屋面积中，租赁部分面积为2平方米，其余16平方米面积部分为典权面积。由于契约上明确租赁期限为2年，故推定典期亦为2年，根据最高人民法院的司法解释，典期届满逾10年的，视为绝卖，因此，典权部分的16平方米产权现应属张某所有。同时，鉴于该房的阁楼自张某与吴某4签订协议时即已存在，作为房屋的添附，虽然产权证上未有记载，但本案宜一并作出处理。考虑到典权的设定须以对典物享有所有权为前提，而本案所涉房屋的阁楼，吴某4对之并不享有所有权，而是使用权，因此，该阁楼不应属于本案大佃契约中典权部分，同时，鉴于该房现已拆迁，故该阁楼的相关权益应当由本案被告享有。本案被告吴某3、陶某2、陶某1虽然书面放弃对南京市同仁东街3号争议房屋的继承权，但是，本案系房屋典当纠纷，并非继承析产纠纷，因此，三被告是否放弃继承权并不属本案需要确认或处理的范围。至于被告吴某、吴某2提出的诉讼时效问题，本院认为，本案系确认之诉，且在诉讼之前，原告张某多次向有关部门反映情况，要求解决，故本案不宜认定原告张某的诉讼请求已超过诉讼时效，对于被告吴某、吴某2的上述意见，本院不予采纳。

4.一审定案结论
江苏省南京市玄武区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，作出判决：
（1）坐落南京市同仁东街3—5号原由张某居住的座南朝北房屋（丘号109385—1），其中16平方米产权归原告张某所有；2平方米产权归被告吴某1、吴某、吴某2、吴某3、陶某2、陶某1共有；该房阁楼使用权归被告吴某1、吴某、吴某2、吴某3、陶某2、陶某1享有。
（2）驳回原告张某的其他诉讼请求。

1.上诉人吴某2诉称：张某居住的房屋是我祖父所建，我方是原始产权持有人。张某与吴某4签订的原始契约从形式和内容来看均为房屋租赁合同，是合法有效的。该原始契约与典当契约相差甚远，不能认定为典契，出租人并没有出让房屋所有权而设立典当关系的意思表示。被上诉人提起诉讼要求保护其权利的时效已过，被上诉人主张房屋产权，没有任何事实和法律依据。请求依法改判，驳回张某的诉讼请求。

2.被上诉人张某辩称：被上诉人与上诉人之父吴某4之间的典当关系成立，典当事实存在，是双方真实意思表示。虽然典权没有登记，但不影响典当事实的成立。本案诉讼时效没有超过。根据最高人民法院有关规定，典期届满10年或典契未载明期限而30年未赎的，原则上视为绝卖。本房屋典期2年，现早已过回赎期，产权应归被上诉人所有。被上诉人一直居住该房屋，不存在时效已过问题。原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的请求。