（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：北京市第一中级人民法院（2001）一中民初字第4462号。
二审判决书：北京市高级人民法院（2002）高民终字第435号。

2.案由：合作建房协议纠纷案。

3.诉讼双方
原告人（上诉人）：北京商建房地产开发公司（以下简称商建公司），住所地：北京市西城区赵登禹路小乘巷。
法定代表人：许某，总经理。
诉讼代理人（一审）：莫少平，北京莫少平律师事务所律师。
诉讼代理人（二审）：汪贻祥，北京市至元律师事务所律师。
诉讼代理人（一、二审）：王某，商建公司副总经理。
被告人（被上诉人）：北京市北郊农场（以下简称北郊农场），住所地：北京市昌平区回龙观镇回龙观饭店路北。
法定代表人：于某，场长。
诉讼代理人（一、二审）：王某1，北郊农场法律顾问。
诉讼代理人（一、二审）：周永云，北京市昌平区北郊法律事务所法律工作者。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘或；代理审判员：刘新泉、梁冰。
二审法院：北京市高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：呼鸿漳；审判员：李梅；代理审判员：杜莉红。

6.审结时间
一审审结时间：2002年4月9日。
二审审结时间：2002年8月6日。

（二）一审情况

1.一审诉辩主张
（1）原告诉称：我公司与北郊公司先后签订合作建房协议及两份补充协议，约定对282亩土地分为一、二期开发。由于北京市规划委员会、规划局对土地所在地区的违章建筑进行联合查处期间不办理该地区的工程项目审批，因此二期工程的立项无法付诸实施。后我公司决定再次启动二期工程的前期筹备工作时，北郊农场已将北郊公司撤销，原北郊公司的债权债务由北郊农场承担。双方就二期工程开发事宜进行了接洽，北郊农场认可原合作协议及补充协议，并请我公司在办理二期土地变性的同时帮助其办理二期北部约600亩废弃果园的土地变性。后北京市规委批准将上述废弃果园调整为住宅用地。2001年5月，我公司向北京市规委申请二期工程立项，北郊农场却突然提出双方无合作的必要，单方终止了合同，已构成严重违约。我公司除已为二期多支付700万元左右的土地补偿金和签订补充协议时支付50万元定金外，还为开发二期工程做了大量的投入。故请求判令北郊农场继续履行合同，赔偿我公司违约损失750万元。
（2）被告辩称：商建公司未按照约定支付一期82亩土地的全部转让金，其提出在82亩土地转让过程中多支付700万元土地补偿金的说法，不能成立。商建公司未按照约定支付二期200亩土地的土地补偿金，也未在付款期限即1999年9月30日前获得占地方面的许可文件，其行为已构成根本性违约，因而丧失了要求我方继续履行合同的权利，其所称二期200亩土地的审批手续无法办理系因北京市规委、规划局查处违章建筑所致，亦缺乏事实依据。商建公司的违约行为已使其丧失了要求我方继续履行合同的权利。我方在商建公司的上述违约行为持续近3年之久的情况下，完全有理由相信商建公司已无继续履行合同的能力，其理应承担因违约而被迫终止合同的法律后果。故请求驳回商建公司的诉讼请求。

2.一审事实和证据
1994年12月6日，北郊农场下属的北京市北郊工业公司（甲方，以下简称北郊公司）与商建公司（乙方）共同签订合作建房协议，约定：甲方出地，乙方出资金；在甲方现场区占地282亩可规划范围内进行房地产合作开发建设，其中一期改建开发82亩，二期合作开发200亩；乙方负责二期200亩占地的申请立项、设计、规划报批等手续，直至领取开工证，甲方协助乙方出具有关材料；乙方将分期、分批支付给甲方总额为4500万元人民币。1998年3月5日，双方根据上述协议，就一期、二期工程用地立项申请签订补充协议，确认：一期工程乙方向甲方支付的2000万元，现乙方已向甲方支付了1660万元，剩余的340万元分期支付；关于二期200亩的建设用地申请立项，经双方协商，限定申请日期为1998年7月31日前完成，如超出限定日期，双方终止二期协议。商建公司支付北郊公司二期工程定金50万元。1998年8月25日，双方就二期占地的有关事宜签订补充协议，约定：二期工程占地土地补偿金2500万元。二期工程补充协议签订后，1998年9月10日之前，乙方向甲方支付200万元定金（不包括以前已支付的50万元）；1998年10月30日前、1998年12月31日前、1999年3月31日前、1999年6月30日前各分别支付500万元；余款于1999年9月30日前一次支付完毕。1998年11月，北郊公司被其上级单位北郊农场撤销，北郊公司的债权债务由北郊农场承担。
自1994年12月6日至1998年12月29日，商建公司共支付北郊公司土地补偿金2050万元，该款包括商建公司支付的二期工程定金50万元。双方就一期工程履行完毕。
诉争所涉用地在昌平区北七家镇。2001年1月10日，北京市规划委员会作出“关于北郊农场原平坊林业队废弃果园调整用地性质的批复”，该批复原则同意北郊农场的废弃果园调整为居住用地。此后，双方就是否继续合作发生争执。
2001年3月18日，商建公司向北郊农场发出了“关于二期工程项目的情况报告”，以办理二期工程及废弃果园土地变性的申报工作难度极大，为此投入大量人力、物力、财力为由，要求北郊农场对原每亩价格向下调整。同年5月30日，北郊农场与华京房地产公司签订土地使用权转让合同，将与商建公司约定的二期工程用地在内的230.4亩土地使用权有偿转让，并收取合同定金300万元。2001年6月20日及同年7月26日，北郊农场给商建公司发函，表示双方已经没有继续合作和履行合同的必要。
上述事实有下列证据证明：
（1）双方当事人陈述。
（2）北郊公司与商建公司签订的合作建房协议。
（3）北京市规划委员会批复。
（4）商建公司向北郊农场发出的关于二期工程项目的情况报告。
（5）北京市工商企业资金往来专用发票。
（6）北郊农场与华京房地产公司签订的土地使用权转让合同等。

3.一审判案理由
北京市第一中级人民法院经审理认为：商建公司与北郊公司签订的合作建房协议及补充协议合法有效。因北郊公司撤销后的债权债务由北郊农场承担，故本案中北郊公司的权利义务应由北郊农场承担。根据双方1998年8月25日签订的补充协议，商建公司因未按照约定在1999年9月30日前全额支付北郊公司二期工程占地土地补偿金2500万元，已构成违约。北郊农场不同意与商建公司就二期工程开发建设继续进行合作，并无不妥。对商建公司要求判令北郊农场继续履行合同的诉讼请求，本院予以驳回；对商建公司要求判令北郊农场赔偿违约损失750万元的诉讼请求，因合同履行过程中，北郊公司并未违约，亦未给商建公司造成经济损失，本院不予支持。

4.一审定案结论
北京市第一中级人民法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：
（1）驳回商建公司要求北郊农场继续履行合同的诉讼请求。
（2）驳回商建公司要求北郊农场赔偿违约损失750万元的诉讼请求。
案件受理费47510元，由商建公司负担。

（三）二审诉辩主张

1.上诉人诉称：其未按约定期限支付土地补偿金系行使后履行抗辩权，原审认定构成违约属于认定错误；北郊农场违反合同约定不履行协议，无权行使合同解除权；原审对重要案件事实失察，违背程序公正原则。请求撤销原判，改判双方继续履行原合同。

（四）二审事实和证据
北京市高级人民法院查明：2000年8月17日，北京市规划委员会在有关部门对昌平区北七家镇镇域进行规划的基础上，作出“关于北七家镇镇域规划的批复”，其中，对双方诉争所涉用地明确意见为“另行研究后再定”。北京市规划委员会证明，在作出上述批复前，由于对该地区的违章建设进行清理整顿和镇域规划，期间暂停北七家镇地区的房地产项目用地的审批。庭审中，双方对农用地必须经过政府批准转为建设用地后方可进行房地产项目合作开发的审批程序不持异议。
另，自1994年12月6日至1998年12月29日，商建公司共支付北郊公司土地补偿金2120万元，该款包括商建公司支付的二期工程定金50万元。
二审法院确认了一审法院认定的其他事实与采用的证据。

（五）二审判案理由
北京市高级人民法院经审理认为：商建公司与北郊公司签订的合作建房协议合法有效。北郊公司撤销后，北郊农场承受北郊公司的合同权利义务。双方虽签订第一份补充协议，约定超出限定日期完成二期建设用地申请立项则终止二期协议，但到期后并未终止二期协议，而就支付二期土地补偿金的给付期限签订了第二份补充协议，在此期间，双方合作建设的项目用地在报批过程中因遇有行政部门查处违章，查处期间暂停审批工作，导致商建公司无法依约取得规划许可。商建公司在不能确定二期用地得到政府审批转为开发用地的情况下，暂不向北郊农场支付二期200亩建设用地的土地补偿金，符合情势变更情形，不能视为违约。北郊农场尚未解除与商建公司之间的合同，即与第三人另行签订合同转让含二期200亩土地在内的建设用地，属于违约行为，所签订的土地使用权转让合同无效，不予保护。现双方约定的相关建设用地已经政府规划批复，准许进行开发建设，基于一、二期土地开发的连续性，双方应当继续履行合作建房协议。两份补充协议虽然是双方的真实意思表示，鉴于约定内容失去实际意义，不再履行，双方应按照国家及北京市关于房地产开发建设的有关规定，进一步协商并完善开发建设手续。原判认定事实有误，判决驳回商建公司要求继续履行合作建房合同的诉讼请求不当，本院予以改判。

（六）二审定案结论
北京市高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
1.撤销一审判决。
2.商建公司与北郊公司于1994年12月6日签订的合作建房协议有效，商建公司与北郊农场应当继续履行，并按照国家及北京市关于房地产开发建设的有关规定完善开发建设手续。
一、二审案件受理费各47510元，均由北郊农场负担。

（七）解说
本案一、二审均认可的基本事实是商建公司未按1998年8月25日补充协议（下称第二个补充协议）约定的付款期限交付二期用地土地补偿金，后北郊农场与第三方签约转让该建设用地。焦点问题是哪一方构成违约，就此一、二审法院的处理结果截然不同，原因有两个方面：一是对第二个补充协议有不同理解；二是二审法院另查明第二个补充协议履行期间，北京市规划委员会（下称行政部门）暂停审批的事实。与此相应，一审法院以第二个补充协议约定的土地补偿金付款期限为准，认定商建公司违约，北郊农场有权将二期用地再行转让；二审法院则对该协议进行了不同的解释，结合行政部门暂停审批以致无法完成立项的事实，认定商建公司的行为系因情势变更，不构成违约，进而认定北郊农场将二期用地再行转让违约。结合本案，主要有两个问题值得评析：其一是对第二个补充协议的理解；其二是对第二个补充协议的履行而言，行政部门暂停审批的法律属性。
1.对第二个补充协议的理解。
对第二个补充协议的理解最终落实在对商建公司给付土地补偿金的义务的理解。
要理解第二个补充协议，就必须明确其与1994年12月6日协议（以下简称原协议）及1998年3月5日补充协议（以下简称第一个补充协议）的关系。同时，理解该协议也涉及合同解释，应立足协议的文句，并根据情况按合同解释规则作出解释。
本案中，双方的第一个补充协议明确了二期用地申请立项的期限，逾期则终止二期协议，因此系对原协议中有关二期合作的限定。但上述期限届至后双方又签订了第二个补充协议，约定了二期用地补偿金的给付期限。显然，该补充协议通过约定二期用地补偿金的给付义务，恢复了原协议关于二期合作的效力，直接否定了第一个补充协议。由此，理解第二个补充协议，必须结合原协议。应该看到，从方法论上讲，结合原协议是理解补充协议的基本方法。换言之，在存在补充协议的情况下，把握当事人双方的权利义务关系应注意结合原协议与补充协议。
第二个补充协议的特点在于规定了商建公司的单方义务，而未约定北郊公司的义务。那么，北郊公司有无对等义务呢?结合原协议，在二期合作开发上，就二期用地的转让，与商建公司出资相对应，北郊公司担负有出地的义务。同时，也必须看到本案的土地转让有其特殊性，即这里的二期用地在性质上是农用地，必须经过行政部门审批后方可变性为建设用地。这一特殊性决定了双方履行各自义务最终均以该用地的审批变性为基本法律前提。有鉴于此，要正确理解第二个补充协议即需要引入目的解释这一合同解释方法。所谓目的解释，即按照当事人订立合同的目的对合同进行解释。它是合同解释的最重要的规则之一，适用于其他合同解释规则难以合理妥当地解释合同之时。就本案而言，如二期用地不能完成审批变性，双方签订合同的目的即无从实现。对商建公司来说，如果忽略这一事关合同目的的基本法律前提而只强调其给付补偿金的义务，则必然导致双方权益严重失衡，商建公司就要面临着交钱而得不到土地的风险。另外需要注意的是，按照原协议，二期土地的申请立项亦是双方协议的内容，并且是商建公司的义务。由于第一个补充协议已被否定，双方又未再约定申请立项的期限，从双方订立合同的目的出发，这应理解为对商建公司提出了善意地及时完成申请立项的义务，否则其应就二期开发承担违约责任。
2.行政部门暂停审批的法律属性。
本案中二期用地长期未能办理申请立项，原因是行政部门暂停审批。那么，对当事人义务的履行，行政部门暂停审批是何性质呢?一审法院因未查明该事实并未涉及这一问题。二审中对此也曾有不同看法，有观点认为系情势变更，有观点则认为系不可抗力。最终二审法院区分了行政部门暂停对二期用地申请立项和商建公司履行付款义务的不同影响，按情势变更判案。由于审判实践中在情势变更和不可抗力的把握上较普遍地存在着混淆二者界限和不考虑具体情况的僵硬化的认定的不足，探讨这一问题很有意义。
情势变更与不可抗力有共同点，但并不相同。所谓情势变更，是指作为合同赖以存在的客观基础和外界环境发生了不可归责于当事人的根本变化，使一方当事人处于极为不利的境地，如果继续履行合同，将会给该方造成显失公平的损害后果。所谓不可抗力，是指因不可预见、不可避免、不可克服的情况而导致合同无法履行。二者的共同点在于均为因客观情况变化导致在合同履行上处于不利地位的一方当事人所设。二者的不同点则在于程度与后果不同：不可抗力造成合同不能履行，而情势变更则是造成合同履行的艰难；发生不可抗力的后果重在免除违约责任，发生情势变更则重在赋予处于不利地位的当事人获得救济的权利。
联系本案，在第二个补充协议履行期间，就二期土地的申请立项而言，行政部门暂停审批是不可预见的，进而也是不可避免和无法克服的，因而符合不可抗力的要件。对承担这一义务的商建公司而言，就此不存在违约问题。此后商建公司也一直在积极进行立项申请工作，并最终于2001年1月10日获得行政部门的批复。
同时，应当看到，对于二期用地方面商建公司的付款义务而言，行政部门暂停审批并不产生不能履行的影响，也即，商建公司给付土地补偿金的义务不会因此而无法履行，因而不构成不可抗力。但是，行政部门暂停审批直接关系到二期开发的法律前提，即二期土地能否得到审批，也由此影响到当事人履行其义务的客观基础，这较之第二个补充协议订立当时商建公司可随时申请行政部门审批的事实已经发生了根本变化，且该变化不可归责于任何一方当事人。这种情况下如要求商建公司仍按约定的期限交纳土地补偿金，必然使其在面临不能得到土地使用权风险的情况下履行对待给付义务，从而处于极为不利的境地，可能造成显失公平的后果。因此，就商建公司依约交纳土地补偿金而言，行政部门暂停审批完全符合情势变更的要件，原履行期限自应随之发生变更，第二个补充协议也因此失去意义，商建公司就此不应承担违约责任。事实上，在行政部门恢复审批后，北郊农场不仅认可了原协议与补充协议，并依原协议协助商建公司完成了二期用地的审批，由此以实际行为认可了商建公司未依约交纳土地补偿金的行为和双方在二期开发上的合作关系，加之双方并未重新约定二期用地补偿金的给付期限，商建公司自然不存在违约问题。而北郊农场此时将二期用地再行转让，当然构成违约。
综上，二审法院对第二份补充协议进行了合乎当事人订立合同目的的解释，并合理认定了行政部门暂停审批的法律属性，从而对案件作出了正确的处理。
（单国军　李梅）