（一）首部

1.判决书号
一审判决书：江苏省南通市港闸区人民法院港行初字第6、7号。
二审判决书：江苏省南通市中级人民法院通中行终字第076号。

2.案由：不服撤销房屋产权证案。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：中国建设银行通州市支行（以下简称建行通州支行）。
法定代表人：曹某，行长。
委托代理人（一、二审）：吉某、朱某，建行通州支行职员。
原告（被上诉人）：中国信达资产管理公司南京办事处（以下简称信达南京办事处）。
法定代表人：杨某，信达南京办事处主任。
委托代理人（一、二审）：王某、姜某，信达南京办事处职员。
被告（原审被告）：通州市房屋产权监理所。
法定代表人：曹某1，所长。
委托代理人（一、二审）：张家楠、黄颖、江苏南通金平川律师事务所律师。
第三人（原审第三人）：通州市城镇建设综合开发公司清算组（以下简称开发公司）。
法定代表人：李某，组长。
委托代理人（一、二审）：单某，开发公司清算组成员。
第三人（上诉人）：通州市民生贸易有限公司（以下简称民生公司）。
法定代表人：陶某，总经理。
委托代理人（一、二审）：任某，民生公司职员。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：江苏省南通市港闸区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李琴；审判员：魏莉莉、宋金明。
二审法院：江苏省南通市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王建平；审判员：施汉忠、高鸿。

6.审结时间
一审审结时间：2002年4月15日。
二审审结时间：2002年8月9日。

（二）一审诉辩主张

1.被诉具体行政行为：2001年8月12日，被告通州市房屋产权监理所以开发公司和建行通州支行的抵押行为明显侵犯他人合法权益为由，作出通房监字2001第5号“关于撤销通金他字第DXXXX5号、第DXXXX6号房屋他项权证，部分撤销通金他字第DXXXX8号、第DXXXX0号、第DXXXX7号房屋他项权证的通知。”

2.原告建行通州支行诉称：1998年10月30日，原告与第三人开发公司办理了房屋抵押登记手续，2001年8月12日，被告作出的通房监字（2001）第5号通知严重侵害了原告的合法权益，要求撤销通房监字（2001）第5号通知。

3.原告信达南京办事处诉称：被告作出的通房监字（2001）第5号通知无事实根据和法律依据，应予撤销。

4.被告辩称：被告依据通州市人民法院的司法建议和有关规定，作出的通房监字（2001）第5号通知有理有据，符合相关规定；开发公司与建行通州支行明知开发公司与民生公司签订“房屋买卖还款协议”，仍以有关房屋办理抵押贷款，该行为侵犯了民生公司合法权益。被告作出的通知没有侵害也不可能侵害原告的合法权益，故应驳回原告的诉讼请求。

5.第三人开发公司述称：第三人与民生公司之间无买卖房屋合同关系，第三人是开发单位，享有将C—111地块抵押的权利。

6.第三人民生公司述称：开发公司用已出售给我公司的2、3、7、8号四个地块进行抵押贷款用于借贷还贷，并隐瞒这些事实，在被告处领取了“房屋他项权证”，此行为应属无效民事行为。被告的具体行政行为合法，应予维持。

（三）一审事实和证据
江苏省南通市港闸区人民法院经公开审理查明：通州市金沙镇C—111地段开发公司负责开发建设通州市第一集贸市场。工程于1996年底竣工，但未取得竣工验收合格证，亦未取得国有土地使用证及房屋权属证书。根据通州市委、市政府专题办公会议纪要精神，自1997年开始，该市场的C2、3、6、7、8、9地块（建筑面积共11 549.71平方米）由民生公司负责经营与管理。通州市委、市政府办公会议纪要精神主要包括以下内容：开发公司开发建设的第一集贸市场由民生公司购买，结账依据审计局和物价局出具的法律文书，按1 518万元的基数，另加100万元，即民生公司应付开发公司购买市场总价合计为1 618万元。待账目结清时，开发公司必须将第一集贸市场产权一并划转给民生公司。1996年12月27日，民生公司与开发公司订立“还款协议”，约定：第一集贸市场销售价为2 660.29万元，去掉政府通过优惠政策、土地出让金、财政拨款等898.81万元及工商局投入的200万元，民生公司尚欠开发公司房款1 561.48万元。该协议还约定：开发公司原在市建行贷款1 560万元，从1997年1月1日起，此贷款由民生公司经开发公司向市建行归还本金和利息。民生公司在1997年内还清欠款。其中1997年1月31日前首月归还200万元本金及利息，其余1 360万元本金及利息分11个月均衡归还。如民生公司不及时足额归还贷款，所造成的一切责任由其承担。结清通州市第一集贸市场工程款，同时办理房产证。民生公司在1997年底前共汇给开发公司754.494 213万元（含政府补贴400万元），1999年2月13日汇给开发公司590万元。开发公司至今尚未开出销售发票。民生公司于1997年11月11日到通州市地方税务局直属分局开房地产销售发票，购房单位为民生公司，购房产为第一集贸市场的6、9地块，面积为3 633.26平方米，单价2 700元砰方米，金额为980.980 2万元，民生公司已凭此发票办理了该地块的产权手续。1997年10月至11月间，原告建行通州支行与开发公司以C—111地段中的2、3、7、8等地块到被告处进行抵押登记，用于偿还开发公司欠建行通州支行的陈欠款。在登记的权利存续期限届满后，建行通州支行与开发公司于1998年10月又重新办理了借款合同及贷款抵押合同，将C—111地段中的2、3、7、8等地块进行了抵押登记，并由被告颁发了通金他字第DXXXX5号、第DXXXX6号、第DXXXX8号、第DXXXX0号、第DXXXX7号“房屋他项权证”。2000年8月，民生公司认为被告行政登记行为侵权，诉至通州法院，要求撤销被告核发的上述“房屋他项权证”。该案在审理过程中，民生公司又撤回起诉。通州市法院在裁定准予撤诉的同时，又向被告发出（2001）通行建字第1号司法建议，建议撤销上述“房屋他项权证”。2001年8月12日，通州市房屋产权监理所以开发公司和建行通州支行的抵押行为明显侵犯他人合法权益为由作出通监字（2001）第5号“关于撤销通金他字第DXXXX5号、第DXXXX6号房屋他项权证、部分撤销通金他字第DXXXX8号、第DXXXX0号、第DXXXX7号房屋他项权证的通知”。原告不服，提起行政诉讼。
上述事实有下列证据证明：
1.开发公司向建行通州支行借款的合同，编号为AXXX—XXXX5号、A—XXXX1号及相应的贷款抵押合同，编号为AX—XXXX5、AX—XXXX1号。
2.通州市房屋产权监理所颁发的通金他字第DXXXX6号、通金他字第DXXXX7号房屋他项权证。
3.建通第0X7号债权转让协议。
4.建通第047—2、3、4号担保权利转让通知书。
5.AXXX—XXXX9、9XXX0、AXXX—XX—XXX2资金借款合同及抵押合同。
6.通金他字第DXXXX8号、XXXX5号、XXXX0号房屋他项权证。
7.通州市人民法院（2001）通行建字第1号司法建议。
8.第一集贸市场摊位租赁合同及摊位情况说明。
9.通州市土管局1995年颁发的通土（出）（1995）9、10、11号“关于批准出让土地的通知”。

（四）一审判案理由
南通市港闸区人民法院经审理认为：开发公司未按法定的房地产转让程序与民生公司办理必要的手续，民生公司也未按约足额交付购房款，故双方之间房地产买卖关系依法不能成立，双方之间的经济往来只能视为一般债权关系，该债权不能对抗、排斥原告已取得的担保物权；被告未就被诉具体行政行为认定的“开发公司和原告建行通州支行的行为明显侵犯他人的合法权益”提供相应的证据，系具体行政行为主要证据不足；在民生公司未依法取得2、3、7、8四地块房地产所有权的情况下，开发公司将自己开发建设的房地产与原告办理抵押登记，不存在建设部57号令第25条所指的“申报不实”的情况，该房地产也不存在建设部56号令第48条所指的房地产存在共有、产权争议或被查封、扣押的情况，故被告引用上述法律规范条文亦属适用法律、法规错误。

（五）一审定案结论
江苏省南通市港闸区人民法院根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条、第四十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十九条、第七十二条第一款，《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项，参照建设部《城市房地产转让管理规定》第六条、第七条、第十条、第十八条第一款规定，作出如下判决：
撤销通州市房屋产权监理所于2001年8月12日作出的通房监字（2001）第5号“关于撤销通金他字第DXXXX5号、第DXXXX6号房屋他项权证、部分撤销通金他字第DXXXX8号、第DXXXX0号、第DXXXX7号房屋他项权证的通知”。
诉讼费人民币100元，由被告通州市房屋产权监理所负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人（原审第三人）民生公司诉称：上诉人与开发公司房屋买卖合同合法有效；开发公司与建行通州支行恶意串通，损害上诉人的合法权益事实存在；开发公司与建行通州支行之间的抵押行为、贷款行为均与法律规定不符。请求二审法院依法改判或发回重审。
（2）被上诉人（原审原告）建行通州支行辩称：开发公司不具备转让房屋的条件，因此，民生公司与开发公司的买卖协议依法不能成立；通州支行与开发公司之间不存在恶意串通。请求二审法院维持原判。
（3）被上诉人（原审原告）信达南京办事处辩称：同意建行通州市支行的答辩意见，且开发公司在银行的贷款用于房屋建设，上诉人已取得了相关的房屋产权。
（4）被上诉人（原审第三人）开发公司辩称：上诉人所支付的价款，只能说明上诉人取得了C6、9地块房屋的产权，开发公司与建行通州支行之间不存在恶意串通。
（5）原审被告通州市房屋产权监理所述称：被诉具体行政行为是根据法院的司法建议作出的，C—111地段中的其他房屋已领取了产权证的事实与本案不具关联性。

2.二审事实和证据
南通市中级人民法院经公开审理肯定了一审认定的事实和证据。

3.二审判案理由
南通市中级人民法院经审理认为：根据城市房地产法律规范的规定，依法取得土地使用权证书是转让房地产的法定前提条件，故开发公司与民生公司之间依据通州市委、市政府会议纪要精神所形成的买卖协议违反了法律的强制性规定，属无效民事行为。民生公司与开发公司之间基于经济往来所形成的只是民法上的债的关系。开发公司与通州支行保证借款合同的履行所订立的抵押合同并不存在恶意串通侵犯他人合法权益的情形。通州市房屋产权监理所在办理抵押登记时也未违反法律规范，故通州支行已依法取得争议房地产的担保物权。根据合同法所确定的物权优于债权的原则，民生公司不得以其尚未取得物权证书的债权对抗建行通州支行所依法享有的物权。通州市房屋产权监理所在收到人民法院的司法建议书后未经法定调查程序，即作出被诉具体行政行为，显然违反了行政管理的法定程序，使其作出的被诉具体行政行为不仅认定事实不清，而且在适用法律上也明显不当。

4.二审定案结论
江苏省南通市中级人民法院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人民生公司负担。

（七）解说
本案在审理中主要涉及以下几个问题：
1.开发公司与民生公司间关于本案所涉及的房地产买卖关系是否依法成立。
根据城市房地产法律规范的规定，开发公司没有依法取得竣工验收合格证明、土地使用权证书、房屋所有权证书，尚不具备转让房地产的法定前提条件。本案中，开发公司与民生公司没有依法办理必要的房地产转让登记手续，即行房地产转让行为，显然缺乏法定的房地产转让前提条件；尽管通州市委、市政府多次召开专题办公会议，决定开发公司开发建设的第一集贸市场由民生公司购买，并提出结账依据、价格核定等具体要求，但这是一种计划经济体制下的行政职权干预行为，与当前的市场经济体制格格不入，这种行政指令与法律规定的程序要件也是两回事。同时也难以保证协议当事人完全出于自愿；事实上，民生公司亦未按双方所订协议履行按期足额交付购房款的义务。综上三方面的分析，开发公司与民生公司的房地产买卖关系依法不能成立。
2.开发公司及民生公司间债权关系是否能对抗原告已取得的担保物权。
既然开发公司与民生公司之间的房地产买卖关系依法不能成立，那么，他们之间的经济往来也只能是一般的债权债务关系。开发公司为保证借款合同的履行而与原告签订的抵押合同，并不存在侵犯他人合法权益的情形，被告通州市房屋产权监理所在办理抵押登记时也并不违反法律规范关于抵押登记的规定，故原告持有的他项权证是依法取得的担保物权证书，应受法律保护。抵押权是限制物权，根据物权优于债权的原则和债权法上的约束力不具有排他的效力理论，开发公司与民生公司间的债权不得对抗、抵销原告所持有的担保物权。
3.被告的被诉具体行政行为有无事实根据和法律依据。
被告撤销原告持有的房屋他项权证的主要理由有三：一是开发公司和原告建行通州支行的抵押行为明显侵犯他人合法权益；二是通州市人民法院的司法建议；三是建设部第57号令第25条、第56号令第48条的规定。众所周知，人民法院的司法建议是法院在司法过程中对有关机关、部门提出的倡导性意见，其不能等同于具有强制执行力的判决书、调解书、裁定书，也不影响行政机关依照行政管理程序依法行使职权。而且本案的人民法院司法建议是在民生公司撤回起诉的情况下作出的，既然法院对案件没有进行实体审理，何以作出建议?不难看出，这种司法建议明显带有行政职权干预的色彩，与市委、市政府作出的办公会议纪要异曲同工，仅仅是主体不同、形式不同而已。被告作出撤销原告持有的房屋他项权证主要动因是根据通州法院的司法建议，被告在不作任何调查核实的基础上，就认定开发公司和原告的抵押行为明显侵犯他人合法权益，只能说明被诉具体行政行为没有事实根据。建设部57号令第25条中规定对申报不实的房屋权属，登记机关有权注销。开发公司在民生公司未依法取得第2、3、7、8号四块房地产所有权情况下，将自己开发的房地产与原告办理抵押登记，并不存在“申报不实”的情形，而被告却引用了建设部57号令第25条的规定，认为原告与开发公司“申报不实”，这显然与事实不符；建设部56号令第48条中规定，抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、抵押等情况的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。被用于抵押的房地产也不存在建设部56号令第48条所列举的共有、产权争议或被查封、抵押的情况，故被告适用法律条文显属不当。
综上，被告的被诉具体行政行为既无事实根据，也无法律依据，一、二审法院的判决是正确的。
（刘萍）