（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：吉林省长春市中级人民法院（1997）长民初字第41号。
二审判决书：吉林省高级人民法院（1997）吉民终字第64号。

2.案由：购买房屋产权纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：李某、吕某、齐某等142人。
代表人：李某，男，汉族，1956年12月1日生，住长春市，吉林省商检局干部。
代表人：吕某，男，汉族，1960年6月21日生，住长春市朝阳区，无职业。
代表人：齐某，男，汉族，1949年1月21日生，住长春市，吉林省司法厅劳动服务公司干部。
代表人：邱某，男，汉族，1963年8月17日生，住长春市，无职业。
代表人：孙某，女，汉族，1950年5月26日生，住长春市朝阳区，无职业。
被告（被上诉人）：长春新世界广场有限公司（下称新世界广场）。
法定代表人：才某，董事长。
诉讼代理人（一审）：才某1，该公司职员。
诉讼代理人（一审）：刘某，该公司职员。
被告（上诉人）：中国太平洋保险公司长春分公司（下称保险公司）。
法定代表人：谭某，总经理。
诉讼代理人（一审）：杨某，该公司保险部原经理。
诉讼代理人（二审）：刘庆久，吉林省经济律师事务所律师。
诉讼代理人（二审）：杨某1，该公司保险部经理。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：吉林省长春市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：金运珍；代理审判员：孙明杰、李雪松。
二审法院：吉林省高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王志新；审判员：关继芝；代理审判员：董志安。

6.审结时间
一审审结时间：1997年3月28日。
二审审结时间：1997年10月21日（依法延长审期）。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称：1993年10月，被告新世界广场向社会发售长春新世界广场国际购物中心一平方米共有产权3000余份。其中，原告142人购买了192份，共计交款2394830元。在销售合同中被告新世界广场承诺该中心于1995年12月底竣工交付使用，并保证每平方米产权单位第一年的最低租金收入不低于2400元，以后五年内每年递增10%。被告保险公司对该协议承担履约保证保险。原告按协议交款后，被告新世界广场却不履行协议内容，新世界国际购物中心因资金缺乏而被迫停工，被告新世界广场不能按期给付原告租金。原告认为，新世界广场以出售共有产权的形式向社会公开筹集资金，属非法集资活动，故原、被告双方签订的一平方米共有产权销售合同无效，应予解除。被告保险公司明知被告新世界广场出售一平方米产权是一种非法集资活动，却提供履约保证保险，应承担连带责任。原告要求：解除双方签订的一平方米共有产权销售合同，二被告立即返还原告投资款2394830元及利息，诉讼费由被告承担。

2.被告新世界广场辩称：我公司于1993年10月向社会公开发售新世界国际购物中心一平方米共有产权营销活动，是依据政府有关部门颁发的预售房屋许可证进行的。1994年5月，这项活动被吉林省人民银行定为非法集资活动后，我们立即停止了营销活动，由于资金已全部投入到工程上，使清退计划无法实施。现我公司正积极筹措资金，待资金筹措后，即马上清退全部产权款。

3.被告保险公司辩称：原告没有与我公司签订正式保单，也没有交保险费，所以，我公司对原告不承担保险责任。另外，我公司一平方米产权销售协议上写明：我公司提供新世界购物中心营运后前五年发展商支付的最低租金的履约保证保险。该中心至今未能建成，保险还没有起期，我公司不承担责任。1994年5月，我公司已与被告新世界广场废止保险意向协议书，所以，原告的请求与我公司无关。

（三）一审事实和证据
长春市中级人民法院经审理查明：1993年10月15日，被告新世界广场在长春市房地产市场管理处领取了新世界广场大厦的商品预售许可证。随之，被告新世界广场通过新闻媒介，推出新世界国际购物中心一平方米共有产权销售活动。被告新世界广场通过新闻媒介宣称：该活动由被告保险公司提供全面保险服务，提供该中心建设期的建筑安装工程保险；提供该中心竣工时至2053年的58年的房产保险，确保在发生地震、火灾、水灾等意外情况时，产权人财产不受损失，并对新世界广场给每一平方米共有产权持有者承诺的最低租金提供履约保证保险。被告新世界广场并宣称新世界国际购物中心开业时间为1995年12月底。通过新世界广场的宣传，142名原告纷纷与被告新世界广场签订了新世界国际购物中心一平方米共有产权销售合同。该合同约定：新世界国际购物中心将于1995年12月31日竣工并交付使用；保证每一产权单位第一年的最低收入不低于2400元，以后的五年内每年递增10%，保险公司对此承诺提供履约保证保险。从1993年11月1日至1994年2月，142名原告共购买192份产权，共计人民币2454879元。142名原告向被告新世界广场交付购房款时，被告新世界广场向原告出具了一平方米共有产权认购凭据。该凭据第七条写明：由被告保险公司提供如下保险服务：1.提供建设期间建筑安装工程一切保险；2.提供建成后58年的房产保险，保险金为13800元；3.提供该中心营运后前五年发展商的最低租金的履约保证保险，保证第一年的最低租金不低于2400元，以后每年递增10%。被告保险公司在此凭据上盖章。被告新世界广场以此种销售方式共售出2221份，得款2800万元。1994年5月11日，中国人民银行吉林省分行向被告新世界广场发出《关于你公司立即停止非法集资活动的通知》，将被告新世界广场出售一平方米共有产权活动确定为非法集资，责令被告新世界广场立即清退产权人的钱款。由于被告新世界广场资金困难，未能及时将款退还购买产权者，仅于1995年1月、1996年1月、1997年1月三次共向各产权人每人发放了5100元。1994年5月5日，二被告间签订了协议书一份，废止了双方1993年10月18日签订的保险意向性协议书，被告保险公司不再对被告新世界广场承担履约保证保险。142名原告为向二被告索要购房款及利息诉至法院。
上述事实有下列证据证明：
1.1993年10月15日长春市房地产市场管理处颁发给新世界广场的新世界广场大厦的商品房预售许可证。
2.1993年10月18日中国太平洋保险公司长春分公司与长春新世界广场有限公司签订的保险协议书，载明：甲方中国太平洋保险公司长春分公司同乙方长春新世界广场有限公司经过认真协商，就甲方为乙方提供租金支付保证保险事宜达成如下协议：（1）新世界国际购物中心预计于1995年12月31日投入使用，届时乙方对该购物中心的产权持有者的租金支付承诺将付诸实施。（2）甲方认为乙方对新世界购物中心产权持有者租金支付每一年每平方米2400元，第二年至第五年每年递增10%的承诺是合理可行的。（3）甲方同意将按中国太平洋保险公司和中国人民银行吉林省分行批准的保险条款为乙方对购物中心产权持有者的租金支付承诺提供保证保险，对因乙方经营原因，以致对产权持有者承诺的租金无力支付，由甲方依保险条款有关规定予以负责。
3.被告新世界广场在1993年11月1日《长春日报》第8版刊登的整版广告，载明：长春新世界国际购物中心一平方米共有产权销售办法概要：标的物为新世界广场大厦的八层裙楼；功能为商场、餐饮、娱乐、健身及其他服务行业；每份一平方米，分别由1层至8层的各一份组成；每份产权售款13800元，拥有开业后的58年产权，该产权可转让、赠与、继承；购物中心开业时间定为1995年12月底；开业后的租金收入按份分发给每个产权持有人；开业后，发展商给每份产权持有者承诺的最低租金为2400元/平方米；以后五年内每年递增10%，如实际收入不足此数，由发展商补足，如超出，则超出部分归产权持有者；产权持有者如对开业后获得的收益不满意，发展商可加上同期银行存款利息退款；首期仅售3000份；由中国太平洋保险公司长春分公司提供全面保险服务。
4.新世界广场向社会散发的《新世界国际购物中心一平方米共有产权销售介绍》宣传单，所载内容除与1993年11月1日《长春日报》新世界广场广告的内容相同者外，又有：中国太平洋保险公司长春分公司将提供：（1）建设期的建筑安装工程险，保证在发生任何意外事故的情况下，新世界购物中心均能正常进行建设；（2）该中心竣工时至2053年总计58年的房产保险，保证在发生火灾、水灾、地震等自然灾害的情况下，您的财产不受损失；（3）新世界广场给每一位一平方米共有产权持有人承诺最低租金的履约保证保险。
5.142名原告分别与被告新世界广场签订的新世界国际购物中心一平方米共有产权销售合同，其中载明：新世界国际购物中心将于1995年12月31日竣工并交付使用；保证每一产权单位第一年的收入不低于2400元，以后的五年内每年递增10%，保险公司对此承诺提供履约保证保险。
6.142名原告在向被告新世界广场交付购房款时，被告新世界广场分别向原告出具的一平方米共有产权认购凭据，载明：142名原告购买一平方米产权192份，价款为2454879元人民币。各凭据第七条载明：由中国太平洋保险公司吉林省分公司提供如下保险服务：（1）提供建设期间建筑安装工程一切保险；（2）提供建成后58年的房产保险，保险金为13800元；（3）提供该中心营运后前五年发展商的最低租金的履约保证保险，保证第一年的最低租金不低于2400元，以后每年递增10%。被告保险公司在此认购凭据上盖章。
7.1994年5月11日中国人民银行吉林省分行向被告新世界广场发出的《关于你公司立即停止非法集资活动的通知》，载明：新世界广场一平方米共有产权销售为非法集资行为。责令新世界广场立即清退产权人的钱款。
8.142名原告和被告新世界广场对新世界广场于1995年1月、1996年1月、1997年1月三次向每份产权人共返还人民币5100元的事实均表认可。
9.1994年5月5日新世界广场与保险公司签订的协议书，载明：双方同意从本协议书签订之日起废止双方于1993年10月18日所签订的保险意向性协议书。双方不再享有原协议中约定的奖金和将来拥有的权利与义务。

（四）一审判案理由
长春市中级人民法院经公开审理认为：被告新世界广场虽然在政府有关部门取得了商品房预售许可证，但搞一平方米共有产权销售改变了商品房预售的性质，属非法集资活动。故被告新世界广场与142名原告签订的共有产权销售合同无效。对此，新世界广场负全部责任，应返还142名原告的购房款并承担利息。被告保险公司在一平方米共有产权销售活动中，在认购凭据上盖章，提供担保承诺，起了误导群众的作用，对此，保险公司应当承担过错责任，在被告新世界广场清退购房款中应承担连带赔偿责任。

（五）一审定案结论
长春市中级人民法院依照《中华人民共和国经济合同法》第十六条、最高人民法院《关于审理经济合同纠纷案件有关保证的若干问题的规定》第二十条之规定，作出如下判决：
1.被告新世界广场返还李某等142名原告的购房款共计2454879元及利息35870.25元（此利息款已扣除已付的每份产权人5100元），于判决生效后15日内付清。
2.被告保险公司对新世界广场返还142名原告购房款及利息承担连带赔偿责任。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人保险公司上诉称：我公司在一平方米共有产权销售协议上写明，我公司提供新世界国际购物中心营运后前五年发展商支付的最低租金的保证保险，而不是对返还购房产权款的保证保险；返还购买产权款只是新世界广场的义务，而不是保险公司的义务，因而我公司不应承担连带责任。
（2）被上诉人李某等142人辩称：原判决正确合法，应维持原判。
（3）被上诉人新世界广场未提出答辩。

2.二审事实和证据
吉林省高级人民法院经审理查明：被上诉人新世界广场于1993年10月15日在长春市房地产市场管理处领取了新世界广场大厦的商品房预售许可证。随后，新世界广场通过新闻媒介宣传，开始了新世界国际购物中心一平方米共有产权销售活动。通过新闻媒介的宣传，142名被上诉人与被上诉人新世界广场签订了新世界国际购物中心一平方米共有产权销售合同。其销售合同约定内容和认购凭据所载内容原审认定无误。142名个人共购买192份一平方米产权，合计人民币2453879元。新世界广场以此种销售方式共售出2221份，得款2800万元。1994年5月11日，中国人民银行吉林省分行将新世界广场一平方米共有产权销售行为确定为非法集资，责令其退还产权人的钱款。新世界广场未能及时退款，只于1995年1月、1996年1月、1997年1月先后三次共向每份产权购买人发放了人民币5100元。1994年5月5日，新世界广场与太平洋保险公司签约，废止了双方1993年10月18日签订的保险意向性协议书，太平洋保险公司不再承担新世界广场一平方米产权销售合同的履约保证保险。
二审确认了一审认定的证据。

3.二审判案理由
吉林省高级人民法院认为：（1）新世界广场推出的一平方米共有产权销售行为名为房屋预售，实为非法集资。其与李某等142名被上诉人签订的新世界国际购物中心一平方米共有产权销售合同应认定为无效合同，新世界广场应当返还李某等142名被上诉人的购房款及利息。（2）保险公司在新世界广场的一平方米共有产权销售行为中提供履约保证保险，客观上起到了误导的作用，应当承担连带责任。（3）原审认定事实清楚，适用法律正确，保险公司的上诉理由不能成立。

4.二审定案结论
吉林省高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
本案是一起以商品房预售的合法形式，进行非法集资的一个案件，是企业乱办金融的一个典型案件。本案也是人民法院依法治理金融秩序的一个典型案例。从本案可以看出我国提出的金融体制改革，依法治理金融的方针和任务是十分正确的。
本案在审判中涉及如下两个问题：
1.是合法商品房预售还是非法集资。
本案中新世界广场虽然取得了合法的商品房预售许可证，但其出售一平方米共有产权，实际上已经改变商品房预售的性质，是一种未经批准的社会集资行为，即是非法集资行为。因为，商品房预售的典型特征是，当预售的房屋交付购买人时，购买人取得的是完整的所有权，即享有占有、使用、收益和处分权。而新世界广场出售的一平方米共有产权，按照双方签订的预售合同约定，购买人虽然取得了所有权，但标的物不能向产权人交付，产权人不能享有占有、使用权能，只享有收益权和处分权。而各所有权人取得的收益，是新世界广场对所谓共有产权经营后按约定给产权人的租金（第一年每平方米2400元，以后五年每年递增10%）。由此可见，新世界广场出售一平方米产权的行为不是商品房预售行为，而是企业变相发行债券的一种集资行为。中华人民共和国国务院1993年8月2日公布的《企业债券管理条例》第十一条规定：“企业发行企业债券，必须按照本条例的规定进行审批；未经批准的，不准擅自发行和变相发行企业债券。中央企业发行企业债券，由中国人民银行会同国家计划委员会审批；地方企业发行企业债券，由中国人民银行省、自治区、直辖市、计划单列市分行会同同级计划主管部门审批。”第二十六条规定：“未经批准发行或者变相发行企业债券的，以及未通过证券经营机构发行企业债券的，责令停止发行活动，冻结并责令退还非法所筹资金……”新世界广场未经所在地中国人民银行吉林省分行会同吉林省计划经济委员会批准，变相向社会公开发行企业债券，是一种非法集资行为，中国人民银行吉林省分行责令其停止集资活动、退回所筹款项是正确的。据此，一、二审人民法院认定该商品房预售合同无效，新世界广场返还李某等142人购房款及利息是正确的。
2.保险公司是否承担连带责任。
保险公司与新世界广场签订的保险合同是保险公司为新世界购物中心建成后对产权持有者五年内的租金支付承诺提供保证保险，对因新世界广场经营原因，以致对产权持有者承诺的租金无力支付，由保险公司依保险条款有关规定予以负责，而不是对其建筑施工的保险。在新世界广场向李某等142名原告出具的一平方米共有产权认购凭据上载明保险公司提供如下保险服务：提供建筑期间建筑安装工程一切保险；建成后58年的财产保险；提供营运后五年内的最低租金履约保证保险。对此保险公司在认购凭据上盖了章，因而应认定是保险公司对各原告人的保险承诺，其中关于提供建筑期间建筑安装工程一切保险显然应当包括各种情况；最高人民法院《关于审理经济合同纠纷案件有关保证的若干问题的规定》第三条规定：“保证人在债权人与被保证人签订的订有保证条款的主合同上，以保证人的身份签字或盖章视为保证合同成立。”可见保险公司保证合同成立。况且，保险公司对新世界广场在报道及宣传单上宣传的“中国太平洋保险公司长春分公司提供全面保险服务”明知而不提出异议，李某等142人自然认为是保险公司的真实意思表示，客观上起到了误导作用。
最高人民法院《关于审理经济合同纠纷案件有关保证的若干问题的规定》第二十条规定：“主合同无效，保证合同也无效，保证人不承担保证责任。但保证人知道或者应当知道主合同无效而仍然为之提供保证的，主合同被确认无效后，保证人与被保证人承担连带责任。”保险公司应当知道新世界广场出售一平方米共有产权的行为是非法集资行为，因而，当一平方米共有产权预售合同无效时，保险公司作为保证人应当承担连带责任。
（冯彦彬）