(一)首部
1.裁判书字号
一审判决书:上海市普陀区人民法院(1995)普民初字第354号。
二审判决书:上海市第二中级人民法院(1996)沪二中民终字第536号。
再审裁定书:上海市第二中级人民法院(1997)沪二中民监字第52号。
再审判决书:上海市第二中级人民法院(1997)沪二中民再终字第5号。
3.诉讼双方
原告(反诉被告、上诉人):上海长征锁厂(简称长征锁厂)。
法定代表人:戴某,厂长。
诉讼代理人(一审):李某,该厂职工。
诉讼代理人(一审):刘某,该厂法律顾问。
诉讼代理人(二审):史济奎,上海沪江律师事务所律师。
诉讼代理人(再审):厉民一,上海科伟律师事务所律师。
诉讼代理人(二审、再审):刘某,上海华源律师事务所律师。
被告(反诉原告、被上诉人):统尊国际贸易(上海)有限公司(简称统尊公司)。
法定代表人:王某,董事长。
诉讼代理人(一审):唐建明,上海市沪西律师事务所律师。
诉讼代理人(二审):颜某,长宁区天天餐厅工作。
诉讼代理人(二审):符金生,上海市第一律师事务所律师。
诉讼代理人(再审):杨国平,上海市第七律师事务所律师。
诉讼代理人(再审):唐志书,上海市第七律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院:上海市普陀区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:朱伟琴;代理审判员:吴鸣鸣、陈菊兰。
二审法院:上海市第二中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:张艾;代理审判员:王咏雷、杨俊。
再审法院:上海市第二中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:汪荣华;代理审判员:王珍、袁秀珍。
6.审结时间
一审审结时间:1996年5月3日。
二审审结时间:1996年12月10日。
再审审结时间:1997年10月28日。
(二)一审情况
1.一审诉辩主张
(1)原告长征锁厂诉称:原告与被告于1994年4月8日签订一份房屋租赁合同,由原告将上海市中山北路XXXX号办公楼一幢出租给被告,每年租金为75万元,租期10年。双方对水、电话、用电量及有关费用均作了约定。在租房合同及有关附件中还约定由被告招收原告职工20名。如未招满则由被告向原告支付缺额人员工资每人每月175元。合同生效后,原告按约交付了房屋,被告亦按约支付了半年的租金37.5万元。但被告从1994年11月起不支付租金,也不履行招收职工或支付工资的义务。要求法院判令被告给付欠付的租金及利息,给付欠付的水、电费及有关职工的工资等。在审理中原告要求终止房屋租赁合同。
(2)被告统尊公司辩称:合同签订后,原告未按期交房,直至1994年6月20日才将房屋交付。按照合同,原告应同时提供10门分机电话,但原告直至1995年春节才将10门分机电话提供给被告,且至今不能实际使用。由原告代为申请安装的10门直线电话,已有6门办理好有关手续,但至今未过户给被告。原告至今未按协议向被告提供130KW电量,使被告承租的房屋二楼以上用电受阻。原告在被告承租的地下室安装铁门,使被告的工作受到影响,亦没有提供停车处。1994年12月31日原告突然停电,造成被告的办公机器受损。原告的职工干扰被告的工作。由于原告的违约行为,造成被告很大损失,故未向原告给付房租。
(3)被告统尊公司反诉称:由于原告未按协议提供租赁房屋的配套设施,使被告所租赁的房屋二至四楼装修完毕后,无法对外开展经营活动,闲置至今,要求原告承担违约金人民币30万元。在审理中同意终止租赁合同,但要原告赔偿损失。
(4)原告长征锁厂对反诉辩称:因不存在违约行为,故不同意被告的反诉请求。
2.一审事实和证据
上海市普陀区人民法院经公开审理查明:原告长征锁厂与被告统尊公司于1994年4月8日签订房屋租用协议书一份。协议内容为,原告将其所有的本市中山北路XXXX号7号楼及地下室出租给被告,年租金为75万元,租赁期限为10年。根据协议第十二条规定,原告应当在合同生效之日起20天内腾空场地,而被告提出原告直至1994年6月20日才将场地腾空,延迟了二个月,并提供了三份书证佐证。根据协议第六条规定,原告应当向被告提供2门直线电话和10门分机电话,被告提出原告延迟交付电话且交付的分机电话不能使用。对此原告认为这是电话局的接线员将电话线弄断所致。根据原、被告双方1994年6月签订的协议书,由原告代被告向电话局申请安装10门直线电话,其中6门电话下来后,由原告付费并使用,原告表示只要被告愿意付费的话:随时可以过户给被告使用。根据租房协议第七条规定,原告保证被告30KW的用电,并根据1994年10月20日双方签订的会谈纪要第五条规定,被告需要用电130KW,原告表示理解和同意供电,双方再另行商定具体事宜。被告认为原告至今未履行该协议,原告则表示会谈纪要只是双方对电量的一种意向,具体如何实施,尚待进一步协商。根据租房协议第十四条规定,合同生效之后,任何一方违约须向受害方支付违约金30万元。合同生效后,被告仅向原告给付了租金37.5万元,并欠付原告水电费2.5万元。原告在催讨无着的情况下,于1995年6月24日起对被告所租赁的房屋采取了停水、停电的措施,之后,被告因无法办公而搬离。在审理中,原告又增加了诉讼请求,要求终止双方的租赁合同,对此,被告表示同意终止租赁合同,但要求原告给付房屋装潢费及赔偿其他各种损失。经本院委托上海市普陀区房产管理局房产评估所对租赁房屋的装潢进行评估,评估价格为人民币1473968.24元。
上述事实有下列证据证明:
(1)1994年4月8日双方签订的房屋租赁协议。
(2)1994年10月20日双方达成的会谈纪要。
(3)上海市普陀区房产管理局房产评估所的估价单。
(4)证人证言。
3.一审判案理由
上海市普陀区人民法院认为:
(1)双方所签订的房屋租赁合同为合法有效的合同,受法律保护。双方均应按照合同的条款履行各自的义务。
(2)原告延期交房系违约行为,应扣除延期交房期间的房租。
(3)被告欠付租金和水、电费的行为亦属违约行为,也应承担补付房租和水、电费的责任。
(4)被告称原告在提供电话和用电方面亦有违约行为,因无确凿证据,难以认定。
(5)被告反诉原告承担违约金,因双方在履约过程中均有违约行为,故双方均应承担违约责任。
(6)1995年7月以后的租金,考虑到双方在该案中均有责任,应由双方合理分担。
(7)双方均表示愿意终止租赁合同,未有不妥,可予准许,房屋装潢费,可依评估价由原告承受。
4.一审定案结论
上海市普陀区人民法院根据所认定的事实、证据和上述判案理由,依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条、第一百一十三条之规定,作出如下判决:
(1)原告长征锁厂与被告统尊公司终止履行本市中山北路XXXX号7号楼及地下室的房屋租赁合同。
(2)被告应给付原告所欠租金共计人民币656250元,给付水、电费计人民币25000元,共计681250元。
(3)原告给付被告房屋装潢费计人民币1473968.24元。上述第二、三项折抵后,原告应给付被告人民币792718.24元。该款原告于本判决生效后一个月内先行给付人民币30万元,余款应于本判决生效后三个月内付清。
(4)原告的其余之诉不予支持。
(5)被告的反诉请求不予支持。
房屋估价费人民币14740元,由双方各半承担;本案受理费人民币22810元,由双方各半承担;反诉费人民币7010元,由被告承担。
(三)二审情况
1.二审诉辩主张
(1)上诉人长征锁厂诉称:根据双方签订的房屋租用协议书约定,统尊公司单方装潢的费用应自行承担。长征锁厂未延期交房,要求统尊公司给付欠租1166600元及欠付的水、电费37413.20元,给付协议约定的接受其单位职工的工资、养老金等费用111297.90元。为解决纠纷,可由统尊公司拆走讼争房屋内的制冷机组,底层花台屏风、隔间衣柜、木橱、商号铜字,剩余装潢以房产评估部门确定的折旧率按二年折旧后,由其承担一半装潢费。要求统尊公司返还二门直线电话的所有权。
(2)被上诉人统尊公司辩称:统尊公司坚持原审时的主张和理由,要求长征锁厂给付赔偿金2105297.20元。
2.二审事实和证据
上海市第二中级人民法院经审理查明:长征锁厂与统尊公司于1994年4月8日签订房屋租用协议书。协议书第一条约定,长征锁厂将本市中山北路XXXX号7号楼及地下室出租给统尊公司;第三条约定,租金每年为人民币75万元,自合同生效后两日内预付半年租金,以后每季度的第一个月的上旬,付清全季度的租金;第五条约定,统尊公司同意接受长征锁厂20至50名职工到统尊公司工作,合同生效后,即招10名固定工,6月份再招收10名销售员;第六条约定,长征锁厂同意划出直线电话2门,分机10门借予统尊公司使用,不收取费用,实际通话费用按规定收取;第七条约定,统尊公司如需对房屋内部装潢、改建,费用均由统尊公司承担,统尊公司实际使用水、电费由统尊公司承担,长征锁厂保证统尊公司30KW的用电;第九条约定,房屋租赁期限为10年,租赁期限届满,统尊公司不得拆走除空调和商、住、办公用品等动产以外的房屋设施;第十二条约定,长征锁厂同意在合同生效之日起20天内腾空场地;第十四条约定,合同生效后,任何一方违约须向受害方支付违约金30万元人民币。协议生效后,统尊公司给付长征锁厂租金人民币37.5万元,并于1994年6月与上海威廉建筑装饰工程有限公司签订关于本市中山北路XXXX号7号楼的装修合同,上海威廉建筑装饰工程有限公司于1994年6月20日起对该楼进行装修施工,并于1994年8月26日竣工交付使用。长征锁厂按约向统尊公司提供了2门直线电话,分机电话由于在装修施工时线路被拉断,故至1995年2月才接通约半数左右,但无法实际使用。1994年6月,长征锁厂与统尊公司签订协议书,约定由统尊公司以长征锁厂的名义向上海市电话局申请安装电话10门,费用由统尊公司支付,产权和使用权归统尊公司所有。后市电话局批准安装了6门电话,由长征锁厂付费并使用。1994年10月20日,长征锁厂与统尊公司签订会谈纪要,约定统尊公司需要用电130KW,长征锁厂表示理解和同意供电,双方再另行商定具体事宜。1994年11月起,长征锁厂因统尊公司不履行到期应支付每季度租金的义务,也不履行招收职工及支付工资的义务,多次与统尊公司交涉未果,故于1995年2月10日诉至法院。长征锁厂于1995年6月24日起对统尊公司所租赁的本市中山北路XXXX号7号楼采取了停水、停电的措施,统尊公司因无法办公而搬离,但仍派人看管该楼。统尊公司欠长征锁厂水、电费人民币13671.87元。上海市普陀区房产管理局房产评估所于1995年11月对本市中山北路XXXX号7号楼的装潢进行了评估,评估价格为人民币1473968.24元。
上述事实有下列证据证明:
(1)1994年4月8日双方签订的房屋租用协议书。
(2)1994年10月20日双方达成的会谈纪要。
(3)本票、收据、审计报告、评估报告。
(4)证人证言。
3.二审判案理由
上海市第二中级人民法院认为:
(1)双方签订的合同合法有效,在履约过程中,被上诉人未按约支付房租及水、电费,上诉人采取断水、断电等错误行为,双方均应各自承担相应的责任。原审法院判决对双方的违约金要求均不予支持是正确的。
(2)现双方均同意终止租赁合同,可予准许。
(3)被上诉人称上诉人延期两个月交房,未能提供充分依据,不予采信。
(4)1995年7月起的租金,原审法院鉴于双方在该事件中均有违约行为,确定双方合理分担,并无不当。
(5)被上诉人理应支付欠租及水、电费。
(6)双方对协议的不能按约履行完毕均负有责任,原审法院判决由长征锁厂承担全部装潢费欠妥。现上诉人愿承担除动产外的一半装潢费用,较为合理,应予准许。上诉人要求以评估价认定的装潢费折旧率按二年计算扣除折旧费用,因1995年7月起被上诉人已不实际使用该楼,故不予支持。
(7)上诉人要求被上诉人支付未招满其单位职工的工资、养老金之诉请,不属本案处理范围。
4.二审定案结论
上海市第二中级人民法院根据所认定的事实、证据和上述判案理由,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定,作出如下判决:
(1)维持上海市普陀区人民法院(1995)普民初字第354号民事判决的第一、四、五项。
(2)撤销上海市普陀区人民法院(1995)普民初字第354号民事判决的第二、三项。
(3)被上诉人统尊公司于本判决生效之日起15日内迁出本市中山北路XXXX号7号楼及地下室,并拆走制冷机组、花台屏风、隔间衣柜、木橱、商号铜字。
(4)被上诉人统尊公司应于本判决生效之日起一个月内给付上诉人长征锁厂1994年11月至1995年6月欠租计人民币50万元及1995年7月起至迁出时止的租金(每月按人民币31250元计)。并给付水、电费计人民币13671.87元。
(5)上诉人长征锁厂于本判决生效之日起一个月内给付被上诉人房屋装潢费计人民币686571.34元。
房屋估价费人民币14740元,一、二审案件受理费人民币45620元,由上诉人、被上诉人各半负担。一审反诉费人民币7010元,由被上诉人负担。
(四)再审诉辩主张
2.长征锁厂在再审中辩称:原二审判决合情合理合法,要求在维持原二审判决的基础上增判统尊公司返还2门直线电话的所有权。
(五)再审事实和证据
上海市第二中级人民法院再审查明:长征锁厂与统尊公司于1994年4月8日签订房屋租赁协议。该协议约定:长征锁厂将本市中山北路XXXX号7号楼及地下室出租给统尊公司,租赁期限为10年,年租金为人民币75万元,自合同生效后二日内统尊公司预付半年租金,以后每季度的第一个月的上旬,付清全季度租金。统尊公司如需对房屋内部装潢、改建,费用均由统尊公司承担。租期届满,统尊公司不得拆走除空调和商、住、办公用品等动产以外的房屋设施。统尊公司在合同生效后即招收长征锁厂的10名职工为固定工,6月份再招收10名推销员。长征锁厂划出直线电话2门,分机10门借给统尊公司使用,不收取借用费,按规定收取实际通话费。统尊公司实际使用的水、电费由统尊公司承担。长征锁厂保证统尊公司30KW的用电,并在合同生效之日起20天内腾空场地。还约定合同生效后,任何一方违约须向受害方支付违约金人民币30万元等。协议生效后,统尊公司于1994年4月11日支付了半年的租金人民币37.5万元。长征锁厂按约将房屋交付,同时将2门直线电话、10门分机电话拨给统尊公司使用,对此双方未办理交付手续。1994年6月20日,统尊公司与案外人上海威廉建筑装修公司签订对系争房屋进行装修的合同。装修过程中,分机电话线被拉断,之后分机电话一直未能使用。长征锁厂与统尊公司又于1994年10月20日达成协议,由统尊公司自己出资以长征锁厂名义申请安装10门直线电话,费用由统尊公司支付,产权和使用权归统尊公司。后市电话局批准安装了6门直线电话,由长征锁厂付费并使用。双方对用电事宜曾作商议,但最后未有商定结果。1994年11月起,因统尊公司不履行到期应支付租金的义务,也不履行招收职工的义务,长征锁厂遂于1995年2月10日起诉于原审法院,并于1995年6月24日起对统尊公司所租赁的系争房屋采取了停水、停电措施,致统尊公司无法办公,于1995年7月25日搬离系争房屋。搬离前,统尊公司拖欠长征锁厂房屋租金562500元及水、电费13671.87元。
上海市普陀区房产管理局房产评估所对系争房屋的装潢进行了评估,装潢费为人民币1473968.24元(已扣除8%的折旧率)。
上述事实有下列证据证实:
1.双方当事人的陈述。
2.1994年4月8日双方签订的房屋租赁协议。
3.1994年10月20日双方达成的会谈纪要。
4.本票、收据、审计报告、评估报告。
5.证人证言。
(六)再审判案理由
上海市第二中级人民法院再审认为:
1.双方签订的房屋租赁协议合法有效,双方均应依约履行。
2.统尊公司未按约支付房租及水、电费,应承担补付责任。
3.统尊公司称长征锁厂延期交房两个月,因未提供确凿的证据证实,不予采信。
4.长征锁厂对统尊公司采取停电、停水的做法,致统尊公司无法办公而搬迁,造成系争房屋闲置,长征锁厂对此应承担相应的责任。据此,1995年8月以后的租金损失,应由长征锁厂承担。
5.现双方均同意终止租赁协议,可予准许。因双方对协议的不能履行均负有责任,故双方均应承担违约责任。
6.基于系争房屋装修后使该房屋增值,租赁协议终止履行后,系争房屋由长征锁厂收回,长征锁厂理应给付相应的装潢费。
7.长征锁厂要求统尊公司返还2门直线电话的所有权,应予准许。
8.原审法院对长征锁厂的其余之诉及统尊公司的反诉请求不予支持,并无不当,应予维持。
(七)再审定案结论
上海市第二中级人民法院根据再审所认定的事实、证据和上述理由,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条、第一百八十四条之规定,判决如下:
1.维持上海市第二中级人民法院(1996)沪二中民终字第536号民事判决的第一、二项。
2.撤销上海市第二中级人民法院(1996)沪二中民终字第536号民事判决的第三、四、五项。
3.统尊公司应于本判决生效之日起30日内迁出本市中山北路XXXX号7号楼及地下室,并拆走“统尊国贸大楼”铜字招牌。
4.统尊公司应于本判决生效之日起30日内给付长征锁厂自1994年11月至1995年7月底止欠租计人民币562500元,水、电费人民币13671.87元。
5.长征锁厂应于本判决生效之日起30日内给付统尊公司房屋装潢费计人民币1031473.27元。
6.统尊公司应归还长征锁厂2门直线电话所有权。
7.房屋估价费人民币14740元,一、二审案件受理费人民币45620元,共计60360元,由长征锁厂和统尊公司各半承担。
一审反诉费人民币7010元,由统尊公司承担。
(八)解说
本案是一起涉台房屋租赁合同纠纷,正确处理本案,不但是对台商合法利益的保护,更关系到创造良好的投资环境,吸纳海外投资,以加强我们的经济建设。处理本案的关键是解决好以下两个问题。
1.查明案件事实。本案有关事实部分的争执焦点是长征锁厂究竟有没有延期两个月交房。对这一事实,双方当事人各执一词,原一、二审对此节事实的认定相悖,需进一步查明。长征锁厂起诉时,系争房屋已由统尊公司租赁使用,这是客观事实。那么统尊公司主张长征锁厂延期交房两个月,必须承担举证责任。然而,统尊公司从租赁协议生效起至长征锁厂提起诉讼时止的这段时间里,从未提及长征锁厂延期交房。在这期间,双方多次接触、商谈、交涉,统尊公司仅对长征锁厂没有解决电话及供电不足等问题提出主张,从未主张长征锁厂延期交房两个月,应扣除两个月的租金,直至长征锁厂多次催讨租金无着,起诉原审法院要求其按约支付租金时,统尊公司才提出其没有依约支付租金是因为长征锁厂延期两个月交房所致,且没有提供确凿充分的证据证实。故原二审法院认定长征锁厂按时交房是有依据的。
2.分清双方的责任。租赁协议没有履行完毕即终止了该协议,造成了一定的经济损失,合理分担经济损失的前提是分清双方的责任。统尊公司没有依约按时给付租金违约在先,是引起终止租赁协议的原因。长征锁厂在诉讼过程中采取了断电、断水的错误措施,造成统尊公司无法办公而被迫搬迁,据此,统尊公司搬迁后的租金不应再由统尊公司负担。租赁协议终止后,装修后的房屋由长征锁厂收回,长征锁厂是得益者,应支付装潢费。基于系争房屋安装的中央空调,制冷机组与房屋装潢是整体设施,故不宜机械地按租赁协议的约定判决统尊公司拆除制冷机组等,以避免人为地扩大损失。由于统尊公司违约在先,在诉讼过程中,长征锁厂采取了停水、断电的错误做法,导致统尊公司无法继续办公。据此,双方均应承担相应的责任。本案经再审改判后,双方均服判息讼。
(袁秀珍)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.1998年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第77 - 84 页