(一)首部
1.判决书字号:江苏省南京市中级人民法院(1996)宁民初字第137号。
3.诉讼双方
原告(反诉被告):江苏有富远东度假村有限公司(简称有富公司)。
法定代表人:洪某,董事长。
诉讼代理人:李为民,南京金陵律师事务所律师。
诉讼代理人:陈某,该公司职员。
被告(反诉原告):中国人民解放军财务干部培训中心(简称财培中心)。
负责人:李某,主任。
诉讼代理人:李保兵,南京军区法律顾问处律师。
诉讼代理人:何志法,南京军区法律顾问处律师。
5.审判机关和审判组织
审判机关:江苏省南京市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:史俊;审判员:于泓;代理审判员:刘衍。
(二)诉辩主张
1.原告(反诉被告)有富公司诉称:我公司与财培中心于1995年7月签订了租赁本市中山东路XXX号“财培中心大楼”的协议之后,按约支付了定金400万元。现得知财培中心不是该楼的合法所有人,又不能提供该建筑为合法建筑的相关文件。同时,双方的合同未经房管部门批准,有规避法律之处。鉴于合同的主体、标的、内容均违反法律,因此要求确认该租赁合同无效,由财培中心返还定金并赔偿损失。
2.被告(反诉原告)财培中心辩称:双方所签合同符合法律规定,我中心具备有关租赁房屋的法定手续且已照约履行。但有富公司除了支付定金外,至今未付租金,不按约组织施工,经催促后仍无履约诚意。故要求确认合同有效,并反诉有富公司支付违约金、租金3023307元和为其垫支的工程款567129元,赔偿一切损失并解除合同。
(三)事实和证据
南京市中级人民法院经公开开庭审理查明:本市中山东路XXX号的土地使用权归中国人民解放军总后勤部,具体使用单位为南京军区后勤部司令部。1991年南京军区后勤部下属的财培中心在此筹建“财培中心大楼”,向南京市规划局申领了地下一层、地上三层的建筑规划许可证。1994年8月,该楼建至二十二层(其中含地下一层和设备层),通过了土建验收,但未进行内外装修。1995年7月,财培中心经上级授权与有富公司签订租赁协议,约定财培中心将中山东路XXX号楼房建筑面积约19850平方米及相应场地约5000平方米出租给有富公司,租期50年;财培中心负责水电主管、增容、验收等事宜,有富公司负责余下工程;有富公司在订立合同后60日内给付财培中心400万元定金,并可展开施工;有富公司于1996年2月1日前向财培中心支付补偿金1600万元(含定金400万元),第三年起年租金为800万元,起租日为订立合同后的第301天;如有富公司逾期三个月不交付有关费用,财培中心有权终止合同;若交付定金后合作未成功,如因有富公司的原因,则定金充作赔偿,如因财培中心的原因,则定金全额退还等。签约后,财培中心向南京军区房地产管理局申请了利用房地产开展经营活动的许可证,双方交接了房屋。1995年8月至11月,有富公司先后共付给财培中心400万元定金。1996年1月,有富公司曾要求修改协议,遭财培中心拒绝。同年4月,双方协议划分了各自的工程范围,但有富公司一直未组织施工,也未按约支付有关费用。同年5月,有富公司向财培中心函索“财培中心大楼”的房屋产权证、土地使用权证和建筑规划许可证未果。同月,有富公司诉至本院。财培中心应诉后,领取了“财培中心大楼”的全部建筑规划许可证和房屋所有权证并提出反诉。诉讼中,为了减少损失,双方约定无论租赁合同是否有效,停止履行。
审理中,双方当事人提供如下证据:
1.本市中山东路XXX号的土地使用权证、建筑规划许可证、房屋产权证。
2.南京军区授权财培中心出租房屋的通知、利用房地产开展经营活动许可证。
3.双方的租赁合同、交接房屋的会谈纪要、付款凭证等。
(四)判案理由
南京市中级人民法院认为:
1.本案讼争的租赁合同合法有效。
本案讼争的租赁合同是双方的真实意思表示,内容亦与法律规定不悖。财培中心经上级单位的批准和授权出租本市中山东路XXX号“财培中心大楼”,且在此前后依法领取了租赁房屋应当具备的有关证照,所以讼争的租赁合同符合法律规定的生效条件,当属有效,双方均应遵照履行。
2.有富公司应承担因其违约而解除合同的责任。
有富公司接收房屋后未按约投资装修,显属违约。由于有富公司缺乏履约能力,致使继续履行合同已无必要。为避免因此给双方带来更大的损失,故该合同依法应予解除。有富公司理应依法承担违约责任,其已支付的定金应不予返还。
3.财培中心请求支付违约金并赔偿损失与合同约定不符。
双方在租赁合同中约定如有富公司不能履行合同,其给付的定金充作对财培中心的赔偿。因此,财培中心要求有富公司支付违约金等并赔偿损失的请求,与合同约定不符,不予采纳。
(五)定案结论
南京市中级人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第八十条第二款、第八十九条第三款、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条第二款、第一百一十五条和《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定,判决如下:
1.有富公司与财培中心签订的关于本市中山东路XXX号房屋的租赁合同合法有效。
2.有富公司与财培中心签订的关于本市中山东路XXX号房屋的租赁合同,自本判决书生效之日起予以解除。
3.有富公司支付给财培中心的400万元定金不予返还,归财培中心所有。
4.驳回双方的其他诉讼请求。
诉讼费47960元,由有富公司负担25242元,财培中心负担22718元。
有富公司不服一审判决,向江苏省高级人民法院提起上诉。江苏省高级人民法院于1998年2月16日以(1998)苏民终字第10号民事裁定书裁定按自动撤回上诉处理。
(六)解说
1.房屋租赁合同必须具备法定条件方属有效。
任何合同行为如欲产生法律效力,都必须符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定的生效条件,即合同当事人具有相应的民事行为能力;意思表示真实;不违反法律或者社会公共利益。有富公司系独立法人,其为民事法律行为的能力不言而喻。财培中心系部队正式编制、有一定财产、相对独立的单位,虽然不具备法人资格,但属其他经济组织,其在上级主管部门的授权范围内有权以自己的名义签订合同。双方签订租赁合同时,均明知房屋现状和权属情况,意思表示明确、真实,与法并无不合。
2.房屋租赁合同应符合法律对此类合同的特殊要求。
首先,建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条规定,未依法取得房屋所有权证的房屋或违法建筑等不得出租。因此,出租人必须有合法的出租权。其含义是,一方面出租人必须拥有房屋所有权或经所有权人同意其出租,具有出租的权利;另一方面出租的房屋必须是合法建筑,能够进行出租。本案的标的物,即被出租的房屋系合法军产。军产的权利归属有它的特殊性,其权利主体为中国人民解放军总后勤部。但在司法实践中不可能要求所有军产出租的主体必须是总后勤部,只能由该军产权利登记上载明的具体使用单位或管理单位来行使出租权。财培中心经该房屋的管理单位南京军区后勤部的授权与有富公司签订租赁合同,具有合法的出租权。但该房屋在签订租赁合同时只领有地下一层、地上三层的建筑工程规划许可证,从四层至二十二层的规划手续尚在申办之中。有富公司借此认为该房屋为违法建筑,不能出租,于法不符。《中华人民共和国规划法》将违法建筑界定为没有取得建设工程规划许可证或不按建设工程规划许可证建设的房屋,规划部门在实践中也允许建设单位分数次领取一幢房屋的建设工程规划许可证。鉴于双方签约时财培中心已经办理了该房屋的部分规划许可手续,并非没有申办,其余部分在诉讼中又及时依法完善了手续,因此该房屋不应作为违法建筑对待,可以允许出租。
其次,《中华人民共和国城市房地产法》第五十三条规定,房屋租赁须向房产管理部门登记备案。对这个问题,南京市人民政府与南京军区就军产出租管理曾经联合发文,军产出租在军区房产管理部门登记备案。这个规定与国家法律并无冲突,当属有效。因此,财培中心在领取南京军区颁发的利用房地产开展经营活动许可证之后,即履行了租赁登记备案手续。
3.违约无法继续履行的合同应予解除。
既然本案讼争的租赁合同为有效合同,双方皆须严格履行。一旦某方当事人违约,则应承担违约责任。有富公司在租赁合同成立后,未按约交付租金并投资装修,显属违约。违约的民事责任首先是继续履行,在继续履约已无必要,或者根本不可能再继续履约的情况下,基于当事人的请求,可以解除合同。由于有富公司缺乏继续承租该房屋的能力,为了防止因此产生更大的损失,应当及时解除合同,同时由有富公司赔偿因此给财培中心造成的损失。
4.定金是保证合同履行的担保方式。
定金是债的担保方式之一。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定的定金罚则是,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金。即当负有履行义务的一方当事人因其过错不履行合同时,其交付的定金不能收回。据此,有富公司由于其自身的原因致使合同无法履行,其已给付的定金应归财培中心所有。对于在定金之外是否可以再行要求给付违约金或赔偿损失,法律规定不明确,理论界也意见不一,但基本倾向是不应重复计算。由于双方合同明确约定,如果有富公司不履约,则以定金充作对财培中心的损失赔偿,因此,财培中心要求有富公司在定金之外再给付违约金并赔偿损失的请求,既没有法律依据,也与约定不符,故予驳回。
(史俊)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.1998年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第84 - 88 页