（一）首部
1.判决书字号
一审判决书：海南省万宁县人民法院（1996）万民初字第72号。
二审判决书：海南省海南中级人民法院（1996）海南民二终字第153号。
再审判决书：海南省海南中级人民法院（1997）海南民再字第6号。
3.诉讼双方
原告（被上诉人）：海口山川旅业有限公司（简称山川公司）。
法定代表人：凌某，总经理。
诉讼代理人（一审）：丁导、张学理，海南德赛利律师事务所律师。
诉讼代理人（二审）：汤某，该公司行政助理。
诉讼代理人（二审）：戴某，该公司法律顾问。
诉讼代理人（再审）：赵雪梅，海南实现者律师事务所律师。
被告（上诉人）：海南华人旅业发展公司（简称华人公司）。
法定代表人：陈某，董事长。
诉讼代理人（一审）：王之佐，海南大公律师事务所律师。
诉讼代理人（二审）：丁馨，海口市第一律师事务所律师。
诉讼代理人（一、二审）：余某，该公司董事长助理。
诉讼代理人（再审）：王琳，海南怡光律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院：海南省万宁县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈明宗；审判员：汪亚琳、杨海芳。
二审法院：海南省海南中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：潘文壮；审判员：曾繁桉；代理审判员：陈汉。
再审法院：海南省海南中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：林尤煌；审判员：王定辉；代理审判员：吕志飞。
6.审结时间
一审审结时间：1996年5月14日。
二审审结时间：1997年4月6日。
再审审结时间：1997年11月3日。
（二）一审情况
1.一审诉辩主张
（1）原告山川公司诉称：我公司于1994年12月28日与被告华人公司签订房屋售购合同，购买被告位于海南省万宁兴隆温泉旅游区的“维多利亚庄园”之B5幢别墅一套，房价1768481元；与此同时，我公司又与被告华人公司签订回租经营合同，定于1995年3月8日将我们购买的房屋回租给被告经营管理，租期五年，租金共计1768481元。按房屋售购合同第四条规定，被告应于1995年1月31日前交付房屋给我公司使用。我公司先后付给被告购房款为1237936.70元。超过合同规定时间一年多，被告仍未按上述约定履行交房义务，其行为严重损害了我公司的利益。现请求法院解除我公司与被告之间的房屋售购合同和回租经营合同，被告返还我公司的购房款并支付利息及违约金，诉讼费由被告负担。
（2）被告华人公司辩称：由于受国家宏观调控及台风袭击和停水、停电影响，造成我公司不能按期交付房屋给原告，这是我公司在客观上违反房屋售购合同规定应负的违约责任，应按违约一天，支付原告实付房款1237936.70元的万分之五违约金。房屋售购合同应继续履行，不应解除。至于1994年12月28日双方签订的回租经营合同是无效合同，因为产权没有转移，故回租合同是无效的，本案诉讼费应由原告负担。
2.一审事实和证据
万宁县人民法院经审理查明：原告山川公司与被告华人公司于1994年12月28日签订房屋售购合同，由被告将“维多利亚庄园”B5幢别墅，面积为409.75平方米，以每平方米4316元售给原告，房屋价值1768481元。合同中第四条规定，被告于1995年1月31日前交付房屋给原告使用，如逾期交付房屋一天，被告应按原告交付房款1237936.70元支付违约金万分之五。与此同时，原告与被告双方还签订了回租经营合同。原告先后付给被告购房款1237936.70元。1995年1月31日，被告没有依约交付房屋给原告。1996年2月5日原告以被告不履行房屋售购合同向法院提起诉讼，要求解除与被告所订合同，并要求被告返还预付的1237936.70元购房款并支付利息及违约金。
上述事实有下列证据证明：
（1）原、被告双方签订并经公证的房屋售购合同及回租经营合同。
（2）原告的付款凭证和被告的收款收据。
（3）法庭调查笔录和询问笔录。
（4）双方当事人陈述。
3.一审判案理由
万宁县人民法院认为：原、被告双方签订的房屋售购合同有效，应受法律保护。被告由于未依约按时将房屋交付原告使用，应承担违约责任。原告提出解除合同以及要求被告按照合同规定每天支付已付购房款1237936.70元的万分之五违约金以及逾期交房期间内已付购房款的利息，理由充分，应予支持。被告提出不能按期交房的原因是由于宏观调控及台风袭击造成停电、停水影响所致，并愿以“维多利亚庄园”B6幢别墅（尚未建好）作担保，要求继续履行合同，其理由欠当，法院不予支持。原、被告双方签订的回租经营合同，由于原告没有取得房屋所有权，不具备出租房屋的主体资格，因此该合同是无效合同。造成合同无效的原因是被告不能按时交房而致。据此，双方应各自承担相应的责任。原告请求被告支付租金及滞纳金，理由欠当，应予驳回。
4.一审定案结论
万宁县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十五条及《中华人民共和国经济合同法》第二十六条第一款第三项规定，作出如下判决：
（1）解除原、被告于1994年12月28日签订的房屋售购合同。
（2）原、被告于1994年12月28日签订的回租经营合同无效。
（3）判决书发生法律效力后20天内，被告一次性付清原告的购房款1237936.70元。
（4）被告应每天按原告已付购房款1237936.70元的万分之五支付违约金给原告，时间从1995年2月1日起计算至还清已付购房款之日止；利息按已付购房款1237936.70元，从1995年2月1日以月息1.098%计算至还清购房款之日止。上述款项限在本判决书发生法律效力之日起20天内一次性付清。
（5）案件受理费人民币27016元，由被告负担。
（三）二审情况
1.二审诉辩主张
（1）上诉人（原审被告）华人公司上诉称：不能按期交房的原因是受地震及台风影响。原审否认上述不可抗力影响施工因素所作出的判决错误；原审判决既支付违约金又赔偿利息损失不当。请求撤销一审判决，改判双方继续履行合同。
（2）被上诉人（原审原告）山川公司辩称：台风、地震仅有几天时间，不能作为被告违约延期交房的理由。本案同一标的物的房屋售购合同及回租经营合同是互为条件的。由于被告违约未按时交房，使得本公司按回租经营合同约定的利润无法实现，遭受巨大经济损失，原审法院判决被告承担违约责任及赔偿利息仍未能弥补上述损失。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
2.二审事实和证据
海南中级人民法院审理查明：1994年12月28日，上诉人华人公司与被上诉人山川公司签订房屋售购合同，该合同约定：华人公司将其所有的坐落于万宁县兴隆“维多利亚庄园”B5幢别墅出售给山川公司，总价款1768481.00元。分五期付款：签约当日付总购房款的5%作定金；签约15日支付总房款的65%；别墅装修完毕三日内支付总房款的10%；别墅交付使用三日内支付总购房款的15%；办理房产证时付清余款5%。如无不可抗力因素影响，华人公司应在1995年1月31日前将山川公司所购房交付山川公司使用；每逾期一天交房，则按已付房款的万分之五支付违约金；山川公司每逾期一天付房款，按应付房款的万分之五支付滞纳金。与此同时，双方还签订了回租经营合同，约定山川公司将其所购买的别墅交由华人公司经营管理，并每年收取固定的回租收入，五年收回全部投资款1768481元。签约后，山川公司先后交付给华人公司购房款人民币1237936.70元。因华人公司未依合同期限交付房屋，山川公司经交涉未果，向原审法院起诉。
上述事实的证据与一审相同。在二审审理中，华人公司提供了万宁县气象局及海南省地震局出具的关于台风暴雨及地震影响工程施工的证明，上述证明证实台风暴雨及地震影响施工期限为74天。
3.二审判案理由
海南中级人民法院认为：上诉人华人公司与被上诉人山川公司签订的房屋售购合同是双方当事人真实意思的表示，又不违背法律法规，应该认定有效。华人公司延期交房已构成违约，依法应承担违约责任。违约金计算起止时间应从华人公司违约之日（1995年1月31日）至诉讼时（1996年1月29日）止，但须扣除受台风、地震影响的74天；违约金计算标准按山川公司已付购房款1237936.70元的每日万分之五计算，由华人公司支付给山川公司。双方争议的房屋已基本完工，从有利于房地产业健康发展的原则出发并考虑本案的实际情况，双方签订的房屋售购合同应继续履行。双方签订的回租经营合同是附条件合同，即华人公司交付房屋回租条件成立，合同便履行。该合同并不违反法律的基本原则，应从华人公司交房之日起由双方履行。华人公司请求继续履行房屋售购合同理由充分，应予支持。原判认定事实清楚，但适用法律欠当，二审依法改判。
4.二审定案结论
海南中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项规定，判决如下：
（1）撤销万宁县人民法院（1996）万民初字第72号民事判决。
（2）双方签订的房屋售购合同，除了上诉人应于接到二审判决书之日起30日内交付房屋给被上诉人外，其他条款应继续履行。逾期履行，上诉人应按被上诉人已付购房款总额1237936.70元，依银行同期同类贷款双倍计息；上诉人交付房屋同时，回租经营合同即应履行。
（3）上诉人应按被上诉人已付款1237936.70元的每日万分之五支付违约金。计付时间从1995年2月1日至1996年1月29日止（其中扣除台风、暴雨及地震影响的74天）。上述款项限上诉人在接到二审判决书之日起十日内支付给被上诉人，逾期履行，应按银行同期同类贷款利息双倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计人民币46026元，由被上诉人山川公司承担36910.80元，上诉人华人公司承担9205.20元。
（四）再审诉辩主张
1.原审被上诉人山川公司诉称：二审判决双方继续履行合同缺乏事实和法律依据；对华人公司违约应支付的违约金计算错误；认定台风、地震影响华人公司迟延交房74天没有事实根据；对山川公司已付房款不计付诉讼期间的利息欠当。请求再审予以改判。
（五）再审事实和证据
海南中级人民法院经再审查明：本案主要事实与二审认定的基本一致。山川公司为购买房屋于1994年11月9日和12月29日分别付款人民币20000元、7974.83美元（当时折为人民币68424.04元）给华人公司，1995年1月12日支付第二期购房款136278.90美元（因华人公司不能兑换人民币，将该款退回，山川公司于1995年1月24日转付人民币1150317.31元），共计人民币1238741.35元。
其余事实的认定证据与一审、二审相同。
（六）再审判案理由
海南中级人民法院再审认为：山川公司与华人公司于1994年12月28日签订的房屋售购合同及回租经营合同，是双方当事人真实意思的表示，没有违反法律规定，应确认有效。华人公司未按合同规定时间交付房屋给山川公司使用，事实上已构成违约。华人公司提供的万宁县气象局证明1995年8月27日至11月7日热带风暴影响万宁县属于合同履行期外的情况，而1995年1月地震波及海南的情况，亦不能作为免除承担违约责任的理由，华人公司应按合同规定承担相应的民事责任。华人公司拖延两年多不能将房屋交付山川公司，已构成严重违约，且不能确定房屋移交给山川公司的具体时间，实际上华人公司已没有履行合同的能力。因此，山川公司要求解除双方合同，理由正当，应予支持。山川公司在1994年11月9日付款20000元给华人公司后，又于1994年12月29日和1995年1月12日分两次共付购房款1218741.35元给华人公司，按合同规定，这两次付款均逾期一天，也构成违约，山川公司对此应承担相应的违约责任。二审适用法律及实体判决不当，应予纠正。
（七）再审定案结论
海南中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项、第一百八十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、第一百一十五条和《中华人民共和国经济合同法》第二十六条、第二十九条、第三十一条、第三十二条的规定，判决如下：
1.撤销万宁县人民法院（1996）万民初字第72号民事判决和本院（1996）海南民二终字第153号民事判决。
2.山川公司和华人公司签订的房屋售购合同和回租经营合同予以解除。
3.华人公司应退还山川公司已付购房款人民币1238741.35元，并按该款以每天万分之五计付违约金给山川公司（时间从1995年2月1日起至退还购房款之日止）。
4.山川公司应支付逾期付款的违约金人民币608.97元给华人公司。
上述第三、四项限于本判决生效后十日内付清。
一、二审案件受理费共计人民币46026元，由山川公司负担9205元，华人公司负担36821元。
（八）解说
本案经一审、二审和再审程序，归结起来看，主要涉及以下两个问题：
1.双方所签合同是否应该解除。
本案中原告山川公司与被告华人公司所签订的房屋售购合同及回租经营合同，是双方真实意思的表示，也符合法律规定，应该视为有效合同。但回租经营合同是房屋售购合同签订后的附条件合同，它的履行是以房屋售购合同的履行为前提的。因此，本案的关键在于双方签订的房屋售购合同是否真正得到履行。由于合同当事人都是基于各自需要，为了实现某项目的而订立合同，如果合同当事人一方违约，对满足对方当事人的需要就毫无意义了，因而合同的履行也就成为不必要的了。从本案的事实和证据看，华人公司在山川公司支付购房款后，没有依约按时将房屋交给山川公司使用，并且在约定交房期限二年多以后，也不能明确具体交房的日期，构成严重违约。华人公司以台风、地震等不可抗力影响作为其延迟交房的理由，经查证据不充足，再审对此不予采纳是正确的。法院据此认定华人公司已不再具有履行合同的能力。依照《中华人民共和国经济合同法》第二十六条规定，法院接受山川公司诉讼请求，判令解除双方签订的房屋售购合同和回租经营合同于法有据。
2.双方合同解除后违约金、利息怎样计算支付。
对这个问题有两种意见。第一种意见认为：山川公司逾期一天支付购房款，其违约行为在先；华人公司逾期二年多不能交房给山川公司使用，已构成严重违约。现山川公司请求解除合同，因双方都有违约事实存在，双方违约责任可相抵，故应判决华人公司返还山川公司已付购房款，从山川公司付给华人公司购房款之日起至还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计息。第二种意见认为：双方签订合同合法有效，应依照合同约定享有权利和承担义务。具体地说，山川公司分两批支付购房款68424.04元和1150317.31元时各逾期一天，应按合同规定以山川公司已付之购房款日万分之五支付违约金608.97元。而华人公司逾期二年多未能交房给山川公司，应按合同规定以山川公司已付之购房款日万分之五支付违约金至还款之日止。这笔违约金已带有处罚和赔偿性质，故华人公司返还山川公司已付购房款时不再计付银行利息。
笔者同意第二种意见。所谓违约金是当事人一方不履行合同时依法律规定或合同约定向对方支付一定数额的金钱。违约金从性质上分为惩罚性违约金和补偿性违约金。本案中，山川公司两批购房款均逾期一天支付，已构成违约，但华人公司逾期二年多未能交房，也构成违约，依《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条规定，当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。从法院已查明的事实和证据看，山川公司和华人公司双方的损失额是不同的，不能简单判定相互抵消责任，而应该分别承担各自应负的民事责任，并由损失小的一方向损失大的一方进行适当补偿。因此，法院再审采纳第二种意见，作出华人公司依合同支付山川公司所付购房款日万分之五违约金的判决，既是对华人公司严重违约的一种惩罚，亦是对山川公司因华人公司违约遭受损失的一种补偿，判决于法有据，符合按过错大小原则和公平合理原则分担民事责任的规定。
（李勇）
案例来源：国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.1998年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第110 - 115 页
