（一）首部

1.判决书字号：上海市徐汇区人民法院（1996）徐民初字第2952号。

2.案由：物业管理纠纷。

3.诉讼双方
原告：上海市丽锦房屋业主管理委员会。
负责人：曹某，主任。
诉讼代理人：吴某，中国人民银行上海分行工作。
诉讼代理人：陈飞，上海市第三律师事务所律师。
被告：上海集伟房地产开发公司（简称集伟公司）。
法定代表人：徐某，董事长。
诉讼代理人：周伟文，上海市第四律师事务所律师。
被告：上海金集房地产有限公司（简称金集公司）。
法定代表人：马某，董事长。
诉讼代理人：庄建伟，上海市第四律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：上海市徐汇区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：庄才俭；代理审判员：孙美华、罗涛。

6.审结时间：1997年10月6日（依法延长审限）。

（二）诉辩主张

1.原告诉称：1995年7月起，原告所属各业主分别与被告集伟公司签订商品房出售合同，同时签订房屋使用、维修、管理公约。该公约载明：由被告集伟公司指定无管理资质的被告金集公司进行物业管理。各业主入住后按约交付了各种费用。但被告金集公司不尽物业管理义务，小区环境脏、乱、差，经常发生盗窃事件。原告要求判令解除各业主与被告集伟公司签订的房屋使用、维修、管理公约，被告金集公司退出丽锦小区物业管理。

2.被告集伟公司辩称：各业主自愿与被告签订的房屋使用、维修、管理公约合法有效，不同意解除。

3.被告金集公司辩称：被告是在经工商登记核准的经营范围内对小区进行管理的，虽在管理中存在不尽人意之处，但通过公司内部整顿，现在小区的管理已有明显改善，故不同意原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
上海市徐汇区人民法院经公开审理查明：1995年7月起，原告所属各业主分别与被告集伟公司签订上海市内销商品房出售合同，同时签订房屋使用、维修、管理公约。该公约载明：由被告集伟公司指定被告金集公司进行物业管理，公约的有效期为15年，试行期为两年，两年后经管理委员会讨论总结修改。各业主在签约后，分别与被告金集公司办理了入住手续，缴纳房屋维修基金、装修押金、8年环卫费等费用，但未签订物业管理合同。各业主入住后，发现被告金集公司管理的小区环境脏、乱、差，即向被告金集公司提出要求予以整改，同时多家新闻单位对此予以曝光。1996年8月，上海市徐汇区房产管理局批准设立上海市丽锦房屋业主管理委员会（住宅区域范围为柳州路600弄5号、6号）。同年9月，原告要求被告金集公司将房屋维修基金划入原告账户，退出小区管理，被告未予答复。
以上事实有下列证据证实：
1.房屋使用、维修、管理公约。
2.金集公司收款凭证。

（四）判案理由
上海市徐汇区人民法院认为：原告所属各业主与被告集伟公司签订的房屋使用、维修、管理公约是双方当事人真实意思表示，对双方均具约束力。公约规定的两年试用期已满，且被告金集公司在物业管理中确实存在管理不善之处。《上海市居住物业管理条例》规定，业主管理委员会有权选聘、解聘物业公司。故原告的诉讼请求应予支持。

（五）定案结论
上海市徐汇区人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决如下：
原告上海市丽锦房屋业主管理委员会所属各业主与被告集伟公司签订的房屋使用、维修、管理公约终止履行。被告金集公司退出本市柳州路600弄5、6号物业管理。
案件受理费人民币50元，由二被告承担。

（六）解说
随着房地产市场的不断发展，以及新的住房制度的建立，物业管理已成为人们日常生活中的一件大事。它关系到人们安居生活的质量，同时也关系到公民财产的维护与安全。然而，某些传统的观念和做法，使目前的物业管理存在许多不尽人意之处，业主与物业管理部门的纠纷不断发生。本案就是一起因物业管理质量较差，业主要求物业公司退出物业管理的纠纷。法院在审理中，对以下几点问题从法律上作了认真的分析和认定。
1.关于业主管理委员会的主体资格。《中华人民共和国民事诉讼法》规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。本案原告既非企业法人及企业法人分支机构，亦非社团组织，但却是经业主代表推选组成，并经房产主管部门批准成立的，有权代表全体业主行使对房屋的整体权利，符合《民事诉讼法》规定的其他组织条件形式，具有参与民事诉讼的主体资格。
2.虽然房屋使用、维修、管理公约系业主与被告集伟公司所签，但原告系各业主的自治管理组织，且《上海市居住物业管理条例》规定，房屋业主管理委员会有权选聘、解聘物业管理单位，故原告有权提出解除各业主与被告集伟公司签订的房屋使用、维修、管理公约。况且公约规定的两年试用期已满，原告要求解除，理由正当。
3.被告金集公司系房屋使用、维修、管理公约确定的物业管理公司，虽然原告及原告所属各业主未与被告金集公司签订物业管理合同，但已形成事实上的物业管理关系，且被告金集公司在管理中确实存在管理不善之处。既然房屋使用、维修、管理公约终止履行，那么由该公约确定的被告金集公司进行物业管理的权利义务关系亦应终止，即被告金集公司应退出小区物业管理。
（庄才俭）