(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:海南省海口市新华区人民法院(1996)新民初字第276号。
二审判决书:海南省海口市中级人民法院(1997)海口房终字第2号。
3.诉讼双方
原告(被上诉人):海南中电物资房地产发展公司。
法定代表人:胡某,总经理。
诉讼代理人(一、二审):邹某,该公司法律顾问。
诉讼代理人(一、二审):潘某,该公司职员。
被告(上诉人):海南中实企业有限公司。
法定代表人:王某,总经理。
诉讼代理人(一审):黄湘,君合律师事务所律师。
诉讼代理人(二审):张某,该公司办公室主任。
诉讼代理人(二审):白文英,君合律师事务所海南分所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院:海南省海口市新华区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:王城飞;审判员:李银秀;代理审判员:黎涛。
二审法院:海南省海口市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:李向平;审判员:刘海霞;代理审判员:李红伟。
6.审结时间
一审审结时间:1996年10月21日。
二审审结时间:1997年3月13日。
(二)一审诉辩主张
1.原告诉称:1992年12月26日,我公司与海南汇宇物业发展公司第二开发经营部(简称汇宇公司)签订购买泰和园别墅A1栋合同,并依约向汇宇公司支付了购房款,汇宇公司于1993年1月份将该房交付给我公司。在我公司对该房屋进行装修后,被告却以中间商海南海乐房地产开发公司(简称海乐公司)未交清购房款为由,于1993年9月份将该房屋房门锁住,并贴上了封条,使我公司无法使用。后经海南省高级人民法院判决和海口市新华区人民法院调解后,被告仍未启封,造成我公司装修报废了169276元,另外租房支付租金369344元。被告的行为已构成侵权,故请求法院判令被告立即停止侵权,并赔偿侵权所造成的经济损失538620元。
2.被告辩称:泰和园别墅A1栋房屋所有权是我公司的,并未过户给原告,原告不享有该房屋所有权。我公司对该房上锁加封是属于产权人依法行使处分权,因此,原告起诉我公司侵权没有事实和法律依据。无论是根据合同也好,还是依据判决或调解也好,我公司都没有向原告交付房屋的责任。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
(三)一审事实和证据
海口市新华区人民法院经公开审理查明:1992年3月13日,被告与海乐公司签订了房屋买卖合同,约定将其坐落在海口市龙昆南路西侧的泰和园别墅小区15栋房屋卖给海乐公司,海乐公司已向被告支付了大部分房款,被告于1992年12月将房屋交付给海乐公司。后海乐公司又将该15栋别墅卖给了汇宇公司。1992年12月26日汇宇公司与原告签订建筑面积为384.3平方米的泰和园别墅A1栋房屋买卖合同,原告依约向汇宇公司支付了购房款,汇宇公司于1993年1月5日将该房屋交付给原告,原告即购置10部空调机、1部电话及装饰材料对该房屋进行安装和装修,总共支出人民币162436.49元。1993年9月被告以中间商海乐公司欠购房款为由,将原告购置的该栋别墅上锁贴封条,致使原告无法从承租的房屋迁出入住该房。原告租赁中国电子物资中南公司驻海口办事处的房屋,其面积为380平方米,每月租金11542元。1995年5月1日该办事处成立海口南电物业管理有限公司,原告即与该物业公司签订租房合同,面积和租金不变。1994年9月22日海口市中级人民法院(1993)海口房初字第55号判决书认定被告与海乐公司的房屋买卖合同有效,判令被告按合同办完15栋别墅的房产证。被告不服上诉,海南省高级人民法院维持原判。原告为购买的房屋被封而起诉汇宇公司后,经本院1995年5月23日主持调解,确认汇宇公司1993年1月5日将A1栋别墅交给原告使用。两级法院的判决、调解书生效后,被告仍不给原告的房屋启封,原告遂向法院起诉,请求判令被告立即停止侵权,赔偿侵权造成的经济损失。诉讼中,原告向本院提出先予执行申请,海口市新华区人民法院于1996年7月8日裁定泰和园别墅A1栋房屋先行交还原告使用,并已于同月10日执行交还原告管理。由于房屋长期被封,无人管理,致使空调机不能启动,部分粉刷墙体、吊顶脱落,漏水,窗帘、地毯破损,原告为修复房屋、空调支出人民币20791.8元。泰和园别墅A1栋房屋从1993年9月被告上锁贴封条至1996年7月10日法院强制执行止,被封时间为36个月零9天,原告支出房租累计384348元。现原告自愿作出让步,只要求被告赔偿经济损失321312.80元。
以上事实有下列证据证明:
1.证明被告与海乐公司于1992年3月13日签订的房屋买卖合同有效及被告将房屋交付给海乐公司后,海乐公司又将房屋转卖给了汇宇公司的海南省海口市中级人民法院(1993)海口房初字第55号民事判决书及海南省高级人民法院(1994)琼民终字第55号民事判决书。
2.汇宇公司与原告签订的房屋买卖合同及付款凭证。
3.确认原告取得泰和园别墅A1栋房屋的产权的海口市新华区人民法院(1994)新民初字第210号民事调解书。
4.原告购置空调、电话以及装修房屋的费用凭证。
5.原告为修复房屋支付的费用凭证。
6.原告与中国电子物资中南公司驻海口办事处以及同海口南电物业管理有限公司签订的房屋租赁合同。
7.原告支付租金的凭证。
8.证明原告租房办公之事实的调查笔录。
9.证明被告封房给原告造成的损失的现场勘验笔录。
10.庭审笔录。
(四)一审判案理由
海口市新华区人民法院鉴于上述事实认为:泰和园别墅A1栋房屋产权虽未过户到原告名下,但被告与海乐公司、海乐公司与汇宇公司以及汇宇公司与原告之间的房屋买卖合同均有效,其关系明确,且已基本履行完毕。再者,本院(1994)新民初字第210号民事调解书确认了该栋别墅产权归原告所有。被告无视国家法律,以中间商欠款为由,将原告所有的房屋加锁贴封长达36个月之久,使原告有房不能使用,其行为已构成侵权,应承担相应的民事责任。被告认为对泰和园别墅A1栋房屋加锁贴封是依法行使产权人的处分权的理由不能成立,应予驳回。由于被告封住原告所买的房屋,原告另外租用的房屋面积与被封的房屋面积基本相符,故被告应赔偿原告房屋被封期间所支出的全部房租及修复房屋、空调等费用。原告自愿作出让步,只要求被告赔偿经济损失人民币321312.80元,应予照准。
(五)一审定案结论
海口市新华区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十四条第三款、第一百三十四条第一款第(七)项之规定,作出如下判决:
限被告海南中实企业有限公司在判决发生法律效力后十日内向原告支付赔偿金人民币321312.80元。
案件受理费10396元,由被告负担。
(六)二审情况
1.二审诉辩主张
(1)上诉人(原审被告)诉称:被上诉人不是房屋产权人,不享有房屋所有权及其派生权利,原判无视法律关于房屋产权的规定,认定被上诉人为房屋产权人及我公司存在侵权行为应承担赔偿责任是错误的。故请求二审法院撤销原判,依法予以改判。
(2)被上诉人(原审原告)以原诉理由进行答辩。
2.二审事实和证据
二审法院确认了一审法院认定的事实和证据。
3.二审判案理由
海口市中级人民法院认为:泰和园别墅小区A1栋房屋的产权虽未过户到被上诉人(原审原告)的名下,但该房屋由上诉人(原审被告)出卖给海乐公司,海乐公司卖给汇宇公司,汇宇公司又卖给被上诉人,其买卖关系明确,且均已基本履行完毕。上诉人与海乐公司的合同效力已经本院(1993)海口房初字第55号民事判决书和海南省高级人民法院(1994)琼民终字第55号民事判决书予以确认,原审法院又以(1994)新民初字第210号民事调解书确认该栋房屋的产权归被上诉人所有,据此,上诉人已丧失了该栋房屋的所有权,仅享有向海乐公司追索所欠购房款的权利。上诉人以海乐公司尚欠部分购房款为由,将被上诉人的房屋加锁贴封,使其有房不能使用,上诉人的行为已构成侵权,应承担民事责任。上诉人以该栋房屋未过户到被上诉人的名下,被上诉人不享有该栋房屋所有权及其派生权利,其对该栋房屋加锁贴封是依法行使产权人的权利之理由不能成立,本院不予支持。由于上诉人的侵权行为,致使被上诉人另租房所支出的全部房租及修复房屋、空调机的费用应予赔偿。被上诉人自愿作出让步,只要求上诉人赔偿经济损失321312.80元,予以照准。
4.二审定案结论
海口市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费人民币10396元,由上诉人承担。
(七)解说
1.本案是否适用裁定先予执行。
本案是一起因当事人一方对房屋产权归属认识不明行使处分权而造成侵权的纠纷。原告海南中电公司在一审法院立案后向该法院提出先予执行申请,要求将被告海南中实公司封锁住的泰和园别墅A1栋房屋先予交给其使用。一审法院经审查,即根据有关法律作出裁定,将被告封锁住的房屋先予交给原告使用,被告对此提出复议,认为本案不属于裁定先予执行的范围。那么本案是否适用先予执行呢?我国《民事诉讼法》第九十七条规定:人民法院对下列案件,根据当事人的申请,可以裁定先予执行:(1)追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用的;(2)追索劳动报酬的;(3)因情况紧急需要先予执行的。本案是房屋侵权纠纷,显然不符合前两项关于先予执行的规定,那么本案是否属于因情况紧急需要先予执行呢?对此,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百零七条规定:民事诉讼法第九十七条规定的紧急情况包括:(1)需要立即停止侵害、排除妨碍的;(2)需要立即制止某项行为的;(3)需要立即返还用于购置生产原料、生产工具贷款的;(4)追索恢复生产、经营急需的保险赔偿费的。另外,裁定先予执行案件还应当符合我国《民事诉讼法》第九十八条规定的两个条件,即:(1)当事人之间的权利义务关系明确,不先予执行将严重影响申请人的生活或生产、经营的;(2)被申请人有履行能力。根据上述法律规定,结合本案案情分析:本案原告与被告之间虽没有合同上的权利义务关系,但本案争议的房屋产权经海口市新华区人民法院(1994)新民初字第210号民事调解书确认归原告所有,即原告已依法取得该房屋所有权,被告在此情况下对该房屋实施加锁贴封行为,已严重侵犯了原告的合法权益,负有立即停止侵害和排除妨碍之义务,且由于被告封锁住原告所有的房屋,使原告有房不能使用,为此原告只得租用第三人的房屋来办公与居住,造成原告严重经济损失(即房租损失),同时也严重影响了原告正常的生活与生产经营。此时,倘若人民法院不立即采取强制措施(先予执行),则经济损失将会继续扩大,故笔者认为本案应属于我国《民事诉讼法》第九十七条第(三)项规定的紧急情况,同时也符合《民事诉讼法》第九十八条关于裁定先予执行应符合的条件的规定。一审法院及时地作出裁定先予执行是正确的,它维护了当事人的合法权益,同时避免了经济损失的扩大。
2.对当事人提出的复议申请,法院应及时审查及作出答复。
对当事人因不服财产保全和先予执行的裁定而提出的复议申请,由于我国《民事诉讼法》未对答复复议申请的期限作出具体规定,故而造成有些办案人员未及时审查复议及向当事人作答复,致使当事人将这个问题带到庭审阶段,增加了整个庭审的复杂性。一审法院收到被告的复议申请后,认真地进行了审查,并及时地以书面通知形式驳回被告的复议申请,使当事人对裁定先予执行的异议在庭审前得以解决,为下步的庭审工作提供了方便。
3.房屋产权的归属不能单凭房产证确认。
由于本案中的三份房屋买卖合同均发生在我国《城市房地产管理法》施行之前,故不受该法所调整。本案的房屋产权归属也因此不能凭房产证来确认,而应根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》规定的办案原则予以处理,即应结合当时有关的法律、政策规定,在查明事实、分清是非的基础上,从实际情况出发,实事求是、合情合理地进行分析与认定。本案中,被告首先作为房屋产权人与海乐公司签订房屋买卖合同,签约后,海乐公司向被告支付了大部分购房款,被告也向海乐公司交付了所约定的房屋(但未予办理过户手续)。根据双方所签合同和履行合同情况看,签约双方主体合格,程序合法,双方意思表示真实,且合同已基本履行完毕,故双方的买卖关系应为有效。海南省海口市中级人民法院(1993)海口房初字第55号民事判决书和海南省高级人民法院(1994)琼民终字第55号民事判决书也对该合同的效力进行了确认。不动产以权属登记为所有权转移之标志,合同生效不构成要件,法院判决是一种继受取得的法律事实,本案所涉房屋虽未办理过户手续,但其所有权已由生效的判决由海乐公司取得。海乐公司取得该房屋所有权后,又以合法程序将房屋转卖给汇宇公司,后汇宇公司又以同样的方式将其中A1栋房屋转卖给了原告,且该房屋所有权已经海口市新华区人民法院(1994)新民初字第210号民事调解书确认归原告所有,故原告最终合法取得了该房屋的所有权。被告以上锁加封行为是产权人依法行使处分权之理由也因此不能成立,应予驳回。相反,被告的行为侵犯了原告的合法权益,属侵权行为。对此,一审法院的认定是完全正确的。
4.如何确定赔偿标准。
侵权所承担的民事责任主要表现为停止侵害、排除妨碍、返还财产、恢复原状、赔偿损失等。本案中,由于被告的侵权行为,造成原告的房屋因长期没人居住管理致使室内装修损坏,空调不能启动,原告因此维修的费用被告理应赔偿;另外,原告因房屋被封期间所租房的费用,被告也应给予赔偿,且由于原告所租房屋面积与被封房屋面积基本相符,故被告对原告租房的费用应全额赔偿。一、二审法院对此的认定是比较合乎情理的。
(吴震)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.1998年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第525 - 529 页