（一）首部

1.判决书字号：上海市长宁区人民法院（1997）长行初字第20号。

2.案由：不服房屋确权决定案。

3.诉讼双方
原告：仙霞别墅业主管理委员会。
负责人：邵某。
委托代理人：藏广陵，上海市成功综合律师事务所律师。
委托代理人：秦芳，上海市成功综合律师事务所律师。
被告：上海市房屋土地管理局。
法定代表人：蔡某，局长。
委托代理人：宣某、张某，该局干部。
第三人：上海新城房产企业公司。
法定代表人：王某，经理。
委托代理人：丁晓文、范为之，上海市中建律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：上海市长宁区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：叶丽虹；审判员：张旭；代理审判员：齐敏音。

6.审结时间：1997年11月25日（依法延长审限）。

（二）诉辩主张

1.被诉具体行政行为：上海市房屋土地管理局认定本市虹古路785弄门卫室（即仙霞别墅小区门卫室）系上海新城房产企业公司建造，于1994年4月4日向上海新城房产企业公司核发了沪房长字第25880号房屋所有权证。

2.原告诉称：本市虹古路785弄门卫室系仙霞别墅小区公建配套设施，门卫室的产权应属于全体业主共有，且该小区全体业主在购买仙霞别墅商品房时，购买了小区建筑占地分摊面积，即系争的门卫室土地面积已由全体业主购买。被告将系争房屋的所有权证核发给上海新城房产企业公司是不合法的，请求予以撤销。

3.被告辩称：被告根据建筑工程执照，向上海新城房产企业公司核发了虹古路785弄门卫室的房屋所有权证，其发证行为是依据了《城镇房屋所有权登记暂行办法》第八条之规定所进行的，故其核发的房屋所有权证认定事实清楚，证据充分。请求维持其已核发的房屋所有权证。

4.第三人述称：全体业主在购买仙霞别墅商品房时，虽然购买了小区建筑占地分摊面积，但门卫室的房屋建筑面积并未被小区业主购买。被告根据建房执照核发房屋所有权证是合法有效的，请求予以维持。

（三）事实和证据
上海市长宁区人民法院经公开审理查明：上海市房屋土地管理局于1994年4月4日核发给上海新城房产企业公司沪房长字第25880号房屋所有权证。被告认定，本市虹古路785弄门卫室系上海新城房产企业公司于1990年8月取得合法建筑工程执照后建造的。该门卫室建筑面积69平方米，结构为混合一等，层数为一层。被告根据上海新城房产企业公司提交的申报材料，认为该公司取得本市虹古路785弄门卫室权属来源清楚，于1994年4月4日向上海新城房产企业公司核发了沪房长字第25880号房屋所有权证。
上述事实有下列证据证明：
1.上海市规划局核发给上海市居住区第四开发公司的上海市建筑工程执照。
2.上海新城房产企业公司向被告提交的房屋产权登记申请表。
审理中另查明：上海市居住区第四开发公司从属于上海市居住区综合开发中心，上海市居住区第四开发公司无对外进行房屋销售的职权，为此，上海市建设委员会于1985年4月2日批准成立上海新城房产企业公司，该公司也从属于上海市居住区综合开发中心，可对外进行商品房销售。仙霞别墅由上海市居住区第四开发公司建造，由上海新城房产企业公司销售。虹古路785弄门卫室于1990年由上海市居住区第四开发公司建造，1991年8月20日由上海市居住开发中心将该房屋调拨给上海新城房产企业公司。嗣后，上海新城房产企业公司申请办理房屋所有权证。

（四）判案理由
上海市长宁区人民法院认为：本市虹古路785弄门卫室属于上海市居住区第四开发公司建造仙霞别墅小区时一并提出申请构筑的小区配套设施之一，是该小区必需的物业管理服务用房，故该门卫室产权不应游离于仙霞别墅住宅的产权而单独核发所有权证。上海新城房产企业公司因内部分工通过行政调拨取得仙霞别墅销售权，在出售仙霞别墅住宅后又受业主委托进行物业管理而继续占有、使用系争门卫室，法理上属于占有改定。因此，被告简单对上海新城房产企业公司核发房屋所有权证缺乏依据，依法应予撤销。

（五）定案结论
上海市长宁区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十三条、第五十四条第（二）项第一目，参照《城镇房屋所有权登记暂行办法》第八条的规定，作出如下判决：
撤销上海市房屋土地管理局1994年4月4日核发给上海新城房产企业公司的沪房长字第25880号房屋所有权证。
案件受理费人民币100元，由上海市房屋土地管理局负担。

（六）解说
本案主体新颖，实体内容是在房地产市场热潮中出现的小区业主解聘开发商对住宅小区进行物业管理的新情况。这种现象也是在房地产市场走向规范化、法制化形势下的特殊产物。
1.本案系上海市第一起由商品房住宅小区业主管委会作为原告提起的行政诉讼。仙霞别墅小区共居住业主480户，该小区业主人员结构复杂，有相当一部分系涉外人员及外省市人员，若480户业主都作为原告提起诉讼，需要办理诉讼的手续太繁复，这对当事人的诉讼及法院的审理都带来一定程度的困难。1997年7月1日施行的由上海市人大常委会通过的《上海市物业管理条例》第十六条规定：“业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。”据此，住宅小区业主管委会这个组织机构已被市人大通过的法规所认可。所以，上海市长宁区人民法院认定仙霞别墅业主管委会具有原告资格参加诉讼是正确的。
2.在实体方面，上海新城房产企业公司原以开发商的名义对仙霞别墅小区进行物业管理，后因管理不善，被小区业主解聘，由此引发上海新城房产企业公司与仙霞别墅小区业主对小区门卫室所有权问题的认识发生分歧意见，致使原告诉至法院。上海市房屋土地管理局认为，上海新城房产企业公司因自建取得虹古路785弄门卫室的所有权，根据《城镇房屋所有权登记暂行办法》第八条、《上海市城镇房屋产权登记暂行办法》第六条第（一）项的规定，向上海新城房产企业公司核发所有权证并无过错。上海市长宁区人民法院认为：（1）上海新城房产企业公司取得系争门卫室的途径是通过内部行政调拨，而被告认定上海新城房产企业公司通过自建取得系争门卫室，属认定事实不清。（2）本市虹古路785弄门卫室属于上海市居住区第四开发公司建造仙霞别墅小区时一并提出申请构筑的小区配套设施之一，是该小区必需的物业管理服务用房。故该门卫室产权不应游离于仙霞别墅住宅的产权而单独核发所有权证。上海新城房产企业公司因内部分工通过行政调拨取得仙霞别墅销售权，在出售仙霞别墅住宅后又受业主委托进行物业管理而继续占有、使用系争门卫室，法理上属于占有改定。因此，被告简单对上海新城房产企业公司核发房屋所有权证缺乏依据。（3）从现行的法规来看，《上海市物业管理条例》第十三条规定：“住宅出售单位应当按照规定提供物业管理区域必需的物业管理服务用房，产权属全体业主共有。”也就是说，开发商建造出售商品房后，一定要无条件向小区提供必需的物业管理服务用房，而小区的门卫室是小区必需的物业管理服务用房。由此可见，被告将仙霞别墅小区门卫室的房屋所有权证核发给上海新城房产企业公司是错误的，上海市长宁区人民法院撤销被告核发的房屋所有权证是正确的。
（齐敏音）