（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：福建省厦门市思明区人民法院（2000）思房初字第65号。
二审判决书：福建省厦门市中级人民法院（2001）厦房终字第103号。

2.案由：房屋拆迁安置协议纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：陈某，男，1961年9月19日出生，汉族，住厦门市。
诉讼代理人（一、二审）：陈旭俊，福建厦门首嘉律师事务所律师。
诉讼代理人（一、二审）：陈月辉，福建厦门首嘉律师事务所律师。
被告（被上诉人）：厦门达意房地产开发有限公司（以下简称达意公司）。
法定代表人：王某，总经理。
诉讼代理人（一、二审）：蓝安绪，福建厦门志远律师事务所律师。
被告（被上诉人）：厦门市思明区人民政府厦港街道办事处（以下简称厦港街道办）。
负责人：汪某，主任。
诉讼代理人（一、二审）：王某，达意公司总经理。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：福建省厦门市思明区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：黄素萍；代理审判员：黄志雄、陈永华。
二审法院：福建省厦门市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：林巧玲；代理审判员：陈丽端、叶炳坤。

6.审结时间
一审审结时间：2000年11月24日。
二审审结时间：2001年4月14日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称：1998年，原、被告双方就拆迁原告所有的厦门市顶沃仔路59—1号一楼房屋签订一份拆迁补偿安置协议书，约定被告以厦门达意大厦B梯501室安置原告。2000年5月，被告达意公司口头通知原告接收安置房。原告到被告处后，被告却欲以达意大厦B梯301室交予原告，因为被告达意公司已将达意大厦B梯501室卖与他人。原告当即予以拒绝，并要求按安置协议约定交付B梯501室。被告达意公司对原告的要求置之不理。现原告要求被告按安置协议约定将达意大厦B梯501室（从平台起算）交付原告。

2.被告达意公司辩称：其拆迁安置协议约定被告安置给原告的B梯501室。通知交付给原告的也是B梯501室，原告称被告将B梯501室卖与他人并不符合事实。

3.被告厦港街道办辩称：其与被告达意公司合作兴建厦门达意大厦，约定由达意公司负责拆迁、安置等工作，同意达意公司的答辩意见。

（三）一审事实和证据
厦门市思明区人民法院经公开开庭审理查明：1995年5月，被告达意公司、厦港街道办因达意大厦项目取得建设用地规划许可证。1995年12月，两被告就合作兴建“达意大厦”签署一份合约书，约定由被告达意公司负责拆迁、赔偿、安置等工作。1998年4月1日，被告达意公司因“达意大厦”项目建设取得房屋拆迁许可证，拆迁范围包括厦门市顶沃仔59—1号等房屋。1998年4月5日，厦门市土地房产管理局在《厦门日报》刊登关于达意大厦商品房建设用地房屋拆迁公告，规定实施拆迁单位为厦门市思明房屋拆迁工程公司，拆迁期限自公告之日起至1998年7月10日止。1998年7月8日，原告陈某（乙方）与厦门市思明房屋拆迁工程公司（甲方）签订拆迁补偿安置协议书，约定乙方所有的顶沃仔59—1号一楼二层房屋（建筑面积119.46平方米）予甲方拆迁征用，甲方就地安置达意大厦B梯501室三房二厅住房一套（建筑面积137.41平方米），乙方应交安置房价款15258元。甲方提供周转房一套供原告过渡使用。过渡期限至2000年1月10日止。乙方应于1998年7月10日前搬出被拆迁房。协议签订后，原告依约搬出被拆迁房。诉讼中，达意大厦尚未取得单位工程质量综合评定表，该大厦一、二楼为商场。从地面起算的B梯701室（现编号为705室）已由被告达意公司出售给王某1，双方签署有商品房购销合同并已报房管部门登记备案，王某1业已在装修。从地面起算的达意大厦605室亦已出售他人，505室则尚未出售。另查，达意大厦项目的被拆迁户，开发商就地安置的仅二户，除原告外，还有一户系王某2，被告达意公司提供给王某2的安置房地点达意大厦A梯101、102室（现编号为301、302、303、304室，从地面起算）。另，法院从厦门市房地产交易中心调取的达意大厦合同登记一览表记载，从地面起算的五层502室的售价为188600元，七层702室的售价为185800元，六层605室的售价为482000元，七层705室售价为469300元。
上述事实有下列证据证明：
1.原告提供的房屋拆迁补偿安置协议书一份。证明双方存在房屋拆迁补偿安置事实。
2.原告提供厦门市思明房屋拆迁工程公司出具的收据一份。证明原告已交付安置房价款15258元。
3.原告提供的被告达意公司与王某2签订的房屋拆迁补偿安置协议书一份。证明王某2的安置房原101、102室，现编号为301、302、303、304室，相应的原告陈某的安置房原501室，现编号也应为701室。
4.原告提供的达意大厦现场照片若干张。证明从商场平台起算，原A梯101、102室，现编号为301、302、303、304室。
5.被告达意公司提供的两被告合作兴建厦门达意大厦合约书。证明两被告共同开发该大厦。
6.被告达意公司提供的厦门市计划委员会厦计投资（1995）061号关于同意新建达意大厦商品房项目的批复。证明两被告合法开发建设厦门达意大厦。
7.被告达意公司提供的房屋拆迁许可证。证明厦门市思明房屋拆迁工程公司依法取得厦门达意大厦地块拆迁资格。
8.被告达意公司提供的厦门市土地房产管理局的厦土房（1998）拆公字第13号房屋拆迁公告。证明厦门达意大厦征地取得人民政府房屋拆迁主管部门同意。
9.被告达意公司提供的建设用地规划许可证。证明达意大厦的建设具备合法手续。
10.被告达意公司提供的其与王某1签订的商品房购销合同。证明讼争的701室已出售给王某1。
11.一审法院依职权向厦门市房地产交易中心取证的厦门达意大厦自用房明细表、销售明细表。证明达意大厦502室的售价为188600元，702室的售价为185800元，605室的售价为482000元，705室的售价为469300元。
12.双方当事人的陈述。

（四）一审判案理由
福建省厦门市思明区人民法院根据上述事实和证据认为：两被告达意公司、厦港街道办作为厦门达意大厦项目的建设单位，约定由被告达意公司负责拆迁、赔偿、安置等工作是合法的。被告达意公司依法取得房屋拆迁许可证，有权对拆迁范围内的被拆迁人进行补偿和安置。厦门市思明房屋拆迁工程公司系达意大厦的拆迁实施单位，但厦门市思明房屋拆迁工程公司是拆迁实施单位，其仅是拆迁人被告达意公司的代理人，其所实施的行为应由拆迁人被告达意公司承担，有关拆迁补偿安置协议中思明房屋拆迁工程公司的权利义务应由达意公司来承担，原告陈某作为被拆迁人与达意大厦项目的拆迁实施单位厦门市思明房屋拆迁工程公司签订的拆迁补偿安置协议书合法有效，双方应按协议约定履行各自的义务。被告达意公司作为拆迁人依法应承担该协议书所约定的义务，原告陈某与被告达意公司双方达成的协议未明确约定安置房达意大厦B梯501室系从地面起算或是从商场平台起算。但本案中，被告达意公司在进行“达意大厦”项目拆迁工作中，对被拆迁人进行就地安置的除原告陈某外，尚有被拆迁人王某2一户，安置房地点为达意大厦A梯101、102室；被告达意公司亦确认A梯101、102室从地面起算现编号为301、302、303、304室；且从原告提供的达意大厦现场照片看，商场平台以上的住宅的电表编号亦从“10X”起算，故原告陈某、被告达意公司的拆迁补偿安置协议确认的安置房地点达意大厦B梯501室从地面起算现编号应为达意大厦705室。被告达意公司主张其安置给另一拆迁户王某2的A梯101、102室（现为从地面起算现编号301、302、303、304室）系因其与王某2之间有明确约定，却未提供相应的证据证实，故不予采信。依照合同，被告达意公司应将达意大厦705室（从地面起算）交付给原告陈某。被告达意公司未交付系违约行为。但达意大厦705室（从地面起算）已于1999年2月出售给王某1，被告与王某1签订的商品房购销合同已报房管部门登记备案，现该房也已在装修。原告陈某、被告达意公司所签订的合同继续履行已不可能，且在经济上不合理，故对原告陈某要求被告继续履行、将达意大厦B梯501室（从地面起算现编号为达意大厦705室）交付给原告陈某的请求，不予支持。鉴于从地面起算现编号为达意大厦505室现尚未出售，被告达意公司也表示其愿交付给原告达意大厦505室（从地面起算），且达意大厦505室和705室二者结构是相同的，仅楼层上存在差异，被告达意公司的行为虽违反了双方合同的约定，但并未构成根本违约，故双方之间也不存在解除合同的法定事由。综上，被告达意公司应采取适当的方式履行合同，将达意大厦505室（从地面起算）交付给原告。关于被告因其违约行为给原告造成的损失问题，法院认为，达意大厦从地面起算五层的价格高于七层，二者存在价格差异，该价格差异已足以弥补因被告达意公司的违约给原告陈某造成的损失，故法院不再判处被告达意公司赔偿原告陈某损失。

（五）一审定案结论
福建省厦门市思明区人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条的规定，作出如下判决：
被告达意公司应于取得达意大厦质量综合评定表之日起一个月内将从地面起算的现编号为达意大厦505室房屋交付给原告陈某。
本案受理费人民币50元，由被告达意公司负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人诉称：1）一审判决认定“达意公司的行为虽为违反双方合同约定，但未构成根本违约”是错误的。本案达意公司拒不交付合同项下标的物，明显属根本违约。2）一审判决在合同性质的认定和实体判决上出现矛盾，实体判决显失公平。一审判决认定的基本事实存在遗漏和错误：一是双方签署的拆迁补偿安置协议已经经过房地产管理机关登记；二是原审认定达意大厦B梯501室即现为705室并已出售给王某1缺乏证据佐证；三是一审判决认定达意大厦从地面起算五层的价格高于七层，二者存在的价格差异足以弥补因达意公司违约给陈某造成的损失没有证据证明。3）一审判决变更了拆迁补偿安置协议的条款内容，违背了当事人的意愿。4）一审判决对拆迁安置标的物进行变更没有法律依据。请求二审法院撤销一审判决，改判支持陈某在一审提出的诉讼请求。二审庭审中，上诉人陈某表示，考虑到现讼争房屋已由他人装修入住，其可以不再坚持由达意公司交付房屋，但达意公司应依据该房屋的出售价格50万元对上诉人陈某进行赔偿，还应支付违约金。
（2）被上诉人辩称：拆迁补偿安置协议书中约定的达意大厦B梯501室即为现505室，达意公司愿将该房交付上诉人，被上诉人达意公司并不存在违约事实，即使双方对楼层从地面起算或从商场平台起算存在争诉，双方可另行约定，如无法达成一致，依照合同法的规定可按交易惯例即从地面起算。拆迁补偿安置协议书未经房管部门登记备案。销售合同直接体现五层的价格高于七层，无须进行评估。拆迁补偿安置协议书未经被上诉人达意公司签名盖章，也未经房管部门签字确认，没有法律效力。上诉人本来并不符合就地安置的条件，系因其找了许多人说情才给予就地安置。现有房屋的编号是经公安机关和房管部门同意的。此外，拆迁补偿安置协议争议纠纷应由行政主管部门协调处理，不应由法院审理。
（3）被上诉人厦港街道办的答辩意见与被上诉人达意公司的辩称意见相同。

2.二审事实和证据
厦门市中级人民法院经审理查明：（1）有关被上诉人达意公司是否清楚拆迁补偿安置协议书的内容、协议内容是否属其真实意思表示的问题。达意公司虽未在讼争的拆迁补偿安置协议书中签名盖章，但一审法院审理期间曾就有关合同签订的事实向拆迁实施人厦门市思明房屋拆迁工程公司进行调查，该公司表示：有关上诉人陈某与被上诉人达意公司的拆迁补偿安置事项系由上诉人与被上诉人达意公司先行协商、确定安置房的地点后交由其签名盖章，具体拆迁安置补偿的房号等均由被上诉人达意公司提供。经质证，被上诉人达意公司对该笔录内容没有异议，且陈述就地安置只有上诉人陈某和另一案外人王某2两户。达意公司在其答辩理由中还称，上诉人本不符合就地安置的条件，系因找人说情等原因才予以就地安置。二审法院认为，现上诉人原有房屋已实际拆迁，达意公司也已对上诉人进行了补偿，上述事实足以相互印证：被上诉人达意公司对拆迁补偿安置协议的内容是明知的，该协议内容为其真实意思表示。（2）有关房屋编号的问题。双方当事人对拆迁安置补偿协议中所指B梯单元即为现05、06单元均无异议。（3）讼争房屋的出售及其价款的有关事实。1999年2月28日，被上诉人达意公司在未告知王某1讼争房已安置给上诉人陈某的情况下，擅自与王某1签订一份商品房购销合同，被上诉人达意公司以人民币469300元的价格将达意大厦705室出售给王某1，王某1已依约向被上诉人交付约定的购房款项，将该房屋装修完毕并已入住。（4）拆迁补偿安置协议书是否报送主管部门登记。被上诉人达意公司至今尚未将讼争拆迁补偿安置协议报送厦门市征地拆迁办进行审查、确认。但厦门市城镇住房普查领导小组办公室的普查资料体现，上诉人陈某系达意大厦B梯501室的所有权人。（5）上诉人陈某在签订拆迁补偿安置协议书后已将原房屋的土地房屋权证交付实施拆迁单位厦门市思明房屋拆迁工程公司。现上诉人原有房屋已经拆除，达意大厦已于2000年4月26日竣工并于2000年5月18日取得单位工程质量综合评定表，等级核定合格。
二审确认了一审认定的证据。

3.二审判案理由
福建省厦门市中级人民法院根据上述事实和证据认为：（1）被上诉人达意公司虽未在讼争的拆迁补偿安置协议书上签名盖章，但该协议已由被上诉人达意公司委托代为实施拆迁的单位厦门市思明拆迁工程公司签名、盖章，被上诉人达意公司也依协议内容进行了拆迁补偿，该协议是当事人的真实意思表示，合法有效，被上诉人达意公司应当履行协议约定的义务。（2）拆迁补偿安置协议书对安置房屋的具体坐落、房号等均进行了明确约定，并不属于合同法规定的标的物约定不明的情形，造成双方产生争议的原因在于达意大厦房屋的编号和楼层计算方式更改。因此，被上诉人达意公司认为本案双方标的物约定不明，应参照有关交易惯例进行认定的辩称没有事实和法律依据，不予采纳。达意大厦房屋编号和楼层计算方式更改后，讼争合同所指向的标的物应由双方再行达成协议进行约定，在无法达成一致意见的情况下，应比照最相同的情况进行认定。一审法院作出的双方约定的安置房屋应为现从地面起算的705室、被上诉人达意公司应依约将该房屋交付上诉人陈某的认定并无不当。被上诉人达意公司未依照合同约定将该房屋交付上诉人，已构成违约，应对此承担违约责任，上诉人陈某要求被上诉人达意公司交付该房屋，应予准许。（3）一审法院以达意大厦505室尚未出售，达意公司也愿将该房屋交给上诉人陈某，505、705室结构相同，仅楼层存在差异，且五层价格高于七层，该价格差异足以弥补因达意公司违约给陈某造成的损失，判决达意公司交付505室房屋给陈某没有依据，应予撤销。（4）鉴于王某1购买讼争房屋时并不知情，其与达意公司所签订的商品房购销合同是在平等、自愿、等价有偿的基础上签订，且交付了房款并已实际使用，系善意有偿取得，其权利应得到保护。二审诉讼期间，上诉人陈某表示愿比照被上诉人达意公司与王某1签订的商品房购销合同的价格进行赔偿的请求符合公平、合理原则，可以支持。上诉人陈某主张该房屋的售价为人民币50万元，但未能提供有效的证据予以证明，依法不予采纳，讼争房屋的售价应认定为人民币469300元。被上诉人达意公司认为拆迁补偿安置协议书未经主管部门登记、确认，不具备法律效力等辩称并无法律依据，被上诉人还辩称本案属拆迁补偿安置协议签订和履行中发生的争议，不应由人民法院直接受理的主张亦没有事实和法律依据，依法不予支持。且被上诉人在一审期间并未提出这一抗辩理由，一审宣判后也未对此提起上诉，故不予审查。

4.二审定案结论
福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十七条、第一百一十一条、第一百一十二条及《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定，作出如下判决：
（1）撤销厦门市思明区人民法院（2000）思房初字第65号民事判决。
（2）被上诉人达意公司应于本判决生效之日起10日内向上诉人陈某偿付款项人民币469300元。
（3）驳回上诉人陈某的其他诉讼请求。
上诉案件受理费人民币50元，由被上诉人达意公司负担。

（七）解说
本案是一起典型的因房屋拆迁补偿安置引起的纠纷。在审理此案中主要涉及三个问题：
1.本案是否属人民法院受案范围。
根据法复（1996）12号《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第二项规定：“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理”。本案双方当事人争议的是关于房屋的补偿、安置问题，属民事调整范畴，人民法院有权受理。
2.本案房屋拆迁补偿安置协议书的效力问题。
达意公司认为，陈某与拆迁实施人厦门市思明房屋拆迁工程公司签订的拆迁补偿安置协议书未经其签名盖章，也未经拆迁主管部门确认，该份协议书无效，且陈某的安置房不在公告安置范围内。陈某则认为，拆迁补偿安置协议书已经经过拆迁主管部门登记，协议书应当认定有效。二审法院认为，陈某与拆迁实施人签订的拆迁补偿安置协议书有效。理由：（1）原审法院在审理期间依职权就有关协议书签订的事实向拆迁实施人进行调查，该拆迁实施人作证：有关拆迁补偿安置事项是由陈某与达意公司先行协商、确定安置房的地点后交由其签名盖章，具体拆迁安置补偿的房号等均由达意公司提供，经质证，达意公司对该份调查笔录没有异议。可以认定达意公司对该协议书是明知的、清楚的，其内容是双方当事人的事实意思表示。（2）一、二审诉讼中，达意公司均陈述“就地安置只有两户，原告和王某2”。（3）拆迁协议、拆迁方案只是向城市房屋拆迁行政主管部门备案，这种备案，只是一种管理手段，不是合同成立的基本要件，因为现有的法律、法规并未规定合同一定要拆迁主管部门确认才能有效。
3.陈某要求达意公司交付达意大厦705室的主张是否可以得到保护。
拆迁补偿安置协议书有效，达意公司应当履行协议约定的义务。由于达意大厦房屋编号和楼层计算方式更改，在双方无法协商一致的情况下，应比照最相同的情况进行认定，故达意公司应交付给陈某达意大厦从地面起算的705室。原审判决认定达意公司应交付705室给陈某是正确的。但又以705室已出售他人并已装修，而505室尚未出售，505室与705室结构相同，五层价格高于七层价格，达意公司也愿意交付为由，判令达意公司交付505室，违背了当事人的诉讼意愿。二审诉讼中，陈某鉴于705室已由达意公司出售他人，并已被装修入住，愿以达意公司所售房价进行补偿。那么该主张能否得到法院采纳，是本案的焦点所在。一种意见认为，拆迁城市私有房屋，其土地使用权属国家所有，拆迁时，拆迁人只要就其地上物进行适当补偿即可，按当时市场价每平方米800元至900元予以补偿，陈某主张按安置协议书约定取得相当于出售时的市场价的要求过高，法院应不予支持。另一种意见认为，1995年9月4日国务院法制局在回复建设部的国法函（1995）65号《关于拆迁城市私有房屋土地使用权是否予以补偿问题的函》中指出：“拆迁城市私有房屋应当严格执行现有有关法律和《城市房屋拆迁管理条例》，并按照规定对拆迁的房屋进行安置补偿。”而且，由于土地所有权属于国家，房屋进行拆迁，发生转移的只是土地使用权，拆迁人和被拆迁人仅仅涉及土地使用价值价格，地价实际表现为土地使用权价格。二审采纳这种意见，认为，达意公司将705室出售他人，该案外人属善意第三人，其本身并无过错，若仍判决交付给陈某705室，一者会造成社会资源的浪费，二者不利于社会稳定。所以，陈某要求以705室所出售价469300元获得补偿可以采纳。
那么，是否土地使用权的补偿必定要通过地价补偿来实现呢?法院认为，房价与地价有时是一致的，对房价的支付本身已含有对地价的补偿，一般情况下，房以地贵，土地位置的优劣直接影响房屋的价格，对于“地上有房”的房地产商品来说，它的价格一般是以“房价”的形式表示的，房价的主要组成部分是房屋建筑中的装造价和房基地价格，单纯以房屋建筑本身的现值作为房价已不符合房地产市场的客观实际，因此，按房屋的商品交易进行作价补偿就不应把地价从中分割出来，而应承认这种方式一定程度上体现了对土地使用权的补偿。所以，房屋拆迁补偿的含义应当包括两大部分：房屋所有权补偿和土地使用权补偿。必须正确认识产权补偿中的倾斜政策，才能充分实现对房屋所有权益的保障，只有建立完善的土地价格市场，才能将土地使用权的补偿落到实处。法院最终肯定了第二种意见，即拆迁房屋，要进行房屋所有权补偿，还要进行土地使用权的补偿，换句话说，拆迁补偿应包含地价补偿。综上所述，原告请求被告交付达意大厦705室应当得到法律的保护。而且，法院的判案应当以当事人的主张为依据，不能以五层的售价高于七层的售价为由，擅自改变当事人的意愿，否则会造成判非所诉。二审诉讼中，原告鉴于讼争房屋已出售他人，同意以出售的房价获得补偿，二审法院根据查明的事实，认定第三人王某1确属善意第三人，不存在恶意串通行为，为尊重当事人的意愿，避免造成讼累，对原告愿意以房价获得补偿的意见予以采纳，充分体现了人民法院处理纠纷时原则性与灵活性相结合的审判原则。
（林巧玲）