(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:福建省厦门市开元区人民法院(2001)开民初字第2136号。
二审判决书:福建省厦门市中级人民法院(2001)厦民终字第716号。
3.诉讼双方
原告(被上诉人):郑某,男,1966年11月17日出生,汉族,住厦门市。
原告(被上诉人):葛某,男,1968年1月11日出生,汉族,住厦门市。
原告(被上诉人):邱某,男,1973年11月24日出生,汉族,住厦门市。
原告(被上诉人):李某,男,1963年1月8日出生,汉族,住厦门市。
原告(被上诉人):沈某,男,1938年12月11日出生,汉族,住厦门市。
原告(被上诉人):沈某1,女,1973年3月28日出生,汉族,住厦门市。
原告(被上诉人):陈某1,女,1956年11月30日出生,汉族,住厦门市。
原告(被上诉人):吴某,女,1963年4月20日出生,汉族,住厦门市。
原告(被上诉人):沈某2,女,1939年6月12日出生,汉族,住厦门市。
原告(被上诉人):廖某,男,1969年1月31日出生,汉族,住厦门市。
原告(被上诉人):孙某,男,1974年11月6日出生,汉族,住厦门市。
原告(被上诉人):梁某,男,1973年5月24日出生,汉族,住厦门市。
原告(被上诉人):孙某1,男,1961年12月18日出生,汉族,住厦门市。
原告(被上诉人):江某,男,1965年7月26日出生,汉族,住厦门市。
原告(被上诉人):廖某1,男,1967年2月23日出生,汉族,住厦门市。
原告(被上诉人):李某1,男,1944年4月24日出生,汉族,住厦门市。
原告(被上诉人):林某,女,1949年7月22日出生,汉族,住厦门市。
原告(被上诉人):詹某,男,1964年2月13日出生,汉族,住厦门市。
原告(被上诉人):庄某,女,1973年5月17日出生,汉族,住厦门市。
原告(被上诉人):叶某,女,1962年1月28日出生,汉族,住厦门市。
原告(被上诉人):杨某,男,1931年11月1日出生,汉族,住厦门市。
原告(被上诉人):王某,女,1958年2月1日出生,汉族,住厦门市。
原告(被上诉人):胡某,女,1969年10月2日出生,汉族,住厦门市。
原告(被上诉人):蔡某,男,1974年8月21日出生,汉族,住厦门市。
原告(被上诉人):陈某2,女,1969年2月23日出生,汉族,住厦门市。
原告(被上诉人):黄某,男,1982年10月24日出生,汉族,住厦门市。
原告(被上诉人):廖某2,女,1964年1月28日出生,汉族,住厦门市。
原告(被上诉人):林某1,男,1983年10月30日出生,汉族,住厦门市。
共同诉讼代理人(一、二审):林涛,厦门自立律师事务所律师。
被告(上诉人):陈某,女,汉族,1958年8月4日出生,住厦门市,系厦门市名典咖啡厅经营者。
诉讼代理人(一、二审):王木海,厦门益原律师事务所律师。
诉讼代理人(一、二审):胡文民,厦门益原律师事务所律师。
被告:周某,女,1971年8月10日出生,汉族,河南省许昌市人,住厦门市湖里区。
诉讼代理人(一、二审):李兆民,厦门大道之行律师事务所律师。
诉讼代理人(一、二审):王志阳,厦门大道之行律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院:福建省厦门市开元区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:詹锦林;代理审判员:魏江;人民陪审员:王秀端。
二审法院:福建省厦门市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:陈国英;审判员:林凯;代理审判员:徐建伟。
6.审结时间
一审审结时间:2001年10月29日。
二审审结时间:2001年12月12日。
(二)一审情况
1.一审诉辩主张
(1)原告诉称:原告均系厦门新港龙花园A座商品房的业主,被告陈某所经营的名典咖啡厅,将该座楼房的楼下公用部位占为己有,建造铁栅栏、铁屋,作为厨房延伸的一部分,且安装冷却塔、排油烟机等,导致油烟、热气、噪音等污染,且存在安全隐患,故要求其拆除占用公用部位的建造物及冷却塔、排油烟机等,恢复原状,并赔偿每户清洁费人民币500元。被告周某从厦门市相聚一刻饮食服务公司莲岳饮食店取得该店的所有财产,其排油烟机、空调外机仍占用新港龙花园A座楼下公用部位,现原告要求其拆除并恢复原状。
(2)被告陈某辩称:名典咖啡厅所搭建的部位并非公用部位,而是该店面业主吴某1、吴某2从开发商处补偿所得,陈某以租赁方式取得使用权并无不当,原告要求拆除没有依据,至于原告所诉油烟等污染,经有关部门测试,名典咖啡厅的油烟等排放并未超标,故原告要求赔偿清洁费亦属无理,应予驳回。
(3)被告周某辩称:周某取得厦门市相聚一刻饮食服务公司莲岳饮食店的财产后,即着手改进抽油烟机、减少空调机数量,改用管道煤气,使得油烟排放等符合有关标准,属于合理使用,故原告诉求无理,应予驳回。
2.一审事实和证据
福建省厦门市开元区人民法院经审理查明:原告均系厦门新港龙花园A座商品房的业主。被告陈某于2000年5月与该座楼三号商场之一、二(莲岳路26—4号、26—5号)业主签订租赁合同,租用商场作为开办名典咖啡厅的经营场所,将该座楼房楼下通道用铁栅栏围起,搭建铁屋作为厨房延伸部分使用,且在该公用通道上安装冷却塔、排油烟机,经营使用至今。与名典咖啡厅相邻的厦门市相聚一刻饮食服务公司莲岳饮食店亦在该公用通道上安装了排油烟机,并在墙体上悬挂了多台的分体式空调外机。2001年6月,厦门市相聚一刻饮食服务公司将莲岳饮食店全部资产用于抵欠被告周某的债务,周某取得了该店的全部资产,包括在公用通道上的排油烟机及空调外机等。2001年8月31日,厦门市相聚一刻饮食服务公司莲岳饮食店注销登记。由于名典咖啡厅、相聚一刻莲岳饮食店的油烟排放,致使各原告的门窗、家具均遭受到一定的污染。
以上事实,有租赁合同书、协议书、工商登记资料、注销登记资料、民事判决书、现场照片、现场勘察笔录、环境监测报告等及当事人庭审陈述为证。
3.一审判案理由
福建省厦门市开元区人民法院根据上述事实和证据认为:原、被告各方相邻,应以有利于生产、生活来处理相邻关系。被告陈某开办、经营名典咖啡厅,占用公共通道搭建厨房,安装冷却塔、排油烟机,属侵占该座楼房的公用部位,原告要求其拆除并恢复原状的请求本院予以支持。其所排放的油烟给原告造成了一定的污染,故原告要求赔偿清洁费的请求本院予以支持。但对所造成的污染相聚一刻饮食服务公司莲岳饮食店亦有责任,故原告要求全部由被告陈某赔偿理由不足,陈某应负责赔偿一半损失。陈某认为所占用的公用部位系开发商补偿该商场业主的,其搭建及占用属善意,不应承担责任的主张不能成立,本院不予采信。被告周某的排油烟机占用公共通道,原告要求拆除本院予以支持。但空调外机悬挂外墙属合理使用,原告要求拆除的依据不足,不予采信。
4.一审定案结论
福建省厦门市开元区人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百二十四条之规定,判决如下:
(1)被告陈某应于本判决生效后15日内自行拆除其在新港龙花园A座楼下公用通道上搭建的厨房、冷却塔、排油烟机,恢复原状,并赔偿每位原告人民币250元。
(2)被告周某应于本判决生效后15日内自行拆除其在新港龙花园A座楼下公用通道上的排油烟机。
(3)驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费人民币570元,由原告交纳280元,被告陈某交纳280元,被告周某交纳10元。
(三)二审诉辩主张
1.上诉人诉称:一审法院认定的“过道”系开发商按购房合同的约定,以补偿的方式作价给莲岳路26—4号、26—5号店面的业主吴某1、吴某2,因此,该过道并非公用部分;上诉人对店面及过道等的使用权,系上诉人通过与业主签订租赁合同书而取得的,因此,取得过道使用权是善意和有偿的;原判要求上诉人赔偿被上诉人各人民币250元是错误的;过道是否属公用部分与店面业主及开发商均有法律上的利害关系,原判未予追加属遗漏案件当事人,请求二审法院依法重新审理。
2.被上诉人辩称:上诉人侵占公用通道,已实施了侵权行为;至于赔偿费等问题,原审法院判令250元是基本合理的数额,另开发商对本案不享有任何权利,请求二审法院维持原判。
(四)二审事实和证据
福建省厦门市中级人民法院经审理确认了一审法院认定的事实和证据。
另关于上诉人所占用的过道是否属于公用部分及原审判令上诉人赔偿被上诉人人民币250元是否适当的问题,查明如下:根据新港龙花园A座平面图及本院现场勘察,上诉人确实占用该幢房屋底层的公用通道。依照《厦门市住宅物业管理条例》的规定,占用公用通道为该条例所禁止的行为,上诉人作为店面承租人无权长期占用该公用通道;根据《中华人民共和国大气污染防治法》第四十四条规定:“城市饮食服务业的经营者,必须采取措施,防治油烟对附近居民的居住环境造成污染”。上诉人占用公用通道,并将该通道用铁栅栏围起,搭建铁屋作为厨房延伸部分使用,且在该公用通道上安装冷却塔、排油烟机,不仅侵犯新港龙花园A座其他业主的权利,同时在一定程度上造成对该幢楼房的污染,对此,上诉人应承担相应的赔偿责任。
(五)二审判案理由
福建省厦门市中级人民法院根据上述事实和证据认为:上诉人将新港龙花园A座的公用通道用铁栅栏围起,搭建铁屋作为厨房延伸部分使用,且在该公用通道上安装冷却塔、排油烟机,不仅侵犯新港龙花园A座其他业主的权利,且违反《厦门市住宅物业管理条例》的禁止性规定,原审判令上诉人予以拆除并恢复原状是正确的,应予维持。上诉人主张该通道是开发商作价补偿给店面业主,其通过租赁关系而取得该通道使用权,但实际上,开发商无权就公用通道采用作价的方式将该通道补偿给店面的业主,因此,上诉人亦无该通道的使用权,上诉人该上诉请求,本院不予支持。关于上诉人承担赔偿责任问题,由于上诉人在公用通道上安装排油烟机在一定程度上造成对该幢楼房的污染,上诉人依法应承担相应的赔偿责任,原判根据这一事实,从公平合理的原则出发,判决上诉人赔偿各被上诉人人民币250元并无不妥,上诉人提出其未给被上诉人造成污染与事实不符,故其上诉主张本院不予采纳。因店面业主及开发商均与本案没有法律上的利害关系,故上诉人要求追加店主及开发商作为当事人的上诉请求,不予采纳。
(六)二审定案结论
福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉人陈某的上诉,维持原判。
本案二审诉讼费人民币570元,由上诉人陈某负担。
(七)解说
随着我国城市建设步伐的加快,在一些经济发达城市中,住宅小区已经成为城市居民生活的主要聚居场所。房地产开发经营单位从经济利益考虑,大都将住宅小区楼宇的底层作为商场、店面进行设计、规划和出售。但在房屋设计过程中,很少考虑商家入场后的一些经营设备、设施的安放问题。结果商家入住住宅房后为适应经营需要,不得不改变房屋结构或擅自扩建、占用小区公用部分等。当前,这种现象十分普遍,并由此引发了大量的纠纷发生。
本案就是一起典型的因商家占用住宅小区公用通道而引发的相邻权纠纷案。就此案来说,纠纷的焦点问题是陈某经营的厦门市名典咖啡厅、周某所有的厦门市相聚一刻饮食服务公司莲岳饮食店所占用的过道是否属于小区的公用部分,以及前者赔偿本案各业主人民币250元是否适当。我们认为,两级法院作出的判决是正确的。
1.占用住宅小区内公用通道属于侵权行为。
住宅小区内的公用通道,顾名思义是方便小区住户通过、行走的公共道路,按照各地有关住宅物业管理的规定,其属于小区内公共场所部分,小区内的住户有义务确保通道的畅通。本案纠纷所在地是在福建省厦门市,依照《厦门市住宅区物业管理条例》的有关规定,在住宅区内占用房屋的公用部位属于禁止性行为。本案的当事人陈某将厦门新港龙花园A座楼下公用通道用铁栅栏围起,搭建铁屋、安装冷却塔、排油烟机的行为,占用了该座楼房的公用部位,妨害了其他业主的正常通行;原审被告周某所有的原莲岳饮食店在公用通道上安装排油烟机的行为同样侵犯了其他业主的公用道路的共有通行权。
至于上诉人陈某辩称,其通过租赁关系取得开发商补偿给店面业主的通道使用权,该理由不能成立,因为开发商亦无权处分小区的公共通道,其补偿给店面业主的行为于法无据,上诉人陈某对通道的使用权来源不合法,其无权占用公用通道。根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定,不动产相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。据此,法院依法作出责令侵权行为人拆除其安装在公用通道上的设备,恢复道路原状的判决是正确的、合法的。
2.法院判决本案业主各获赔人民币250元是适当的。
《民法通则》第一百二十四条规定:“违反国家保护环境防止污染的规定,污染环境造成他人损害的,应当依法承担民事责任。”本案上诉人陈某在经营咖啡厅期间安装在公用通道上的排油烟机在一定程度上造成了本案相邻房屋的污染,故其应当承担相应的赔偿责任。原审另一被告不是原莲岳饮食店的经营人,其因债权的行使取得该店所有权后,即着手改进排油烟机,故不应对原莲岳饮食店经营人的污染行为承担责任。法院在尊重事实的基础上,判令陈某承担一半的赔偿责任是公平、合理的。
(詹锦林 杨洪涛)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2002年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第60 - 66 页