（一）首部

1.判决书字号：海南省海口市新华区人民法院（2001）新民初字第613号。

2.案由：提供物业设施纠纷。

3.诉讼双方
原告：海口市立达公寓住宅区业主委员会（以下简称立达业主委员会），住所地：海口市海秀大道50号立达公寓5单元201室。
负责人：赵某，主任。
诉讼代理人：张高峰，海南高峰律师事务所律师。
诉讼代理人：应国平，海南高峰律师事务所律师。
被告：海南立达房地产有限公司（以下简称立达公司），住所地：海口市海秀路立达公寓3—701室。
法定代表人：周某，总经理。
诉讼代理人：付鸿，海南晋天元律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：海南省海口市新华区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：曲洁；代理审判员：陈少燕；人民陪审员：何菊花。

6.审结时间：2001年12月30日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称：海口市立达公寓住宅区是被告于1993年开发建设的，总建筑面积18310平方米。2001年1月8日我会成立后，小区基础设施缺乏，物业管理混乱，被告严重违反了原来与各业主签订的售房合同书的随附义务，没有履行应尽义务，具体体现在：（1）按原设计，立达小区在西边靠玲珑酒店一侧，尚有一防火疏散通道，该通道位于4单元和5单元之间，净空为两层楼高。但在1998年9月，被告强占该防火通道，盖成一套跃层式住宅，严重侵占了业主公共财产，危害了小区的公共安全，依法应予拆除。（2）小区住宅共140多户，被告却未给我管委会提供任何的管理用房。根据海南省人民政府1996年6月4日颁布的《海南省住宅区物业管理规定》第34条的规定：“开发建设单位应当在移交住宅区时，向管委会无偿提供住宅区物业管理用房，其产权属业主共有，由管委会管理。住宅区物业管理用房的面积按照建筑面积的5%计算。”该小区面积共18310平方米，被告应当提供面积为91.5平方米的管理用房给我管委会。（3）小区用电变压器容量严重不足，其功率只有100千伏安，导致小区无法正常供电，按国家标准GB50096—1999《住宅设计规范》规定，立达小区变压器功率至少应达600千伏安。（4）小区供电变压器长期露天放置，严重影响小区居民的生命安全，被告应为小区变压器设置专用配电房。（5）被告应当向原告移交小区工程建设资料，即1）物业建设项目的各项批准文件；2）项目工程规划图、总平图、单位工程竣工图和公用设施设备竣工图；3）工程竣工验收资料和物业综合验收或分期验收资料。（6）被告应完善小区遗留工程，即1）小区主建筑外墙装饰，地脚步部分装饰；2）小区大门、门岗、传达室；3）地下车库入口简易棚换成永久顶棚。经我管委会多次与被告交涉未果，为此诉至法院，要求判令：（1）被告拆除4单元102、202房，排除妨碍、恢复小区防火通道；（2）被告提供立达小区物业管理用房91.5平方米；（3）被告增容小区供电变压器至600千伏安；（4）被告为小区供电变压器移入并设置配电房；（5）被告向原告移交小区工程建设资料；（6）被告完成小区遗留工程项目；（7）被告承担本案诉讼费用。

2.被告辩称：立达公寓是我司出资建成的，手续齐备。我司早已于1993年5月8日将4单元102、202房转让给他人，并收取了相应的房款。该房通过了设计规划要求，取得了建设工程许可证和规划设计许可证。该102、202房根本不是消防通道，该房也没有作为通道使用过。如果该设计规划许可有问题，原告也只能通过行政诉讼来解决。立达公寓是1993年建设的，在1993年无论是国家还是海南省都没有物业管理方面的法规规定，因此我司没有义务提供物业管理用房。原告依据GB50096—1999《住宅设计规范》要求我司增加小区变压器600千伏安的请求没有依据，100千伏安的变压器设备足以保证小区的正常运转。原告要求我司将变压器移至房间是应该的，但我司没有能力支付该笔费用。关于原告要求我司完成小区遗留工程项目问题，我司对小区大门、传达室是有义务建设的，对是否修建永久车库入口顶棚的问题，不是我司的义务。故请求驳回原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
海口市新华区人民法院经公开审理查明：海口市立达公寓住宅区是被告于1993年开发建设的，总建筑面积18310平方米。1993年，被告将小区内的商品房出售给各个住户，当时，小区物业管理是由被告自己管理。住户入住小区后，发现小区基础设施缺乏，具体表现在：（1）没有物业管理用房；（2）用电变压器容量严重不足，仅有100千伏安；（3）变压器长期露天放置，严重影响小区居民的生命安全，没有配置配电房；（4）没有完善小区遗留工程和移交小区工程建设资料，如：小区主建筑外墙装饰、地脚部分装饰；小区大门、门岗、传达室。经住户与被告多年交涉，小区基础设施未有明显改善。2001年1月8日，海口市房产管理局同意成立海口市立达公寓住宅区业主委员会即原告。原告因而从被告手中接管小区物业，此时小区的基础设施仍未改善。经原告向被告要求提供物业设施未果，为此原告认为被告作为发展商，没有为小区住户提供完善的物业设施，违反了原与住户签订的售房合同书的随附义务。另外，按原设计小区4单元和5单元之间为防火通道，住户自1993年底入住至1998年，该通道一直是区内居民的第二出口。但在1998年9月，被告不顾区内居民的强烈反对，强行将该通道封闭，并加盖了一套跃层式的住宅，还强行将与该防火通道相连的4单元101、201房，5单元101、201房四套房的对外采光通风窗户统统堵死。
本案在审理过程中，被告则认为4单元102、202房不是消防通道，被告已于1993年5月8日将上述房产转让给他人，并收取了相应的房款，该房已取得了建设工程许可证和规划设计许可证，如果该设计规划许可有问题，原告应通过行政诉讼来解决。同时，立达公寓是1993年建设的，当时没有物业管理方面的法律法规，因此被告没有义务提供物业管理用房、移交小区工程建设资料和增容小区供电变压器至600千伏安。另外，原告要求被告将变压器移入设置的配电房和完成小区遗留工程项目是应该的，但被告现无力支付大笔费用。
又查，4单元102、202房的产权不属于被告所有。另查，海南省人民政府于1996年6月4日颁布实施的《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》第七条规定：“开发建设单位应当按照本规定，为其开发建设的住宅区提供必要的物质条件。”第三十二条规定：“管委会成立后，开发建设单位应当向管委会移交下列住宅区工程建设资料：（一）住宅区规划图、竣工总平面图；（二）单体建筑、结构、设备竣工图；（三）地下管网竣工图；（四）其他必要的资料。”第三十四条规定：“开发建设单位应当在移交住宅区时，向管委会无偿提供住宅区物业管理用房，其产权属业主共有，由管委会管理。住宅区物业管理用房的面积按照建设面积的5%计算，最高不超过500平方米，最低不得少于30平方米。”第三十五条规定：“本规定施行前移交使用的住宅区，未按照规定设计要求建设的，开发建设单位应当按照建设主管部门规定的时间完成全部工程项目；未按照规定标准设计或缺少便民服务网点的，由原开发建设单位予以配套完善或补建。”根据1999年国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的《住宅设计规范》的规定，小区的单位住户用电负荷标准为4千伏安。整个小区大约有150位住户，小区变压器功率至少应达到600千伏安。
上述事实有下列证据证明：
1.2002年1月海口市房产管理局海房字（2001）4号关于成立立达公寓住宅区业主委员会的批复。说明立达业主委员会已经批准成立。
2.1993年3月立达公寓销售合同。说明立达公司是立达公寓的发展商，及合同约定购买立达公寓的业主有权享有与楼房有关联的公共设施和公共利益。
3.海南威银公司、新兴海南进出口公司等购买立达公寓的大户所取得的立达公寓房屋的所有权证书及国有土地使用证。
4.GB50096—1999《住宅设计规范》。说明被告应对小区供电变压器增容。
5.原告与被告的陈述。说明立达公寓小区的基础设施缺乏的现状。

（四）判案理由
海口市新华区人民法院根据上述事实和证据认为：海口市立达公寓小区是被告1993年开发建设的，被告应当有义务为小区提供健全的物业管理条件。而被告从1993年至2001年1月8日虽负责对小区物业进行管理，却一直没有提供完善的物业设施。根据1996年海南省人民政府颁布实施的《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》，被告应当为原告无偿提供住宅区物业管理用房、完成全部工程项目和移交住宅区工程建设资料。同时根据国家标准的《住宅设计规范》，小区供电变压器应当增容至600千伏安。故原告要求被告提供立达小区物业管理用房91.5平方米（18310平方米×5%）、完成小区遗留工程项目（小区建筑外墙装饰、地脚部分装饰；小区大门、门岗、传达室）、移交小区工程建设资料（住宅区规划图、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、地下管网竣工图、其他必要的资料）和增容小区供电变压器600千伏安有理，应予以支持。现小区的变压器长期露天放置，严重影响小区住户的生命安全，故原告要求被告将变压器移入设置配电房有理，应予以采纳。由于小区的4单元102、202房不属于被告所有，被告无权拆除4单元102、202房，故原告向被告主张拆除4单元102、202房，排除妨碍、恢复小区防火通道不予支持。

（五）定案结论
海口市新华区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款之规定，作出如下判决：
1.被告于本判决书生效之日起1个月内提供立达小区物业管理用房91.5平方米给原告。
2.被告于本判决书生效之日起1个月内增容小区供电变压器至600千伏安。
3.被告于本判决书生效之日起1个月内将小区供电变压器移入设置配电房。
4.被告于本判决书生效之日起1个月内向原告移交小区工程建设资料（住宅区规划图、竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图；地下管网竣工图；其他必要的资料）。
5.被告于本判决书生效之日起1个月内完成小区遗留工程项目（小区主建筑外墙装饰、地脚部分装饰；小区大门、门岗、传达室）。
6.驳回原告其他诉讼请求。
本案受理费5510元，由被告负担。

（六）解说
在住房商品化过程中，购买商品房的业主与发展商（指建设与售房单位）或物业管理公司因住宅区的管理产生的纠纷不断增加，但业主委员会要求发展商提供物业设施和完善基础设施而引起的诉讼尚不多见。
本案中立达业主委员会作为原告，提出了要求同为建设方、售房方和原为物业管理方的立达公司提供物业管理房、完善基础设施、移交小区建设资料等诉讼请求。根据国家建设部1994年3月23日发布的《城市新建住宅小区管理办法》第六条第二款规定：“管理委员会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益”。立达业主委员会（亦是管委会）系由业主选举的代表组成，业经批准成立，有权代表业主并为维护业主的权益而提起诉讼。我国《民事诉讼法》第四十九条第一款规定：公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。业主委员会或称管委会属该款规定的“其他组织”，可以作为原告参加本案的民事诉讼活动。
本案中，立达业主委员会的有关物业管理房、基础设施、建设资料等诉讼请求应否予以支持，焦点在于有无相应的依据。业主在与发展商签订的商品房销售合同或小区管理办法中，一般均未明确规定物业管理房、基础设施以及遗留工程的完善及移交建设资料、将供电变压器移入配电房等，因此业主委员会的主张不是基于合同的直接规定，而是基于立达公司作为建设方具有义务为小区提供健全的物业管理条件及完善的物业设施、保障小区居民安全使用等附随义务。被告应如何履行这样的义务，我国有关法律、法规中无相关规定，建设部《城市新建住宅小区管理办法》中也没有规定建设方、售房方的上述义务及履行方式等。原告依据的是1996年海南省人民政府《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》中第七条、第三十二条、第三十四条、第三十五条的规定，以及建设部GB50096—1999《住宅设计规范》。在无法律、行政法规规定的情况下，原告依据地方性法规和行政规章规定，要求立达公司履行相应义务，应予支持。其后，海南省人大常委会又颁布了《海南省住宅区物业管理条例》，对于售房方应提供物业管理用房、移交物业文件资料即建设资料等均与前述物业管理规定有相同的规定，但根据该条例第三十二条第二款规定的物业管理用房面积的计算方法，立达公司应提供的物业管理用房应为30平方米。受诉法院对此的计算不妥。立达公寓是1993年建设的，GB50096—1999《住宅设计规范》则于1999年6月1日起施行，关于小区用电负荷标准及电度表规格等规定均为强制性国家标准。立达公寓住宅区的用电变压器容量未达到标准，是否应按该标准增容，还是按当时的标准，对此有不同的认识。笔者认为，如果发展商建设时安装的变压器已符合原国家标准，且能保证小区用户的正常用电，又无要求发展商要按其后的标准增容的强制性规定，则对要求增容小区变压器的请求不应予支持；如原安装的变压器无法保证小区用户的正常用电的，那么发展商属未履行应提供正常水、电等给业主使用的义务，则应增容小区供电变压器。
本案的审理告诉我们，在业主与售房单位所签订的购房合同不够详尽的情况下，通过相关法律、法规、规章的规定，规范业主与售房单位的行为、享有的权利、应履行的义务及履行义务的方式、期限等，对于规范管理、减少纠纷并给人们提供行为的模式是相当重要的，如果海南省无相关的地方性法规和规章，本案中确定被告的义务及其方式则非易事。因此，在住房商品化过程中，如何完善相关法律、法规具有现实意义。
（李静云）