（一）首部

1.判决书字号：山东省日照市中级人民法院（2001）日民初字第21号。

2.案由：撤销房地产买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：中国银行五莲支行（以下简称五莲中行），住所地：五莲县城沿河路36号。
负责人：于某，行长。
诉讼代理人：张善忠，山东莲信律师事务所律师。
诉讼代理人：李某，五莲中行业务部主任。
被告：五莲县蔬菜公司（以下简称蔬菜公司），住所地：五莲县城解放路80号。
法定代表人：韦某，经理。
第三人：五莲县供销合作社联合社（以下简称五莲供销社），住所地：五莲县城兴海路14号。
法定代表人：万某，主任。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：山东省日照市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李云波；审判员：唐玉国、王淑萍。

6.审结时间：2001年9月19日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称：被告为翻建营业楼向我行贷款100万元。营业楼建成后，被告将被评估为363万元的营业楼以153万元的低价转让给第三人，使我行的贷款陷入难以收回的境地。第三人是被告的主管单位，对上述情况明知而接受低价转让存在主观恶意。请求依法撤销被告低价向第三人转让该营业楼的行为，并由被告和第三人承担原告的律师代理费20000元及本案的诉讼费、保全费。

2.被告辩称：我公司欠第三人管理费、借款等约314万元，因此将营业楼转让给第三人抵偿债务，不能认为是低价转让。除营业楼以外，我公司还有价值约217万元的其他房产和土地，并非无偿债能力，不存在对原告债权的侵害。

3.第三人述称：被告欠我社债务314万元，其转让营业楼是为抵偿欠款。为节省办理手续的费用在签订房地产买卖契约时确定为成交价153万元，并非系低价转让。我社接收营业楼后，将其租赁给被告使用，楼房评估价与被告欠我社款之间的差额，用我社应收租赁费补齐，应认为交易公平。

（三）事实和证据
日照市中级人民法院经审理查明：蔬菜公司因翻建营业楼于1999年3月16日向五莲中行提出借款申请。6月28日五莲中行与蔬菜公司签订房屋抵押协议，约定在营业楼建成后，按照在五莲中行的贷款总额及规定的抵押率将营业楼抵押给五莲中行，但双方未办理贷款抵押登记手续。6月29日双方签订借款合同，约定蔬菜公司向五莲中行借款100万元，用于翻建营业楼，借款期限为48个月。随后蔬菜公司向五莲中行提取借款100万元，尚未偿还。2000年底蔬菜公司的营业楼工程竣工。2001年6月1日，蔬菜公司与五莲供销社签订协议书，约定蔬菜公司欠五莲供销社建设资金110万元，历年拖欠五莲供销社借款、行政管理费、代交款项43万元，共计153万元，因蔬菜公司无资金偿还能力，将新建新世纪商城一至四楼营业大厅及五楼所有办公场所共计3000平方米，评估作价抵偿所欠五莲供销社债务。7月16日，五莲县房地产评估事务所出具评估报告确定该房地产评估价格取整为人民币363万元。7月17日蔬菜公司与五莲供销社签订房地产买卖契约，约定蔬菜公司将坐落在解放路80号内6号楼部分的房地产3023.405平方米（即上述营业楼）出售给五莲供销社；上述房地产成交价格为人民币153万元；双方同意2001年6月1日蔬菜公司将上述房地产正式交付给五莲供销社。蔬菜公司与五莲供销社办理了房地产权转移登记手续。
五莲中行称蔬菜公司除上述新世纪商城营业楼以外，仅有一座面积小、价值低的单面办公楼，且已抵押给农业银行，无其他资产偿债。现在蔬菜公司还欠大量其他人的债务，如果蔬菜公司低价转让了营业楼，五莲中行的债权被悬空。在庭审中蔬菜公司称，本公司还拥有三层办公楼一座，始建于20世纪80年代中期，建楼前该处为平房，因向农行贷款抵押给农业银行，现无其他财产。目前尚欠五莲中行和农行的贷款以及社员股金、职工风险金、其他人的租赁费等约300万元。五莲中行称五莲供销社对蔬菜公司的资产及债务情况明知，应当知道营业楼转让后五莲中行的债权无法得到清偿，并提供了五莲供销社向五莲县计委呈报的《关于申请翻建蔬菜商场的请示》，该请示中涉及申请政府协调银行贷款200万元的内容。五莲供销社对该请示的报告真实性予以认可，并称因蔬菜公司每月都向其报表，蔬菜公司的对外欠款情况应当了解。蔬菜公司亦称五莲供销社知道蔬菜公司的资产及债务情况。
五莲中行称在本案诉讼中委托山东莲信律师事务所律师代理参加诉讼，支付代理费2万元。

（四）判案理由
日照市中级人民法院根据上述事实和证据认为：蔬菜公司的新建营业楼被评估为363万元，其以153万元价格出售给五莲供销社，证据充分能够认定。五莲供销社提供的租赁合同书确认蔬菜公司欠其款314万元与其和蔬菜公司在有关部门登记备案的协议书确认的欠款数额明显抵触，该租赁合同书的证据效力本院不予确认；五莲供销社提供收（付）款凭证证实蔬菜公司欠其款314万元，亦不能推翻成交价为153万元的事实。蔬菜公司与五莲供销社称为节省手续费用将成交价定为153万元，该理由违法且无证据证实，不予认定。故蔬菜公司将该营业楼出售给五莲供销社的行为，应认为系低价转让行为。除该营业楼以外，蔬菜公司仅有建设多年的1200平方米办公楼一座和少量土地使用权，但在该办公楼建设之前蔬菜公司已将该处土地使用权及地上建筑物抵押给他人，未提供已解除抵押的证据，蔬菜公司以此偿还五莲中行债权应有争议，况且除五莲中行债权外蔬菜公司还欠他人大量债务。蔬菜公司称该办公楼和土地价值约217万元未提供相关证据，亦不能确认。现蔬菜公司无其他财产，其新建营业楼转让后，无法保障五莲中行债权实现，应认为蔬菜公司低价转让营业楼的行为造成了对五莲中行债权的侵害。五莲供销社是蔬菜公司的主管单位，蔬菜公司定期向其通报经营情况，其对蔬菜公司的资产和债务情况清楚，在此情况下以明显不合理的低价受让该营业楼，应当知道对蔬菜公司的其他债权人造成侵害，对此五莲供销社是有过错的。因此五莲中行关于撤销蔬菜公司转让营业楼行为的请求，符合有关法律规定，应予支持。五莲中行提出在本次诉讼中，支出律师代理费2万元，请求由蔬菜公司和五莲供销社负担，蔬菜公司与五莲供销社对支出数额无异议，依照法律规定蔬菜公司与五莲供销社亦应负担，该项请求本院予以支持，对本案诉讼费用依法予以处理。

（五）定案结论
日照市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第七十四条作出如下判决：
1.撤销被告将坐落在五莲县城解放路80号内6号楼部分的房地产（面积3023.405平方米）低价出售转让给第三人的行为。
2.原告在本案诉讼中支付的律师代理费20000元，由被告负担15000元，第三人负担5000元。
案件受理费15510元，财产保全费5500元，共计21010元，由被告负担15000元，第三人负担6010元。

（六）解说
本案是一起债权人请求人民法院撤销债务人将财产低价转让给第三人的行为的撤销权纠纷案。所谓撤销权，是指当债务人放弃对第三人的债权、实施无偿或低价处分财产的行为而有害于债权人的债权时，债权人可以依法请求法院撤销债务人所实施的行为。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。据此，正确处理好本案，应掌握如下三个条件：
1.债务人蔬菜公司将房产转让给第三人五莲供销社的行为是否构成以明显不合理的低价转让。
本案中，蔬菜公司与五莲供销社于2001年6月1日签订协议书，约定蔬菜公司将新建的新世纪商城一至四楼营业大厅及五楼所有办公场所计3000平方米评估作价抵偿所欠五莲供销社债务。而在2001年7月17日蔬菜公司与五莲供销社签订的房地产买卖契约中，将上述房地产作价153万元出卖与五莲供销社，随后办理了房地产交易手续。也就是说，蔬菜公司处分财产的行为已经完成，且发生法律效力。那么，蔬菜公司处分财产的行为是否构成低价转让呢?很显然，处分的财产经五莲县房地产评估事务所评估，其价值约363万元，而蔬菜公司转让给五莲县供销社的价格为153万元，转让价格与转让财产价值相差210万元，蔬菜公司转让财产明显是不合理的低价转让。
2.债务人蔬菜公司转让财产给五莲供销社的行为是否会对债权人五莲中行造成损害。
如何理解“对债权人造成损害”?笔者认为，应理解为，由于债务人实施的处分财产的行为，已经或将要极大地减少债务人的责任财产，致使债权人的债权难以实现或根本不能实现。进一步讲，应以债务人的处分财产的行为已经或将要严重导致债权人的债权不能实现为标准，或者说，债务人处分财产的行为与不能清偿自己的债务之间具有一定的因果关系。如果债务人在实施处分财产的行为以后，已不具有足够资产清偿债权人的债务，则认为该行为严重有害于债权。如果在实施该行为以后，债务人仍有一定资产清偿债务，不能认为债务人的行为严重有害于债权。案件中，蔬菜公司除转让给五莲供销社的房地产外，还有建于20世纪80年代中期的办公楼一座，但已抵押给农业银行，别无其他财产。但蔬菜公司尚有债务近300万元。因此，可以认定蔬菜公司在将价值363万元的房产转让给五莲供销社后，已不具有足够资产清偿债权人五莲中行的债务，蔬菜公司的转让行为严重有害于债权人债权的实现。
3.第三人五莲供销社是否知道债务人蔬菜公司系以明显不合理的低价转让财产且对债权人五莲中行造成损害，或者说，债务人实施处分行为或与第三人实施民事行为时是否具有主观恶意。
如果发生行为时，第三人不知道上述两种情形，则第三人的行为为善意，不能发生撤销的后果。如何界定债务人和第三人的恶意?笔者认为，只要债务人知道或应当知道其处分财产的行为将导致其无资力清偿债务，从而有害于债权人的债权，债务人的行为即具有恶意。第三人在取得一定财产或获取一定财产利益时，已经知道或应当知道债务人所实施的处分财产的行为有害于债权人的债权，即已经认识到了该行为对债权的损害性质，则构成恶意。如果第三人在受益时不知或不应当知道债务人的行为有害于债权人的债权，则不构成恶意，不能对债务人与第三人的行为予以撤销。案件中，蔬菜公司明知将价值363万元的房产予以转让将导致其无其他资产清偿债务，使债权人五莲中行的债权难以实现，却仍然实施此种行为，已足以表明蔬菜公司具有恶意。第三人五莲供销社系债务人蔬菜公司的主管部门，蔬菜公司每月向五莲供销社通报经营情况，五莲供销社应当知道蔬菜公司资产及财产状况，却仍然受让蔬菜公司转让的资产，第三人五莲供销社的行为也具有恶意。
综上三点，五莲供销社应当知道受让蔬菜公司以明显不合理的低价转让的房产且已造成对五莲中行债权的损害，故法院的判决结果是正确的。
（唐玉国）