（一）首部

1.判决字号
一审判决书：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2013）水民三初字第457号民事判决书。
二审判决书：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2014）乌中民四终字第372号民事判决书。

2.案由：合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：新疆银河科技发展有限公司（以下简称银河公司），住所地：乌鲁木齐市南湖西路北三巷17号。
法定代表人：单某，该公司董事长。
被告（上诉人）：新疆维泰开发建设（集团）股份有限公司（以下简称维泰公司），住所地：乌鲁木齐经济技术开发区深圳街2号。
法定代表人：张某，该公司董事长。
委托代理人：尤某，该公司员工。
委托代理人：王磊，新疆久印铭正律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院。
独任审判人员：代理审判员：唐娜娜。
二审法院：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王建国；代理审判员：马小梅、曾敏。

6.审结时间
一审审结时间：2013年12月13日。
二审审结时间：2014年5月29日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称
原告银河公司诉称：2009年3月10日，原、被告签订代理协议一份，被告维泰公司委托原告追讨乌鲁木齐市鑫恒基实业发展有限公司（以下简称鑫恒基公司）拖欠的工程款项。双方就代理事项、委托代理费用进行了约定。2010年10月20日，双方又签订了一份协议书，协议约定：甲方（被告）同意接受鑫恒基公司非金钱资产抵偿代理费，双方确认甲方（被告）按每平方米1.4万元的单价，以鑫恒基地下商城建筑面积为684.77平方米的商铺向乙方（原告）抵偿代理费。次日，双方又签订了一份补充协议书，协议明确了抵债商铺的面积为683.89平方米和各商铺位置的编号与面积明细，同时被告再次明确甲方（被告）同意乙方（原告）到乌鲁木齐市房产管理局进行登记备案和产权变更登记手续。此后，被告向原告交付了抵债的房屋，但是未履行协议约定的与原告办理登记备案和产权变更登记手续，该抵债商铺所有权仍然未转移至原告名下。原告认为，根据我国房屋所有权登记的有关规定，房屋所有权发生变更后应当由买卖双方共同到产权登记部门办理变更登记，因此，被告负有协助办理产权变更登记手续的义务。现被告不履行协议义务，故诉至法院，要求被告为原告办理乌鲁木齐市长江路5X1号鑫恒基地下商城683.89平方米（建筑面积）的预告备案登记手续。

2.被告辩称
被告维泰公司辩称：我方认为原告的诉讼请求不能成立。我方与原告于2009年3月10日签订的代理协议内容无效。该代理协议约定，我公司委托原告为代理人，通过法院强制执行程序向市鑫恒基公司追讨其拖欠我公司的工程款。双方对代理事项、代理费用进行了约定。然而，原告系一家经营植树造林的有限公司，原告并无从事法律纠纷代理的经营范围和资质。1995年公安部等有关部门下发了相关规定，明令禁止任何单位和个人开发任何形式的讨债公司从事讨债业务，因此我方与原告签订的代理协议的内容是无效的，不能成为原告向我公司主张代理费的依据。原告对乌鲁木齐市长江路5X1号鑫恒基地下商城683.89平方米的代偿代理费商铺不能取得任何权利。吐鲁番地区中级人民法院于2010年6月依法作出执行裁定，裁定鑫恒基公司以以物抵债的形式将鑫恒基地下商城中2331.39平方米的商铺抵偿给我公司。2010年10月20日。我公司与原告签订协议书，约定我公司将乌鲁木齐市长江路5X1号鑫恒基地下商城683.89平方米的商铺向原告抵偿代理费，但是协议书的此种约定违反了《物权法》第三十一条之规定，即我公司对依据法院裁定取得的商铺未办理产权登记手续，故我公司无权进行处分。该处分行为应当无效，银河公司对683.89平方米所谓抵偿代理费商铺不能取得任何权利。原告一直不能满足办理商铺过户登记的前提条件，即使根据我公司于2010年10月20日与原告签订协议书的内容，原告的现有诉讼请求也不能成立，原告必须协调法院对鑫恒基公司抵债给我公司的商铺进行测绘并确定面积后，才能到房管部门办理我公司取得商铺及原告所谓抵偿代理费商铺的备案登记手续，但是鑫恒基公司抵债给我公司的商铺至今没有进行测绘并确定面积及方位，因此，即便依据该协议书，原告现在还不具备要求备案登记其所谓抵偿代理费商铺的条件。依据该协议书，到房管部门办理备案登记手续是原告应当进行的工作，是原告承担的义务，因此，即便依据该协议书，原告也不能将到房管部门办理备案登记手续的义务转嫁至我公司，原告的代理行为未达到应实现的目标，我公司的债权未得到实现。故我方认为原告无权要求我公司支付代理费用。此外，原告在代理过程中实施了谋取私利的行为，严重侵害我公司的合法权益，我方于2013年9月16日与原告解除了代理关系。综上，我方认为原告无权向我公司主张代理费，更无权主张对683.89平方米所谓抵偿代理费商铺进行过户登记。其诉讼请求不能成立。恳请法院依法作出公正判决，驳回原告对我方的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院经公开审理查明：2009年3月10日，甲方（新疆市政工程有限责任公司，被告更名前的名称，以下简称甲方）与乙方（原告，以下简称乙方）签订“代理协议”一份，双方约定：“……甲方将下述债权债务在执行过程中的法律事务委托乙方代理：（一）甲方申请执行乌鲁木齐市鑫恒基实业发展有限公司拖欠工程款案；1.债务人：乌鲁木齐市鑫恒基实业发展有限公司（以下简称鑫恒基公司）；2.债权金额：19272009.17元；3.债权执行依据：最高人民法院（2004）民一终字第58号民事判决书。二、代理方式及应实现的目标（一）乙方作为甲方的代理人通过法院的强制执行行为向乌鲁木齐市鑫恒基实业发展有限公司追索债权本金19272009.17元及自判决生效之日起迟延履行的加倍利息。（二）对于甲方作为被执行人对外所欠债务的案件，乙方作为甲方的代理人在执行过程中协调对相关申请执行人的清偿事宜。（三）乙方在代理过程中，必须做到甲方债权的申请执行和甲方债务的清偿统一协调。在甲方债权未得到实现的情况下，乙方应保证法院不就甲方对外债务对甲方进行强制执行。（四）乙方代理甲方执行回债权案款后，清偿所欠相关申请执行人的债务，余额返还甲方。三、双方代理人员的指定甲方联系人员为王某，乙方联系人员为杨某。四、乙方的代理权限 乙方作为甲方的代理人，在案件执行过程中遇有放弃、变更当事人权利，执行和解、申请终结，收取执行款项，乙方必须与甲方协商，取得甲方书面授权后方可办理……八、代理费用 1.代理费用的支付采取风险机制，乙方代理甲方执行回债权案款，清偿所欠相关申请执行人的债务，余额返还甲方。乙方承诺：与鑫恒基案件合并执行的以甲方为被执行人的所有案件均不计迟延履行利息。2.甲方以该执行案件本金1927万元的15%向乙方支付代理费。甲方在案件执结完毕后向乙方支付。3.执行回来的鑫恒基公司向甲方支付迟延履行利息部分，甲方按50%向乙方支付代理费。4.在执行过程中，甲方同意接收鑫恒基公司非金钱资产清偿的，乙方亦同意接收鑫恒基公司的非金钱资产支付代理费。……十、乙方应保证于2009年10月30日前将本案代理执结完毕（甲方完全收回乌鲁木齐市鑫恒基实业发展有限公司的债权）。否则，本协议在2009年11月1日终结，甲方解除对乙方的有关本协议约定执行事宜的委托。”2010年10月20日，原、被告签订“协议书”一份，双方约定：“2009年3月10日，甲、乙双方签订 ‘代理协议’，甲方（被告）将其申请执行乌鲁木齐市鑫恒基实业发展有限公司（下称鑫恒基公司）拖欠工程款一案委托给乙方（原告）负责代理。后该案在甲乙双方的努力下由吐鲁番地区中级人民法院负责执行。鉴于目前委托事务取得阶段性进展，甲、乙双方现就 ‘代理协议’约定的代理费支付事宜及其他相关问题作出如下约定：一、目前委托事务的进展情况（一）吐鲁番地区中级人民法院于2010年6月16日出具（2010）吐中执字第2XX2号执行裁定书，主要内容如下：1.鑫恒基公司以鑫恒基地下商城每平方米1.4万元、共计建筑面积2331.39平方米商铺（含公摊），抵偿其欠甲方工程款本息共计32639074.73元；2.自裁定书送达之日起，鑫恒基地下商城B、C、D区计165间，建筑面积2331.49平方米抵偿商铺的所有权归甲方（被告）所有。（二）乙方尚需进行的工作 1.协调法院委托专业部门对鑫恒基公司已抵偿给甲方的商铺进行测绘，以确定其以物抵债商铺面积、方位。2.待测绘工作完成后，代理甲方按照测定的商铺套内面积、分摊面积、分摊系数、产权面积到乌鲁木齐市房产管理局进行备案登记。二、代理费的支付（一）代理费的金额 根据 ‘代理协议’，甲方（被告）应向乙方（原告）支付代理费9574334.16元（大写：玖佰伍拾柒万肆仟叁佰叁拾肆元壹角陆分），计算分两部分：一是本金192722009.17元的15%为2890801.38元，二是迟延利息13367065.56的50%为6683532.78元。（二）代理费的支付方式 依照 ‘代理协议’，甲方（被告）同意接收鑫恒基公司非金钱资产清偿的，乙方（原告）亦同意接收鑫恒基非金钱资产抵偿代理费。据此，甲、乙双方确认：甲方按每平方米1.4万元的单价，以鑫恒基地下商城建筑面积（含公摊）为683.89平方米的商铺向乙方（原告）抵偿代理费。乙方（原告）对此无任何异议。（三）代理费的支付程序 1.通过法院委托的专业部门对鑫恒基公司以物抵债给甲方（被告）进行测绘，进而确定建筑面积2331.49平方米抵债商铺的面积、方位后，甲、乙双方对其中乙方（原告）应得的建筑面积683.89平方米商铺的面积、方位进行确定。2.在按照测定的商铺套内面积、分摊面积、分摊系数、产权面积，甲乙双方同时到乌鲁木齐市房产管理局进行备案登记的过程中，甲方应备案登记产权面积1647.60平方米商铺，乙方应备案登记产权面积683.89平方米商铺。上述商铺的面积数如与实地测量不符时，则以实际测量面积为准。甲、乙双方各自登记商铺占用范围内的土地使用权同时转移。3.在办理相关产权登记、备案、过户等手续的过程中，甲、乙双方按照各自所取得的商铺面积分别自行承担应当缴纳的各种税费。三、其他约定 本协议是乙方已取得代理费的确定性依据，表明乙方（原告）对鑫恒基地下商城建筑面积683.89平方米抵债商铺已取得所有权。乙方承诺：在本协议生效后，仍对甲方（被告）委托事务负有不可推卸的义务，应当采取措施在2010年11月30日前将案件执结，以便双方权益得以切实实现。”2010年10月21日，原、被告签订“补充协议”一份：“根据双方2010年10月20日达成的 ‘协议书’，现甲方（被告）同意将其位于乌鲁木齐长江路5X1号鑫恒基地下商城建筑面积（含公摊）为683.89平方米的商铺抵偿乙方（原告）的代理费。甲方同意乙方到乌鲁木齐市房产管理局进行备案登记和产权变更登记手续。”
并查明：被告与鑫恒基公司存在建设工程合同纠纷，经过最高人民法院判决生效后，案件转由吐鲁番地区中级人民法院执行。2010年6月16日，吐鲁番地区中级人民法院作出（2010）吐中执字第2XX2号执行裁定书，该裁定书中，被告、鑫恒基公司与鑫恒基房地产开发有限公司达成执行和解协议，约定：“以鑫恒基地下商城每平方米1.4万元、共计2331.39平方米商铺（含公摊），抵偿乌鲁木齐市鑫恒基实业发展有限公司欠被告工程款本息共计32669074.73元。同时，以上三方以乌鲁木齐市房产交易中心备案的新疆汇信房地产评估咨询有限公司提供的鑫恒基地下商城平面图为基础，共同选定鑫恒基地下商城B、C、D区商铺共计165间用以抵债，并约定该商铺占用范围内的土地使用权同时转移。另三方约定，无论鑫恒基地下商城格局如何变更，如三方协商确认的商铺与实地测量不符时，则以实际的测量面积为准。”裁定送达后，吐鲁番地区中级人民法院委托新疆兆新房地产评估测绘事务所对乌鲁木齐鑫恒基地下通道及地下商城进行测绘，并出具了兆新司法所（2011）测鉴字第0XXXXX2号司法鉴定书。后原告依据与被告之间的代理协议，履行委托代理义务，将钱塘江路与长江路交汇处鑫恒基商贸城1座B区、C区、D区地下商城预告登记至被告名下，并办理了预告登记备案手续。
2013年1月10日，吐鲁番地区中级人民法院作出（2013）吐中执字第5X2号执行裁定书，该裁定书中查明，“鑫恒基地下鞋城在建成初期，已被乌鲁木齐市鑫恒基实业发展有限公司、乌鲁木齐鑫恒基房地产开发有限公司在地下鞋城各个区域售出上百间小商铺，后乌鲁木齐市鑫恒基实业发展有限公司、乌鲁木齐鑫恒基房地产开发有限公司又将小商铺格局变更为大商铺，现已无法将原有被售出的小商铺予以单独分割；维泰公司的抵债商铺也存在被售出小商铺的问题。故本院委托评估、拍卖机构对鑫恒基地下鞋城可分摊及出售的13568.57平方米房产进行整体评估、拍卖。在第三次拍卖中，由新疆西建房地产开发有限公司竞买购得。本院虽委托拍卖公司对鑫恒基地下鞋城进行了整体拍卖，但已提前告知竞买人这其中不包括维泰公司的抵债商铺与个人购买了产权后的商铺。现维泰公司与个人产权户均向本院申请尽快办理产权手续。为便于给所有鑫恒基地下鞋城产权人办理产权手续，必须先办理鑫恒基地下鞋城房地产产权大证手续。由于乌鲁木齐市鑫恒基实业发展有限公司、乌鲁木齐鑫恒基房地产开发有限公司多年来一直未办理鑫恒基地下鞋城房地产产权大证手续，造成诸多遗留问题。现新疆西建房地产开发有限公司向本院申请，为尽快解决鑫恒基地下鞋城的遗留问题，可先由其负责办理鑫恒基地下鞋城有关房地产产权大证手续，待大证手续办理下来后，可尽快给包括其在内的各产权人进行确权，办理有关产权手续。待大证办理至新疆西建房地产开发有限公司名下，乌鲁木齐市鑫恒基实业发展有限公司、乌鲁木齐鑫恒基房地产开发有限公司协助吐鲁番中级人民法院核清已售出的小商铺面积，落实新疆西建房地产开发有限公司购买的确切面积后，可再由本院裁定分别确定至新疆西建房地产开发有限公司、维泰公司及有关个人产权后。”2013年3月，被告向原告交付了双方代理协议中约定用于支付原告代理费用的683.89平方米的商铺。
2013年9月16日，被告在报纸上刊登“解除代理协议通知书”一份，载明：“2009年3月10日，我公司与你公司签订 ‘代理协议’，将我公司申请执行乌鲁木齐市鑫恒基实业发展有限公司（下称鑫恒基公司）拖欠工程款一案委托给你公司执行。2010年6月16日，吐鲁番地区中级人民法院下达（2010）吐中执字第2XX2号执行裁定书。2010年10月20日，我公司与你公司就代理费支付及相关事宜达成如下协议。协议约定：你公司应当协调法院委托专业部门对鑫恒基公司抵偿给我公司的商铺进行测绘，并到房产部门进行备案登记。你公司保证于2010年11月30日前将本案执结完毕。但是你公司至今未完成协议约定的委托事务，致使我公司债权已根本无法得到实现。此外，你公司在代理过程中实施了以下谋取私利的行为：（1）违反我公司的禁令，擅自对鑫恒基地下商城B区商铺进行装修；（2）未经我公司授权，冒用我公司 ‘维泰’字号在鑫恒基地下商城从事经营活动。鉴于你公司已经无法完成委托事务，以及你公司上述谋取私利的行为严重侵害我公司的合法权益，我公司现正式通知你公司：一、解除我公司与你公司之间的所有代理协议；二、解除我公司对你公司及法定代表人单某在本案执行程序中的代理授权；三、你公司及法定代表人单某今后不得以我公司名义从事代理及其他任何活动；四、我公司将采取法律措施追究你公司及法定代表人单某的法律责任。”并向吐鲁番中级人民法院邮寄了该公告。
另查明：新疆市政工程有限责任公司因企业改制，其名称现已变更为新疆维泰开发建设（集团）股份有限公司。
以上事实有下列证据证明：
（1）2009年3月10日代理协议；
（2）2010年10月20日协议；
（3）2010年10月21日补充协议；
（4）商铺明细表；
（5）吐鲁番地区中级人民法院（2010）吐中执字第2XX2号执行裁定书；
（6）房产登记档案；
（7）测绘报告；
（8）2012年12月24日、2013年1月21日告知书；
（9）2013年1月9日吐鲁番地区中级人民法院通知书；
（10）2012年8月17日瑕疵告知书；
（11）2012年8月2日联合拍卖公告；
（12）2013年3月20日通知书；
（13）2013年3月5日通知；
（14）吐鲁番地区中级人民法院（2013）吐中执字第5X2号执行裁定书；
（15）2013年9月16日解除代理协议通知书；
（16）报纸公告；
（17）向法院邮寄的特快专递回执；
（18）庭审笔录。

（四）一审判案理由
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院经审理认为：第一，关于原、被告之间签订的“代理协议”、“协议书”以及“补充协议”是否合法有效的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”庭审中，被告援引的主张合同无效的规定，系部委的管理性规章，故对被告主张原、被告之间签订的“代理协议”、“协议书”以及“补充协议”因违反法律的强制性规定而无效的辩解意见，本院不予采信。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故对被告主张因未取得争议商铺的物权而不能处分、抵偿给原告的辩解意见，本院不予采信。
第二，关于原告是否已经完全履行了合同义务，是否有权要求被告办理争议商铺的预告备案登记手续的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，被告以房产抵偿原告的代理费，是基于被告与乌鲁木齐市鑫恒基房地产开发有限公司以物抵债的协议，该协议由吐鲁番地区中级人民法院（2010）吐中执字第2XX2号执行裁定予以确认。原告已经依据与被告之间的“代理协议”对乌鲁木齐市鑫恒基房地产开发有限公司用以抵偿被告工程款的2331.39平方米商铺（含公摊）办理了预告登记。且新疆西建房地产开发有限公司也将用以抵偿被告工程款的商铺交付给被告，由被告负责招商。被告也将用以抵偿原告的代理费的683.89平方米的商铺交付给原告。原告已经履行了代理协议约定的义务。原、被告之间的代理协议约定“由原告负责办理争议商铺的备案登记”，但未明确为产权备案登记，原告现已经完成了预告登记备案的义务。综上，原告要求被告协助办理乌鲁木齐市长江路5X1号鑫恒基地下商城683.89平方米（建筑面积）商铺的预告备案登记手续的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。

（五）一审定案结论
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决如下：
被告新疆维泰开发建设（集团）股份有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告新疆银河科技发展有限公司办理乌鲁木齐市长江路5X1号鑫恒基地下商城683.89平方米（建筑面积）商铺的预告备案登记手续。
案件受理费70元（原告已预交），减半收取35元，由被告新疆维泰开发建设（集团）股份有限公司负担。余款35元，由本院退还给原告新疆银河科技发展有限公司。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人诉称
上诉人维泰公司诉称：1）一审判决适用法律严重错误。首先，一审判决判定我公司与银河公司于2009年3月10日签订的“代理协议”有效是错误的。银河公司与我公司签订的执行代理协议超出了其经营范围，国家相关部门也明令禁止任何单位和个人开办讨债公司从事讨债业务。根据现行民事诉讼法，银河公司也不具备充当我公司执行代理人的条件。因此我公司与银河公司签订的代理协议因违反法律规定而无效。其次，我公司尚未取得涉诉商铺的所有权，银河公司不能依据双方协议取得683.89平方米商铺的任何权利。2）一审判决认定事实错误。首先，一审判决认定银河公司完成了备案登记的义务错误。我公司与银河公司签订的协议书中约定的备案登记是产权备案登记，不是预告登记。双方协议书中明确约定，银河公司必须协调法院对鑫恒基公司抵债给我公司的商铺进行测绘并确定面积及方位后，才能到房管部门办理涉诉商铺的产权备案登记。其次，一审判决认定银河公司完成了代理工作错误。一审中，根据我方出具的吐鲁番地区中级人民法院给我公司的来函，银河公司并未达到代理协议约定的实现目标，银河公司无权要求我公司支付代理费。综上，请求二审法院依法公正审理，撤销一审判决，驳回银河公司的诉讼请求。
（2）被上诉人辩称
被上诉人银河公司辩称：我方对维泰公司的上诉意见不认可，我方已履行了代理协议的内容，而且已经完成了预告登记，也已实际经营。综上，请求驳回上诉人的诉讼请求。

2.二审事实和证据
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院经公开审理查明，确认一审法院认定的事实和证据。

3.二审判案理由
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院经审理认为：（1）关于2009年3月10日维泰公司与银河公司签订的“代理协议”是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，维泰公司认为其与银河公司签订的“代理协议”违反了公安部及国家工商行政管理局等行政机关下发的规定，应认定无效的上诉理由不能成立，原审法院对该协议效力的认定，符合法律规定，本院应予维持。
（2）关于银河公司要求维泰公司按双方协议办理相应商铺的预告登记的诉讼请求能否成立的问题。建设部发布的《房屋登记办法》第六十七条规定，“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。”第七十二条规定，“申请房屋所有权转移预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权转让合同；（四）转让方的房屋所有权证书或者房地产权证书；（五）当事人关于预告登记的约定；（六）其他必要材料”。银河公司主张的要求维泰公司为其办理涉诉商铺预告登记的诉讼请求应属于房屋所有权转移预告登记。按上述法律、法规的规定，维泰公司要办理房屋所有权转移预告登记，前提条件是取得房屋所有权证书，而本案中维泰公司还未取得涉诉商铺的所有权，现银河公司要求维泰公司办理涉诉商铺的预告登记客观上不能实现。庭审中银河公司辩称其已完成了涉诉商铺的预告登记，但从银河公司提供的房产档案可以看出，现涉诉商铺的登记类别为预售合同登记备案，与《房屋登记办法》及《物权法》中规定的预告登记并非同一种类，故对于银河公司认为其已完成了涉诉商铺的预告登记的诉讼理由，本院不予采纳。银河公司不能在维泰公司与鑫恒基公司的预售合同登记备案之上再设立预告登记。银河公司可待预告登记的条件具备后，再行主张其权利。一审法院判决维泰公司协助银河公司办理预告登记备案不当，本院予以纠正。

4.二审定案结论
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《房屋登记办法》第六十七条、第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
（1）撤销乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2013）水民三初字第457号民事判决书；
（2）驳回新疆银河科技发展有限公司的诉讼请求。

（七）解说
本案主要涉及的问题是对预售合同登记备案与预告登记的认定及两者的区别。
本案中，维泰公司与鑫恒基公司在房管部门所作的登记属于预售合同登记备案，该登记备案是一种行政管理制度，仅在行政程序上对预购人具有保护功能。而银河公司要求维泰公司办理的登记为物权法中规定的预告登记，这是一种特殊的不动产物权登记，其目的是确保将来发生不动产物权变动的请求权，属于准物权。登记备案只适用于商品房预售合同，而预告登记有预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记等。预告登记相对于预售合同登记备案更具有实用性，在其他条件相同的情况下，办理了预告登记的买受人较办理了商品房预售合同登记备案的买受人，享有更为充分的权利保障。但参照建设部发布的《房屋登记办法》的相关规定，预告登记的前提是取得房屋的产权证书，其比商品房预售合同登记备案在程序上更为严格。在实践中，应对两种登记的概念及性质进行区别，明确当事人的诉讼请求属于哪一种登记，以便更准确地对案件予以处理。
（新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院　曾敏）