（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：福建省厦门市同安区人民法院（2013）同民初字第2115号民事判决书。
二审判决书：福建省厦门市中级人民法院（2014）厦民终字第1740号民事判决书。

2.案由：房屋租赁合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：厦门宸道商贸有限公司（以下简称“宸道商贸公司”），住所地：厦门市翔安区新圩镇马塘北路八号之一。
法定代表人：蔡某，董事长。
委托代理人：卢少敦、吴忠勇，福建兴世通律师事务所律师。
被告（上诉人）：叶某。
委托代理人：陶京铭，福建合贤律师事务所律师。
委托代理人：蔡明钦，福建合贤律师事务所实习律师。
被告（原审被告）：施某。
被告（原审被告）：丁某（曾用名丁某1）。
第三人（原审第三人）：杨某。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：福建省厦门市同安区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈水平；人民陪审员：陈宝钗、张碧卿。
二审法院：福建省厦门市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：林巧玲；代理审判员：胡林蓉、许莹。

6.审结时间
一审审结时间：2013年12月23日。
二审审结时间：2014年7月16日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称
原告宸道商贸公司诉称：2013年3月13日，宸道商贸公司经过竞拍买受讼争房屋，并已实际取得讼争房屋的产权证。叶某、杨某在宸道商贸公司取得讼争房屋产权后仍占有、使用至今。现宸道商贸公司要求收回自用；叶某、杨某依法应当向宸道商贸公司支付在此期间的租金（使用费）。

2.被告辩称
被告施某、丁某均未提出书面答辩意见。
被告叶某辩称：租赁合同是叶某与施某经协商签订的，合法有效。合同约定租赁期限10年，不存在须腾还店面的事实；被告叶某已支付2012年至2015年的租金，不存在须再次支付租金的事实。
第三人杨某未提出书面意见。

（三）一审事实和证据
福建省厦门市同安区人民法院经公开审理查明：2010年11月5日，施某、丁某与招商银行股份有限公司厦门分行（以下简称“厦门招商银行”）就双方的借贷关系签订《个人授信及担保协议》。2010年11月10日，施某、丁某向房管部门办理了讼争房屋抵押权登记，将上述讼争房屋的产权抵押给厦门招商银行。
在讼争房屋设定抵押后，施某、丁某于2012年4月20日将讼争房屋出租给被告叶某，双方签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁期限10年（自2012年11月11日起至2022年11月10日止）；叶某于2012年10月1日将讼争房屋转租给第三人杨某，叶某与杨某签订了《房屋租赁合同》，约定：自2012年12月1日起租赁期限10年。
厦门招商银行因施某、丁某无力返还贷款，向福建省厦门市中级人民法院提起民事诉讼，经法院主持调解，厦门招商银行与施某、丁某达成了（2012）厦民初字第370号民事调解协议。该调解协议发生法律效力后，厦门招商银行向法院申请强制执行；法院依法委托福建省中新拍卖行有限公司对讼争房屋进行拍卖。2013年3月12日，福建省中新拍卖行有限公司与宸道商贸公司签订《竞买协议书》，双方约定：目前，房产带有租约，租期至2022年11月10日止，宸道商贸公司应充分考虑上述房产的实际情况，自行与承租户协调成交后房产移交、清空事宜。福建省中新拍卖行有限公司于2013年3月13日举办第1309期拍卖会，对讼争房屋进行拍卖，宸道商贸公司以人民币18485800元的竞价竞得讼争房屋。当日，福建省中新拍卖行有限公司与宸道商贸公司签订《拍卖成交确认书》。福建省厦门市中级人民法院于2013年3月28日作出（2012）厦执行字第255-1号《执行裁定书》，裁定讼争房屋过户给宸道商贸公司。厦门市国土资源与房产管理局于2013年4月11日颁发给宸道商贸公司讼争房屋土地房屋权证，将讼争房屋的产权过户给宸道商贸公司。
上述事实有下列证据证明：
（1）原告宸道商贸公司举示的厦国土房证第00727266-1号、第00727267-1号、第00731897-1号《厦门市土地房屋权证》（复印件）各1份，施某与叶某签订的《房屋租赁合同》（复印件），叶某与杨某签订的《房屋租赁合同》（复印件），《拍卖规则》《竞买协议书》《福建省拍卖成交确认书》《拍卖成交清单》、支付拍卖押金转账交易信息、支付拍卖佣金发票，（2012）厦执行字第255-1号《执行裁定书》《协助执行通知书》，厦国土房证第01061208号、第01061196号、第01061189号《厦门市土地房屋权证》各1份。
（2）被告叶某举示的《房屋租赁合同》。
（3）本院依职权向福建省中新拍卖行有限公司调取的《拍卖规则》《竞买协议书》《拍卖成交确认书》《房地产评估报告》、施某与叶某签订的《房屋租赁合同》（复印件）。

（四）一审判案理由
福建省厦门市同安区人民法院经审理认为：根据法律和司法解释的规定，抵押权设立在先时，抵押权行使而使租赁房屋在租赁期间发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租的情况不适用买卖不破租赁原则。而且，根据查明的事实，讼争房屋在拍卖评估时，不考虑租赁合同因素对房屋价值的影响。因此，施某、丁某与叶某及叶某与杨某之间分别订立的《房屋租赁合同》对宸道商贸公司不具有法律约束力。宸道商贸公司竞得讼争房屋，于2013年4月11日取得了讼争房屋的土地房屋权证后，叶某仍出租讼争房屋，杨某仍租赁使用讼争房屋，因此所产生的占有、使用费，宸道商贸公司可另行依法处理。

（五）一审定案结论
福建省厦门市同安区人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条、第三十二条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十八条第一款、第三十九条、第一百九十条、第二百四十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
（1）被告施某与被告叶某签订的《房屋租赁合同》、被告叶某与第三人杨某签订的《房屋租赁合同》对原告厦门宸道商贸有限公司均不具有法律约束力；
（2）被告叶某、第三人杨某应于本判决生效之日起三个月内将位于厦门市同安区中山路72号之21（01）、22（02）、23（03）号店面返还给原告厦门宸道商贸有限公司；
（3）驳回原告厦门宸道商贸有限公司的其他诉讼请求。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人叶某上诉称：（1）宸道商贸公司在参加竞买时，十分清楚叶某是拍卖房产的承租人，租赁期限至2022年11月10日，并承诺要自行与承租人协调成交后房产移交、清空事宜；而且，正是由于叶某的租赁权利的存在，才使得讼争房产以低于评估价将近1000万元的价格成交。（2）叶某已经付清2012年11月至2015年10月3年的租金，这是不争的事实。（3）叶某承租之后，为了符合消防要求曾投入巨资对讼争房产进行装修改造，一审判决3个月内将讼争房产返还厦门宸道商贸有限公司，显然是不公平和不切实际的。
被上诉人宸道商贸公司答辩称：一审判决认定正确，应予以维持。
原审被告施某、丁某、原审第三人杨某均未作陈述。

2.二审事实与证据
福建省厦门市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3.二审判案理由
福建省厦门市中级人民法院经审理认为：据相关法律及司法解释规定，叶某承租讼争房产是在房屋抵押后，在讼争房产的抵押权人因实现抵押权拍卖讼争房产，宸道商贸公司受让讼争房产后，原产权人与叶某的租赁合同对宸道商贸公司不具有约束力。叶某与杨某的租赁合同自然对宸道商贸公司也不具有约束力。宸道商贸公司作为物权人有权要求叶某及杨某搬离讼争房屋，原审判决并无不当。至于搬离的时间系原审法院综合考虑实际情况进行裁量的，并无不当。本院均予以维持。

4.二审定案结论
福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
本案涉及一起房屋租赁合同纠纷，案件的焦点在于讼争租赁合同对原告宸道商贸公司是否具有法律约束力的问题。对于这一问题，若从《物权法》第一百九十条来看，则有不同的意见。一种意见认为，该条的意思应是抵押权设立在先，则后设立的租赁关系不得与之对抗。另一种意见则认为，《物权法》第一百九十条中的“该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，是指租赁关系不得对抵押权的实现存在影响，即若设立在后的租赁关系不妨害抵押权的实现，则租赁关系可以继续存在，并由受让人承受。
本案中，笔者赞成第一种观点，即宸道商贸公司不受讼争租赁合同的约束。理由如下：（1）关于《物权法》第一百九十条“该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，是指租赁关系不得对抵押权的实现存在影响的观点，目前仍是学说上的争议点，并不适宜在司法实践中实际应用。况且，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同解释》）的观点（且《城镇房屋租赁合同解释》于《物权法》后施行），则《物权法》第一百九十条仍应与其作相同的理解，才符合法律体系的一贯性。（2）退一步说，即使对《物权法》第一百九十条的理解、应用有争议，租赁关系仍然存在的前提也是不对抵押权的实现产生不利影响。虽然买受人在明知讼争房屋存在租约的情况下，仍参与竞买并最终通过竞价竞得房屋，但是这说明其充分考虑了租约对讼争房屋的影响，并认可了在其出价的范围内，该负有租赁关系的讼争房屋仍是合算的。然而，讼争房屋是经二次流拍后成交的，成交价与评估价相差较大。讼争房屋事实上出现了流拍及出价降低的现象，租赁关系是可能的影响因素，故不宜采用上述第二种意见认定租赁合同对原告宸道商贸公司具有约束性。
（福建省厦门市同安区人民法院　梁碧仪）