(一)首部
1.判决书字号:重庆市大足区人民法院(2014)足法民异初字第7号民事判决书。
3.诉讼双方
原告:杨某。
委托代理人:王贵元、唐光磊,重庆宏州律师事务所律师。
被告:重庆锦世律师事务所,住所地:重庆市渝中区华一路69号附1号11-8。
代表人:罗某,该所主任。
第三人:重庆市福康建筑工程有限公司(以下简称“福康建筑公司”),住所地:重庆市铜梁区巴川镇中心路402号。
法定代表人:胡某,该公司经理。
5.审判机关和审判组织
审判机关:重庆市大足区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:李洪;审判员:胥杰;人民陪审员:李国民。
(二)诉辩主张
1.原告诉称
原告杨某诉称:原告于2002年1月23日与第三人福康建筑公司签订了坐落于重庆市铜梁区石鱼镇XXX路X幢X层X号商品房的买卖合同[合同登记号为(2002)商字第2382号],并按合同约定,原告向福康建筑公司支付了合同价款。2003年福康建筑公司向其交付了该房屋,原告装修后入住,并已占有、使用该房屋至今。其间,原告多次催促福康建筑公司办理该房屋产权过户手续,但未果。因福康建筑公司与被告重庆锦世律师事务所存在其他债权、债务纠纷,在执行过程中,重庆市大足区人民法院强制查封了属于原告依法购买的并已占有和实际使用的该套房屋。原告认为:(1)原告与福康建筑公司所签订的房屋买卖合同经过了房管部门的登记,真实、合法、有效;(2)依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条之规定,原告签订房屋买卖合同后,已实际占有使用该房屋,其所有权已发生转移,并且在签订该合同时,国家关于房屋登记适用的是所有权登记发证制度,并不是所有权登记公示和对抗制度,故涉案房屋是否办理产权登记过户手续并不影响原告对其房屋享有所有权;(3)依照《城市房屋权属登记管理办法》第三条和第十七条的规定,申请变更房屋产权登记的责任主体在于福康建筑公司,原告多次督促福康建筑公司和当地政府,要求办理房屋产权转移手续,但一直未果,原告对此没有任何过错。综上,原告支付了购房款,并办理了购房合同备案登记,已实际占用使用涉案房屋多年,已取得了该房屋的所有权,并依法履行了合同的义务,没有任何过错,而大足区法院查封原告所有的房屋,其行为已严重侵犯了原告的合法权利。为维护原告的合法权利,现起诉至法院,请求法院依法判令:(1)确认原告与第三人福康建筑公司签订的坐落于重庆市铜梁区石鱼镇XXX路X幢X层X号商品房的买卖合同[合同登记号为(2002)商字第2382号]合法有效。(2)停止对坐落于重庆市铜梁区石鱼镇XXX路X幢X层X号房屋的强制执行。(3)本案诉讼费由被告和第三人承担。
2.被告辩称
被告重庆锦世律师事务所辩称:(1)原告要求确认其与第三人福康建筑公司签订的商品房买卖合同有效与原告就此享有不动产的物权没有必然的联系,无论该商品房买卖合同效力如何,都只能证明原告对第三人享有债权,按照《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更和转让,必须要进行依法登记,才能发生法律效力,即使支付了价款并实际入住,也不能享有不动产的物权,只是享有对合同义务人的债权,本案所涉及的房屋的权利人仍为福康建筑公司;(2)依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案原告诉称多次督促福康建筑公司和政府协助办理过户登记手续,并不能证明其在未办理过户登记手续这一事实前没有过错,即使福康建筑公司在法定期限内不配合办理产权过户手续,原告也应当依法向法院起诉或者向仲裁机构申请仲裁,以维护自身的合法权利,但在签订合同后的十余年里,原告一直未通过司法途径寻求救济,应属于怠于主张权利,其主观上有一定的过错,故原告要求停止重庆市大足区人民法院对该房屋的强制执行,于法无据,原告的诉求不应得到支持。
第三人福康建筑公司未作陈述。
(三)事实和证据
重庆市大足区人民法院经公开审理查明:2001年,中国东方资产管理公司重庆办事处作为原告起诉被告重庆市铜梁县第三建筑工程公司、被告重庆凌达实业有限公司、被告胡某,要求三被告连带偿还原告借款本金50万元及利息,2001年3月25日,原重庆市铜梁县人民法院作出(2001)铜民初字第20号民事判决书,判决被告重庆市铜梁县第三建筑工程公司偿还原告本金50万元及利息,被告重庆凌达实业有限公司在20万元内承担连带清偿责任,被告胡某在10万元内承担连带清偿责任。此判决生效后,该案被告未履行该判决书所确定的义务,中国东方资产管理公司重庆办事处向原重庆市铜梁县人民法院申请强制执行,2001年6月21日,原重庆市铜梁县人民法院将重庆市铜梁县第三建筑工程公司所有的财产予以查封(不涉及本案争议的房屋)。2003年3月17日,中国东方资产管理公司重庆办事处将对重庆市铜梁县第三建筑工程公司享有的此项债权转让给重庆利安律师事务所,2007年10月16日,重庆利安律师事务所将此债权转让给重庆锦世律师事务所,两次转让都进行了登报公示。在此期间,重庆市铜梁县第三建筑工程公司经协议转让,公司名称变更为重庆市福康建筑工程有限公司,法定代表人为胡某。同时在执行过程中,经申请人申请,法院将申请执行人变更为重庆锦世律师事务所,将被执行人变更为福康建筑公司。
2006年,经申请人申请,重庆市第一中级人民法院指定本案由原重庆市大足县人民法院交叉执行,原重庆市大足县人民法院受理后,于2007年12月20日作出(2007)足法执字第05号裁定书,将包含本案涉及房屋在内的12处房屋予以查封。到期后,重庆市大足区人民法院于2013年1月15日作出(2007)足法执字第05-7号执行裁定书,查封了被执行人福康建筑公司所有的位于重庆市铜梁县石鱼镇街道的8套房屋,房屋产权证号为XXX字第0XXXX4号的房屋(本案讼争的房屋)在查封范围内。杨某以自己已购买并实际居住该房屋为由提出执行异议,要求撤销对该房屋的查封。本院执行听证后于2013年12月5日作出执行裁定书,裁定驳回杨某的执行异议。裁定送达后,杨某不服,现向本院提起案外人执行异议之诉,要求判令:(1)确认原告与福康建筑公司签订的商品房买卖合同合法、有效;(2)停止对坐落于重庆市铜梁区石鱼镇XXX路X幢X层X号房屋的强制执行。本院同时查明:2002年1月23日,原告杨某与第三人福康建筑公司签订《重庆市商品房买卖合同》,约定由杨某购买福康建筑公司所有的位于重庆市铜梁县石鱼镇XXX路X幢X层X号预售商品房一个(门市),房屋总价款为27030元,胡某1为福康建筑公司的委托代理人。合同对产权登记的期限、违约责任等事宜未作约定。2003年2月25日,胡某1出具收据一张,载明收取杨某现金3万元,收款事由为购石鱼门市预交款,该房屋在铜梁县房地产交易(监理)所进行了备案登记。2002年12月5日,重庆市国土资源和房屋管理局为本案所涉房屋办理了房权证,载明:房屋所有权人为重庆市福康建筑工程有限公司,产权证号为XXX字第0XXXX4号,坐落在铜梁县石鱼镇2幢1层6号,房屋建筑面积为51.62平方米,房屋用途为商业。此房屋已由杨某实际占有使用至今,杨某曾多次向政府、国土房管部门反映,要求督促办理产权转移登记手续,未果,但未向法院提起诉讼,寻求司法救济。本案在审理过程中,原告向本院提出申请,自愿放弃第一项诉讼请求,现请求法院判令停止对坐落于重庆市铜梁区石鱼镇XXX路X幢X层X号房屋的强制执行。
(四)判案理由
重庆市大足区人民法院经审理认为:《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”而本案中,原告与第三人福康建筑公司签订了商品房买卖合同后,已按合同约定支付了购房价款,已完全履行了合同约定的义务,并已实际占有,使用该房屋多年,虽然第三人福康建筑公司至今未将此房屋办理房屋产权变更登记,但此系第三人应当承担之义务,结合原告一直多次通过所在地政府督促第三人办理产权登记和办理产权登记需要以第三人为主导的事实,对原告未办理房屋产权变更手续这一事实,并没有证据证明系原告的过错所致。故原告请求停止对此房屋执行的诉求,符合法律规定,本院依法予以支持。
(五)定案结论
重庆市大足区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定,判决如下:
停止对坐落于重庆市铜梁区石鱼镇街道2幢1层6号房屋(房权证号为XXX字第0XXXX4号,商品房买卖合同中约定坐落于铜梁区石鱼镇XXX路X幢X层X号房屋)的执行。
(六)解说
该案裁判后,原、被告双方均服判息诉。该案在起诉时,原告第一项诉讼请求是要求确认原告与福康公司所签订的房屋买卖合同的效力,后经法院释明,撤回第一项诉讼请求;但在合议庭合议时,对原告的此项诉讼请求是否属于本案审理范畴仍存在争议。
第一种意见认为:法院应当对原告与福康建筑公司签订的商品房买卖合同进行实质审查,并认定合同合法、有效。理由为:原告的此项诉讼请求是请求确认原告与第三人商品房买卖合同的效力,属于确权之诉,商品房买卖合同是否有效,是本案审理的前提和基础,法院应当对原告的诉讼请求进行审查并对合同效力作出判定。在本案中,不动产未办理过户登记并不影响不动产买卖合同的效力,因原告购买该房屋并支付了价款,已实际占有、使用多年,双方所签订的房屋买卖合同无证据证明违背当事人真实意思表示,也未违反法律、法规的强制性规定,故对原告与福康建筑公司签订的商品房买卖合同应认定为合法、有效。
第二种意见认为:原告的此项诉讼请求不属于执行异议之诉案件审理的范畴,应当裁定驳回此项诉讼请求。理由为:执行异议之诉是案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利,并要求停止执行的诉讼。而本案原告的诉讼请求是主张双方签订的不动产买卖合同有效,即使法院确认合同有效,也不必然导致原告的不动产物权成立或转移这一法律事实的产生,与执行异议之诉是案外人主张所有权等阻止执行标的变更的实体权利的原则并不相符,法院在判决书中可以对其合同效力予以阐述,但不能作为判项进行裁判,故应驳回原告的此项诉讼请求。
笔者同意第二种意见,理由为:对执行异议之诉,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条规定:案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼,对执行标的主张实体权利,并请求对执行标的停止执行的,应当以申请执行人为被告;被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的,应当以申请执行人和被执行人为共同被告。由此可见,执行异议之诉应当是案外人对执行标的主张所有权以及能够阻止执行标的变更的权利(如抵押权、留置权、优先支付权等相关权利)的诉讼。对涉及不动产的情况,因我国实行的是不动产物权登记制度,即不动产物权的取得或转让,应当通过依法登记才发生法律效力,所以不动产买卖合同的效力与不动产物权变动的效力属于两种法律关系。结合本案具体情况,案外人主张权利应当是对执行标的即讼争的房屋具有所有权或其他排他性的权利,但案外人在本案的诉讼请求是要求确认其与第三人签订的商品房买卖合同的效力,即使法院确认该合同有效,所确认的也是一种债权,按照合同之债理论,其产生的直接法律后果就是对合同相对人均产生履行之债。对买房人来讲,应当按照合同约定履行付款等义务,对出卖人来讲,应按约交付房屋并履行协助办理房屋过户手续等因合同生效所产生的一系列随附义务,但不必然导致买受人对不动产享有物权。故本案原告的此项诉讼请求不属于案外人执行异议之诉所审理的范畴,应当裁定驳回此项诉讼请求。
需要说明的是,即使驳回原告的诉讼请求,也不意味着原告的此项主张不能得到司法救济,原告仍然可以通过另案起诉的方式予以解决。
另外,对本案讼争的房屋是否予以停止执行的问题,合议庭也有两种意见。
第一种意见认为:不停止执行,驳回原告的此项诉讼请求。理由为:《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《民事执行查封、扣押、冻结财产规定》)第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”。可见,法院不得查封被执行人出卖给第三人的财产必须同时满足三个条件:(1)被执行人与第三人就不动产买卖达成协议;(2)第三人已经支付了购买不动产的全部价款并已实际占有所买受的不动产;(3)第三人对未办理不动产转移登记这一事实没有过错。而本案中,原告虽然已占有、使用该房屋多年,但一直未办理房屋产权变更手续;虽然原告陈述多次向政府职能部门反映,但民事诉讼作为民事争议的最终救济渠道,原告应当以民事诉讼的方式寻求司法救济,维护自身的合法权益,在长达十余年的时间里,原告一直未提起诉讼,对未办理过户手续这一事实,原告怠于行使自己的权利,其主观上有一定过错。故对原告要求停止对该房屋执行的诉求,不予支持。
第二种意见认为:停止对该房屋的执行。理由为:原告与第三人签订了不动产买卖合同,并已按合同约定支付了购房价款,完全履行了合同约定的义务,并已实际占有、使用该房屋多年,虽然该房屋一直未办理产权变更手续,但此系第三人应当承担之义务,结合原告一直多次通过所在地政府督促第三人办理产权登记和办理产权登记需要以第三人为主导的事实,对原告未办理房屋产权变更手续这一事实,并没有证据证明系原告的过错所致。故依照《民事执行查封、扣押、冻结财产规定》第十七条规定,停止对房屋的执行。
笔者同意第二种意见。理由为:对于是否停止对本案讼争房屋的执行,争议的实质在于对《民事执行查封、扣押、冻结财产规定》第十七条中“未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错”这一法律条文如何理解。严格来讲,民法意义上的“过错”,一般认为其表现形式分为故意、重大过失和一般过失。对故意的定义是明知存在发生损害的危险而希望或者放任其发生,过失的定义是对损害的发生具有主观上的疏忽或过于自信。从本案来看,原告作为买房人,已支付了全部价款并已实际占有讼争的房屋,作为权利人,主观上对该房屋的权利主张是强烈的,办理房屋权属登记是其必然要求,且通过其长期向政府职能部门反映其办证问题这一行为,也能够体现出其积极追求对房屋享有所有权以及排他性权利的意志。另外,第三人作为房屋开发主体,按照国家法律、法规以及相关行政规章要求,为出售的房屋办理房产证应当履行相应的行政审批手续,这是作为开发商应当履行的法定义务,并非买房人的义务。而在审判实践中,由于房屋开发前期手续不完善等某些客观原因或者历史遗留问题,存在部分房屋在开发商销售后长期无法办证的情形,即使买房人通过诉讼程序,判令开发商履行协助办证的相关义务,在实际执行中,也有可能因为房屋行政审批手续不全导致执行无法得到履行,使当事人的物权登记迟迟不能得以实现。这种特殊情况,是买房人自身无力控制或不能预见的,买房人对此法律后果的产生并无过错。故对该房屋应当停止执行。
(重庆市大足区人民法院 胥杰)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2015年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第436 - 442 页