（一）首部

1、判决书字号
一审判决书：天津市河西区人民法院（2012）西民一初字第10号判决书。
二审判决书：天津市第二中级人民法院（2012）二中民四终字第101号判决书。
再审裁定书：天津市高级人民法院（2012）津高民申字第831号裁定书。

2、 案由
房屋买卖合同纠纷

3、 诉讼双方
原告：祁某，男，1964年10月4日出生。
委托代理人：李嵘，天津四方君汇律师事务所律师。
委托代理人：张小娜，天津四方君汇律师事务所律师。
被告：李某，女，1967年10月7日出生。
被告：刘某，男，1956年11月26日出生。
委托代理人：张增普，天津天麓律师事务所律师。
委托代理人：刘锐，天津津一律师事务所律师。

4、 审级：二审并经过再审审查

5、 审判机关和审判组织
一审法院：天津市河西区人民法院
合议庭组成人员：审判长：孟梁；代理审判员：童文星；人民陪审员：赵会朝。
二审法院：天津市第二中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：赵晶；审判员：李庆刚；代理审判员：杨学文。
再审审查法院：天津市高级人民法院。
合议庭成员：审判长：王海亮；代理审判员：张丽娜、唐娜。

6、 审结时间
一审审结时间：2011年11月8日（经河西法院院长批准依法延长审限）。
二审审结时间：2012年3月16日。
再审审结时间：2012年6月5日。

（二） 一审诉辩主张

1、 原告祁某诉称：
原告与被告李某系夫妻关系，双方于1990年5月登记结婚。原告与被告刘某素不相识。原告与被告李某婚后于2004年购买了坐落在天津市河西区道星图温泉公寓2-XXXXXX室商品房一套（以下简称诉争房屋），登记在被告李某名下，系夫妻共同财产。后因夫妻感情不和，被告李某于2008年1月13日将原告赶出家门，原告在外租房单独居住至今。2010年7月原告向法院起诉要求与被告李某离婚。2010年8月原告得知，二被告故意隐瞒原告，采取规避资金监管等方法，将诉争房屋恶意转移登记到被告刘某名下。原告起诉，请求法院：1、依法确认二被告签订的关于天津市河西区道星图温泉公寓2-XXXXXX室房屋的买卖协议无效；2、判令将天津市河西区道星图温泉公寓2-XXXXXX室房屋所有权返还原告；3、判令本案诉讼费由二被告承担。

2、 被告李某辩称：
不同意原告的诉讼请求，诉争房屋是在原告知情的情况下卖给被告刘某的，被告刘某是此套房屋的合法房主，该套房屋应归被告刘某所有。原告与被告李某在2010年8月前，一直居住在诉争房屋内。由于想给孩子办理留学并给全家办理移民，原告与被告李某商议出售诉争房屋给被告刘某，所得房款部分用于给孩子办理留学和全家移民手续，其余款项都交给了原告。

3、 被告刘某辩称：
被告刘某在买卖诉争房屋过程中，以现金形式支付了全部房款。买卖房屋是买卖双方的真实意思表示。被告李某所讲述的购房过程是真实的，被告刘某已按照房管局的要求办理了房屋过户手续，合法取得了诉争房屋的所有权。二被告不存在恶意串通的行为，买卖房屋的行为合法有效。

（三） 一审事实和证据
原告与被告李某系夫妻关系，双方于1990年5月登记结婚。婚后双方购买了坐落于天津市河西区道星图温泉公寓2-XXXXXX室一套，并于2004年6月取得该房屋所有权证，该房屋建筑面积为196.83平米，所有权证上的所有权人登记为被告李某。原告与被告李某还购买了坐落于天津市河西区××道宾泰公寓4-××1室房屋一套，并于2004年4月取得该房屋所有权证，该房屋建筑面积为192.31平米，房屋所有权证上的所有权人亦登记为被告李某。以上两套房屋均属于原告与被告李某的夫妻共同财产。
2008年2月27日，因与被告李某发生感情纠葛，原告从宾泰公寓房屋处离开。2008年4月8日，原告通过天津市红正通房屋信息咨询服务部与案外人刘某1签订房屋租赁合同，承租了坐落于北辰区奥园玉兰苑2××××3室房屋用于居住。原告为天津市奥拓冷暖工程有限公司的法定代表人，2008年9月3日，该公司因印章丢失在天津市公安局武清分局备案并镌刻了新印章，原印章同时作废。2008年10月18日，原告通过天津市我爱我家房屋租赁置换有限公司将星图公寓房屋出租给天津盈兆进出口有限公司办公使用。
2009年5月1日，被告李某与被告刘某签订房屋买卖协议，协议约定，被告李某将宾泰公寓房屋出售给被告刘某，房屋价款为150万元。在签署该协议时，被告李某同时将原告名字写在协议中卖房人处。2009年5月4日，被告李某出具收条一份，写明已收到被告刘某购买宾泰公寓房屋房款150万元，被告李某签写该收条时，同时将原告名字写在收条收款人处。2009年8月27日，被告李某再次与被告刘某签订房屋买卖协议，协议约定，被告李某将星图公寓房屋出售给被告刘某，房屋价款为150.9万元，并约定以在办理过户时签署的天津市房屋买卖协议中的价格为准。2009年8月31日，二被告签订了编号为2××××-×××××4的天津市房产买卖协议，约定被告李某将星图公寓房屋出售给被告刘某，房屋价款为150.9万元。同日，被告李某出具收条一份，写明已收到被告刘某购买星图公寓房款130.9万元，剩余20万元在腾房时交付。2009年9月29日，被告刘某取得星图公寓房地产权证。原告对二被告买卖宾泰公寓、星图公寓房屋的过程并不知情。被告刘某在2009年5月与被告李某签订买卖宾泰公寓房屋协议，转移该套房屋产权过程中，就已知晓原告与被告李某为夫妻关系，但被告刘某在其后买卖星图公寓房屋过程中，未询问作为房屋共同共有人的原告是否同意出卖该房屋。在买卖星图公寓房屋过程中，被告刘某一直未与原告见面，直至2011年3月，双方首次见面。
2010年7月8日，原告向天津市河西区人民法院起诉，要求与被告李某离婚。2010年8月3日，天津市河西区人民法院作出了（2010）西民二初字第1262号民事判决书，驳回了原告的诉讼请求。宣判后，原告不服，向天津市第二中级人民法院提起上诉。在原告向天津市第二中级人民法院提交的上诉状中，称其拿到（2010）西民二初字第1262号民事判决书后，发现属于夫妻共同财产的星图公寓房屋已过户到被告刘某名下。在得知被告刘某获得其房屋产权后，原告搬回星图公寓居住。2010年10月15日，天津市第二中级人民法院作出了（2010）二中民一终字第1453号民事裁定书，以原审法院判决认定事实不清，可能影响案件正确处理为由，撤销天津市河西区人民法院（2010）西民二初字第1262号民事判决书，将案件发回天津市河西区人民法院重审。2011年3月1日，被告李某通知被告刘某到星图公寓房屋处交接该套房产，二被告将星图公寓房屋门锁更换。2011年3月2日，原告回到星图公寓后发现被告刘某在房屋内，遂与被告刘某发生争执，后经公安机关调解，被告刘某离开星图公寓房屋。截止至本案一审庭审辩论结束时，原告仍居住在星图公寓房屋内。
以上事实有下列证据证明：
1、 结婚登记申请书一份，证明原告祁某与被告李某为夫妻关系，双方于1990年5月10日登记结婚；
2、 产权证号为房权证河西字第津0××××××7号房屋所有权证一份，产权证上登记的权利人为被告李某，证明星图公寓房屋的基本信息情况；
3、 原告申请一审法院调取的天津市公安局河西分局友谊路派出所2008年2月27日接处警情况登记表一份，证明2008年2月27日，原告因同被告李某发生感情纠葛，从宾泰公寓房屋处离开；
4、 房屋租赁合同、收条各一份，证明原告于2008年4月8日通过天津市红正通房屋信息咨询服务部与案外人刘某1签订房屋租赁合同，承租了坐落于北辰区奥园玉兰苑2××××3室房屋用于居住；
5、 房屋租赁合同一份，证明原告于2008年10月18日通过天津市我爱我家房屋租赁置换有限公司将星图公寓房屋出租给天津盈兆进出口有限公司办公使用；
6、 （2010）西民二初字第1262号民事判决书一份，证明原告与被告李某本案成讼之前其他民事纠纷案件的诉讼情况；
7、 天津市房地产权属登记簿一份，证明本案诉争房屋已于2009年9月转移登记至被告刘某名下；
8、 上诉状、（2010）二中民一终字第1453号民事裁定书各一份，证明原告与被告李某本案成讼之前其他民事纠纷案件的诉讼情况；
9、 星图公寓房屋档案资料，证明诉争房屋的交易手续；
10、 物业公司证明一份、2010年10月至2011年6月物业费收据三张、2011年2月至2011年4月电费收据三张、供热费缴纳情况证明一份、2010-2011年度供热费收据一张、2010年12月、2011年2月、2011年4月燃气费凭证三张、2010年12月水费凭证一张，证明原告一直居住在星图公寓房屋内；
11、 原告申请一审法院到天津市公安局河西分局越秀路派出所调取的调解协议一份，证明在二被告买卖星图公寓房屋过程中，被告刘某一直未同原告见面，直至2011年3月，双方才首次见面；
12、 天津市工商行政管理局武清分局档案两页、中国建设银行印鉴卡片一份、报刊资料一份，证明天津市奥拓冷暖工程材料有限公司于2008年9月启用了新公章，被告刘某提供的其与天津市奥拓冷暖工程材料有限公司于2009年9月1日签订的房屋租赁协议不具有真实性；
13、 天津市第二中级人民法院档案材料一份，证明原告与被告李某本案成讼之前其他民事纠纷案件的诉讼情况；
14、 原告申请一审法院调取的被告刘某在天津农商银行的账户查询清单，证明被告刘某以现金支付房款的说法不能成立；
15、 天津市中胜物证司法鉴定所（2011）文鉴字第076号司法鉴定意见书，证明被告刘某提供的其与天津市奥拓冷暖工程材料有限公司于2009年9月1日签订的房屋租赁协议不具有真实性；
16、 天津市奥拓冷暖工程材料有限公司营业执照一份，证明天津市奥拓冷暖工程材料有限公司法定代表人为原告，该公司于2009年3月经过年检，到2010年5月之前执照有效；
17、 产权证号为房权证河西字第津0×××××4号房屋所有权证一份，证明证明宾泰公寓房屋的基本信息情况；
18、 宾泰公寓房屋买卖协议一份，此份房屋买卖协议中，写明了乙方购买甲方所有房屋一套，甲方落款处签写了被告李某与原告的名字，乙方落款处签写了被告刘某的名字。被告刘某在签订此份协议时，已知晓原告同被告李某之间的关系。且协议上原告的名字并非原告亲笔所写，为被告李某所签写，不能说明原告当时在场；
19、 被告李某开具的收条一份，内容为被告刘某已向被告李某支付了宾泰公寓房屋全部房款，此收条系被告李某所签写，但单凭此份证据不能证明被告刘某已实际支付了宾泰公寓房款。收条上签写有被告李某与原告的名字，原告的名字并非原告亲笔所写，为被告李某所签写，被告刘某在收到此份收条时，已知晓原告同被告李某之间的关系；
20、 星图公寓房屋买卖协议一份，证明二被告买卖星图公寓房屋情况；
21、 天津市房产买卖协议一份，证明二被告申报星图公寓房屋买卖备案登记情况；
22、 被告李某开具的收条一份，内容为被告刘某已向被告李某支付了星图公寓房屋房款130.9万元，剩余20万元在腾房时交付。此收条系被告李某所签写，但单凭此份证据不能证明被告刘某已实际支付了星图公寓房款；
23、 完税凭证、规费收据六张，证明被告刘某交纳购买星图公寓税赋规费并代被告李某交纳了相关税赋规费情况；
24、 产权证号为房地证津字第1××××××××××0号房地产权证一份，产权证上登记的权利人为被告刘某，证明星图公寓房屋的基本信息情况。

（四）一审判案理由
共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该项财产的除外。根据法律规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。出卖作为共同财产的房屋时，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。星图公寓房屋属于原告与被告李某的夫妻共同财产，被告李某将该套房产出卖给被告刘某时，应与原告协商取得一致意见。在未征得原告的同意下，被告李某无权单独将星图公寓房屋转让给被告刘某。被告刘某在2009年5月与被告李某买卖宾泰公寓房屋时已知晓原告同被告李某系夫妻关系，其应知晓原告亦为星图公寓房屋的共同共有人，被告李某无权单独转移该套房屋的所有权。但在未询问原告意见并征得原告同意的情况下，被告刘某仍将星图公寓房屋的产权转为己有。在购房过程中，被告刘某亦未与原告谋面。此外，二被告买卖星图公寓房屋涉及房款金额较大，对于星图公寓房屋房款的实际支付情况，二被告称，买卖星图公寓房屋时，被告刘某以支付现金的方式分批支付给被告李某房款共计130.9万元。对此，被告刘某仅提供了被告李某于2009年8月31日出具的收条一张，作为已支付星图公寓房款的证据，没有提供其他证据证明其如何筹集资金、支付房款过程等事实。被告李某未提供相应证据证明其如何收到被告刘某支付的购买星图公寓房款，及拿到房款后资金的流向情况。二被告均未能提供充分的证据证实被告刘某已将购买星图公寓房屋房款实际支付给了被告李某。结合上述事实，二被告签订买卖星图公寓房屋协议，转移该房屋产权的行为，在主观上存在着恶意串通，损害原告利益的故意，客观上给原告造成了巨大的财产损失。被告刘某亦不属于善意第三人，其购买星图公寓房屋的行为不适用善意取得的规定。二被告签订的买卖星图公寓房屋的合同无效。原告有权追回星图公寓房屋的所有权。本院对原告要求确认二被告签订的关于买卖星图公寓房屋的协议无效，并将诉争房屋的所有权返还原告的诉讼请求予以支持。

（五） 一审定案结论
天津市河西区人民法院依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条的规定作出如下判决：
1、被告李某与被告刘某签订的关于天津市河西区绍兴道243号星图温泉公寓2-XXXXXX室房屋的买卖协议无效；
2、被告刘某于本判决生效之日起七日内将位于天津市河西区绍兴道243号星图温泉公寓2-XXXXXX室房屋的所有权过户至原告祁某与被告李某名下，原告祁某与被告李某协助被告刘某办理相关过户手续。办理过户手续所需的相关费用由二被告共同承担。
案件受理费18971.76元，由二被告共同承担；鉴定费8000元，由被告刘某承担。

（六） 二审情况

1、二审诉辩主张
上诉人刘某诉称：
（1）原审法院违反法定程序，被上诉人祁某增加诉讼请求未在举证期限届满前提出，原审法院未经审理径行判决。（2）原审法院判决二上诉人承担办理过户手续相关费用超出被上诉人祁某诉讼请求。（3）原审法院判决认定事实有误，诉争房屋为上诉人李某个人所有，原审认定李某与刘某恶意串通，证据不足。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审的诉讼请求。
上诉人李某诉称：
（1） 原审判决违反法定程序，被上诉人增加诉讼请求未在举证期限届满前提出，法院应不予审理。（2）诉争房屋为个人财产，而原审认定为夫妻共同财产属于事实认定有误。（3）原审判决二上诉人承担办理过户手续相关费用超出被上诉人祁某的诉讼请求。请求二审法院撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判房屋买卖合同有效，驳回被上诉人原审的诉讼请求。
被上诉人祁某辩称：
同意原审判决，要求驳回上诉，维持原判。

2、 二审事实和证据
天津市第二中级人民法院经公开审理查明：原审及二审庭审中，上诉人李某对于涉诉房屋为夫妻共同财产的事实不持异议，但认为其出卖房屋已经征得被上诉人的同意并将房款交给了被上诉人，二审经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，并予以确认。对于一审法院认定的证据亦无异议，予以确认。

3、 二审判案理由
天津市第二中级人民法院经审理认为：原审中被上诉人祁某请求二上诉人之间签订的房屋买卖协议无效，并要求返还房屋，故本案应为诉争房屋买卖合同纠纷。经本院依法通知，上诉人李某拒绝补缴诉讼费用，对李某的上诉，本院依法按其撤回上诉处理。
关于上诉人刘某主张原审判决违反法定程序，被上诉人增加诉讼请求未在法定期限内提出，原审法院未经审理径行判决的问题，经查，上诉人刘某此项上诉主张与事实不符，原审中被上诉人在第一次开庭时就增加了将涉诉房屋返还被上诉人的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第一百五十六条之规定：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出的与本案有关的诉讼请求，可以合并审理，人民法院应当合并审理。据此，原审法院判决并不违反法定程序。
关于上诉人刘某主张原审判决二上诉人承担办理过户手续相关费用超出被上诉人祁某的诉讼请求的问题。本院认为，原审中，被上诉人请求返还涉诉房屋，由于二上诉人将祁某与李某的夫妻共有财产非法过户到上诉人刘某名下，二上诉人的行为侵犯了被上诉人的共有权，二上诉人理应将涉诉房屋恢复到其夫妻共有状态，并承担由此产生的过户费用。
关于上诉人刘某主张，原审判决认定事实有误，涉诉房屋为上诉人李某个人所有，原审认定李某与刘某恶意串通，证据不足问题。本院认为，涉诉房屋是在祁某与李某夫妻关系存续期间取得，为夫妻共同财产，在原审及二审庭审中李某对此亦不持异议。关于李某与刘某所签订的合同效力及是否应将涉诉房屋返还问题，本院认为，无论是《中华人民共和国合同法》第四十九条规定的表见代理，还是《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得制度，都需要合同相对人或第三人的是善意为必要条件，现刘某主张已向李某交付房款130.9万元，但至今未交付房屋，涉诉房屋仍由被上诉人祁某占有、使用，上诉人刘某亦未主张权利，反由被上诉人祁某将上诉人刘某诉至法院，要求返还该房屋所有权，且该房屋房款未通过资金监管账户监管，上诉人刘某亦不能提供买卖房屋的银行资金流向情况，其主张全部以现金方式交付有悖常理，以上事实均能表明上诉人刘某不具有合同相对人或第三人应具有的善意，依法不能取得该房屋的所有权。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求无法律依据，二审法院不予支持。

4、二审定案结论
天津市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18380元，由上诉人刘某承担18300元，由上诉人李某承担80元。

（七） 再审情况

1、申请再审申辩主张
申请再审人李某称：
（1） 申请再审人李某在二审庭审中提交了《房屋赠与说明》作为证明诉争房屋归李某个人所有的证据，但二审未予质证认证，且在原审判决中没有提及。（2）合同无效后，应当回复诉争房屋原来的状态，即恢复到李某名下，但原审法院却判决将诉争房屋登记在李某与祁某名下，属于适用法律错误。（3）祁某的诉讼请求仅是依法确认协议无效，没有返还诉争房屋的诉请，一审开庭时增加诉讼请求，原审法院庭前没有送达变更后的起诉状，开庭时也没有明确告知增加诉请的情况，剥夺了李某的诉讼权利。祁某也没有提到关于过户费由李某、刘某承担的诉请，原审法院未审理该问题就做出了判决。请求对本案进行再审。
被申请人的意见为：
原审法院查明事实清楚，适用法律正确。李某提交的证明不是新证据，不能证明诉争房屋权利为李某个人所有，请求驳回李某的再审申请。

2、 再审审查判案理由
天津市高级人民法院认为，诉争房屋系李某、祁某夫妻关系存续期间取得，且李某在一审庭审中已明确认可诉争房屋系其与祁某的共同财产，因此原审判决认定诉争房屋归李某、祁某夫妻共同财产并无不当。案外人天津市奥拓新型建筑材料有限公司的证明，并不足以反驳诉争房屋系李某与祁某共同财产这一事实，原审法院判决刘某将诉争房屋所有权过户至祁某与李某的名下，既是对诉争房屋系李某与祁某夫妻共同财产这一事实的确认，同时亦是对李某相应财产权利的保护，处理并无不妥。

3、 再审审查定案结论
天津市高级人民法院认为，李某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十一条第一款之规定，裁定如下：
驳回李某的再审申请。

（八）解说
本案中，二被告已签订了房屋买卖合同，并到房地产管理机关办理了房屋所有权转移登记手续，现原告起诉要求追回诉争房屋所有权，如何判断，有以下几个要点。
一、对二被告签订的房屋买卖合同是否有效的认定
审理合同类案件，首先应确定合同本身是否有效。《合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案有两个关键事实得到确认，一个是原告与被告李某系夫妻，被告刘某亦于买卖诉争房屋前知晓此情况，但二被告买卖房屋时未征得原告同意；一个是被告刘某签订买卖合同后未能实际支付房款。这两个情节在认定二被告恶意串通上相辅相成、缺一不可。如第一项情节成立，第二项不成立，则被告刘某可以表见代理、善意第三人抗辩，本案不能认定合同无效；如第一项不成立，第二项成立，实际上是合同履行问题，亦不宜直接认定合同无效。本案审理中查明的其他事实虽然不能直接用来作为判断合同效力的根据，但将它们串织起来，可作为辅助事实来充实对案件焦点问题的判断。这些事实有：原告同被告李某夫妻二人发生过感情纠葛，2008年原告因家庭纠葛从双方共同居所处离开，在外租房独自居住。同年，原告将诉争房屋租出。被告刘某于2009年9月底取得诉争房屋房地产权证，但直到2011年3月1日，被告李某才通知被告刘某交接该套房产。二被告到诉争房屋处将门锁更换。转天原告来到诉争房屋发现被告刘某在内，双方发生争执，公安机关介入调解，被告刘某反而离开房屋。后原告一直居住在诉争房屋内。依据前述两个关键事实，再结合这些辅助事实，可以得出二被告隐瞒原告恶意转移房产的结论，属于《合同法》第五十二条规定的恶意串通行为，二被告签订的买卖诉争房屋的合同应属无效。
此外，关于本案的案由问题，一审法院将案由定为所有权确认纠纷，二审法院将案由改为房屋买卖合同纠纷，对此，二审法院的处理更为妥当。本案起诉时诉争房屋已经转让给被告刘某，原告诉讼的目的是要求认定转让诉争房屋的合同行为无效，并产生将诉争房屋返还原告的结果，性质上属于一起合同纠纷案件。确认房屋所有权的归属是认定合同无效后必然的处理结果，必须先解决合同无效的问题，不宜直接作为案由。
二、对被告刘某是否能适用善意取得制度获得诉争房屋的所有权的认定
善意取得制度是法律对所有权取得的一项特别规定，不以合同是否有效为前提。如被告刘某符合此制度规定的条件，亦能够获得诉争房屋的所有权，原告无权追回房产。此案审理时，被告亦以此作为抗辩。善意取得制度从其名称的字面含义来看，其构成重点系善意与取得，即因善意而取得。它是法律在面对本不应产生物权变动效果的无权处分时，对于信赖动产权利外观而为交易的善意受让人提供优位于原所有权人利益的保护。此制度的设计目的在于通过切断原所有权人的追索，以保护善意受让人的权利，从而实现对占有公信力、交易安全、交易秩序的维护。受让人是否为"善意"，在权衡解决受让人与所有权人之间的权利得失冲突中起决定性作用，是这一制度的根本。《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，在通常情况下所有权人有权追回。而受让人善意取得不动产或动产所有权的情形，属于一种特殊的情况，其应符合下列条件：1、受让人受让该不动产或者动产的所有权时是善意的；2、以合理价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。三个条件均为成立善意取得的必要条件，缺一不可。对于夫妻一方未经另一方同意，擅自出售夫妻共同共有房屋的行为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》亦作出规定，即受让人在夫妻一方出售房屋情况下，如受让人主观上为善意购买，客观上支付了合理对价，并办理了产权登记手续的情况下，夫妻的另一方无权要求追回房屋所有权。反之，当受让人不符合善意取得条件时，则应认定转移房屋所有权的行为无效（依据《物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条）。
对于受让行为是否符合上述法律规定的这些条件，应由受让人承担举证责任。实践中，对于主观上是否具有善意这一情形，不便从正面提供证据予以证明，故一般推定受让人具有主观上的善意，而由所有权人提供反面证据证明加以否认。对以合理价格转让、依照法律规定办理相关手续等情形则须受让人承担举证责任。本案中，判断被告刘某不属于善意第三人的主要事实是：二被告买卖诉争房屋涉及房款金额较大，未通过资金监管账户监管，被告刘某未能提供证据证明其如何筹集资金、支付房款等事实，其主张以现金方式支付房款130.9万元有悖常理，且被告李某未能提供证据证明其如何收到购房款及拿到房款后资金的流向情况。被告刘某仅提供了被告李某出具的收条一张，作为已支付诉争房款的证据。由于诉争房款数额较大，在认定此份证据证明效力时应根据实际情况谨慎处理，在仅凭一张收条而无其他证据佐证的情况下，无法说明被告刘某已实际支付了房款，法庭最终做出了被告刘某未将购房款实际支付给被告李某的认定。据此，被告刘某虽已办理了诉争房屋的过户手续，但不具备善意第三人的其他必要构成要件，不适用物权法上善意取得这一特殊规定。
二被告签订的房屋买卖合同无效，且被告刘某不属于善意第三人，原告要求返还诉争房产的主张成立。
三、认定合同无效后对诉争房屋的处理
诉争房屋原属原告同被告李某的夫妻共有财产，原告是基于自己共有权被侵犯而提出确认房屋买卖合同无效及返还房屋的诉请。确认合同无效后，应将诉争房屋恢复到原有的状态，即仍为原告同被告李某共同所有。被告李某主观上具有恶意是确认合同无效的原因之一，不能作为剥夺其对房屋共有权的理由。基于原告已提起离婚诉讼，如考虑判决离婚，可将被告李某转移财产这一事件作为分割财产时考虑的一项情节，本案中诉争房屋返还对象仍为原告同被告李某。对于返还房屋时所发生的过户费用，二被告作为签订无效合同的主体，有义务将合同标的物恢复至合同签订前的状态，由此产生的必要费用自然由二人承担。
（童文星）