（一）首部

1、裁判书字号
一审判决书：上海市闸北区人民法院（2012）闸民三（民）初字第1578号。

2、案由：房屋买卖合同纠纷案。

3、诉讼双方
原告蔡某，男，1965年9月16日出生，汉族，住上海市闸北区。
原告龚某，女，1970年1月21日出生，汉族，住上海市闸北区。
原告蔡某1，女，1999年3月8日出生，汉族，住上海市闸北区。
法定代理人蔡某（蔡某1父亲）、男，1965年9月16日出生，汉族，住上海市闸北区。
法定代理人龚某（蔡某1母亲），女，1970年1月21日出生，汉族，住上海市闸北区。
原告共同委托代理人张峥嵘，万尚天勤（上海）律师事务所律师。
被告余某，男，1974年8月25日出生，汉族，户籍地浙江省平阳县。
委托代理人黄泽雁，上海市中银律师事务所律师。
委托代理人郑伟杰，上海市中银律师事务所律师。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织。
审判机关：上海市闸北区人民法院。
代理审判员：魏思奇。

6、审结时间：2012年11月30日。

（二）诉辩主张

1、原告蔡某、龚某、蔡某1诉称
原告蔡某、龚某、蔡某1共同诉称，2010年6月18日，原告蔡某因公司经营缺少资金，向被告借款并签订了借款抵押协议，约定原告蔡某向被告借款人民币210万元（以下币种均为人民币），借款期限为2个月，原告将名下的本市闸北区房屋（以下简称系争房屋）抵押给被告作为担保。而原告当时实收被告现金180万元。因原告资金困难一时无法清偿债务，原、被告于2011年1月19日重新签订《借款协议》，之前的借款本金和利息合计为本次借款金额250万元，借款期限为1年，原告将系争房屋抵债给被告，并办理了房屋过户手续，同时约定原告对系争房屋享有回购权。之后双方办理了房产过户手续，将系争房屋产权登记在被告名下。由于原、被告之间并没有房屋买卖的真实意思表示，且当时系争房屋的市价为370万元，原、被告仅以借款协议约定的250万的金额作为买卖价格，被告并没有支付任何购房款，房屋过户后也始终由原告居住使用。故房屋买卖合同实为借款协议的担保合同，其约定违反了《担保法》关于流质条款无效的规定，故诉请判令确认原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；判令被告将系争房屋产权恢复登记至原告名下。

2、被告余某辩称
被告余某辩称，原告提出的事实和法律依据不足。被告出借给原告250万元借款，原告在无法归还的情况下出售房屋以房抵债。原告并无证据证明双方没有真实的房屋买卖意思表示，也不能适用担保法关于流质条款无效的规定，因为双方特别约定了回购权，给予了原告充分的救济和保障途径。如果判决房屋买卖合同无效，将对被告极为不公，因为原告根本无法归还借款。故不同意原告诉讼请求。

（三）事实和证据
上海市闸北区人民法院经公开审理查明：
原告蔡某与龚某系夫妻，原告蔡某1系双方所生之女，系争房屋原系三原告共有的产权房。2010年6月18日，被告（甲方）与三原告（乙方）签订《借款抵押合同》，约定：乙方向甲方借款210万元，以系争房屋作为抵押担保，借期2个月，从2010年6月18日至2010年8月17日；如果逾期还款的，乙方按照每天借款金额的0.3%向甲方支付违约金，至乙方清偿完毕所有应付款项为止。三原告并于当日出具收条，收到被告给付的交通银行本票2张，票面金额共计210万元。同日，原、被告共同签署的《上海市房地产登记申请书》载明：系争房屋建筑面积156.92平方米，价值300万元，债权数额210万元，债务履行期限2010-06-18至2010-08-17，抵押权人余某，抵押人蔡某、龚某、蔡某1。
之后，因三原告未能还款，2011年1月19日，被告（甲方）与原告龚某（乙方）、原告蔡某、蔡某1（丙方）签订《借款协议》及《补充协议》，前者约定：借款金额250万元，乙丙双方签订该协议即作为收到全额借款的凭证；借款期间12个月，自2011年1月19日起至2012年1月18日止；乙丙双方同意在签订本协议之日将系争房屋以250万元的价值抵债给甲方，并办理房屋过户手续；甲方同意在借款期间将系争房屋租赁给乙丙双方使用，租赁价格6000元/月；甲方同意乙丙双方对系争房屋有回购权，乙丙双方借款期间偿还全部本金且按月3%支付相应利息的，甲方协助将系争房屋重新过户至乙丙双方；但借款期满后，乙丙双方丧失回购权，甲方有权任意处置系争房屋，甲乙丙三方的债权债务关系消灭。后者约定：因系争房屋已抵押给甲方，为办理过户甲方申请撤销抵押登记；过户产生的费用共计37.7万元，由甲方代付，自代付之日起，乙丙双方按月4%支付利息，直至清偿所有过户费用为止，但清偿过户费用不得晚于2011年2月28日；乙丙双方在借款期间偿还本金、过户费用及利息的，自清偿之日起15天内，甲方将协助办理系争房屋重新过户乙丙双方，由此产生的税费由乙丙双方承担。
2011年1月20日，三原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》约定：由被告购买系争房屋产权，转让价款为280万元；双方应于2011年2月28日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同年1月24日系争房屋产权登记在被告名下。目前，系争房屋仍由原告居住使用。
上述事实有下列证据予以证明：
1、原告提供的《上海市房地产买卖合同》，证明原、被告约定的房价280万元。
2、原告提供的借款抵押合同及登记申请书，证明原、被告之前存在借款关系合同210万元。
3、原告提供的房地产产权证，证明系争房屋的目前产权情况。
4、原告提供的借款协议及补充协议，证明房屋买卖合同只是作为借款的担保，并约定了回购权。
5、被告提供的本票存根2张，证明2010年6月18日被告给付了原告210万元。

（四）判案理由
本院认为，当事人主张合同无效的，应当举证证明存在符合法律规定致合同罹于无效之情形，而本案原告就此却未能提供充分证据予以佐证。原告认为，双方在签订《上海市房地产买卖合同》时并无买卖系争房屋的真实意思表示。本院以为探求当事人为民事法律行为时的真意不应孤立割裂行为发生的前因后果。2010年6月原告向被告借款210万元并以系争房屋作为担保，虽然原告只认可收到180万元借款，但却未提供证据证明其主张；根据被告提供的本票存根及签收证明，本院确认原告最初向被告借款210万元。在其未能履行还款义务的情况下，双方于2011年1月另行签订《借款协议》及《补充协议》，明确约定将系争房屋作价250万元抵债给被告，双方"以房抵债"的意图甚为明显，之后双方签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同系为实现抵债目的方便房屋过户而履行的必要手续。原告进而认为，该"以房抵债"条款类属流质条款亦应归于无效。本院认为，法律规定流质条款无效的初衷无非杜绝一方当事人利用其优势地位以明显低价获取他方之财物的情形发生。而本案被告通过"以房抵债"取得系争房屋产权时，亦赋予了原告享有回购权，即通过偿还本金及相应利息得重新取得系争房屋产权，对于原告的合法权益已经给予了必要的尊重和保障，与流质条款自不可同日而语。原告认为，250万元的作价明显低于当时的市场行情。姑且不论该价格系双方合意的结果，根据回购权的约定，原告完全可视一年内系争房屋的市场价格而自行决定是否行使回购权，而被告则须负担因市场波动导致房屋价值贬损的风险，故该约定之于双方均属公平。倘若支持原告诉请，系争房屋产权恢复登记至其名下，被告势必以借贷纠纷为由另行诉讼原告归还借款250万元及利息，固然双方约定的借款利息有违法律规定，但即便按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计息，从借款之日算至目前，原告累计欠付被告的借款本金及利息与系争房屋的市场价格已相去无多。而在原告确无能力偿还借款的情况下，如此处理不仅对被告甚为不公，也会造成司法资源的极大浪费，与法律维护经济活动稳定和效率之目的实难相符。故原告要求判令双方所签房屋买卖合同无效的诉请，本院难以支持。

（五）一审定案结论
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
驳回原告蔡某、龚某、蔡某1的全部诉讼请求。
案件受理费29200元减半收取14600元，由原告蔡某、龚某、蔡某1负担。

（六）解说
本案原告为了归还拖欠被告的债务而签订了《房屋买卖合同》，并由被告取得涉诉房屋产权。双方同时约定原告享有回购权。嗣后，因原告无钱归还欠款、也未行使回购权。现原告起诉要求确认房屋买卖合同无效。对于本案所涉的"以房抵债"条款、回购权条款的效力如何认定，存在较大争议。有认为"以房抵债"条款属于《担保法》规定的流质条款，应属无效；对于"回购权"条款，在现行法律中也没有明确规定。本院依据法理分析了"以房抵债"、"回购权"条款的法律性质和效力，并结合案件的实际情况作出判决，体现了法律效果和社会效果的统一。二审法院维持了原判。
我国《担保法》第四十条规定，"订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。"这实际上是对"流质条款"的禁止。法律设置这一条款的初衷是杜绝一方当事人利用其优势地位以明显低价获取他方之财物的情形发生。然而在本案中，被告余某通过"以房抵债"取得系争房屋产权时，亦赋予了原告回购权，使得主动权掌握在原告手中，只要原告偿还本金及相应利息便可重新取得系争房屋产权，实际上被告对于原告的合法权益已经给予了必要的尊重和保障，因此该"以房抵债"条款与担保法第四十条禁止的情形并不相符。故而法院驳回了原告的诉讼请求。本案一反常态的判决，是在充分尊重个案具体情况的前提下，对法律的正确解读，对于同类型案件的解决具有一定的指导意义。
（魏思奇）