（一）首部
1.判决书字号
一审判决书：天津市和平区人民法院（2013）和民二初字第0243号
二审裁定书：天津市第一中级人民法院（2013）一中民一终字第1078号
3.诉讼双方
原告：刘某、袁某。
委托代理人华彤，天津世杰律师事务所律师。
被告天津翔驰投资有限公司。
法定代表人迟迅，总经理。
委托代理人张某，该公司法务经理。
委托代理人张某1，该公司法务专员。
被告袁某1。
5.审判机关和审判组织
一审法院：天津市和平区人民法院
代理审判员：审判长王军、代理审判员殷红方、人民陪审员李绍江。
二审法院：天津市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长张沛、代理审判员姜纪超、王路
6.审结时间：
一审审结时间：2013年8月6日
二审审结时间：2013年10月30日
（二）一审情况
1.一审诉辩主张
原告刘某、袁某诉称：
二原告系夫妻关系，原告袁某与被告袁某1为父女关系，被告翔驰公司系涉案房屋的开发商。二原告为解决子女户籍及日后上学问题购买涉案房屋。因原告首付款不足，经被告翔驰公司工作人员劝导，利用被告袁某1名义购买房屋可减少首付款，购买手续可由他人冒名填写，待办理产权证再将合同变更至原告二人名下。后原告邀请案外人邢某在翔驰公司以袁某1名义签订商品房买卖合同、抵押借款合同并办理了房屋登记证明。原告付首付120万元，并按月向银行归还贷款。2012年10月，原告与翔驰公司办理房屋交接手续，至今由二原告实际居住涉案房屋。签订上述合同，办理产权登记，及办理交接手续，被告袁某1均不知情。
原告要求变更房屋合同买受人，但翔驰公司告知原告可为涉案房屋办理产权，但无法变更产权人，原告与被告袁某1不能就涉案房屋产权归属达成一致意见，故起诉法院要求：1.确认天津市和平区×××××1为二原告所有；2.本案诉讼费用由二被告负担。为支持其主张，向本院提交如下证据：1.证人证言；2.电话录音、3.商品房买卖合同；4.中信银行个人借款合同；5.发票两张；6.非税收缴款书；7.房屋登记证明；8.契税完税证明；9.维修基金交款收据及翔驰公司收据；10.光大银行首付记录。
被告袁某1经本院公告送达诉状副本、开庭传票等诉讼文书，未出庭应诉，也未提交书面答辩及证据。
被告天津翔驰投资有限公司经合法传唤未出庭应诉，但向本院递交书面意见辩称，本案系物权确认纠纷，原告作为开发商与本案无物权法律关系，不是本案适格主体，也不应承担法律责任。未向本院提交证据。
2.一审事实和证据
天津市和平区人民法院经审理查明：
2011年10月13日袁某1（乙方）与翔驰公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发建设的天津市和平区×××××1，建筑面积128.48平米，总价款3980000元。对于付款方式及时间，双方约定乙方办理贷款付款，于2011年10月16日前，一次性存入首付款1200000元，存入甲方新建商品房预售资金监管账号8××××××××××××××××1中。对于商品房权属登记，双方约定自初始登记完毕之日起180日内，办结房屋权属转移登记。
2011年10月26日袁某1作为借款人，二原告作为共同借款人，共同作为甲方，与乙方中信银行股份有限公司天津分行签订《中信银行个人购房（抵押）借款合同》，约定贷款2780000元，贷款期限240个月，自2011年10月26日至2031年10月26日。甲方指定的支付对象为天津翔驰投资有限公司，账号8×××××××××××××××1。甲方在乙方开立还款账户，账户名为袁某1，账号7×××××××××××××××8。同时约定将涉案房屋抵押给乙方，抵押率70%。
2011年10月18日涉案房屋办理所有权预告登记和房屋抵押权预告登记，权利人为袁某1，抵押权人为中信银行股份有限公司天津分行。
2011年10月11日,卡号为622663******2704向监管账号8×××××××××××××××1中支付1200000元，2011年10月11日光大银行卡622663******2704消费157200元，银联回单上签字为刘某。
中国光大银行阳光卡活期账户交易明细显示622663******270发卡行为天津卫国道支行，户名为刘某，地址天津市塘沽区×××街××庄××里141号（即原告刘某户籍地）。中国光大银行天津卫国道支行柜台业务明细显示2011年10月11日该卡发生两笔交易，1200000元转账至中国银行商品房资金监管，157200元转账至翔驰投资有限公司（星美御*。
原告自认借用袁某1名义购买涉案房屋目的在于解决首付不足问题，享受首套房贷相关优惠政策。至今房屋尚未办理权属转移登记。
另查，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）第四条规定"对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍"；国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）第四条规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发〔2010〕275号）第二条规定对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
上述事实有下列证据证明：
1.商品房买卖合同；2.中信银行个人借款合同；3.发票两张；4.非税收缴款书；5.房屋登记证明；6.契税完税证明；7.维修基金交款收据及翔驰公司收据；8.光大银行首付记录。
3.一审判案理由
通过付款凭证等相关证据可以认定，二原告有购买涉案房屋的真实意思，并实际支付首付款项，但二原告的诉讼请求得到支持，还需要符合其它法定条件。我国法律规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中对购买第二套住房的条件予以限制。二原告在明知自己属于限购情形的情况下，为达到规避国家政策限制之目的，借用他人名义买房，对此法律应予以否定性评价。如本院支持原告的诉讼请求，必然使国家政策落空，即使原告提交证据足以证明其是实际购房者，本院亦难以确认其为房屋所有权人，对此，二原告应予以充分理解，并应对其行为产生的不利后果承担责任。原告的诉讼请求，本院难以支持。二被告经合法传唤未到庭应诉，系自行放弃其诉讼权利，后果自负。
4.一审定案结论
天津市和平区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第六条, 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
驳回原告全部诉讼请求
（四）解说
住房问题，既是经济问题，更是民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。为遏制房屋价格上涨过快，国务院多次出台调控政策，各省市等地方政府也分别在该政策框架下制定符合地区特点和情况的地方政策，限制特定条件的市场交易，可以说这是政府对房地产市场的主动干预，发挥 "看得见的手"的作用的体现。部分购房者为达到购房目的，以各种形式（例如借名买房）规避限购政策，本案即具有一定的典型性。
在司法实践中，根据借名买房主体不同，可将借名购房行为分为下三种类型：1、名义购房人实施购房行为，名义购房人根据其与实际购房人之间的约定，以自己的名义与房屋出售者签订合同，在取得房屋所有权以后，将购得的房屋交付并转移所有权于实际购房人的情形。2、实际购房人实施购房行为，是指名义购房人同意或授权由实际购房人以其名义与房屋出售者签订合同并申请办理物权登记，然后在名义购房人取得房屋所有权以后，将购得的房屋所有权移转于实际购房人的情形。3、冒名实施购房行为，即实际购房人未经名义购房人同意，擅自以其名义与房屋出售者签订合同。
第一种类型属于间接代理行为，即代理人（名义购房人）为被代理人（实际购房人）的利益以自己的名义与第三人（房屋出售人）为法律行为,其法律效果间接归属于被代理人。间接代理包含内部法律关系和外部法律关系，其内部法律关系即委托合同因违反了地方性法规和规章（广义的国家政策）,应属于合同无效。因此，实际购房人要求名义购房人履行委托合同，转移房屋所有权的，因委托合同无效，应不予支持。此类型借名买房行为的外部法律关系即名义购房人与第三人之间的房屋买卖合同的效力和后果。代理人与第三人之间的房屋买卖合同，系一个独立的合同，它只是行为人自己向第三人购买房屋的合同，该合同的购房人具备购房资格，如无存在其他导致合同无效的情形，该合同应认定有效。
第二种类型有三层法律关系，名义购房人与实际购房人内部存在双重关系，首先是直接代理关系，名义购房人是本人（被代理人），实际购房人是代理人，实际购房人的代理权来自名义购房人的授权，授权行为的基础法律关系是实际购房人与名义购房人之间的委托合同关系，其合法有效。其次是实际购房人垫付购房价款以及名义购房人转移房屋所有权于实际购房人的合同关系，这种合同在《合同法》中没有专门规定，属于无名合同，该合同应属于法律规定的无效合同五种情形中违反社会公共利益，王利明教授也认为，如果地方性法规和规章的制定,旨在保护国家和社会公共利益,而违反了地方性法规和规章将损害国家和社会公共利益，可以以损害国家和社会公共利益为由依据合同法有关规定确认合同无效。 属于无效合同。第三层关系是外部关系，即名义购房人与房屋出售者之间的房屋买卖合同关系由上文分析可知为有效合同。
第三种类型，即冒名买房的行为属于无权代理，该合同在被代理人（名义购房人）追认之前，属于效力待定合同，需经被代理人（名义购房人）追认,才对被代理人（名义购房人）发生效力。被代理人追认的，有效合同的权利义务由被代理人（名义购房人）享受和承担。被代理人（名义购房人）拒绝追认的，合同在被代理人（名义购房人）与相对人（房屋出售者）间不发生法律效力，责任由无权代理行为人（实际购房人）承担。无权代理行为人（实际购房人）承担责任的性质，应当属于缔约过失责任。根据《合同法》的规定，无权代理行为人（实际购房人）在订立合同过程中造成相对人（房屋出售者）损失的，应向相对人（房屋出售者）承担损害赔偿责任。无权代理人和相对人串通损害被代人利益的，合同无效，应承担连带责任。
适用本案例应注意的问题
借名买房人规避的仅仅是国务院（包括国务院办公厅，下同）的通知，甚至仅仅是地方政府的意见、通知等，从效力层级上讲，这些文件均未上升到足以干涉到合同效力的层面，不属于法律、行政法规的强制性效力性规定，但属于政府对市场的管理行为，为保证国家政令统一，房地产市场健康发展，政府有所为，有所不为，不宜过分强调其通知的效力层级。
（殷红方 金钊）
【裁判要旨】当事人在明知自己属于限购情形的情况下，为达到规避国家政策限制之目的，借用他人名义买房，对此法律应予以否定性评价。即使原告提交证据足以证明其是实际购房者，法律上也难以确认其为房屋所有权人，当事人并应对其行为产生的不利后果承担责任。
