一、首部

1、判决书字号
天津市河东区人民法院（2013）东民初字第1468号

2、案由
商品房买卖合同纠纷

3、诉讼双方
原告贾某
被告天津武清开发区新中大置业发展有限责任公司。
法定代表人贺和平，董事长。
委托代理人皮某，职员。
第三人天津市华淼投资担保有限公司。
法定代表人关苏芬，董事长。
委托代理人李文元，天津理铭律师事务所律师。
委托代理人赵立君，天津理铭律师事务所律师。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织：
审判机关：
天津市河东区人民法院
审判组织：
审判长：刘辰；代理审判员：张铮，人民陪审员：王力。

6、审结时间：2013年6月28日

二、诉辩主张

1、原告诉称，原告于2008年5月在被告公司购买商品房一套，地址天津市河东区底商，至今因被告原因尚未能办理房产证，还给原告造成了损失。第三人的买房发票并不完整规范是无效的，现在涉诉房屋的所有权人还是被告，是被告造成一房两卖，与原告无关。为此起诉要求：1、被告新中大为原告办理所购买房屋的房产证；2、被告新中大赔偿原告逾期办理房产证的损失74480元（按照两年贷款利率计算）；2、诉讼费用由被告承担。

2、被告辩称，原告尚欠公司的房款应予以补足，对于原告主张的逾期办证的损失被告不同意支付，因在合同中未有约定这部分损失，而且被告曾找过原告要求其补齐房款，但原告拒绝，这也是未能办证的原因之一。现原告与第三人均主张按合同约定办理产权证，被告也多次进行协调，但未能解决。现对于办理产权证问题，被告听从法院判决。
3、第三人述称，不同意原告的诉讼请求，被告将本属于第三人的房屋又卖给原告，原告没有付清房款的行为说明原告知道或者应当知道该房屋已被出卖的事实，原告在购买该房屋时明知该房屋有瑕疵，被告在明知原告没有交齐房款的情况下，就将房屋让原告占有的行为，足以说明原告与被告的共同过错造成"一房两卖"的局面。而且第三人与被告于2005年1月10日即签订了《天津市商品房买卖合同》，约定第三人购买被告开发建设的坐落于河东区昆仑路底商一套，建筑面积91.71平方米，价款160859元，第三人与被告签订的合同时间具有优先性。其次，原、被告间的合同不能成立。早在2005年政府有关部门就实施对商品房的买卖合同监管，原告的合同成立于2008年，但其合同却是手写的合同，根本就不能进行登记，更不能办理原告陈述的贷款手续，原告与被告签订的合同不能成立。第三，原告非法占有该房屋。原告虽然在涉诉房屋经营，但不能证明原告取得房屋是合法的。原告在购买涉诉房屋时明知有瑕疵，被告在原告没有交齐房款的情况下，就将房屋让原告占有的行为，足以说明原告与被告的共同过错造成了"一房两卖"的局面。第三人认为第三人签订的合同在先，且原告非法占有房屋。故诉请：1、请求依法驳回原告贾某要求为其办理房屋产权证书的诉讼请求；2、判令被告新中大为第三人华淼公司办理所购房屋产权证书；3、本案诉讼费用由被告承担。

三、事实和证据
天津市河东区人民法院经审理查明：经审理查明，2005年1月10日以被告为出卖人（甲方），第三人为买受人（乙方），双方签订《天津市商品房买卖合同》一份，约定："第一条商品房情况：该商品房销售许可证号：2×××-××1，商品房座落：河东区，设计用途：商业，建筑结构：混合结构，建筑层数为：6层。建筑面积91.71平方米，......第二条商品房价款：商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为1754元（币种：人民币），价款为160859元。（计大写：壹拾陆万零捌佰伍拾玖元整）。第三条商品房交付日期：......甲方于2005年4月30日前，将商品房交付乙方。......"合同签订后，第三人向被告交付了全部款项，第三人未实际取得房屋。
2008年10月2日，以被告为出卖人（甲方），原告为买受人（乙方），双方签订《天津市商品房买卖合同》一份，约定："第一条商品房情况：该商品房销售许可证号：2×××-××1，商品房座落：河东区，设计用途：商业，建筑结构：混合结构，建筑层数为：6层。建筑面积91.71平方米，......第二条商品房价款：商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为7000元（币种：人民币），价款为641970元，计陆拾肆万叁仟玖佰柒拾元正（大写）。第三条商品房交付日期：......甲方于2008年3月3日前，将商品房交付乙方。......第四条乙方付款形式及付款时间：乙方按下列第3种形式付款：......3、其他方式。于签订合同之日交齐首付款，其余房款办理贷款手续。......第十二条商品房产权登记：商品房竣工验收合格后，甲方须在30日内办理房屋所有权初始登记。初始登记完毕后，甲方应在180日内，及时协助乙方办结房屋所有权转移登记。甲方未按时办理房屋所有权初始登记或未在约定期限内协助乙方办结房屋所有权转移登记的，按下列第3种约定处理：......3、无......"。被告于2008年3月3日将涉诉房屋交付原告，现涉诉房屋由原告使用。该房屋的贷款手续一直未办理，现亦无法办理，贷款数额应为81970元。被告分别于2008年3月3日、2008年5月10日向原告出具收取定金100000元及收取房款460000元的天津市企业单位往来收据各一份。现原告表示同意支付房屋余款。
上述事实有下列证据证明：
1、往来收据复印件一份、天津市商品房买卖合同复印件一份；
2、证人证言一份；
3、照片复印件一份、营业执照、经营许可证复印件四页、李秀荣身份证复印件一份、结婚证复印件一份
4、中国农业银行综合应用系统查询银行卡并笔明细复印件一份；
5、（2013）东民初字第109号民事裁定书复印件一份；
6、李漱玉的天津市房地产开发企业销售专用发票复印件一张及天津市商品房买卖合同复印件一张。
7、发票复印件一份；
8、关于《天津市商品房买卖合同》修改及备案管理有关问题的通知复印件一份。
9、依第三人申请本院调取原告在中国建设银行个人活期明细查询一份。

四、判案理由
天津市河东区人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"原告与被告及被告与第三人之间签订的两份《商品房买卖合同》均系各方当事人之间的真实意思表示，虽然原告与第三人均未办理物权登记，但不影响各自合同的效力，故两份合同均应为有效合同，各方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。本院对于第三人述称因原告未交足房款，合同系手写不符合规定，原告与被告间合同不成立的陈述意见不予采信。第三人对原告是否已支付房屋首付款存在异议，本院根据原告提供的证据4中国农业银行2008年3月3日的取款情况、第三人申请本院调取的原告在中国建设银行的个人活期明细查询情况以及被告为原告出据的付款收据，认定原告已向被告支付房款560000元，对第三人该陈述意见亦不予采信。因原告自认涉诉房屋的贷款已无法办理，其愿以现金形式补交所欠房款81970元，本院依法照准。现原告与第三人均要求被告按照合同约定为其办理房屋所有权转移登记手续，因被告一房二卖，而所有权转移登记只能为一方办理，在原告与第三人均没有进行不动产物权登记的情况下，被告已将房屋交付于原告，原告主张办理所有权转移登记的请求权具有物权属性。虽然第三人与被告签订的《商品房买卖合同》在先，但因第三人未能取得涉诉房屋，故其现只能依据合同向被告主张债权。因原告对涉诉房屋享有的物权权利优于第三人享有的债权，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持，待原告补齐所欠购房款后被告应当配合原告办理房屋所有权转移登记手续，对第三人的该项诉讼请求不予支持。第三人对原告是否合法占有房屋存在异议，但其未能提供证据予以证实，故本院对第三人该陈述意见亦不予采信。对于原告主张被告赔偿其逾期办理产权证违约金74480元的诉讼请求，因原、被告间对于逾期办理产权登记违约的约定为"无"，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。

五、定案结论
天津市河东区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起三日内，原告贾某将所欠购房款81970元交付被告天津武清开发区新中大置业发展有限责任公司；二、在原告贾某付清前款所述购房款的十日内，被告天津武清开发区新中大置业发展有限责任公司协助原告贾某办理坐落于河东区昆仑路151-18号房屋的所有权转移登记手续，所需费用由原告贾某负担；三、驳回原告贾某的其他诉讼请求；四、驳回第三人天津市华淼投资担保有限公司的诉讼请求。案件受理费1718元，由原告贾某负担1558元，被告天津武清开发区新中大置业发展有限责任公司负担160元。

六、解说
本案系非常典型的商品房一房二卖案件，案件争议的焦点是两份买卖合同的效力以及房屋所有权的归属。
1、商品房"一房二卖"的合同效力问题
本案原告、第三人分别与被告针对涉诉房屋各签订了一份房屋买卖合同，原告与第三人均主张对方的合同无效，而该两份合同的效力应如何认定呢。商品房的买卖是典型的不动产交易的行为，因不动产登记的特殊性，它要求经登记后才发生物权变动的效果，而房屋买卖合同是否有效应当根据合同法的规定来认定，在双方当事人均未约定只有经过物权登记合同才生效的情况下，合同的效力不应以是否发生物权变动为条件，即双方当事人能够证明在签订合同时系双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，该合同即应为有效的合同。故根据《中华人民共和国物权法》第十五条"当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"的规定，原告、第三人分别与被告签订的针对涉诉房屋的买卖合同均应当为有效合同。
2、商品房"一房二卖"的房屋所有权的归属问题
不动产物权的设立、变更、转让和消灭需经登记发生效力。本案中虽然原告与第三人分别与被告签订的合同均为有效合同，但均未办理所有权转移登记，现原告与第三人均主张为己办理所有权转移登记，而谁应当获得支持呢。在两份合同均有效的情况下，确定房屋所有权的归属应当区别几种情况：一种情况是两份合同均未实际履行，即出卖者均未向买受者交付房屋，亦均未办理所有权转移登记。在此情况下两个买受者依合同所享有的债权是平等的，笔者认为应当征询出卖者的意愿，其愿将房屋交付哪个买受者即法院应当判决出卖者配合取得房屋的买受者办理房屋所有权转移登记手续。另一种情况是出售者已将房屋实际交付了其中一个买受者，即已实际履行，但均未办理所有权转移登记手续。本案即属于此种情况，在此情形下，合法占有的买受者，需要说明的是应当是合法占有的买受者的合同已履行完成，为维护交易稳定同时合法占有的买受者享有了对涉诉房屋的物权权利，已优于未能占有房屋的买受者的依合同享有的债权，故合法占有房屋的买受者主张办理所有权转移登记理应获得支持。第三种情况是两份合同中，一份已过户登记，一份已实际交付。对于此种情形，因物权的公示性原则，显然实际占有房屋的买受者不能以占有房屋对抗已取得所有权转移登记的买受者，故实际占有房屋的买受者主张所有权转移登记的主张不能获得支持。
3、未取得房屋权属的买受人的权利救济
本案中第三人未能取得房屋权属，但其可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定向被告主张损害赔偿，虽然其未能取得房屋权利，但其权利可以通过要求被告承担违约责任予以实现。如该解释第八条规定，"具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。"
（刘辰）