（一）首部

1、判决书字号：天津市南开区人民法院（2013）南民初字第2672号民事判决书。

2、案由：房屋买卖合同纠纷。

3、当事人：
原告：张某
被告：张某1
委托代理人：石俊峰，天津张盈律师事务所律师。
被告：张某2

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
审判机关：天津市南开区人民法院。
代理审判员：范凌云。

6、审结时间：2013年7月3日。

（二）诉辩主张

1、原告诉称，2013年3月14日，原告与被告张某2就被告张某1名下坐落于天津市南开区南马路西端南侧城南家园X-X-XXX号房屋签订《房屋买卖协议》，双方约定被告张某2作为被告张某1的代理人协助其办理房屋买卖相关事宜，该房屋成交价为1880000元，房屋过户费用由买方承担，原告与被告张某1于2013年3月25日前到南开区房管局办理过户手续，房屋定金80000元。同时约定如果买方违约，定金不退，如果卖方违约，定金退还再赔偿买方80000元。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了定金80000元，支出了评估费5925元。原告多次向被告催告配合办理过户未果，故诉至法院，请求依法判令解除《房屋买卖协议》；二被告向原告返还定金80000元并支付违约金80000元、评估费人民币5925元，共计165925元。

2、二被告辩称，二被告系姐弟关系，被告张某1认可被告张某2作为代理人与原告签约出售涉诉房屋的行为。被告张某1已收到80000元定金。买卖双方协议签订后被告张某1于2013年3月18日、2013年3月29日两次来津办理过户交易手续。2013年3月18日张某1到津后，原告提出将房屋进行低评以节省过户费用，被告为促成交易便应允，故该次未能办成过户交易手续。2013年3月29日，原告张某通知被告低评成功，被告张某1来津后发现评估价格与约定价格有510000元的差额，故要求原告先支付差额再办理过户手续，原告称资金困难，可给被告打借条，被告未同意，故该次也没有办成过户交易手续。被告在交易过程中无过错，不应承担违约责任。现被告同意解除买卖协议，请求法院驳回原告其他诉讼请求。

（三）事实和证据
天津市南开区人民法院经公开审理查明：二被告系姐弟关系。2013年3月14日，被告张某1委托被告张某2与原告张某签订《房屋买卖协议》，约定由原告购买被告张某1名下坐落于天津市南开区南马路西端南侧城南家园X-X-XXX私产房屋一套，协议第三条约定房屋实际成交价格为1880000元，该房屋产权过户的相关费用由买方承担；协议第四条约定买方于2013年3月14日交付购房定金80000元；第六条约定买卖双方协商于2013年3月25日前到南开区房管局签订二手房买卖协议及相关手续，买方负责联系，卖方积极配合；第七条约定如果买方违约，所付定金不退，卖方违约，定金退还买方后再赔偿买方80000元；第八条约定卖方于2013年6月30日前腾空房屋，并将房屋钥匙交与买方，双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。协议签订当日，原告张某向被告张某1支付定金80000元。后买卖双方约定对涉诉房屋的市场价值进行评估。2013年3月28日，经评估确定涉诉房屋的市场价值为1370000元，原告于当日支出评估费5925元。后买卖双方对房屋估价与实际成交价之间的差额何时给付产生争议，且协商未果，故未至房管部门签订正式房屋买卖合同。现原告以其诉称的事由，向法院提起诉讼。庭审中，原、被告均主张系对方提出对涉诉房屋进行低评。原告主张协议约定的房屋产权过户的相关费用只包括契税、手续费、登记费、图纸资料费及贴花费用共五项。被告则主张除原告所述五项外，房屋的差额营业税等费用也应由原告承担，按照双方约定，房屋成交价格是出卖方的净得价格。
上述事实有下列证据证明：
1、房屋买卖协议；
2、收条；
3、天津市个人销售房屋纳税申报表、天津市住房转让个人所得税免税申报表；
4、津融房字（2013）第2004号房地产抵押估价报告、评估费收据；
5、催告函、EMS交寄单、收件情况的网页截图；
6、2013年4月1日被告在龙盛房地产挂牌出售涉诉房屋的网页截图；
7、录音若干。

（四）判案理由
天津市南开区人民法院经审理认为：原告张某与被告张某1系房屋买卖合同关系。双方所签房屋买卖协议系当事人的真实意思表示，不违背法律或行政法规的强制性规定，依法成立并有效，双方均应依约履行合同义务。法院认为，对履约过程中必须作出约定的重大事项，如合同条款中未作约定或约定不明，又无法依据法律或交易习惯确定的，缔约双方应该重新进行协商，达成一致意见后，合同方能继续履行。该案中，原、被告双方虽于签约后又约定对房屋市场价值进行评估，但对评估价格与实际成交价格之间差额款的给付时间未达成新的合意，且在庭审中，当事人之间对这一重大事宜仍无法达成一致，故房屋交易已无继续进行之可能，对此，原、被告作为协议的签订人，均应负有责任，故该案不适用定金罚则，原告主张被告违约亦缺乏依据，法院不予支持，被告张某1应将所持有之定金予以返还。现原告主张解除房屋买卖协议，二被告亦表示同意解除，法院照准。双方所签协议明确约定房屋产权过户的相关费用由原告承担，庭审中原告主张对房屋进行低评系被告为降低交易成本而提出，有悖常理，法院不予采信，但考虑被告亦同意对涉诉房屋进行评估，故因此而产生的评估费用在合同解除后，由双方各半担负为宜。该案中二被告系委托与代理关系，被告张某1对被告张某2的代理行为承担民事责任，故原告向被告张某2主张权利，法院不予支持。

（五）定案结论
天津市南开区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第六十条、第六十一条，作出如下判决：
一、解除原告张某与被告张某1于2013年3月14日签订的《房屋买卖协议》；
二、本判决生效后十五日内，被告张某1一次性返还原告张某定金80000元；
三、本判决生效后十五日内，被告张某1一次性给付原告张某评估费2962.50元；
四、驳回原告张某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3619元，减半收取，由原告负担904.75元，被告张某1负担904.75元，被告张某1负担部分于本判决生效后十五日内给付原告。

（六）解说
对履约过程中必须作出约定的重大事项，如合同条款中未作约定或约定不明，又无法依据法律或交易习惯确定的，缔约双方应该重新进行协商，达成一致意见后，合同方能继续履行。诉讼中当事人对该重大事宜仍无法达成一致，不能继续履行的，合同可予以解除。因协议的签订人对此不明约定均负有责任，故不宜适用定金罚则，收取定金一方应将所持有之定金予以返还。
（范凌云）