（一）首部

1、裁判书字号
一审判决书：上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一民（初）字第6774号。
二审判决书：上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第707号。

2、案由：房屋租赁合同纠纷案。

3、诉讼双方
原告（反诉被告）：上海汉鑫国际物流有限公司。
被告（反诉原告）上海雄狮国际物流有限公司。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：上海市浦东新区人民法院。
审判人员：（审判长）张卓郁、（人民陪审员）马顺山、（人民陪审员）梅丽华
二审法院：上海市第一中级人民法院。
审判人员：（审判长）庞闻淙、（代理审判员）蒋辉霞、（代理审判员）许京

6、审结时间
一审审结时间：2013年1月28日。
二审审结时间：2013年3月14日。

（二）一审诉辩主张

1、原告上海汉鑫国际物流有限公司诉称
2009年11月21日，原、被告签订仓库场地租赁合同，约定原告将位于上海市浦东新区的仓库和场地租赁给被告使用，租期为2010年2月1日起至2020年1月30日止，每月租金人民币381,677元。2010年9月30日，双方又签订补充协议，约定原告自2010年6月1日起将建造的仓库场地交付被告使用，若因被告使用问题导致交付的场地或地上不动产、附着物损坏的，由被告负责修缮并承担费用。2011年3月25日，被告承租使用的5号仓库发生火灾，造成库房屋面钢结构变形垮塌。2011年5月23日，上海市浦东新区公安消防支队作出火灾事故认定，起火原因排除电器故障、遗留火种、外来火种引起的火灾可能，未发现放火引发火灾的证据，无法排除物品自燃引发火灾的可能。2011年6月22日，被告搬离仓库场地，但租赁费用仅支付至2011年6月15日。2011年8月27日，原告委托他人对仓库进行修复，至2011年10月7日完工。原告起诉请求：1、解除双方签订的仓库场地租赁合同和补充协议；2、被告赔偿租金损失1,424,927元（从2011年6月16日起至2011年10月7日止）；3、被告赔偿原告修复费用1,635,334.62元（鉴定后调整为1,529,971元）。

2、被告上海雄狮国际物流有限公司辩称
火灾发生后，消防部门发出临时查封通知，查封了涉案仓库，并要求原告对仓库进行整改，经检查合格后方能解封。故被告搬离了租赁场地，整改期间的租金不应由被告承担。涉案仓库是违章建筑，在没有政府批准的情况下，不具备重新建造的条件，故原告对仓库重新建造的费用是扩大损失，不应由被告承担。请求驳回原告全部诉讼请求。

3、反诉原告上海雄狮国际物流有限公司诉称
双方签约时，反诉被告提供了浦东发改委的文件证明仓库的合法性，为此反诉原告投入巨资购买设备，现反诉原告得知该仓库为违章建筑，不具备合法性。2011年3月25日火灾后，消防部门出具的火灾事故认定书明确灾害的成因主要为建筑防火区超过规范要求、耐火等级低、消防设施未处于有效状态，消防水源不符合规范要求，以上成因大部分是反诉被告的过错。2011年4月28日，消防部门向双方发出临时查封决定，查封仓库并要求整改。2011年6月22日，反诉原告在无法继续经营的情况下，无奈搬离了仓库。反诉被告出租不合法建筑，造成了反诉原告巨大损失，故要求反诉被告赔偿损失5,012,849元（包括押金40万元、搬离费用985,728元、货物损失3,221,817元、财产损失190,280元、其他损失103,024元、人工费112,000元）。

4、反诉被告上海汉鑫国际物流有限公司辩称
反诉原告注册地与经营地不一致，根据规定法人必须有经营场地，反诉原告无经营场地，不具备法人主体资格。反诉被告系以租赁物现状出租，无论租赁物是否合法，反诉原告均对租赁物有保管责任，现反诉原告保管不慎、不适当地使用租赁物引起火灾，责任应由其自负，故不应由反诉被告赔偿。押金40万元应在本诉中予以抵扣，反诉原告主张的其余损失，依据不足，不予确认。据此，要求驳回反诉请求。

（三）一审事实和证据
经审理查明，上海市浦东新区土地使用权人为上海海升建设开发有限公司，土地权属性质为国有，用途为农业服务。2006年10月，上海汉鑫国际物流有限公司向上海海升建设开发有限公司承租部分土地，租赁期限为10年。后上海汉鑫国际物流有限公司在土地上建造了仓储用房。
2009年11月21日，原、被告签订仓库、场地租赁合同一份，约定上海汉鑫国际物流有限公司（甲方）将浦东新区物流园区占地66亩的办公楼、宿舍、仓库、场地、雨棚出租给上海雄狮国际物流有限公司，甲方提供符合乙方要求的仓库、雨棚配套照明灯电力线路排布。合同期限为2010年2月1日起至2020年1月31日止，以甲方与海升公司续签合同为准。2010年4月1日至2017年1月31日的租金为每月381,667元......每三个月为一个付款周期，先付后用，乙方应在月底前5天付清三个月租金。甲方应按照国家和上海市有关规定，建设符合消防要求的场地，并按规定配置消防设施和器材、设置消防安全标志，定期组织检验、维修，确保消防设施和器材完好、有效，国家和上海市在消防上有新规定时，甲方负责将场地设施改进、修缮以达到要求。若因消防原因产生的一切费用（包括但不限于行政强制、行政处罚等）由甲方承担。乙方堆放货物等使用场地的行为必须符合消防法的规定，由于使用不当或货物保管不当而发生的事故，相关费用由乙方承担。消防部门若认定场地或仓库的建设和设施不符合消防要求，开具处罚意见书的，无论处罚意见书开给甲方或乙方，罚款均由甲方支付（乙方原因除外），若要求乙方停产整顿的，甲方按照乙方实际停产整顿的时间将该期间的租金双倍赔偿给乙方。若城建部门认定甲方提供的场地、仓库等系违章建筑并对其罚款的，罚款由甲方支付；致使乙方无法正常开展生产经营活动的，乙方可无偿使用场地、仓库；若场地、仓库等被勒令拆除的，构成根本违约，甲方除须返还乙方业已支付的租赁费用（即扣除实际使用期限的剩余部分），还须返还200万元作为乙方之搬迁补偿金。
2010年6月1日，上海汉鑫国际物流有限公司交付了租赁物，上海雄狮国际物流有限公司支付了押金40万元及至2011年6月15日的租金。
2011年3月25日12时许，涉案的5号仓库发生火灾。经上海市浦东新区公安消防支队火灾事故认定：过火面积1800平方米，库房钢结构变形垮塌，烧毁烧损建筑内部储存的碳酸钙、硼酸、橡胶、面纱等货物；起火原因为，火灾起火部位为5号库C区26-28仓位处，排除电气故障、遗留火种、外来火种引起火灾的可能，未发现放火引发火灾的证据，无法排除物品自燃引发火灾的可能；经分析，灾害成因为，建筑防火分区超过规范要求，耐火等级低，消防设施未处于有效状态，消防水源不符合规范要求，仓库消防安全管理不当均是造成火灾蔓延、灾害扩大的原因。
2011年4月11日，上海汉鑫国际物流有限公司向消防部门申报火灾直接损失为建筑物及装修建造时价格总计1,458,000元，已使用8个月，设备和其他财产购入时总计41,000元。消防部门认定建筑物及装修折旧年限35年、烧损率70%，重置或修复费1,458,000元，统计损失991,440元；设备及其他财产统计损失38,000元。
2011年4月26日，涉案仓库火灾后残留物又发生自燃。
2011年4月28日，上海市浦东新区公安消防支队向上海雄狮国际物流有限公司发出临时查封决定，认为经2011年3月30日消防检查，发现涉案仓库存在火灾隐患：1、仓库火灾危险性为丙2类，耐火等级三级，防火分区面积不符合规范要求（700m2），2、单位消防水池容量约400m3，不满足仓库火灾延续时间内消防用水量，3、仓库占地面积超1000m2，存放棉纱等可燃物品，未按规定设置自动喷水灭火系统，4、6座仓库用钢结构雨棚连接作为装卸和临时堆放物品区域，导致防火间距被占用，5、仓库内设置室内消火栓，但部分消火栓被遮挡、消防水泵房使用管理不当，导致无法正常使用；决定对物流仓库（1-6号仓库，面积18000平方米）予以临时查封；查封期限为2011年5月1日至2011年5月31日，逾期未消除火灾隐患的，不受查封期限的限制；上海雄狮国际物流有限公司应当立即组织整改，整改后经消防支队检查合格方可解除查封。
2011年6月22日，上海雄狮国际物流有限公司搬离了租赁场地和仓库。后上海汉鑫国际物流有限公司对烧毁的仓库进行了维修，并将涉案场地及建筑另行出租。
根据上海汉鑫国际物流有限公司提供的其与案外人签订的协议书及清单，上海汉鑫国际物流有限公司的修复费用为钢结构部分798,234.56元、彩钢板部分584,860.06元、土建部分252,240元，合计1,635,334.62元。
火灾发生后，上海雄狮国际物流有限公司与案外人上海凯藤货运代理有限公司（以下简称凯藤公司）达成橡胶赔偿协议，确认火灾损毁的顺丁橡胶100吨货值330万元，残值100万元由上海雄狮国际物流有限公司安排分拣后由凯藤公司处理，上海雄狮国际物流有限公司赔偿凯藤公司230万元，现上海雄狮国际物流有限公司已实际支付凯藤公司赔款100万元；另上海雄狮国际物流有限公司为处理残存橡胶向上海高桥化工实业公司购买包装袋3000条和PE薄膜200公斤，支付了货款16,000元。上海雄狮国际物流有限公司与北京瑞隆川贸易有限公司签订赔偿协议，确认火灾受损的17.2367吨棉纱线货值606,078元。因上海雄狮国际物流有限公司支付10万元后未支付其余赔款，瑞隆川公司提起诉讼，上海市宝山区人民法院判决上海雄狮国际物流有限公司支付506,078元及相应的利息，案件受理费4,468元和财产保全费3,088元由上海雄狮国际物流有限公司承担。上海雄狮国际物流有限公司与上海经贸淞海报关有限公司、上海中纤企业发展有限公司（以下简称中纤公司）签署赔偿协议，由上海雄狮国际物流有限公司按中纤公司的要求对火灾损坏的硼酸99吨进行清理，由中纤公司负责将清理后的硼酸销售，销售完毕后三方确认货损值。2011年7月上述三方确认硼酸货损值为288,683元。上海雄狮国际物流有限公司为清理硼酸另向中纤公司购买了3,500元包装袋。
上海雄狮国际物流有限公司主张在火灾中损毁和火灾后用于覆盖残留物的其他损失包括：叉车1台（86,500元）、垫仓板743块（74,300元）、灭火机380只（22,900元）、黄沙（6,580元），总计190,280元；搬离后遗留物品：太阳能热水器5台（13,600元）、发电机组1台（29,000元）、指路标牌（8,289元）、仓库划线油漆（3,200元）、办公室装潢（16,170元）、仓库灯具笼头（32,765元），并提供了上述物品的发票。上海雄狮国际物流有限公司还主张搬迁费用985,728元和清理损毁货物的人工费112,000元，但仅提供了自制清单。
审理中，因双方存有争议，经双方申请，本院委托上海第一测量师事务所有限公司对上海汉鑫国际物流有限公司的地上建筑物修复费用、上海雄狮国际物流有限公司的装修及不可移动设备价值进行鉴定，鉴定单位出具了鉴定意见书，结论为上海汉鑫国际物流有限公司的修复费用为1,520,971元（其中钢结构798235元、彩钢板496,467元、维修226,270元）；上海雄狮国际物流有限公司的装修及不可移动设备为52,724元（因现场已经出租、破坏，根据上海雄狮国际物流有限公司提供的清单明细及鉴定人现场勘测进行计算）。上海汉鑫国际物流有限公司对鉴定意见书无异议。上海雄狮国际物流有限公司认为鉴定价格明显高于市场价，上海汉鑫国际物流有限公司在火灾后向消防部门上报的损失仅为102万元，且鉴定是按照全部重建来计算的，并非实际损失。鉴定人当庭陈述，修复费用的价格是依据2000定额、2011年市场信息价和上海汉鑫国际物流有限公司的协议书综合取定，根据上海汉鑫国际物流有限公司提供的灾后照片，彩钢板、钢结构和墙体确实需要重建。庭审后，鉴定单位向本院出具了补充说明，现场双方争议的5台太阳能热水器价格为13,600元。双方对补充说明均未提出异议。
另查，涉案建筑物未取得房地产权证，也未取得建筑规划许可证。2008年4月，上海市房屋土地资源管理局曾作出行政处罚决定书，认为上海汉鑫国际物流有限公司未经依法批准擅自占用向阳圩158丘国有农用土地建造建筑物等，责令上海汉鑫国际物流有限公司退还非法占用的土地并处罚款。

(四)一审判案理由
上海市浦东新区人民法院认为：本案的租赁房屋无产权证，也未取得建筑规划许可证，属不合法建筑，故双方签订的仓库场地租赁合同应属无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当承担对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。本案原告将不合法建筑出租，明显具有过错，应承担合同无效的主要责任。被告在承租房屋时未尽审查义务，应承担合同无效的次要责任。
租赁过程中发生火灾，根据公安机关的火灾责任认定书，起火原因已经排除电气故障、遗留火种、外来火种等可能，也未发现放火的证据，但无法排除物品自燃引发火灾的可能，本院认为，鉴于起火部位由被告实际使用堆放货物，故认定被告对火灾的发生负有责任。同时，原告未经消防验收即将房屋出租，且火灾责任认定书及临时查封决定书也认定建筑防火分区超过规范要求，耐火等级低，消防设施未处于有效状态，消防水源不符合规范要求等情况也是造成火灾蔓延、灾害扩大的原因，故原告对火灾蔓延、损失扩大也负有责任。本院根据本案的实际情况，认定双方各半承担火灾所造成的损失。
被告于2011年6月22日搬离了租赁房屋，故应当承担至该日的房屋使用费，房屋使用费的标准参照双方约定的租金标准计算。涉案房屋系不合法建筑，不得出租，且被告自2011年6月23日后未实际占用房屋，故原告主张的2011年6月23日以后的租金损失，本院不予支持。
本案房屋虽系不合法建筑，但被告仍有合理使用和完好返还的义务，现部分房屋因发生火灾而毁损，被告应当在自己的责任范围内承担赔偿义务。现原告主张的修复费用已经鉴定，该鉴定程序合法，结论客观，可以作为定案依据。但鉴于该鉴定结论因客观情况限制，仅能按全新的房屋状况计算修复费用，而本案房屋在发生火灾前已经实际使用相当时间，按全新房屋状况计算火灾损失有悖公平原则，本院参考鉴定结论、火灾损失统计过程中上海汉鑫国际物流有限公司的申报和公安机关的认定情况，并结合双方在火灾中的责任程度，酌情判定上海雄狮国际物流有限公司赔偿上海汉鑫国际物流有限公司修复费用70万元。
因合同无效，上海汉鑫国际物流有限公司收取的押金应予返还。上海雄狮国际物流有限公司主张搬迁费，但搬迁费与合同无效或火灾无必然联系，且上海雄狮国际物流有限公司未能提供证据证明搬迁费的具体数额，本院难以支持。
上海雄狮国际物流有限公司主张的火灾中橡胶、棉纱线和硼酸的货物损失3,221,817元，有其提供的赔偿协议、判决书、支付凭证等证据证明，依法可以认定为上海雄狮国际物流有限公司的损失，但其中的案件受理费和财产保全费系上海雄狮国际物流有限公司不履行赔偿协议导致，不属于火灾的损失，应予扣除。上海雄狮国际物流有限公司主张的叉车烧毁损失，依法可以认定，但考虑到叉车的折旧因素和烧毁后尚有残值，故本院酌定该项损失为5万元。上海雄狮国际物流有限公司主张的垫仓板、灭火器、黄沙，上海汉鑫国际物流有限公司认可火灾中烧毁部分垫仓板和使用过灭火机、黄沙，但上海雄狮国际物流有限公司未举证证明该些物品已经全部烧毁或全部用于灭火，故本院亦酌定该项损失为5万元。上海雄狮国际物流有限公司另主张灾后整理橡胶等货物所花费的人工费112,000元，现上海汉鑫国际物流有限公司认可存在整理货物的事实，但不认可人工费的具体数额，本院酌情认定该项损失5万元。上述火灾所造成的损失，应由上海汉鑫国际物流有限公司按照其在火灾中应承担的责任比例予以赔偿。
上海雄狮国际物流有限公司另外主张的遗留在现场的装修等投入，其中部分已经计入鉴定意见书的52,724元，本院予以认定。计入鉴定补充意见太阳能热水器，现双方对权属有争议，但上海雄狮国际物流有限公司已经提供了相应的发票，而上海汉鑫国际物流有限公司未提供任何证据，故本院认定为上海雄狮国际物流有限公司投入。上海雄狮国际物流有限公司主张且未计入鉴定意见书的发电机组，现上海雄狮国际物流有限公司未举证证明该发电机组属不可移动设施且确实遗留在现场，故本院不予认定。上海雄狮国际物流有限公司上述投入应认定为合同无效的损失，由上海汉鑫国际物流有限公司根据合同无效的责任比例予以赔偿。

(五)一审定案结论
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海汉鑫国际物流有限公司与被告（反诉原告）上海雄狮国际物流有限公司2009年11月21日签订的仓库、场地租赁合同无效；
二、被告上海雄狮国际物流有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海汉鑫国际物流有限公司房屋使用费人民币89,055.63元；
三、被告上海雄狮国际物流有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海汉鑫国际物流有限公司房屋修复费用人民币70万元；
四、反诉被告上海汉鑫国际物流有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海雄狮国际物流有限公司押金人民币40万元；
五、反诉被告上海汉鑫国际物流有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告上海雄狮国际物流有限公司损失人民币1,728,557.30元；
六、驳回原告上海汉鑫国际物流有限公司、反诉原告上海雄狮国际物流有限公司其余诉讼请求。

(六) 二审情况

1、二审诉辩主张
原告不服原审判决，上诉称：被上诉人搬离现场后，上诉人组织修复仓库，107天修复期间的使用费应由被上诉人承担；尽管上诉人出租的租赁物有一定瑕疵，但被上诉人仍负有保管租赁物并完好返还的责任；被上诉人存放可燃的违禁物品，因火灾造成的损失不应由上诉人承担，故要求二审法院撤销原审判决主文第二、三、五、六项，改判被上诉人支付房屋修复费用1,520,971元、房屋使用费1,424,927元。
被告辩称：合同无效，上诉人关于修复期间的使用费的主张显然不能成立；依据消防文件，造成火灾的主要原因在于上诉人一方；火灾发生后，被上诉人损失巨大，上诉人对此明知，且被上诉人原审中已提供证据证明损失的数额，故不同意上诉请求。

2、二审事实和证据
上海市第一中级人民法院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

3、二审判案理由
上海市第一中级人民法院认为：上海汉鑫国际物流有限公司将未经消防验收的房屋出租；起火部位系由上海雄狮国际物流有限公司实际使用堆放的货物，因此，本案双方对于火灾的发生均有一定的责任，原审确定双方各半承担损失，合理妥当，对此本院予以维持。至于上海汉鑫国际物流有限公司关于上海雄狮国际物流有限公司损失数额之异议，本院认为，原审中，上海雄狮国际物流有限公司出示之出口内装箱协议书、赔偿协议、付款凭证等已可证实损失之客观存在，上海汉鑫国际物流有限公司虽有异议，然一、二审中均未能出示有效证据予以反驳，因此其应承担举证不能之责任。此外，鉴于上海雄狮国际物流有限公司已于2011年6月22日搬离涉讼房屋，故上海汉鑫国际物流有限公司关于其后产生的使用费之主张，亦难以成立。综上所述，上海汉鑫国际物流有限公司关于撤销原审判决主文第二、三、五、六项，改判上海雄狮国际物流有限公司支付房屋修复费用1,520,971元、房屋使用费1,424,927元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。

4、二审定案结论
上海市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
本案系房屋发生火灾后租赁关系双方发生的纠纷，涉及的法律问题主要包括：1、租赁合同的效力及责任分担；2、火灾的事故责任分配；3、房屋使用费；4、押金；5、房屋维修费用；6、屋内物品损失；7、屋内装修损失。此类案件的难点和重点有以下三点：
一、明确合同效力，分清合同无效的责任是本案审理的基础。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；第五十八条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案的租赁房屋无产权证，也未取得建筑规划许可证，属不合法建筑，故双方签订的仓库场地租赁合同应属无效。原告明知房屋不具备出租条件，对合同无效负有主要责任；被告对房屋的合法性具有审查义务，应负次要责任。
二，火灾责任是此类案件的难点。火灾事故的责任分配是屋内物品损失和修复房屋义务等责任分配的重要依据。当事人一般对公安机关出具的火灾责任认定书很难达成一致意见，因为火灾责任认定书是通过火灾发生的可能性来推测火灾原因，不利方拒绝认同。这种情况下，法官通过高度盖然性形成心证，以火灾责任书认定书为主，当事人租赁合同约定义务为辅的方法，结合出租人对防火消防设施的落实情况以及承租人在火灾中的自身过错，综合考量事故责任。
三、屋内物品损失、房屋装修损失难认定。因房屋烧毁，导致现场无法还原，加上当事人对火灾前租赁标的内的状况描述又难以充分举证，除现场残留物品和装修可以申请鉴定评估外，完全损毁的部分主张困难。本案在认定房屋装修损失时参考了评估鉴定结论、火灾损失统计过程中当事人的申报和公安机关的认定情况，酌情予以判定；在认定屋内物品损失时根据当事人提供的赔偿协议、判决书、支付凭证等，结合基本的生活生产需要，酌情判定。
在责任和事实均查明无异议后，需要对具体的损失进行责任分配。分配基础如图一所示：
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房屋使用费和押金参照双方签订的房屋租赁合同执行，房屋维修费用、屋内物品损失、屋内装修损失如图二所示：
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（陈裕国）