1.判决书字号
一审判决书：上海市奉贤区人民法院：（2012）奉民三(民)初字第1306号判决书。
二审裁定书：上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二(民)终字第898号判决书。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告上海梦海化工原料有限公司。
法定代表人钱伟，总经理。
委托代理人张某，女，上海梦海化工原料有限公司职工。
委托代理人黄家勇，北京市京大律师事务所上海分所律师。
被告上海派米雷投资（集团）有限公司。
法定代表人谢光平，董事长。
被告上海轩礼实业有限公司。
法定代表人谢光平，董事长。
两被告共同委托代理人戚建国，大沧海律师事务所上海分所律师。
两被告共同委托代理人杜关洪，上海市润和律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：上海市奉贤区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：沈林；代理审判员：张静、谭文忠。
二审法院：上海市第一中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：陈懿欣；代理审判员：翟从海、任承樑。

6.审结时间
一审审结时间：2012年12月28日（经本院院长批准依法延长审限）。
二审审结时间：2013年6月13日。

1.一审诉辨主张
原告梦海公司诉称，其与被告派米雷公司于2010年9月6日签订《厂房预定协议》一份，约定被告派米雷公司将坐落于上海市奉贤区星火开发区民乐路xxx号派米雷（奉贤）企业园区B1号厂房出售给原告，双方将在被告派米雷公司办好建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证一周内签订厂房订购协议，且原告向被告派米雷公司支付了定金人民币100万元（币种下同）。2011年3月，被告派米雷公司称已办好上述两证，通知原告与被告轩礼公司签订厂房订购协议。原告当即对被告轩礼公司的主体身份提出异议，被告派米雷公司称轩礼公司系其全资子公司，并向原告提供了涉案房屋所在的土地房地产权证复印件，载明土地权利人为被告轩礼公司。后，原告与被告轩礼公司于2011年3月28日签订了《厂房预售合同》，约定将涉案标准厂房（系期房）预售于原告。合同签订后，原告依约支付了400万元房款（含定金100万元）。后，原告得知，二被告没有相应的房地产开发经营资质，也未取得商品房预售许可证，所签《预售合同》应为无效，且所签合同存在多处欺诈和显失公平，二被告对合同的无效具有严重过错，应对原告承担赔偿责任。具体理由为：1、从被告轩礼公司的营业范围、开发目的、运营模式、营销宣传、入驻客户等事实可推定，轩礼公司在以房地产开发企业身份，在国有建设用地上从事分期、分批的工业厂房及基础设施建设，并以营利为目的通过多种商业营销手段向社会销售、出租工业厂房，轩礼公司的行为已经构成了法律、法规意义上的房地产开发经营。又根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》等，具备房地产开发经营资格的企业，必须经工商行政管理部门核准登记，并持有房地产开发企业资质证书。现原告与轩礼公司之间的《厂房预售合同》系以房地产开发经营为内容的合同，而轩礼公司并不具备房地产开发经营资质，无相应民事行为能力，故该《厂房预售合同》应为无效；2、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，出卖人预售房屋必须办理商品房预售许可证，否则预售合同为无效。而办理预售许可证则需要提交相应的资质证明，然，被告轩礼公司并无房地产开发企业资质证书，是无法办理出预售许可证明的；3、被告存在以下欺诈行为：二被告不具房地产开发经营资格；被告派米雷公司与原告签订预定协议时，涉案土地尚属案外人上海森林特种钢门有限公司所有；被告在签订了《厂房预售合同》后才取得两证，并非按预定协议所约"取得两证后再签订购协议"。且被告在预售合同中将原来的"代理融资"换成"代为融资"，对房屋交付期限及产权过户等条款的约定也显失公平。基于以上，原告诉讼来院，要求判令：1、撤销原告与被告轩礼公司签订的《厂房预售合同》；2、二被告共同返还原告人民币400万元，并赔偿相应的利息损失（以每笔款项的本金为基数，自该笔款项的支付日起至被告实际返还日止，按中国人民银行公布的同期定期贷款利率计算）；3、本案诉讼费用由二被告共同承担。 庭审中，原告梦海公司将第1项诉请变更为"确认原告与被告轩礼公司签订的《厂房预售合同》无效"。5原告对其诉称的事实向法庭提供了如下证据：
1、派米雷公司及轩礼公司的机读档案材料各一份，证明二被告均不具备房地产开发经营资质；
2、公证书二份及进驻园区企业的房产登记信息一组，证明a、二被告通过网站宣传自身在从事房地产的开发与运营，且以向进驻园区企业出售房产的形式正在从事房地产经营；b、涉案的厂房是标准厂房，且在签订合同前尚未从事实际开发；
3、《厂房预定协议》、《厂房预售合同》及补充协议各一份，证明a、原告与二被告之间存在房屋买卖关系；b、合同载明涉案房屋为"标准厂房"，并非原告特殊定制；c、预售合同中载明了"代为融资"的显失公平条款；d、涉案房屋为期房；
4、《验资报告》、《验资事项说明》、《产权交易凭证》及《准予变更（备案登记通知书）》等一组，证明原告与派米雷公司签订厂房预定协议时，涉案房屋所在土地的权属尚在上海森林特种钢门有限公司名下，原、被告之间无法成立厂房定制关系；
5、银行付款凭证一组，证明原告已向被告支付钱款400万元（含已交定金100万元）；
6、回函一份，证明原告曾向被告轩礼公司发函，要求对方就显失公平条款进行调整。
二被告共同辩称，涉案厂房系原告向被告定制，被告按双方确定的图纸建造，且厂房有合法的建筑手续，对外租售也是得到政府主管部门许可的，现厂房已竣工，并经验收质量合格，且已取得房地产权属证书，原、被告双方可以进行过户交易，要求法院驳回原告的诉讼请求，具体理由为：a、被告轩礼公司系在其合法取得的工业用地上进行自建厂房并对外销售，并非原告所称系在进行商品厂房的开发经营，对于自建工业厂房，相关法律法规并不要求原告具有房地产开发经营资质，故被告不存在开发主体不适格的问题；b、只有房地产开发经营企业从事商品房开发经营时，行政机关才通过发放预售许可证的形式对其开发经营行为进行管理。被告轩礼公司虽是对在建厂房的出售，但本质上仍是自建厂房的转让，而法律法规对自建工业厂房的出售并无预售许可的制度规范。c、被告轩礼公司在与原告签订合同后，也陆续取得了涉案房屋所在土地的权属及规划许可和施工许可等手续，对合同的效力并无影响；关于融资的条款，被告轩礼公司同意在拿到产证后将房屋过户给原告，并由原告按二手房买卖的程序向银行办理抵押贷款，若还有其他融资方面的问题，原、被告还可以就该条款进行协商更正；关于房屋交付问题，被告轩礼公司早在2012年5月31日前即可交房，现大产证已办好，可进行过户交易。
被告针对其辩称向法庭提供如下证据：
1、轩礼公司工商信息表一份，证明被告派米雷系被告轩礼公司的股东，第一份预定协议是派米雷作为轩礼公司未来股东的身份签订的；
2、上海市房地产权证一份，证明涉案厂房所在土地的使用权归被告轩礼公司；
3、建筑规划许可证和建筑工程施工许可证各一份，证明涉案厂房系经规划许可合法建造的事实；
4、涉案厂房设计图和《关于厂房设计的证明》各一份，证明涉案厂房系按原告的特殊要求并经原告认可进行建造的事实；
5、2012年1月4日原告回函一份，证明原告已接到被告发送的结构封顶确认通知；
6、2012年2月6日原告确认单，证明原告确认厂房于2011年12月24日结构封顶的事实；
7、催款通知书及律师函一组，证明被告曾敦促原告履行合同义务并进一步明确有关合同内容的事实；
8、原告律师函一份，证明原告接到被告催款通知后仍拒绝履行合同的事实；
9、投资方案批文、情况说明及企业投资项目备案意见等一组，证明轩礼公司自建厂房并对外租售是经过政府许可的事实；
10、工程质量验收证明书、工程质量评估报告、建筑许可证分页、建筑工程规划土地检测成果报告书及气象部门、消防部门的验收意见各一份，证明涉案厂房已竣工并经验收质量合格的事实；
11、涉案厂房大产证及门牌号证明各一份，证明涉案厂房位于奉贤区星火开发区，且已取得大产证的事实。
经当庭质证，原、被告对相对方提供的证据发表了各自的质证意见。对原告提供的证据，二被告发表如下质证意见：对证据1，被告确认其真实性，但认为涉案厂房的真正开发主体是轩礼公司，且轩礼公司的经营范围也载明了"房地产开发"一项；对证据2中的公证书，被告确认其载明的派米雷公司网页上的内容，对其他百度搜索的内容不予认可；对于园区企业的房产登记信息，被告认为不能证明其在从事房地产开发经营行为，恰好证明其在转让自建厂房；对证据3，被告确认其真实性，但认为该证据恰好证明涉案厂房系被告按双方确认的图纸建造而成；对证据4，被告确认其真实性，但认为该证据与厂房是否系定制无关；对证据5、6无异议。
对被告提供的证据，原告发表如下质证意见：对证据1，原告确认其真实性，但认为签订预定协议时，派米雷公司并非轩礼公司的股东；对证据2，原告不予认可；对证据3，原告确认其真实性，但认为取得"两证"的时间晚于合同约定的期限；对证据4中的图纸，原告确认其真实性，但认为原告的签字行为仅为"接受该图纸"，无法证明涉案厂房系按原告要求而设计；对证据4中的《关于厂房设计的证明》，原告认为系案外人自行出具，不予认可；对证据5、6，原告确认其真实性，但认为该证据与合同效力的确定无关；对证据7、8，原告确认其真实性，但认为原告系在履行不安抗辩权；对证据9，原告认为真实性无法确认，且即使真实，被告能否从事房产建造、出售尚需其他部门审批，被告也需具备资质；对证据10，原告认为真实性无法确认，且即使真实，该证据只是证明房屋质量是合格的，与合同效力的确定无关；对证据11，原告认为真实性由法院核实，但该证据只是证明涉案房屋取得产权，与合同效力的确定无关。
上述原告提供的六组证据，因被告对其真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院依法对此予以确认。但原告所要证明的待证事实即二被告的行为是否系房地产开发经营行为、涉案厂房是否系特殊定制、"代为融资"等条款是否影响合同效力，还需结合其他证据、当事人陈述及法庭调查情况予以综合认定。
上述被告提供的十一组证据，原告对证据1、3、5、6、7、8及证据4中图纸的真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院依法对此予以确认。对于证据2，本院认为系房地产交易部门出具，且与本院调查的"涉案厂房所在土地的使用权为被告轩礼公司"这一结果相符，本院对此予以确认；对于证据4中的《关于厂房设计的证明》，本院认为该证据系在诉讼中事后形成，对此不予采信；对证据9、11及10中的工程质量验收证明书、工程质量评估报告、建筑许可证分页、建筑工程规划土地检测成果报告书、气象部门的验收意见，本院确认其真实性,但该证据仅能证明涉案房屋质量合格，可以进行过户交易的事实;对证据10中的消防验收受理凭证，因无消防部门签章，本院不予认可。
为了进一步查明事实，本院向奉贤区房地产管理部门及登记交易中心做了相应调查得知:1、上海森林特种钢门有限公司将其名下的"星火开发区2街坊2/4丘的土地使用权"增资至被告轩礼公司，被告轩礼公司于2010年12月取得星火开发区2街坊2/4丘的土地使用权；2、对于在工业用地上自建工业厂房的企业，无需申请房地产开发企业资质等级证书；商品房预售许可制度是针对商业用地上开发地产的管理制度，对于工业用地上开发的房产不属商品房预售许可的范围。

2、一审事实和证据
上海市奉贤区人民法院一审查明：原告梦海公司与被告派米雷公司于2010年9月6日签订了《厂房预定协议》一份，约定被告派米雷公司将坐落于上海市奉贤区星火开发区民乐路xxx号派米雷（奉贤）企业园区B1号厂房出售于原告，暂定建筑面积约4200平方米，总价款为1,900万，厂房用途仅限仓储、生产、办公、研发，厂房具体建造以双方确认的设计方案为准。双方还在协议中约定待派米雷公司取得工程规划许可证和施工许可证一周内签订厂房订购协议。原告梦海公司于预定协议签订当日向被告派米雷公司支付定金100万元，还约定待签订厂房订购协议后，该定金即转化为购房款。2011年3月，被告派米雷公司通知原告梦海公司与被告轩礼公司签订厂房订购协议，表示被告轩礼公司系其全资子公司，并向原告提供了涉案房屋所在的土地房地产权证复印件，载明土地权利人为被告轩礼公司。2011年3月28日，原告梦海公司遂与被告轩礼公司签订了《厂房预售合同》一份，合同在吸收前一份预定协议内容的基础上，还进一步明确了如下内容：1、买卖的房屋系"企业园区标准厂房（工业厂房）及其附属配套使用场地"，厂房构筑建造仍由双方签章确认的设计图为准；2、厂房最终的实际面积以房地产权证上载明的建筑面积为准，以每平方米4,523.80元计价，在暂定总价款1,900万元的基础上实行多退少补；3、合同签订后的10个工作日内，原告梦海公司支付定金人民币400万元（含已付100万元）；原告梦海公司在核实厂房结构封顶后的15个工作日内支付500万元；剩余房款1,000万由被告轩礼公司代为融资，融资期限为三年，梦海公司按银行同期贷款利率向轩礼公司支付利息，融资过程中所涉及的费用由梦海公司承担，在梦海公司偿清轩礼公司购房款期间，涉案厂房仍登记在轩礼公司名下。合同签订后，原告先后于2011年4月6日、2011年5月26日、2011年5月31日向被告付款共计300万元。
2011年12月27日，被告向原告发送《通知函》，要求原告现场核实厂房结构封顶一事， 2012年2月6日，原告法定代表人钱伟签字确认厂房结构封顶。期间，被告多次发函原告，要求其按约定的时间节点支付房款，原告也曾复函被告，要求被告对《厂房预售合同》中的几项具体事宜予以明确，并对合同的履行提出了抗辩，要求被告返还钱款400万元。现涉案厂房已经竣工验收，具体地址为上海市奉贤区星火开发区民乐路xxx弄5号，并于2012年9月11日取得大产证，可以办理过户手续。
另查明，被告派米雷公司曾在网站上宣称其系专业地产开发与运营商，并全额出资组建被告轩礼公司，被告轩礼公司未取得房地产开发企业资质等级证书。被告轩礼公司于2010年12月取得星火开发区2街坊2/4丘的土地使用权，土地性质为工业用地，在该土地上投资建造工业厂房是得到政府部门备案批准的。被告轩礼公司还分别于2011年5月、2011年7月取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。
再查明，原告的法定代表人钱伟分别于2010年11月19日、2011年3月28日签字确认涉案厂房的建筑图及厂房电梯的技术规格图。

3、一审判案理由
上海市奉贤区人民法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，当事人当按诚信原则行使合同权利并履行相应的义务。本案中，根据《厂房预定协议》中"甲方办好建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证一周内签订厂房订购协议"及"待签订厂房订购协议后，该定金即转化为购房款"等内容可推断，原、被告双方签订的《厂房预售合同》名为"预售合同"，实为《厂房预定协议》中所述的"厂房订购协议"，且涉案厂房为期房，系被告按原告签字确认的建筑图纸建造等情况亦是原告事先所知悉的，该协议系双方真实的意思表示；另，涉案厂房具有合法的建筑规划手续，现已竣工并经验收合格，且取得房地产权属证书，双方进行房产交易并无法律上的障碍，故双方之间签订的名为"厂房预售合同"实为"厂房订购协议"的房屋买卖合同成立，应为合法有效。对于原告诉称因被告轩礼公司不具备房地产开发经营资质及未取得商品房预售许可证，合同应归为无效的意见，本院认为被告轩礼公司系在其取得的工业用地上自建工业厂房用于出售，结合涉案厂房所在土地的性质及行政部门对企业投资项目的备案审批意见可判断，被告行为的本质仍是自建厂房的转让，属于自有房地产经营活动，无需申请房地产开发企业资质等级证书，而商品房预售许可制度也是针对在商业用地上开发商品厂房或商品住宅房屋的管理制度，工业用地上开发的工业厂房不属商品房预售许可的范围；即使被告轩礼公司在营销宣传、运作模式等方面存在以"房地产开发企业"的身份从事"房地产开发经营行为"之嫌，该行为亦系在厂房建设运作环节中存在的失范行为，应由相关行政部门予以规范管理，故对原告的以上意见不予采纳。对于原告诉称被告取得土地使用权、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证的时间存在欺诈的意见，本院认为虽然土地使用权及许可证的取得时间与合同的签订时间存在先后偏差，但事后该权利及证件的取得并不影响合同的效力，故对原告的该意见不予采纳。对于原告诉称房屋交付期限、交付产权过户及融资条款等存在欺诈、显失公平的意见，本院认为双方虽未在合同中明确交房的具体时间，但可在事后通过协议予以补充，更何况买卖合同是于2011年3月28日签订，面积达4200平方米左右的厂房能在2012年5月30日前具备交房条件，该一年多的时间亦属于合理的预期交房时间，并无明显不公；关于融资及产权过户条款，本院认为合同中已对"代为融资"与产权过户的时间作出详细解释，原告在签订合同时也悉知，并不存在欺诈，且被告轩礼公司已同意对该条款进行调整修正，将厂房产权过户至原告名下，以原告名义向银行办理抵押贷款，此举也并无不妥；退一步讲，即使合同条款存在欺诈及不公，也不必然导致合同无效。

4、一审定案结论
上海市奉贤区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告上海梦海化工原料有限公司的诉讼请求。

上诉人梦海公司提出：根据规定，房地产开发、销售需要有相应的开发资质、许可证等，否则应当认定为无效并承担相应责任。本案中被上诉人轩礼公司与上诉人签订《厂房预售合同》，系在建的自建自用厂房转让的自有房地产开发经营活动，收取房款时尚未取得建设工程规划许可证、施工许可证，更没有预售许可证，属于典型的违法预售房屋行为，不具备行政法律行为的效力，更违反房地产开发经营基础法律制度，因此是无效的。请求二审在查清事实后依法改判支持上诉人的原审诉请。

被上诉人派米雷公司、轩礼公司共同辩称，上诉人混淆了商品房开发和被上诉人自有的工业厂房销售的概念，因为本案是被上诉人自有的工业厂房的销售，双方签订的预约性质的合同，约定被上诉人将自有厂房将来转让给上诉人，被上诉人按照双方约定完成了厂房建造，并获得了产权证，可以办理过户手续，既符合买卖合同司法解释的规定，更没有违反合同无效的强制性规定。如果双方无法签订正式的买卖合同、办理过户手续，则上诉人可以追究被上诉人的违约责任，但不能仅仅因为怀疑而不履行合同。请求二审依法维持原判。